VSM Sodba I Cp 456/2021

Jedro

Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. člena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo odpovedalo najemno pogodbo, ki sta jo dne 10. 12. 2015 sklenili tožeča stranka in tožena stranka in katere predmet je najem dvosobnega stanovanja št. 31, na naslovu P. ulica, Maribor, z ID znakom -4451-31 (točka I izreka) in toženi stranki naložilo, da je dolžna v roku 60 dni od prejema sodbe izprazniti omenjeno stanovanje ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, v stanju v kakršnem ga je prevzela (točka II izreka). Prav tako je toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v višini 677,83 EUR v roku 15 dni od prejetja pisnega odpravka sodbe, od zapadlosti pa do prenehanja obveznosti z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III izreka).

2. Zoper sodbo je laično pritožbo vložila tožena stranka (v nadaljevanju toženec), brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišču prve stopnje očita, da je sprejelo zmotno odločitev v zvezi s tem, da se lastnika stanovanja ni obveščalo o socialnem stanju, da je bila vročitev opravljena v skladu z določili Zakona o upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), o znesku doga in o odvetniških stroških. Iz pritožbe nadalje izhaja, da lastnik stanovanja o dolgu ni obveščal porokov, niti ju ni pozval k plačilu, kljub temu, da se je vsa leta najema pogovarjal s porokom o vseh ostalih zadevah preko elektronskih sporočil in telefona. Tako lastnika, kot tudi upravitelja se je ves čas obveščalo o socialni situaciji. V času pred izdano sodbo je bil lastniku stanovanja povrnjen dolg v višini 1.600,00 EUR, po izdani sodbi pa še dodatno 2.200,00 EUR. Najemnik je bil ves čas najema upravičen do subvencionirane neprofitne najemnine, kar izkazuje njegovo težko finančno situacijo. S tem je izpolnil pogoj iz določbe 104. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1). Najemnik je prav tako komuniciral z upraviteljem I. d.o.o. o kompenzaciji plačila stroškov z opravljenim delom. Glede na razmere stanovanjskega bloka, kjer živi najemnik, se izredno veliko pošiljk izgubi ali odda v druge predalčnike, o čemer so obvestili tudi Pošto Slovenije. Ker sta v stanovanjskem bloku dva podobna priimka – A. in B., se vsaj enkrat tedensko v nabiralniku znajte napačna pošiljka. Toženec se zavzema za ugoditev pritožbi in razveljavitev izpodbijane sodbe. Pritožbenih stroškov ne priglaša.

3. Tožeča stranka se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev le-te.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je v skladu s 350. členom ZPP preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje ter ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih (drugi odstavek 350. člena ZPP) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, razjasnilo je relevantne dejanske okoliščine, pomembne za odločitev in pravilno uporabilo materialno pravo. Sprejeta odločitev je pravilna, zato v izogib ponavljanju sodišče druge stopnje povzema pravilne zaključke sodišča prve stopnje, v zvezi s pritožbenimi očitki pa dodaja:

6. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) je s tožbo zahteval odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, v katerem živi toženec z družino.

7. Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, je toženec najemnik stanovanja od 10. 12. 2015, ko je s tožnikom sklenil najemno pogodbo, ki se odpoveduje v predmetnem postopku. Med pravdnima strankama dejstvo sklenjene najemne pogodbe za stanovanje, v katerem stanuje toženec z družino, ni bilo sporno. Prav tako ni bilo sporno oziroma je toženec, ko je bil zaslišan, potrdil, da ni redno plačeval najemnine, obratovalnih stroškov in stroškov ogrevanja, ki jih je iz naslova subsidiarne odgovornosti poravnal tožnik.

8. Sodišče prve stopnje je po izvedbi vseh dokazov zaključilo, da je podan krivdni odpovedni razlog po četrti točki prvega odstavka 103. člena SZ-1¹, saj toženec ni v dogovorjenih rokih oziroma redno plačeval najemnine, obratovalnih stroškov in stroškov ogrevanja², zaradi česar je tožnici dne 20. 11. 2019 dolgoval 1.508,10 EUR, iz izpiska odprtih postavk z dne 26. 6. 2020 pa izhaja, da je dolg bil takrat še višji, dolgovana najemnina od septembra 2019 dalje pa še vedno ni bila poravnana. Ugotovljeno je bilo, da toženec v nasprotju z 21. členom najemne pogodbe od septembra 2019 dalje ni plačeval najemnine, prav tako pa tudi stroškov upravnika in ogrevanja, na kar ga je tožnik pisno opozoril v skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1³. V pisnem opominu je tožnik toženca opozoril na kršitev najemne pogodbe, opredelil je samo kršitev in način odprave odpovednega razloga (plačilo dolga) ter mu postavil 15 dnevni rok za odpravo ter ga izrecno opozoril, da lahko najkasneje v 30 dneh po nastanku izjemnih okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne denarne pomoči pri uporabi stanovanja.

9. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je tožnik pravilno izpolnil zahtevo po pisnem opominu iz 103. člena SZ-1, ki je bil tožencu tudi pravilno vročen. V skladu z določbo tretjega odstavka 21. člena najemne pogodbe je tožnik tožencu opomin poslal s priporočeno pošiljko (pri čemer velja oddajna teorija), kot izhaja iz priloge A2. Tožnik je opomin odpravil oziroma oddal na pošto dne 25. 11. 2019 (prilogi A4 in A5), vročitev pošiljke tožencu dne 26. 11. 2019 pa ni bila uspešna⁴, zaradi česar je bil v skladu z določbo 87. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP)⁵ pravilno opozorjen, da lahko pošiljko osebno prevzame na pošti v roku 15 dni, po tem roku pa bo pošiljka vložena v hišni predalčnik. Ker toženec pošiljke ni prevzel, mu je bila v hišni predalčnik vložena dne 12. 12. 2019, kakor izhaja iz vročilnice (prilogi A4 in A5). Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bila na ta način pošiljka tožencu pravilno vročena, saj se v skladu z določbo četrtega odstavka 87. člena ZUP šteje vročitev opomina za opravljeno, čeprav vročilnica ni podpisana (kot je ugovarjal toženec tekom postopka) ter se šteje, da je bil naslovnik z vsebino pisanja seznanjen.

10. Toženec ne more biti uspešen s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na vročitev opomina, saj predstavljajo pritožbeno novoto, ki glede na določbo prvega odstavka 337. člena ZPP ni upoštevna, saj toženec ni izkazal, da novih dejstev brez svoje krivde ni mogel navesti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave. Nedovoljeno pritožbeno novoto predstavljajo tudi navedbe, ki se nanašajo na obveščanje in poziv na plačilo tudi porokinjama najemne pogodbe ter plačilo dolga v zneskih 1.600,00 EUR in 2.200,00 EUR. Navedbe o plačilu navedenih zneskov, plačanih tekom tega postopka (za kar toženec niti ne predloži dokaza), so hkrati brezpredmetne, saj ne morejo vplivati na (ne)obstoj odpovednih razlogov, ki so obstajali v trenutku vložitve tožbe.

11. Ko je bil zaslišan, je toženec izpovedal, da ve, da se mu dolg nabira, ampak z izredno denarno pomočjo, ki so jo prejeli avgusta 2019, niso mogli pokriti vseh zapadlih obveznosti. Za navedbo, ki jo je podal tekom postopka, in sicer da je marca 2020 poravnal najemnino v znesku 93,10 EUR, pa ni predložil dokaza.

12. Toženec ne more biti uspešen z nadaljnjimi pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na izpolnjevanje pogojev iz prvega odstavka 104. člena SZ-1⁶. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno zaključilo, da toženec tekom postopka teh pogojev ni uspel izkazati. Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. člena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje. Toženec v pritožbi sicer navaja, da "je bil kot najemnik ves čas upravičen do subvencionirane neprofitne najemnine, kar izkazuje njegovo težjo finančno situacijo", a s tem še ni "izpolnil določbe 104. člena SZ-1", kot zmotno meni. Tekom postopka namreč ni izkazal, da bi ravnal v skladu s 104. členom SZ-1 in v roku 30 dni, odkar naj bi nastale izredne okoliščine, zaradi katerih ni zmogel plačevati najemnine in stroškov, sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in/ali postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil tožnika.

13. Toženec je sicer predložil odločbo CSD z dne 5. 2. 2019 (priloga B3), iz katere je razvidno, da mu je bila odobrena subvencionirana neprofitna najemnina za obdobje od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019, vendar, kot izhaja iz točke 13 obrazložitve izpodbijane sodbe, mu je bila slednja zaradi ženine zaposlitve in posredovanja novih podatkov z odločbo CSD št. 1231-39592/2018-ENCEN-s4 z dnem 1. 8. 2019 razveljavljena (priloga B3), toženec pa ni navajal, niti predložil dokazov, da bi kasneje, po nastanku izrednih razmer, sprožil kak postopek, kot ga predvideva 104. člen SZ-1.

14. Posledično je odločitev sodišča prve stopnje, ki je odpovedalo najemno pogodbo in tožencu naložilo, da v roku 60 dni od prejema sodbe izprazni stanovanje in ga izroči tožniku, pravilna in je pritožba ne more izpodbiti. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. Tožnik z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispeval k razjasnitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP in prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------
¹ Četrta točka prvega odstavka 103. člena SZ-1 določa: Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov: če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
² Tožnik je iz naslova subsidiarne odgovornosti družbi I. d.o.o. poravnal znesek iz naslova obratovalnih stroškov v znesku 895,70 EUR (za obdobje od junija 2018 do decembra 2018) in družbi E. d.o.o. stroške iz naslova ogrevanja v višini 467,01 EUR (za obdobje od junija 2018 do decembra 2018).
³ Tretji odstavek 103. člena SZ-1 določa: Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.
⁴ Kot izhaja iz sporočila o prispelem pismu – prilogi A4 in A5.
⁵ 87. člen ZUP določa: (1) Odločbe in sklepi ter drugi dokumenti, od katerih vročitve začne teči rok, se morajo vročiti osebno tistemu, kateremu so namenjeni, pri čemer se za osebno vročitev šteje tudi vročitev v skladu s 86. členom tega zakona. Drugi dokumenti se vročajo v skladu z zakonom, ki ureja poštne storitve. (2) O vročitvi je treba obvestiti organ, ki je vročitev odredil, z vročilnico. (3) Če se vročitev ne da opraviti tako, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, pusti vročevalec v hišnem predalčniku, na vratih stanovanja, poslovnega prostora ali delavnice pisno sporočilo. Če sporočila ni mogoče pustiti na prej določenih mestih, ga lahko pusti tudi v poštnem predalu ali na drugem primernem mestu. V sporočilu navede, kje se dokument nahaja in da ga mora naslovnik prevzeti v 15 dneh. Na sporočilu in na samem dokumentu, ki bi ga moral vročiti, vročevalec navede vzrok take vročitve, datum in kraj, kjer je sporočilo pustil, ter se podpiše. (4) Vročitev po prejšnjem odstavku tega člena velja za opravljeno z dnem, ko naslovnik prevzame dokument. Če dokumenta ne prevzame v 15 dneh, velja vročitev za opravljeno z dnem preteka tega roka. Po preteku tega roka vročevalec pusti dokument iz prvega odstavka tega člena v hišnem oziroma izpostavljenem predalčniku naslovnika. Kolikor stranka nima predalčnika ali je ta neuporaben, vročevalec vrne pošiljko pošiljatelju. Pisno sporočilo iz prejšnjega odstavka mora vsebovati obvestilo o posledicah takega vročanja.
⁶ Prvi odstavek 104. člena SZ-1 določa: Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

Datum zadnje spremembe:

30.08.2021

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba I Cp 2728/2017
• VSL sodba I Cp 3601/2010
• Sodba II Ips 211/2000