VSL Sklep I Cp 1114/2020

Jedro

Višina uporabnine je v skladu s sodno prakso enaka povprečni tržni najemnini za uporabljeno nepremičnino.

Tožba, v kateri ni jasno opredeljen vsak tožbeni zahtevek posebej, je nepopolna, saj ne vsebuje vsega, kar je potrebno, da bi se obravnavala.

Za ugotavljanje višine uporabnine ni vedno potreben dokaz s sodnim izvedencem, saj se jo lahko dokazuje tudi s podatki o oddaji enakih nepremičnin. Pri tem mora stranka praviloma predložiti podatke o oddaji več enakih nepremičnin in ne le ene. Poleg tega mora stranka, ki predloži (zgolj) oglase o oddaji enakih nepremičnin in ne podatkov o dogovorjenih najemninah, nasprotna stranka pa na to opozori, tudi dokazati, da so dogovorjene najemnine enake oglaševanim.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se v I. in III. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I) odločilo, da je toženec dolžan tožnikoma plačati glavnico v znesku 6.890,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 20. 6. 2017 do plačila, v roku 15 dni, da ne bo izvršbe, (II) zavrnilo, kar sta tožnika zahtevala več in drugače, ter (III) tožnikoma naložilo, naj tožencu v roku 15 dni povrneta nastale pravdne stroške v znesku 307,38 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in sodbo spremeni, tako da v celoti zavrne tožbeni zahtevek in tožnikoma naloži v nerazdelno plačilo toženčeve stroške, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podrejeno naj sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, pritožbeni stroški pa so nadaljnji stroški postopka, ki sta jih tožencu dolžna povrniti tožnika. Ocena sodišča prve stopnje, da znaša uporabnina za ugotovljeno souporabo nepremičnine tožnikov 300,00 EUR mesečno, je napačna, pa tudi nezakonita, saj ne temelji na nobenem od izvedenih dokazov. Sodišče se pravilno ni oprlo na oglas, ki sta predložila tožnika, saj se je oglaševala izključna uporaba/najem hiše drugačne kvadrature. Poleg tega iz oglasa ni razvidna mikro lokacija in standard oglaševane nepremičnine ter standard njene opremljenosti. Obravnavana hiša je zelo stara, prav tako tudi oprema v hiši, zaradi česar je tržno precej nezanimiva. Poleg tega je iz oglasa razvidna le oglaševana cena ne pa tudi končno dogovorjeno plačilo. V izostanku tega dokaza sodišče svoje odločitve ni oprlo na noben drug dokaz. Ker tožnika višine zahtevka tudi nista dokazovala z nobenim drugim dokazom, bi moralo sodišče tožbeni zahtevek brez nadaljnjega zavrniti na podlagi 212. člena ZPP. Ker gre pri vprašanju višine uporabnine za razjasnitev dejstva, za katerega je potrebno strokovno zanje, bi morala tožnika predlagati dokaz z izvedencem, česar pa nista storila. Sodišče je oceno o višini uporabnine podalo na pamet, brez potrebnega strokovnega znanja in ne da bi si nepremičnino sploh ogledalo. Zato je podana kršitev 243. člena ZPP. Sodišče si pri oceni višine uporabnine ni pomagalo niti z drugimi podatki. Pri vprašanju višine uporabnine ne gre za zanemarljivo vrednost, o kateri bi sodišče v smislu načela ekonomičnosti odločalo na podlagi prostega preudarka. Sodišče je storilo tudi kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj svoje laične ocene ni konkretno obrazložilo. Iz sodbe ni razvidno, za kakšen standard nepremičnine in njene opreme gre ter njena mikrolokacija, kar vse vpliva na višino najemnine. Iz sodbe tudi ni razvidno, da bi sodišče upoštevalo, da sta imela tožnika v hiši kamere, ki so jima omogočale nadzor nad načinom uporabe nepremičnine, pri čemer takšne nepremičnine ne bi nihče vzel v najem in ima tako okrnjena uporaba ničelno ali vsaj izredno nizko vrednost. Sodišče je tudi zanemarilo, da ima souporaba bistveno nižjo vrednost od izključne uporabe nepremičnine oziroma vsaj ni pojasnilo, na kakšen način je to vplivalo na oceno vrednosti. Sodišče tudi ni navedlo, kakšno kvadraturo je vzelo v ozir pri oceni višine uporabnine. Toženec je namreč zatrjeval, da je v začetku uporabljal le 20 m2, za kar pa je 300,00 EUR pretirano. Glede časa uporaba nepremičnine sodišče ni upoštevalo, da toženec v obdobju od 18. 8. 2014 do 20. 8. 2014 nepremičnine ni mogel uporabljati, pri čemer ni pomembno, zakaj je ni uporabljal. Sodišče prav tako ni upoštevalo sklepa Okrajnega sodišča v Grosupljem P 65/2013 z dne 10. 9. 2014 o tem, da sta tožnika motila posest toženca in njegove družine. Niti toženec niti njegova družina v določenem obdobju niso mogli uporabljati nepremičnine oziroma so vanjo vstopali le po predhodnem soglasju tožnikov, ki sta vhodna vrata odpirala le, če sta bila doma. Družina je do ključev prišla šele v izvršilnem postopku, med tem kot toženec sam še vedno ni mogel prosto vstopati. Takšna uporaba ne more biti vrednostno enaka običajni porabi, česar pa sodišče ni upoštevalo. Razlaga sodišča, da prenehanje (so)uporabe nepremičnine pomeni izselitev in izpraznitev prostora tako oseb kot tudi stvari, v principu drži, vendar ne takrat, ko lastnik nepremičnine uporabniku ne omogoči izpraznitve prostora. Toženec namreč od motenja posesti ni imel ključev od nepremičnine, sodišče pa ne pojasni, kako bi lahko nepremičnino izpraznil vseh stvari. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja je, da bi lahko lastnik za obdobje, ko onemogoča izpraznitev prostora, zahteval uporabnino. Napačen je tudi zaključek sodišča o tem, do kdaj je toženec z družino uporabljal nepremičnino. Sodišče je nekritično verjelo tožnikoma, dokaze toženca, s katerimi je dokazoval, da v nepremičnini ni bival najmanj od avgusta 2015, pa je neutemeljeno ocenilo kot nepomembne. Nelogičen je tudi argument sodišča, da je toženec zato, ker je bila prodajna pogodba sklenjena 4. 7. 2016, skupaj z družino nepremičnino uporabljal še v mesecu juniju 2016. Sodišče je tudi neutemeljeno zavrnilo toženčev ugovor pasivne legitimacije. Da so poleg toženca souporabljali nepremičnino tudi toženčeva žena in njuna otroka, ni bilo sporno. Ker tožnika nista pojasnila pravne in dejanske podlage za odgovornost toženca tudi za uporabo, ki je odpadla na njegovo ženo in otroka, je tožba v obsegu 3/4 nesklepčna. Sodišče je to dilemo rešilo s pojasnilom, da sta tožnika že predhodni dogovor o souporabi njune nepremičnine sklenila le s tožencem, kar pa predstavlja zmotno uporabo materialnega prava, saj za preskok iz pogodbeno dogovorjene obveznosti v zakonsko obveznost iz naslova neupravičene obogatitve ni pravne podlage. Ker toženec ni prevzel dolgov za ostale družinske člane in ker koristi ene osebe ni mogoče pripisati drugi osebi, bi morali biti v tožbi vključeni kot toženci tudi toženčeva žena in njuna otroka. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožnika sta na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev ter naložitev stroškov odgovora na pritožbo tožencu.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe (točka 8 obrazložitve), tožnika po delni odpovedi tožbenega zahtevka od toženca zahtevata plačilo uporabnine v višini 500,00 EUR mesečno oziroma za posamezne mesece (le) razliko med navedenim zneskom in plačanim zneskom za čas od julija 2014 do vključno 20. 6. 2016. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je toženec skupaj s svojo družino (z ženo in dvema mladoletnima otrokoma) v spornem obdobju brez pravnega naslova uporabljal nepremičnino parc. št. 618/11, k. o. X, kar v naravi predstavlja stanovanjsko hišo na naslovu G., s pripadajočim zemljiščem, zaradi česar je dolžan tožnikoma kot tedanjima lastnikoma navedene nepremičnine v skladu s 198. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) plačati uporabnino.

6. Glede višine uporabnine je sodišče prve stopnje ocenilo, da je vtoževanih 500,00 EUR mesečno pretiran znesek glede na to, da je toženec skupaj s svojo družino izključno uporabljal le eno sobo in kabinet, ostale prostore (shrambo, hodnik, dnevno sobo, kuhinjo, kopalnico z WC-jem in WC) in dvorišče pa je toženčeva družina uporabljala skupaj s tožnikoma. Pri tem je v zvezi s strani tožnikov (edinim) priloženim oglasom o oddaji stanovanja v najem v centru G. v izmeri 100 m2, ki je obsegalo tri spalnice, dnevni prostor, opremljeno kuhinjo z jedilnim delom, kopalnico in ločen WC, z zagotovljenim parkiriščem pred stavbo, ter se je ponujalo v najem za 650,00 EUR mesečno (priloga A17), pojasnilo, da uporabnina za souporabo nepremičnine v takšnem obsegu, kot jo je uporabljal toženec skupaj z družino, ne more biti primerljiva z najemnino za stanovanje v izmeri 100 m2, ki bi ga najemnik uporabljal sam in ne skupaj z lastnikom. Temu je sledila ocena sodišča prve stopnje, da primeren znesek uporabnine predstavlja 300,00 EUR mesečno.

7. Kot je razvidno iz povzete obrazložitve izpodbijane sodbe in na kar pravilno opozarja tudi toženec v pritožbi, sodišče prve stopnje višine uporabnine, ki je v skladu s sodno prakso enaka povprečni tržni najemnini za uporabljeno nepremičnino¹, ni ugotovilo na podlagi izvedenega dokaza oziroma dokazov, saj je glede edinega predloženega oglasa ocenilo, da ni primeren (ustrezen) dokaz za dokazovanje višine uporabnine za sporno toženčevo souporabo obravnavane nepremičnine. Ker iz obrazložitve sodbe tudi ne izhaja, da je sodišče prve stopnje odločilo o višini uporabnine po prostem preudarku (216. člen ZPP) ter zakaj so podani pogoji za odločanje o višini zahtevka na ta način², pritožbeno sodišče pritrjuje navedbam pritožnika, da sodišče prve stopnje ocene o višini uporabnine ni ustrezno obrazložilo oziroma ni navedlo podlage, ki utemeljuje sprejeto oceno o višini uporabnine. Ker torej sodba sodišča prve stopnje v tem delu ni obrazložena, njen preizkus ni mogoč. S tem je podana smiselno uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

8. Pritožbeno sodišče je v okviru uradnega preizkusa (drugi odstavek 350. člena ZPP) ugotovilo, da je sodišče prve stopnje predhodno ugotovljeno procesno kršitev zagrešilo tudi s tem, ko je odločilo o tožbenem zahtevku, ki ni bil jasno opredeljen. Kot je razvidno iz 45. do 48. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, sta tožnika višino uporabnine v znesku 500,00 EUR mesečno utemeljevala z navedbami, da 500,00 EUR predstavlja realno uporabnino na območju G., ob upoštevanju, da uporabnina zajema (so)uporabo obravnavane nepremičnine kot tudi premičnin v hiši s strani toženca in njegove družine ter plačilo obratovalnih stroškov in stroškov drugih dobrin v hiši, ki jih je koristila toženčeva štiričlanska družina, plačevala pa sta jih tožnika. Iz povzetega izhaja, da sta tožnika v okviru uporabnine za njuno nepremičnino zahtevala tudi plačilo obratovalnih stroškov in stroškov drugih dobrin v hiši, ki naj bi jih kupovala tožnika, koristil pa jih je tudi toženec z njegovo družino. Takšna tožba upoštevaje 198. člen OZ, ki se nanaša (le) na neupravičeno uporabo tuje stvari, ne pa tudi na druge primere neupravičene obogatitve³, in že navedeno stališče sodne prakse, da je uporabnina enaka povprečni tržni najemnini za uporabljeno nepremičnino, ni bila (le) nesklepčna, kot je štelo sodišče prve stopnje, temveč je šlo za nejasno opredeljene tožbene zahtevke, saj tožnika nista navedla, koliko od vtoževanih 500,00 EUR na mesec odpade na uporabnino in koliko na obratovalne stroške in stroške drugih dobrin. Ker v okviru zahtevka za plačilo uporabnine ni mogoče zahtevati tudi plačila navedenih stroškov, je bilo v tožbi dejansko združenih več zahtevkov, vendar pa tožnika zaradi zmotnega izhodišča, da vtoževana uporabnina zajema tudi navedene stroške, nista jasno opredelila vsakega zahtevka posebej. Takšna nejasna opredelitev tožbenih zahtevkov je sodišču prve stopnje narekovala postopanje po 108. členu ZPP. Tožba, v kateri ni jasno opredeljen vsak tožbeni zahtevek posebej, je namreč nepopolna, ker ne vsebuje vsega, kar je potrebno, da bi se obravnavala (v skladu s 180. členom ZPP mora tožba vsebovati določen zahtevek glede glavne stvari in stranskih terjatev, dejstva, dokaze in druge podatke, ki jih mora imeti vsaka vloga). Sodišče prve stopnje ni ravnalo v skladu s 108. členom ZPP, temveč je nepopolne tožbene zahtevke meritorno obravnavalo, pri čemer pa si je prišlo samo s seboj v nasprotje, saj je najprej navedlo, da tožnika v okviru zahtevane uporabnine v znesku 500,00 EUR mesečno neutemeljeno vtožujeta tudi plačilo obratovalnih stroškov in plačilo za koriščenje drugih dobrin, ki sta jih kupovala tožnika, v nadaljevanju obrazložitve pa je v nasprotju z navedenim štelo, da tožnika zgolj za (so)uporabo nepremičnine na podlagi 198. člena OZ od toženca zahtevata plačilo 500,00 EUR mesečno, in ob takšnem izhodišču presojalo, do kakšnega zneska uporabnine sta tožnika upravičena (glej točko 54 obrazložitve izpodbijane sodbe). Tožnikoma je nato prisodilo uporabnino v višini 300,00 EUR mesečno oziroma ob upoštevanju delnih plačil ustrezno manj, vendar pa iz razloga, ker tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine za nepremičnino po višini ni bil opredeljen, niti ni mogoče preizkusiti, ali je sodišče prve stopnje odločilo v okviru zahtevka.

9. Zaradi navedene procesne kršitve, ki jo je sodišče prve stopnje zagrešilo dvakrat, pritožbeno sodišče pa je glede na njeno naravo ne more sámo odpraviti, saj je treba nepopolno tožbo najprej vrniti tožnikoma v popravo na podlagi 108. člena ZPP, kar lahko stori le sodišče prve stopnje, je bilo treba pritožbi ugoditi, sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. in III. točki izreka razveljaviti ter zadevo v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

10. V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje tožnikoma najprej vrniti tožbo v popravo z napotkom, naj jasno opredelita, koliko zahtevata iz naslova uporabnine za nepremičnino in koliko iz naslova plačila obratovalnih in drugih stroškov, ter naj navedeta (dodatna) dejstva in predlagata (dodatne) dokaze, na katera opirata posamezni zahtevek. Če bosta tožnika tožbo ustrezno popravila, bo moralo sodišče prve stopnje ponovno odločiti o višini uporabnine, ki jo je toženec dolžan plačati tožnikoma za neupravičeno (so)uporabo sporne nepremičnine, pri čemer bo moralo odločitev ustrezno obrazložiti.

11. Na tem mestu velja glede na pritožbene navedbe še dodati, da za ugotavljanje višine uporabnine ni vedno potreben dokaz s sodnim izvedencem, saj se jo lahko dokazuje tudi s podatki o oddaji enakih nepremičnin. Pri tem mora stranka praviloma predložiti podatke o oddaji več enakih nepremičnin in ne le ene. Poleg tega mora stranka, ki predloži (zgolj) oglase o oddaji enakih nepremičnin in ne podatkov o dogovorjenih najemninah, nasprotna stranka pa na to opozori, tudi dokazati, da so dogovorjene najemnine enake oglaševanim. Ker se lahko višina uporabnine dokazuje tudi s sodnim izvedencem, zaradi česar ni mogoče trditi, da bi se mogla ugotoviti samo z nesorazmernimi težavami, praviloma tudi ni pogojev za odločanje o njej po prostem preudarku na podlagi 216. člena ZPP. V zvezi s pasivno legitimacijo, ki ji je toženec glede ¾ zahtevka ugovarjal, pri tem pa vztraja tudi v pritožbi, pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da lastniku nepremičnine v primeru, ko njegovo nepremičnino brez pravnega naslova uporabljajo za bivanje zakonca in njuni mladoletni otroci, za kar gre v tem primeru, ni treba s tožbo za plačilo uporabnine zajeti vseh članov družine, temveč lahko zahteva plačilo celotne uporabnine zgolj od enega zakonca. Za obveznosti, ki jih prevzame zakonec za tekoče potrebe življenjske skupnosti z drugim zakoncem ali družine, kamor sodijo tudi stroški bivanja družine in posledično tudi uporabnina (primerjaj 56. člen Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, v nadaljevanju ZZZDR, oziroma 82. člen Družinskega zakonika, v nadaljevanju DZ), namreč zakonca odgovarjata solidarno. Kar se tiče dela uporabnine, ki odpade na mladoletne otroke, pa je pasivna legitimacija starša za njegovo plačilo podana tudi zato, ker je korist starša zaradi dolžnosti preživljanja mladoletnih otrok (123. člen ZZZDR oziroma 183. člen DZ) večja za delež, ki odpade na njegove mladoletne otroke.⁴

12. Ker je bilo treba sodbo razveljaviti že iz zgoraj navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb ni posebej opredeljevalo (360. člen ZPP).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

PRAVNI POUK:

Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit.

Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

-------------------------------
¹ Primerjaj sodbo in sklep VS RS II Ips 626/2008 z dne 7. 5. 2009, sodbo in sklep VS RS II Ips 307/2015 z dne 19. 2. 2015 in številne druge.
² V skladu s prvim odstavkom 216. člena ZPP sodišče odloči o višini zahtevka po prostem preudarku, če ugotovi, da je tožnikov zahtevek po temelju utemeljen, vendar na podlagi predloženih dokazov ni mogoče zanesljivo ugotoviti višine zahtevka, do katere je tožnik upravičen, oziroma bi bilo to mogoče samo z nesorazmernimi težavami.
³ OZ v 198. členu govori o nadomestitvi koristi od uporabe tuje stvari v svojo korist, zaradi česar je na tej podlagi mogoče zahtevati (le) plačilo uporabnine, ki je denarna odmena za neupravičeno uporabo določene stvari (konkretno nepremičnine), ne pa tudi povrnitve obratovalnih stroškov.
⁴ Glej sodbo in sklep VS RS II Ips 307/2015 z dne 19. 2. 2015.

Datum zadnje spremembe:

11.02.2021

Podobni dokumenti:

• VSC sklep Cp 147/2011
• VSL Sklep I Cp 501/2021
• VSL Sodba I Cpg 352/2022