VSL Sodba II Cp 89/2019

Jedro

Pri najemu poslovnih prostorov se uporabljajo določbe ZPSPP, ki pa ne vsebujejo določb o upravniku, zato se glede tega uporabljajo določbe 115. do 118. člena SPZ. Pogodbeni dogovor med lastnikom in najemnikom, na podlagi katerega se najemnik zaveže, da bo plačeval stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja stavbe, je zgolj dogovor o prevzemu izpolnitve (434. člen OZ), ki razmerja med upravnikom in najemnikom ne ureja. Na podlagi navedenih določb SPZ in OZ torej upravnik ni aktivno legitimiran za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja od najemnika. Če teh najemnik ne poravna, mora upravnik stroške izterjati od etažnih lastnikov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi s sklepom vzelo na znanje delni umik tožbe za znesek 445,67 EUR in v tem delu postopek ustavilo. Z izpodbijano sodbo je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 3714/2017 z dne 28. 2. 2017 obdržalo v veljavi v 1. točki izreka za glavnico 13.719,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.083,81 EUR za čas od 24. 12. 2016 do plačila, od 9.322,61 EUR za čas od 28. 12. 2016 do plačila ter od 312,98 EUR za čas od 10. 1. 2017 dalje do plačila, v 3. točki izreka pa za 64,00 EUR izvršilnih stroškov. V preostalem delu je navedeni sklep o izvršbi zaradi umika tožbe razveljavilo ter ugotovilo, da v pobot uveljavljana terjatev tožene stranke v višini 7.722,60 EUR ne obstoji. Tožencu je naložilo, da tožnici povrne 1.513,38 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženec se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in predlaga spremembo ali razveljavitev sodbe. Navaja, da je v konkretni zadevi zgrešena pasivna legitimacija, saj so bili računi izdani na drugo osebo, na družbo N., d. o. o., ki je račune plačevala, razen vtoževanih, ker so sporni. Toženec nikoli ni bil uporabnik teh prostorov, predvsem pa se sodba ne more glasiti na nekoga, na katerega se niso glasili računi. Toženec še poudarja, da gre za precej visoke račune, ki so odvisni od tega, kako se prostor uporablja, torej ima nanje vpliv le dejanski uporabnik. Med pravdnima strankama ter dejanskim uporabnikom najemnikom N., d. o. o., je bil že pred več kot 15 leti sklenjen dogovor, da se računi izstavljajo na najemnika in da bo on plačnik. Toženec z vtoževanimi računi nima nič. Sodba napačno presoja začetek teka triletnega zastaralnega roka iz 347. člena OZ. Zastaranje je začelo teči že od izdaje posameznih računov dobaviteljev, pri čemer bi tožnica lahko račune prefakturirala takoj oziroma v roku maksimalno enega tedna, v nasprotnem primeru pride do nevzdržne situacije, da si lahko tožnica podaljšuje zakonske roke, ki govorijo o zastaranju. Zato so zastarale vse terjatve tožnice, ki se nanašajo na račun iz decembra 2013, enako velja za ostale račune. Pritožnik opozarja na sodno prakso glede začetka teka zastaralnega roka, po kateri je odločilno, ali je tožnica v primernem roku od dneva izdaje računa posameznega dobavitelja svojega dolžnika s poslanim računom pozvala na izpolnitev obveznosti. Pri tem opozarja, da toženca ni obveščala o zapadlih obveznostih in da ni vedel za dolg pravne osebe N., d. o. o. Pogodba o upravljanju z dne 1. 10. 1997 med tožečo stranko in etažnimi lastniki se ne nanaša na kletni del objekta in zato ni jasno, zakaj tožnica zaračunava in vtožuje stroške upravljanja za celotno kvadraturo, tudi za toženčeve prostore, ki se dejansko nahajajo v kleti. Ne le, da ni nobene podlage za tako obračunavanje, v kletnih delih toženčevih prostorov se upravljanje dejansko nikoli ni izvajalo. Tožnica nadalje zaračunava storitve, ki presegajo redno upravljanje in bi zanje moralo biti doseženo 100 % soglasje. Toženec izpostavlja novoletno okrasitev objekta ter postavitev zapornice in stroške zavarovanja objekta. Glede pobotnega ugovora ni res, da naj bi bil prepozen. Vzrok za nastajanje škode v toženčevih prostorih ni bil neočiščen kanal, temveč streha, ki je puščala. Sodišče napačno zaključuje, kdaj je škoda nehala nastajati. Iz vloge tožeče stranke z dne 27. 6. 2018 je razvidno, da je bila sanacija terase (ki je hkrati streha toženčevih prostorov) izvedena in da je bila primopredaja opravljena 20. 7. 2015 ter da je bila popolna sanacija terase izvedena zaradi dotrajanosti talnih oblog, meteornih kanalet in odtokov. Škoda je nehala nastajati šele konec leta 2015, nekje novembra, ko se je vsa streha osušila. Pobotni ugovor z dne 9. 5. 2018 je zato pravočasen. Dejstvo je, da je tožnica kriva, da se je sanacija izvedla z veliko zamudo. Ker gre za posel nujnega upravljanja, bi morala tožnica kot upravnica, če ni bilo dovolj sredstev v rezervnem skladu, sredstva zbirati tudi z izrednimi prispevki. Pritožnik na koncu še opozarja, da je plačeval bistveno preveč za upravljanje, ki se večinoma ni izvajalo ter da gre v konkretnem primeru za nevzdržno situacijo, ki na eni strani upravnika razbremenjuje odgovornosti za kvalitetno upravljanje, na drugi strani pa se tožencu kot etažnemu lastniku nalaga nesorazmerne obveznosti.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je bivša upravnica poslovnega objekta z oznako "B" v Trgovsko poslovnem centru (TPC) ... v ..., toženec pa je lastnik poslovnega prostora v tem objektu. Med pravdnima strankama je sporno plačilo stroškov upravljanja in založenih stroškov obratovanja po mesečno izstavljenih računih za obdobje od januarja 2014 do decembra 2016¹. V tem obdobju je nesporno poslovni prostor kot najemnica uporabljala družba N., d. o. o., ki teh stroškov ni plačevala, zato jih tožnica zahteva od toženca kot lastnika poslovnega prostora.

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da toženec kot lastnik poslovnega prostora ni pasivno legitimiran za plačilo stroškov upravniku v obdobju, v katerem je poslovni prostor oddal v najem „svoji“ družbi N., d. o. o.² Pri najemu poslovnih prostorov se uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki pa ne vsebujejo določb o upravniku, zato se glede tega uporabljajo določbe 115. do 118. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). SPZ ureja odnos med upravnikom in etažnim lastnikom ter kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa etažnega lastnika (115. do 118. člen). Pogodba o upravljanju etaž A, B in C v "B" objektu Trgovsko poslovnega centra ... (priloga A1, v nadaljevanju Pogodba o upravljanju) prav tako določa lastnike poslovnih prostorov kot zavezance za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja (VIII. točka te pogodbe). Pogodbeni dogovor med lastnikom in najemnikom, na podlagi katerega se najemnik zaveže, da bo plačeval stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja stavbe, je zgolj dogovor o prevzemu izpolnitve (434. člen Obligacijskega zakonika (OZ), ki razmerja med upravnikom in najemnikom ne ureja. Na podlagi navedenih določb SPZ in OZ torej upravnik ni aktivno legitimiran za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja od najemnika. Če teh najemnik ne poravna, mora upravnik stroške izterjati od etažnih lastnikov. Zmotno je zato stališče pritožbe, da toženec s spornimi računi nima nič in njegovo sklicevanje na dogovor, da se računi izstavljajo najemniku in da bo slednji plačnik.

7. Materialnopravno pravilno je stališče prvostopenjskega sodišča, da za sporne terjatve upravnika ne pride v poštev enoletni zastaralni rok iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ, saj se ta določba nanaša na terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš, v konkretnem primeru pa gre za terjatev upravnika poslovne stavbe. Po večinskem stališču sodne prakse³ se terjatve tožeče stranke obravnavajo kot občasne terjatve, za katere velja triletni zastaralni rok (347. člen OZ), ob uporabi pravil o subrogaciji. Pritožba sicer sprejema pravilnost stališča o dolžini zastaralnega roka iz 347. člena OZ, očita pa prvostopenjskemu sodišču napačno presojo začetka teka zastaralnega roka. Trdi, da je zastaranje začelo teči že od izdaje posameznih računov dobaviteljev ter da bi morala tožnica terjati stroške po računih dobaviteljev od posameznih etažnih lastnikov v primernem roku (največ en teden), kar pa nima prav. Sodišče prve stopnje je sicer zmotno štelo, da je zastaralni rok začel teči po preteku roka, ki je bil določen za plačilo posameznega računa, ki ga je tožnica izstavila toženčevemu najemniku, kar pa na pravilnost odločitve ni vplivalo. Tožnica od toženca zahteva plačilo terjatev po specificiranih računih (priloga A58 do vključno A92) za stroške, ki v obdobju od januarja 2014 do decembra 2016 po pogodbeno dogovorjenem ključu delitve odpadejo na toženca. Kot izhaja iz računov, je poleg stroškov upravljanja in manipulativnih stroškov obračunala tudi stroške dobaviteljev blaga oziroma storitev, potrebne za funkcioniranje stavbe kot celote, na podlagi priloženih računov posameznih dobaviteljev. Ker upravnik z izpolnitvijo obveznosti le vstopi v pravni položaj dobavitelja, je za začetek teka zastaralnega roka pomembno, kdaj bi ta začel teči v primeru, da bi bila storitev dobavitelja zaračunana neposredno tožencu. Skladno z določbo, da začne zastaranje teči prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev obveznosti (prvi odstavek 336. člena OZ), zastaranje vsake posamične terjatve torej začne teči naslednji dan po zapadlosti računa dobavitelja⁴. Pritožba se glede tega konkretno sklicuje zgolj na zastaranje terjatve po računu tožnice št. 2013-201-085074 iz decembra 2013, pri čemer pa prezre, da je tožeča stranka za terjatev po navedenem računu umaknila tožbo, sodišče pa je v tem delu s sklepom postopek ustavilo (prvi odstavek izreka in 7. točka obrazložitve sodbe). Glede terjatve po računu za mesec januar 2014 (priloga A58) ter po ostalih kasneje izstavljenih računih, pa ni konkretnih trditev toženca, da bi posamezni računi dobaviteljev, vključeni v razdelilnike, v plačilo zapadli pred 19. 1. 2014, torej več kot tri leta pred vložitvijo predloga za izvršbo 19. 1. 2017. Ugovor zastaranja je zato pravilno zavrnjen. Pritožbeno sodišče glede na pritožbene očitke še ugotavlja, da tožnici, glede na način poslovanja in mesečno pošiljanje računov, ni mogoče očitati, da spornih terjatev tožencu ni obračunala v primernem roku po prejemu računov dobaviteljev.

8. Pritožba neutemeljeno vztraja, da tožnica ni imela nobene podlage za obračunavanje stroškov upravljanja in obratovanja ter vzdrževanja za tisti del toženčevega poslovnega prostora, ki se nahaja v kletni etaži, upoštevaje določbe pogodbe o upravljanju ter obseg storitev upravljanja. Prvostopenjsko sodišče je pravilno izpostavilo dejstvo, da je bil toženčev poslovni prostor v spornem obdobju obračunavanja storitev tudi v uradnih evidencah evidentiran kot enoten prostor (restavracija oziroma gostilna) in se je v ta namen tudi dejansko uporabljal (ne pa za klet). Navedeno izhaja tudi iz izpovedbe toženca samega. Pravilno je upoštevano tudi, da so se etažni lastniki v veljavni Pogodbi o urejanju medsebojnih razmerij (priloga A50) dogovorili o velikostih solastniških deležev posameznih etažnih lastnikov in s tem o ključu delitve obratovalnih stroškov.

9. Na v pritožbi ponovljene očitke, da naj bi tožnica nepooblaščeno in samovoljno plačevala nekatere stroške dobaviteljem, ki presegajo redno upravljanje (pritožba izpostavlja stroške novoletne okrasitve objekta, postavitev zapornice in stroške zavarovanje objekta), je pravilno in v celoti odgovorilo prvostopenjsko sodišče, zato se pritožbeno sodišče, v izogib ponavljanju, na razloge sodbe v tem delu sklicuje. Pritožbeno sodišče le dodaja, da mora upravnik delovati glede na zakonski obseg pooblastil iz 4. točke 118. člena SPZ. Poleg tega, da med ostalim skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, mora izvajati sklepe etažnih lastnikov (prva in druga alineja 4. točke 118. člena SPZ), pri svojem delovanju pa upoštevati interese etažnih lastnikov (5. točka). Kot je pravilno poudarilo prvostopenjsko sodišče, so etažni lastniki v pogodbi o urejanju medsebojnih razmerij (priloga A50) med ostalim določili pristojnosti zbora lastnikov in upravnega odbora, ki sodeluje z upravnikom glede vseh vprašanj, pomembnih za vzdrževanje, obratovanje in upravljanje objekta (3. točka XXXI. člena). Tudi po presoji pritožbenega sodišča je šteti, da tožeča stranka, ob upoštevanju sklepov zbora lastnikov in upravnega odbora, pri obračunu stroškov upravljanja in vzdrževanja poslovne stavbe ni prekoračila pooblastil, ki jih ima po zakonu in pogodbi.

10. Pritožbene očitke je treba zavrniti tudi v tistem delu, ko toženec očita sodišču, da je neutemeljeno zavrnilo njen pobotni ugovor. V konkretnem primeru gre za procesno oziroma pravdno pobotanje, saj je toženec odškodninsko terjatev v pobot terjatvi tožeče stranke uveljavljal v tej pravdni zadevi in sicer z vlogo z dne 9. 5. 2018. Uveljavljal je odškodninsko terjatev za škodo, ki naj bi mu nastala zaradi zamakanja v poslovnem prostoru. Glede vzrokov za zamakanje je toženec kot edini vzrok za nastalo škodo⁵ navedel, da tožeča stranka ni čistila jaška in cevi za odvod meteornih voda na terasi, ki je hkrati streha toženčevega poslovnega prostora. Za obseg škode in povzročitelja je po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča vedel že 16. 10. 2014 (zbor lastnikov objekta) oziroma najkasneje 19. 11. 2014 (ko je posnel fotografsko gradivo, ki ga je priložil kot dokaz). Tožeča stranka se je v odgovoru na pobotni ugovor sklicevala na zastaranje odškodninske terjatve, ki jo toženec uveljavlja v pobot, s trditvijo, da škoda ni več nastajala od decembra 2013, ko je na zahtevo toženca izvedla interventno čiščenje meteorne kanalizacije. Teh njenih trditev toženec ni zanikal⁶, zato se štejejo za priznana (drugi odstavek 214. člena ZPP). Poleg tega je enako o vzroku za nastanek škode in do kdaj je škoda nastajala izpovedal kot priča G. P. Toženčeve drugačne pritožbene trditve glede vzroka za nastajanje škode v poslovnih prostorih (da vzrok ni bil neočiščen kanal za odvod meteornih voda na terasi, temveč streha, ki je puščala), predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto, ki jo glede na določbo prvega odstavka 337. člena ZPP ni mogoče upoštevati. Ker je triletni zastaralni rok (352. člen OZ) za v pobot uveljavljano odškodninsko terjatev iztekel najkasneje 19. 11. 2017, pobotni ugovor pa je toženec vložil 9. 5. 2018, je pravilna ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da v pobot uveljavljana terjatev ne obstoji. Po novejših stališčih pravne teorije⁷ in sodne prakse⁸ v procesni pobot ni mogoče uveljavljati terjatve, ki je bila v trenutku podaje procesnega ugovora pobota že zastarana.

11. Ker niso podani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

-------------------------------
¹ Terjatev za stroške upravljanja in obratovanja za mesec december 2013 v znesku 445,67 EUR, ki je v plačilo zapadla 31. 12. 2013, je tožnica umaknila v prvi pripravljalni vlogi z dne 22. 5. 2018.
² Po podatkih Ajpes je bila družba N., d. o. o. - v stečaju, katere edini družbenik je bil toženec, izbrisana iz sodnega registra 7. 12. 2018; zato se toženec očitno spreneveda, ko trdi, da o spornih računih ni bil obveščen.
³ Primerjaj odločbe VSL I Cpg 1833/2014, II Cpg 246/2015, II Cpg 567/2015, II Cpg 187/2015, II Cpg 342/2015, I Cp 69/2018.
⁴ VSL II Cpg 246/2015, II Cpg 567/2015, II Cpg 187/2015.
⁵ Pripravljalna vloga z dne 9. 5. 2018, točka 5.1.
⁶ Njegova izpoved na glavni obravnavi, da je škoda nastajala vse do konca sanacije terase v juniju 2015 ter še nekaj mesecev kasneje, ne more nadomestiti ustrezne trditvene podlage.
⁷ Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, stran 158-160; Barbara Petrič, Pobot skozi pravdni postopek, Pravna praksa 2011, št. 34; Tadeja Zima Jenull, Materialnopravni in procesni vidik pobota, Gospodarskopravna šola, Portorož, 17. 10. 2016.
⁸ VSL I Cp 371/2018, I Cpg 1358/2014, I Cpg 2407/2013, I Cp 3800/2010.

Datum zadnje spremembe:

05.11.2019

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba in sklep I Cpg 941/2017
• VSL sodba II Cpg 86/2015
• VSM Sodba I Cpg 1/2021