VSL sodba II Cp 5746/2005

Jedro

Ker ni zakonske obveznosti sklenitve najemne pogodbe z novim

lastnikom - najemodajalcem, ampak gre nasprotno, za ex lege prehod

vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca, tistega

najemnika, ki ne podpiše ponujene (že obstoječe) najemne pogodbe, ne

more zadeti sankcija nezakonite uporabe stanovannja. Najemna pogodba,

ki je pravni naslov najemnikovega bivanja, kljub odlonitvi podpisa še

vedno obstoji. Namreč, ni razveljavljena, ne postane naknadno nična,

niti ni odpovedana. Četudi ima najemna pogodba tudi javnopravne

učinke, po oceni pritoženega sodišča ti niso tako pomembni, da bi se

zaradi odklonitve podisa najemne pogodbe, najemnikovo bivanje

spremenilo v nezakonito.

 

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 1.

in 2. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne tudi

v preostalem delu, in se sodba sodišča prve stopnje sedaj v celoti

glasi:

"Zavrne se tožbeni zahtevek, da se je dolžan toženec izseliti iz

enosobnega stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem

nadstropju hiše na Š. ulici 1 v Ljubljani, ki ga sestavljajo ena

soba, kabinet, kuhinja, klet in drvarnica ter stanovanje izpraznjeno

oseb in stvari izročiti tožniku v roku 15 dni od izdaje sodbe ter mu

povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje

sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila.

Tožnik je dolžan v roku 15 dni povrniti tožencu 56.863,20 SIT

pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od

prvega dne po preteku paricijskega roka dalje."

Tožnik je dolžan v roku 15 dni povrniti tožencu 39.660,00 SIT

stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki

tečejo od prvega dne po preteku paricijskega roka dalje.

 

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se je dolžan toženec izseliti

iz enosobnega stanovanja s kabinetom v izmeri 41,90 m2 v prvem

nadstropju hiše na Š. ulici 1 v Ljubljani, ki ga sestavljajo ena

soba, kabinet in kuhinja ter klet in drvarnica ter stanovanje

izpraznjeno oseb in vseh svojih stvari izročiti tožniku v roku 60 dni

od izdaje sodbe. Tožencu je naložilo povrnitev tožnikovih pravdnih

stroškov v znesku 174.854,40 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

dne izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila, v roku 15 dni. Kar

je tožnik zahteval več ali drugače iz naslova roka izselitve, je

zavrnilo.

Proti ugodilnemu delu navedene sodbe se pravočasno pritožuje toženec.

Uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in

zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (2. in 3. točka

prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št.

36/04 - UPB2; ZPP). Predlaga takšno spremembo sodbe, da se tožbeni

zahtevek zavrne, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve

sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je na podlagi

določila 176. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03; v

nadaljevanju SZ-1) predkupni upravičenec, vendar mu prodaja

stanovanja ni bila ponudena, temveč je lastnica stanovanja sklenila

pogodbo s tožnikom. S tem je prekršila določbo 178. člena SZ-1.

Toženec je šele na podlagi dopisa z dne 30.10.2003, kateremu je

tožnik priložil kupoprodajno pogodbo, izvedel, da je prikrajšan za

predkupno pravico. Odločil se je, da bo predkupno pravico

uveljavljal, vendar tožbe ni mogel vložiti takoj, ker je moral

najprej zbrati potrebna finančna sredstva. Po zakonu mora predkupni

upravičenec pri sodišču položiti kupnino ali garancijo. Ker mu

denarja ni uspelo zbrati, je podpisal predloženo najemno pogodbo še

pred potekom roka za položitev kupnine ali garancije v smislu določbe

petega odstavka 178. člena ZS-1. Zmotno je stališče sodišča prve

stopnje, da bi moral toženec tožbo vložiti zoper prejšnjo lastnico

stanovanja. V primeru kršitve predkupne pravice se tožba vloži proti

prodajalcu in kupcu. Če bi toženec podpisal najemno pogodbo, bi

tožnik trdil, da se je odpovedal pravici uveljavljati predkupno

pravico. Nelogično je podpisovati najemno pogodbo, če želiš postati

lastnik stanovanja. Ker je hotel stanovanje kupiti, je upravičeno

odklonil podpis najemne pogodbe. Takoj ko je ugotovil, da kupnine ne

more zbrati, je pogodbo podpisal.

Tožnik na pritožbo ni odgovoril.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil toženec pred

uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS; št. 18/91, SZ)

imetnik stanovanjske pravice. Po sprejetju SZ je na podlagi določb o

lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini (prim. 113. člen SZ)

postala lastnica spornega stanovanja Občina Ljubljana Center. Toženec

je z Občino Ljubljana Center sklenil najemno pogodbo dne 26.3.1992

(prim. 147. člen SZ; priloga A7). Kasneje je bila večstanovanjska

hiša na Š. 1, kjer se nahaja sporno stanovanje, vrnjena

denacionalizacijskim upravičencem (oziroma njihovim dedičem). Slednji

so dne 26.5.2003 s tožnikom sklenili kupoprodajno pogodbo, na podlagi

katere je postal tožnik večinski lastnik večstanovanjske stavbe na

Š. 1. Tožnik je z dopisom z dne 16.10.2003 pozval toženca na

sklenitev najemne pogodbe pod istimi pogoji, pod kakršnimi je bila

sklenjena z denacionalizacijskim zavezancem leta 1992, to je za

nedoločen čas in neprofitno najemnino in mu določil rok 15 dni za

podpis. Toženec je podpisano najemno pogodbo poslal tožniku

27.12.2003, kar je po preteku postavljenega roka za podpis pogodbe,

tožnik pa je tožbo vložil dne 29.12.2003.

Tako ugotovljena dejstva po opravljenem materialnopravnem preizkusu

pokažejo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen.

Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja proti

osebi, ki stanovanje uporablja nezakonito (drugi odstavek 111. člena

SZ-1). Nezakonito uporablja stanovanje oseba, ki z lastnikom ni

sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe,

sklenjene za določen čas (prvi odstavek 111. člena SZ-1). Navedeno ne

velja za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske

člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na

strani lastnika (tretji odstavek 111. člena SZ-1). Pogoj za izselitev

je torej nezakonita uporaba stanovanja.

Po prehodni določbi prvega odstavka 173. člena SZ-1 ostanejo določbe

najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in

najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice v veljavi tudi

po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije oziroma

njegovim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci. Ta

določba ureja popolno sukcesijo že obstoječih najemnih razmerij

(smiselno enako je določal tudi prej veljavni 125. člen SZ). To

pomeni, da je tožnik, ki je stanovanje kupil od denacionalizacijskih

upravičencev oziroma njihovih dedičev, v celoti vstopil v njihov

pravni položaj, ti pa so glede najemnih razmerij vstopili v položaj

prejšnjih najemodajalcev - denacionalizacijskih zavezancev. Zakon za

takšen primer ne predpisuje obveznosti sklenitve najemne pogodbe z

obstoječim najemnikom. Ne gre za situacijo analogno tisti, ki jo je

urejal 147. člen SZ. Namreč, toženec je najemno pogodbo že sklenil

26.3.1992. Zaradi zamenjeve na strani lastnika - najemodajalca se

toženčev položaj ne sme poslabšati. Ker ni zakonske obveznosti

sklenitve najemne pogodbe z novim lastnikom - najemodajalcem, ampak

gre nasprotno, za ex lege prehod vsebine obstoječega najemnega

razmerja na novega udeleženca, tistega najemnika, ki ne podpiše

ponujene (že obstoječe!) najemne pogodbe, ne more zadeti sankcija

nezakonite uporabe stanovanja. Najemna pogodba, ki je pravni naslov

najemnikovega bivanja, kljub odklonitvi podpisa še vedno obstoji.

Namreč, ni razveljavljena, ne postane naknadno nična, niti ni

odpovedana. V kolikor je pasivnost najemnika (molk) lahko razumljena

kot odklonitev podpisa pogodbe, slednji po oceni pritožbenega sodišča

ni mogoče pripisati atributa aktivnega ravnanja - enostranske izjave

najemnika o odpovedi najemne pogodbe (prim. 102. člen SZ-1). Zaradi

tega po oceni pritožbenega sodišča nepodpis pogodbe v postavljenem

roku oziroma odklonitev podpisa, ne povzroči prenehanja najemne

pogodbe. Odklonitev podpisa pogodbe z novim lastnikom -

najemodajalcem v SZ-1 tudi ni predvidena kot krivdni odpovedni razlog

(103. člen SZ-1) za odpoved pogodbe s strani najemodajalca. Zato

lahko novi lastnik - najemodajalec iz tega razloga najemniku odpove

najemno pogodbo le v skladu z določbo 106. člena SZ-1 (iz nekrivdnih

razlogov). V primeru izpolnjenih zakonskih predpostavk tudi ni

izključen odškodninski zahtevek. Ne more pa novi lastnik -

najemodajalec zaradi odklonitve podpisa najemne pogodbe, četudi z

obveznostmi najemnika identičnimi, tistim v pogodbi, sklenjeni z

najemodajalčevim pravnim prednikom - denacionalizacijskim zavezancem,

zahtevati izselitve po 111. členu SZ-1.

Pritožbeno sodišče je iz pojasnjenih razlogov odstopilo od stališča

sodne prakse (prim. odločbi Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips

227/98, II Ips 251/98) in tistega, zavzetega v odločbi, opr. št. II

Cp 2033/2004 z dne 18.5.2005. Četudi ima najemna pogodba tudi

javnopravne učinke, po oceni pritožbenega sodišča ti niso tako

pomembni, da bi se zaradi odklonitve podpisa najemne pogodbe,

najemnikovo bivanje spremenilo v nezakonito. Obstoječa zakonska

ureditev je kompromis v konfliktu interesov lastnikov

denacionaliziranih stanovanj in najemnikov - prejšnjih imetnikov

stanovanjske pravice. Varstvo slednjih je v zakonu še posebej

poudarjeno (členi od 173 do 180 prehodnih določb SZ-1). Zaradi tega

je po oceni pritožbenega sodišča nesprejemljivo stališče, ki

odklonitvi podpisa pogodbe (oziroma zapoznelemu podpisu) pripisuje

sankcijo izselitve.

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo

sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je

tožbeni zahtevek zavrnilo (4. točka 358. člena ZPP).

Ker ima sprememba odločitve za posledico spremenjeni uspeh pravdnih

strank, je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev o pravdnih

stroških (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnik v pravdi

propadel, mora v skladu z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP

tožencu povrniti stroške, nastale v postopku odločanja pred sodiščem

prve stopnje. Pritožbeno sodišče mu je priznalo stroške: za sestavo

odgovora na tožbo v priglašeni višini 100 točk ali 11.000,00 SIT (1.

točka Tar. št. 19 Odvetniške tarife, Ur. l. RS, št. 67/03; OT), za

pripravljalno vlogo z dne 10.3.2004 priglašenih 100 točk ali

11.000,00 SIT (1. točka Tar. št. 19 OT), za zastopanje na naroku dne

7.6.2004 priglašenih 100 točk ali 11.000,00 SIT (1. točka Tar. št. 20

OT), za zastopanje na naroku dne 21.9.2005 80 točk ali 8.800,00 SIT

(2. točka Tar. št. 20 OT), takso za odgovor na tožbo v znesku

5.700,00 SIT (2. točka Tar. št. 1 Zakona o sodnih taksah, Ur. l. SRS,

št. 1-1/90 - PB s kasnejšimi spremembami; ZST), materialne stroške v

višini 836,00 SIT (tretji odstavek 13. člena OT) in 20% davek na

dodano vrednost v višini 8.527,20 SIT. Stroškov za obvestilo o sodbi

in za pregled spisa tožencu ni priznalo, ker so že zajeti v drugih

postavkah OT. Skupaj je tožencu priznalo 56.863,20 SIT stroškov

postopka na prvi stopnji, z zakonskimi zamudnimi od prvega dne po

preteku paricijskega roka dalje (299. člen OZ).

Ker je toženec s pritožbo uspel, mu je tožnik dolžan povrniti tudi

stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi

s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožencu

priznalo stroške za sestavo pritožbe v priglašeni višini 125 točk

13.750,00 SIT (1. točka Tar. št. 21), sodno takso za pritožbo v

višini 22.800,00 SIT (1. točka tar. št. 3 ZST), materialne stroške v

višini 300,00 SIT in 20% davek na dodano vrednost v višini 2.810,00

SIT. Skupno torej 39.660,00 SIT stroškov pritožbenga postopka, z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku paricijskega

roka dalje (299. člen OZ). Priglašenih stroškov za posvet s stranko

in obvestilo stranki pritožbeno sodišče ni priznalo, ker so že zajeti

v postavki sestave pritožbe.

 

Datum zadnje spremembe:

23.08.2009

Podobni dokumenti:

• VSL sklep II Cp 2033/2004
• VSL sodba I Cp 689/2009
• VSL sodba I Cp 303/95