VSL Sklep I Ip 1752/2018

Jedro

Po posebnih pravilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih mora najemodajalec s tožbo oziroma predlogom za izdajo izpraznitvenega naloga, s katerim uveljavi odpovedno pravico, zahtevati (uveljaviti svojo pravico), da sodišče najemniku naloži izpraznitev poslovnega prostora ali poslovne stavbe, ki je predmet najema, in njeno vrnitev najemodajalcu. Zato notarski zapis take najemne pogodbe ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izpolnitev obveznosti najemnika vrniti poslovni prostor.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

II. Upnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo upnikov predlog za izvršbo.

2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje upnik. Razlogi za odločitev sodišča so napačni in neutemeljeni. V svojem predlogu za izvršbo je jasno navajal, da se je dolžnik v točki 4.4. pogodbe zavezal predložiti zavarovanje - bančno garancijo in da v primeru unovčenja bančne garancije uporabljen instrument zavarovanja nadomesti z novim. Ker dolžnik v roku nove bančne garancije ni predložil, mu je upnik 17. 4. 2018 poslal odstop od pogodbe, katerega je dolžnik prejel 18. 4. 2018. Sodišče prve stopnje je tudi napačno uporabilo materialno pravo, saj je upoštevalo določila 26. člena ZPSPP, upoštevati pa bi moralo določila 28. člena ZPSPP. Predlaga, da se njegovi pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni oziroma razveljavi ter se zadeva pošlje pristojnemu sodišču v ponovno odločanje.

3. Pritožba je neutemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Notarski zapis je v skladu z 2. točko drugega odstavka 17. člena ZIZ izvršilni naslov, če je izvršljiv. Izvršljiv pa je, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla, kar je treba dokazati z notarskim zapisom, javno listino ali po zakonu overjeno listino (20a. člen ZIZ). Kadar obveznost ne nastane hkrati s sklenitvijo pogodbe, morajo biti v notarskem zapisu pogodbe določno opredeljena dodatna pravna dejstva, ki so predpostavka nastanka obveznosti in mora upnik v takem primeru ta dodatna pravna dejstva izkazati z ustrezno javno listino (razen če gre za splošno znana ali negativna dejstva). Vendar pa za določene terjatve oziroma za določene vrste obveznosti predpostavk njihovega nastanka ali podatkov o pravnih dejstvih, ki so pomembna za določitev predmetov oziroma višine te obveznosti, objektivno ni mogoče izkazati z notarsko ali drugo javno listino, razen s pravnomočno sodbo, s katero sodišče naloži dolžniku izpolnitev te obveznosti. Takšna obveznost zato objektivno ne more nikoli postati neposredno izvršljiva na podlagi notarskega zapisa pogodbe, pa čeprav je v njem dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti.

6. V konkretnem primeru je upnik predlog za izvršbo vložil na podlagi v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa SV 1875/16 z dne 23. 9. 2016 sklenjene pogodbe o podnajemu poslovnih prostorov. V 4. 4. členu sta se upnik in dolžnik dogovorila, da lahko najemodajalec (upnik) v primeru, ko podnajemnik (dolžnik) v 15. dneh po izdaji poziva za nadomestitev bančne garancije s strani najemodajalca, le te ne predloži, s pisno izjavo odstopi od te pogodbe. 18. 4. 2018 je upnik dolžniku vročil odstop od pogodbe, kar izkazuje s priloženo podpisano povratnico.

7. Ker gre za najem poslovnega prostora, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je treba upoštevati posebno ureditev po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). ZPSPP pri prenehanju najemnega razmerja loči odpoved in odstop od najemne pogodbe. Razlika pa je le v tem, da za odpoved ni zakonsko določenega krivdnega razloga, določen pa je enoletni odpovedni rok, medtem ko je za odstop od najemne pogodbe določen zakonski krivdni razlog in tudi krajši, osemdnevni odpovedni rok. Najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas za poslovne prostore, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Najemodajalec oziroma upnik pa lahko po 28. členu ZPSPP odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času zaradi krivdnih razlogov. Tudi v primeru odstopa od pogodbe po 28. členu ZPSPP pa se za uresničitev te pravice uporablja prvi odstavek 26. člena ZPSPP, po katerem je mogoče odstopno pravico uveljavljati samo sodno. Po teh posebnih pravilih mora torej najemodajalec s tožbo oziroma predlogom za izdajo izpraznitvenega naloga, s katerim uveljavi odpovedno pravico, zahtevati (uveljaviti svojo pravico), da sodišče najemniku naloži izpraznitev poslovnega prostora ali poslovne stavbe, ki je predmet najema, in njeno vrnitev najemodajalcu. Zato notarski zapis take najemne pogodbe ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izpolnitev obveznosti najemnika vrniti poslovni prostor ali poslovno stavbo najemodajalcu pri položaju, ko najemna pogodba preneha na podlagi redne ali izredne odpovedi oziroma odstopa od pogodbe¹.

8. Kršitev najemne pogodbe (nepredložitev nove bančne garancije) je torej pravno dejstvo, ki povzroči predčasno zapadlost terjatve izpraznitve in izročitve poslovnega prostora, to dejstvo pa mora upnik glede na navedeno dokazovati v pravdnem postopku. Upnik v predmetni zadevi torej svoje zapadle nedenarne terjatve ni izkazal na pravilen način. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, pritožba pa neutemeljena. Sodišče druge stopnje jo je zato zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Upnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ).

-------------------------------
¹ Odstop od pogodbe iz 28. člena ZPSPP ima vse značilnosti izredne odpovedne pravice; glej Nina Plavšak, Neposredna izvršljivost notarskega zapisa, Podjetje in delo, št. 8, leto 2012

Datum zadnje spremembe:

04.12.2018

Podobni dokumenti:

• VSL sodba in sklep II Cp 122/2010
• VSL sodba I Cp 491/2015
• VSRS Sklep III DoR 120/2018-9