VSRS Sodba II Ips 280/2016

Jedro

Pripadnost terjatev rezervnega sklada skupnosti etažnih lastnikov utemeljuje sklep, da je zavezanec za njihovo plačilo etažni lastnik, ne pa imetnik služnosti, in to ne glede na to, ali gre za financiranje vzdrževalnih del ali izboljšav.

To ne pomeni, da se pravdni stranki o tem, kdo je zavezanec za plačilo stroškov rezervnega sklada, v njunem relativnem razmerju ne bi mogli dogovoriti drugače, kot je urejeno v zakonu. Ponuja pa odgovor, katera pravila je treba uporabiti za presojo medsebojnih pravic in obveznosti strank spornega pravnega razmerja glede vprašanja, ki ga ti s konkretnim pravilom nista uredili.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v I. in II. točkah spremeni tako, da se pritožba zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnik mora tožencu v 15 dneh povrniti 642,00 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožnik od toženca zahteva povračilo stroškov rezervnega sklada za stanovanje v stanovanjski stavbi v Ljubljani, ..., ki jih je kot lastnik nepremičnine moral plačati, sicer bi upravnik posegel na njegovo premoženje. Tožnik je stanovanje kupil od svojega brata - toženca, pri tem pa si je slednji v skladu s prodajno pogodbo pridržal služnostno pravico brezplačnega stanovanja.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo in odločilo, da mora tožnik tožencu plačati 480,46 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

3. Sodišče druge stopnje je tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo in tožencu naložilo plačilo 2.313,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2015 do plačila. Odločilo je še, da mora toženec tožniku povrniti 551,26 EUR stroškov, ki so nastali na prvi stopnji, in 349,19 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

4. Toženec je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil predlog za dopustitev revizije. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 115/2016 z dne 2. 6. 2016 predlogu ugodilo in dopustilo revizijo glede vprašanja, ali stroški plačila rezervnega sklada predstavljajo stroške tekočega vzdrževanja in ali bremenijo služnostnega upravičenca.

5. Toženec je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožnikovo pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglaša revizijske stroške.

6. Revizija je bila vročena tožniku, ki v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške revizijskega postopka.

Ugotovljeno dejansko stanje

7. Pravdni stranki sta brata, ki sta 14. 11. 2005 sklenila prodajno pogodbo, s katero je toženec tožniku prodal stanovanje v stanovanjski stavbi v Ljubljani, .... Izgovoril si je dosmrtno služnostno pravico brezplačnega bivanja v tem stanovanju, pri čemer se je zavezal plačevati „vse stroške stanovanja in stroške tekočega vzdrževanja“. Toženec je do julija 2014, torej skoraj devet let, plačeval vse stroške, povezano s stanovanjem, nato pa je, ko so se ti povečali, prenehal plačevati stroške rezervnega sklada. Zaradi predlogov za izvršbo, ki jih je vložil upravnik, je tožnik omenjene stroške poravnal sam in jih tudi zdaj plačuje.

Odločitev sodišča prve stopnje

8. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da so sredstva rezervnega sklada namenjena vzdrževanju objekta in ne kritju tekočih stroškov, ki nastanejo kot posledica bivanja toženca. Stroški rezervnega sklada v konkretnem primeru tudi ne pomenijo stroškov tekočega vzdrževanja. Z nameravano obnovo fasade se bo povečala vrednost nepremičnine, od česar bodo imeli ob morebitni prodaji korist etažni lastniki posameznih stanovanj. Obnova fasade zato spada med dela investicijskega vzdrževanja in plačilo teh stroškov ni bilo preneseno na toženca.

Odločitev sodišča druge stopnje

9. Sodišče druge stopnje opozarja, da je toženec po sklenitvi prodajne pogodbe plačeval vse stroške stanovanja, enako kot prej, ko je bil lastnik stanovanja, kar je trajalo devet let. Ni verjetno, da bi stranki plačilo stroškov rezervnega sklada ob sklenitvi pogodbe oddvojili od ostalih stroškov stanovanja in jih naložili v breme tožnika. Poudarja, da v obravnavanem primeru ne gre za najemno razmerje, temveč ima toženec v stanovanju brezplačno osebno služnost do svoje smrti, torej stvarno pravico, in zato kot služnostni upravičenec tudi določene obveznosti. Med trajanjem užitka mora kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom, bremenijo ga vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve, ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Vzdrževati mora tudi skupne dele, zato odločitev sodišča prve stopnje, da plačilo vseh stroškov stanovanja in tekočega vzdrževanja lahko pomeni le stroške, ki nastanejo v samem stanovanju, ni pravilna. Pogodbeno določilo glede kritja vseh stroškov stanovanja in stroškov tekočega vzdrževanja zajema tudi stroške rezervnega sklada. Sredstva tega sklada so namreč namensko zbrana sredstva, ki so namenjena predvsem vzdrževanju skupne stvari v takem stanju, da bo služila svojemu namenu kot celota. Plačilo v rezervni sklad je obvezno, zato tega stroška ni mogoče šteti za izboljšavo v skladu z 239. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki jo lastnik opravi po lastni želji.

Povzetek revizijskih navedb

10. Po toženčevem mnenju je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da so sredstva rezervnega sklada premoženje, ki se zbira na posebnem računu in je namenjeno kritju stroškov, ki bodo nastali v prihodnosti. S temi namenskimi sredstvi se izvedejo izboljšave in posodobitve, od česar imajo korist lastniki stanovanj, saj se poveča njihovo premoženje. Stroškov rezervnega sklada ni mogoče enačiti s tekočimi stroški, saj gre za dva različna pojma. Ni videti razloga, čemu naj bi najemnik plačeval za bodoče stroške vzdrževanja v času, ko morda ne bo več najemnik oziroma imetnik služnosti. Sredstva rezervnega sklada so neločljivo povezana s stanovanjem, saj lastnik stanovanja nima pravice zahtevati vračila plačil v rezervni sklad, niti zahtevati delitve. Če bi ta sredstva v rezervni sklad plačeval imetnik služnosti ali najemnik, bi bil etažni lastnik pri prodaji stanovanja obogaten na račun najemnika ali imetnika služnosti. Stališče sodišča druge stopnje, da je plačilo v rezervni sklad obvezno, zato tega stroška ni mogoče obravnavati kot stroška za izboljšave, je samo s seboj v nasprotju, saj na eni strani govori, da so sredstva rezervnega sklada namenjena vzdrževanju skupne stvari, hkrati pa, da so namenjena finaciranju izboljšav. Edino pomembno dejstvo je, da gre za izboljšave, ki povečujejo vrednost lastnikove nepremičnine, v konkretnem primeru je bila to energetska prenova stavbe, torej izboljšava, ki bo povečala vrednost lastnikovega, to je tožnikovega premoženja.

11. Tožnik v odgovoru na revizijo kot bistveno navaja, da je sporno pravno razmerje treba presojati na podlagi določb SPZ o osebnih služnostih. Treba je razlikovati med najemnikom stanovanja in služnostnim upravičencem, ki ima služno stanovanje do smrti. V slednjem primeru lastniku stanovanja, na katerem je ustanovljena služnostna pravica, ostane le gola lastninska pravica in s tem stanovanjem ne more prosto razpolagati. Služnostni upravičenec mora vplačevati sredstva v rezervni sklad in s tem omogočiti, da se izvedejo dela tekočega vzdrževanja v skladu z načrtom vzdrževanja. Namen rezervnega sklada je izključno v tem, da se zbira denar za stroške, ki bodo zaradi rabe in poteka časa nedvomno nastali, vendar bodo v času nastanka previsoki, da bi jih etažni lastniki oziroma drugi zavezanci lahko krili v enkratnem znesku. Sredstva rezervnega sklada se porabijo za izboljšave, ki so potrebne zaradi vzdrževanja stvari, ne pa, če tako želi lastnik.

O utemeljenosti revizije

12. Revizija je utemeljena.

13. Pravilno je stališče sodišča druge stopnje, da služnosti stanovanja (247. člen SPZ), ki je osebna služnost, ne smemo enačiti z najemom stanovanja, ki je obligacijsko razmerje. To med drugim pomeni, da v razmerju med lastnikom stanovanja in imetnikom služnosti ni mogoča preslikava pravila, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik (četrti odstavek 24. člena Stanovanjskega zakona – v nadaljevanju SZ-1).

14. Služnost stanovanja daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohrani njegova substanca. Ob smiselni uporabi prvega odstavka 237. člena SPZ (248. člen SPZ) je imetnik osebne služnosti stanovanja dolžan vzdrževati stanovanje kot dober gospodar v skladu z njegovim namenom. Bremenijo ga stroški rednega vzdrževanja in rabe stvari.¹ Drugače pa je z izboljšavami, glede katerih SPZ določa, da stroške zanje trpi lastnik stvari (prim. 239. v zvezi z 248. členom SPZ). O tem, kdo krije stroške rezervnega sklada v tem pogodbenem razmerju, zakon molči.

15. Da bi Vrhovno sodišče lahko podalo pravilno razlago pogodbenega določila, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili, kdo plačuje stroške stanovanja, je moralo najprej analizirati z zakonom opredeljene značilnosti izpolnitvenih ravnanj pogodbenih strank pri pogodbi o ustanovitvi služnosti stanovanja.

O vprašanju, ali je imetnik služnosti skladno z ureditvijo v SPZ in SZ-1 zavezanec za plačilo stroškov rezervnega sklada

16. Osrednji element pravne narave premoženja iz rezervnega sklada je njegova namenskost – sredstva je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad (prvi odstavek 44. člena SZ-1).²

17. Primarno so sredstva rezervnega sklada namenjena tistim stroškom vzdrževanja, ki so del načrta vzdrževanja. Vzdrževanje večstanovanjske stavbe skladno s četrtim odstavkom 25. člena SZ-1 zajema sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. To so ukrepi, ki so potrebni in smiselni za ohranitev stanovanjske hiše v funkciji³ oziroma njene gospodarske substance⁴. Opozoriti je treba, da se pojem „vzdrževanje“, opredeljen v SZ-1 (ki je sedes materiae v obravnavanem primeru), ne pokriva povsem s pojmom „vzdrževanje“ po Zakonu o graditvi objektov – v nadaljevanju ZGO-1 (prim. 10. točko prvega odstavka 2. člena ZGO-1).⁵ Poleg tega je plačilo iz rezervnega sklada upravičeno tudi za nujne stroške, opredeljene v drugem odstavku 44. člena SZ-1.⁶ Tako stroški vzdrževanja kot nujni stroški nastanejo v zvezi s posli rednega upravljanja (prim. drugi odstavek 25. člena SZ-1).

18. Druga kategorija stroškov, za katere je dopustno uporabiti sredstva rezervnega sklada, so stroški izboljšav, med katerimi SZ-1 posebej omenja poravnavo stroškov, povezanih z učinkovitejšo rabo energije. Pri izboljšavah stvari gre (praviloma) za posle, ki presegajo vzdrževanje oziroma redno upravljanje.⁷

19. Če povzamemo, so sredstva rezervnega sklada delno namenjena ohranjanju substance objekta (vzdrževanje), delno pa so finančni vir za vlaganja, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak so koristna, ker povečujejo uporabno vrednost nepremičnine kot celote (izboljšave). Po prepričanju Vrhovnega sodišča ocena, ali je imetnik služnosti stanovanja zavezanec za plačilo rezervnega sklada, ne more temeljiti na razlikovanju med sredstvi, namenjenimi vzdrževanju ali izboljšavam. Odločilno je namreč 1) da ima rezervni sklad kot celota pravno naravo namenskega premoženja in 2) da so njegova sredstva zaradi posebne oblike medsebojne povezave etažnih lastnikov njihova skupna lastnina (drugi odstavek 119. člena SPZ). Pri tem posebna namenska narava rezervnega sklada ne povezuje z lastnikom kot določeno osebo, ampak z vsakokratnim lastnikom oziroma večstanovanjsko stavbo kot stvarjo.⁸ To jasno izhaja iz petega odstavka 119. člena SPZ, ki določa, da etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve, in 120. člena SPZ, ki ureja zakonito stvarno breme v korist etažnih lastnikov in v breme vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe v etažni lastnini, ki dolguje vplačilo v rezervni sklad. Takšno pravno ureditev pogojujejo ekonomski razlogi – namen rezervnega sklada je zagotavljanje finančnih sredstev za bodoče izdatke, ki bodo nastali v zvezi z vzdrževanjem ali izboljšavami v času, ko morda lastnik posameznega dela stavbe v etažni lastnini ne bo (več) tisti etažni lastnik, ki je vplačeval sredstva v rezervni sklad. Ker ni mogoče vselej vnaprej predvideti, kdo bo imel ekonomsko korist od del, ki se bodo financirala s sredstvi rezervnega sklada, pravila, oblikovanega po načelu ekonomske koristi, sicer uveljavljenega v razmerju med užitkarjem in lastnikom stvari: „Kdor ima korist, naj trpi tudi stroške“, ni mogoče uporabiti. Ker gre za institut zasebne ekonomije, po drugi strani kljub obveznosti vplačil v rezervni sklad ni mogoča niti analogija z javnimi dajatvami in bremeni (prim. prvi odstavek 237. člena v zvezi 248. členom SPZ).

20. Pripadnost terjatev rezervnega sklada skupnosti etažnih lastnikov tako utemeljuje sklep, da je zavezanec za njihovo plačilo etažni lastnik, ne pa imetnik služnosti, in to ne glede na to, ali gre za financiranje vzdrževalnih del ali izboljšav. Primerjava njunih položajev z vidika ekonomske lastnine v tovrstnem pogodbenem razmerju pokaže, da s takšno razlago ni nesorazmerno poseženo v položaj etažnega lastnika, ki mu od lastninskopravnih upravičenj ostaja pomembna pravica razpolaganja s stvarjo.

O razlagi pogodbenega določila o plačilu stroškov stanovanja

21. Povedano ob upoštevanju načel avtonomije strank in dispozitivnosti ne pomeni, da se pravdni stranki o tem, kdo je zavezanec za plačilo stroškov rezervnega sklada, v njunem relativnem razmerju ne bi mogli dogovoriti drugače, kot je urejeno v zakonu. Ponuja pa odgovor, katera pravila je treba uporabiti za presojo medsebojnih pravic in obveznosti strank spornega pravnega razmerja glede vprašanja, ki ga ti s konkretnim pravilom nista uredili. Pomen zapisa v pogodbi, da toženec plačuje „vse stroške stanovanja in stroške tekočega vzdrževanja“, je ob dejstvu (na katerega opozarja sodišče druge stopnje), da pojma „tekoče vzdrževanje“ ne opredeljuje noben zakon, nejasen. Jezikovna razlaga te besedne zveze nakazuje na stroške, ki nastajajo „sproti“ (na primer za elektriko, vodo in odvoz smeti ter redno vzdrževanje manjše vrednosti⁹), in ne na tiste, ki šele bodo nastali in katerih vir financiranja je rezervni sklad. Pravilnost te razlage potrjuje sistematična metoda razlage z umestitvijo pogodbe o ustanovitvi služnosti stanovanja in instituta služnosti stanovanja v sistem obligacijskega in stvarnega prava, kot izhaja iz. 13.-20. točke te obrazložitve. Primerjava teh pravil s posamičnim pravnim (pogodbenim) pravilom o plačilu stroškov stanovanja ne omogoča sklepanja, da sta pravdni stranki s konkretnim in posebnim pravilom izključili dispozitivno zakonsko ureditev glede plačil v rezervni sklad s tem, da sta jo uredili drugače. K navedenemu je treba dodati pojasnilo, da je bilo Vrhovno sodišče pri razlagi nejasnega pogodbenega določila z iskanjem skupnega namena pogodbenikov (82. člen OZ) omejeno zaradi skopih dejanskih ugotovitev nižjih sodišč.

Odločitev o reviziji

22. Ker je sodišče druge stopnje zmotno razlagalo sporno pogodbeno določilo, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (prvi odstavek 380. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

Odločitev o stroških postopka

23. Odločitev o stroških temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP. Ker je toženec z revizijo uspel, mu mora tožnik povrniti njegove stroške revizijskega postopka, ki obsegajo nagrado za sestavo predloga za revizijo 172,12 EUR in revizijo 206,55 EUR, povečano za 22 % DDV, ter stroške sodne takse 180,00 EUR, skupaj 642,00 EUR. Stroški so odmerjeni skladno z veljavno odvetniško tarifo (Ur. list, št. 2/2015).

-------------------------------
¹ R. Vrenčur v M. Juhart in dr., Stvarnopravni zakonik: s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 955.
² Ker v konkretni zadevi niso pravno relevantni, se sodišče ni posebej ukvarjalo z zadnjo kategorijo „zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad“, to je s stroški, ki jih ima upravnik, ko v imenu etažnih lastnikov in za račun rezervnega sklada od neplačnikov terja zaostala plačila.
³ V. Rijavec v M. Juhart in dr., Stvarnopravni zakonik: s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 345.
⁴ M. Juhart v M. Juhart in dr., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 318.
⁵ Vzdrževanje objekta po ZGO-1 je izvedba del, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, obsega pa redno vzdrževanje in vzdrževalna dela v javno korist. Redno vzdrževanje pa pomeni izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev.
⁶ Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi tista dela, izvedbo katerih naloži sodišče ali inšpekcija.
⁷ M. Juhart, Namenska poraba sredstev rezervnega sklada v večstanovanjski hiši v etažni lastnini, Pravni letopis 2014, IPP pri PF v Ljubljani, GV Založba, str. 51; M. Juhart v M. Juhart in dr., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 320.
⁸ M. Juhart, Namenska poraba sredstev rezervnega sklada v večstanovanjski hiši v etažni lastnini, Pravni letopis 2014, IPP pri PF v Ljubljani, GV Založba, str. 48.
⁹ Katera so redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, za katerih izvedbo mora upravnik skrbeti sproti, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.

Datum zadnje spremembe:

07.09.2018

Podobni dokumenti:

• VSRS sklep II DoR 115/2016
• VSL sodba I Cp 2826/2014
• VSL Sodba I Cp 2134/2020