VSL Sodba I Cpg 554/2018

Jedro

Tožena stranka bi morala ob ustrezni skrbnosti urediti poslovno razmerje s tožečo stranko, česar pa ni storila, zato je njeno ravnanje, ko je sklenila novo pogodbo, ne da bi pred tem uredila poslovno razmerje s tožečo stranko, v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter dobrimi poslovnimi običaji. Med gospodarskimi subjekti ni običajno, da bi sklepali novo najemno pogodbo, ne da bi pred tem uredili obstoječe pogodbeno razmerje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.646,90 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani - Centralnega oddelka za verodostojno listino, VL 143806/2015 z dne 24. 11. 2015 razveljavilo tudi v 1. in 3. odstavku izreka in postopek nadaljevalo kot po tožbi (II. točka izreka sodbe), toženi stranki naložilo plačilo zneska 291.494,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot to izhaja iz III. točke izreka izpodbijane sodbe (III. točka izreka), ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v znesku 14.707,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2017 (IV. točka izreka) ter terjatev v znesku 40.320,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 8. 2012 (V. točka izreka) in toženi stranki naložilo plačilo stroškov izvršilnega in pravdnega postopka (VI. točka izreka). Hkrati je sklenilo, da se spremembe tožbe dovolijo (I. točka izreka sklepa), v zavarovanje denarne terjatve tožeče stranke pa je izdalo začasno odredbo, z vsebino, razvidno iz sklepa pod točkami VII. A – C.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tem sporu vtožuje plačilo računov iz naslova Najemne pogodbe o izvajanju gostinske dejavnosti v baru A. z dne 1.8.2012 (v nadaljevanju: Najemna pogodba), ki se nanašajo na plačilo najemnine ter obratovalnih stroškov. Najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas do 31. 7. 2014. Po poteku najemnega obdobja je tožena stranka ostala v najetem poslovnem prostoru, pri čemer nova pogodba ni bila sklenjena. Tožeča stranka je še naprej obračunavala najemnino in obratovalne stroške, ki jih je tožena stranka delno plačevala.

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo po tem, ko je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je tožeča stranka upravičeno rabo poslovnega prostora z Najemno pogodbo odplačno prenesla na toženo stranko (podpodzakup), da Koncesijska pogodba o izvajanju gostinske dejavnosti z dne 21. 3. 2005 (v nadaljevanju: Koncesijska pogodba), sklenjena med Zavodom Š. in tožečo stranko kot koncesionarjem – ne glede na poimenovanje – predstavlja najemno pogodbo, da Najemna pogodba ni nična, niti ne gre za oderuško pogodbo, zaradi česar je tožena stranka dolžna izpolniti svojo obveznost po molče obnovljeni Najemni pogodbi.

7. Višje sodišče uvodoma pojasnjuje, da v celoti pritrjuje jasni, pregledni, logični in analitični obrazložitvi sodišča prve stopnje in se obširnim ugotovitvam in zaključkom prvostopenjskega sodišča v izogib ponavljanju v celoti pridružuje.

Podpodnajem:

8. Pritožnik sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava pri presoji ničnosti sklenjene Najemne pogodbe ter ponavlja, da je šlo za nedopusten podpodnajem, brez soglasja ali dovoljenja najemodajalca, čemur pa višje sodišče ne sledi.

9. Ni sporno, da je Zavod Š. pridobil poslovni prostor v najem na podlagi Pogodbe o najemu lokala št. 4 z dne 18.7.2002. V tej pogodbi je bila Zavodu Š. podeljena pravica, da sme za opravljanje dejavnosti, za katere sam ni registriran, prostor oddati v podnajem, kar je slednji tudi storil, in sicer na podlagi Koncesijske pogodbe s tožečo stranko. Prvostopenjsko sodišče je pravilno in obširno pojasnilo povezavo med pravili Obligacijskega zakonika (OZ) in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki se nanaša na dopustnost podzakupa, pravilna pa je tudi ugotovitev, da tožeči stranki za oddajanje poslovnega prostora v nadaljni najem ni bilo potrebno pridobiti dovoljenja Zavoda Š. kot najemodajalca. Kaj takega ji ne nalaga niti zakon niti pogodba. Ne drži pritožbena navedba, da Zavod Š. ni imel (nadaljnega) dovoljenja oziroma pravice oddajanja lokala tožeči stranki kot podnajemniku; za odločitev je namreč bistveno, da mu s pogodbo ni bilo prepovedano oddajanje v podnajem, niti niso bili v zvezi s tem določeni kakršnikoli pogoji, ki bi ga pri oddajanju v podnajem omejevali in / ali le-tega ne dovoljevali. Sodbi, na kateri se v pritožbi sklicuje tožena stranka (III Ips 121/2008 z dne 29. 3. 2011 in II Ips 304/2015 z dne 23. 3. 2017), se nanašata na povsem drugačno dejansko stanje: šlo je za situacijo, ko najemnik sploh ni bil upravičen oddajati nepremičnino v podnajem, za kar pa v konkretnem primeru ne gre, kar je obširno pojasnjeno že v izpodbijani sodbi.

10. Pritožbenim navedbam, da podzakup med pravdnima strankama ni bil sklenjen pod enakimi pogoji, ko to velja za podzakup med tožečo stranko in Zavodom Š., ni mogoče slediti. Niti v zakonu niti v pogodbah ni določeno, da morajo biti podzakupi sklenjeni pod enakimi pogoji oziroma, da ne smejo biti sklenjeni pod drugačnimi pogoji. Če mora najemnik, ki sme oddati prostor v podnajem, podnajemniku postaviti povsem iste pogoje, kot jih ima sam v najemni pogodbi, potem ni najti razumne razlage za obstoj podzakupa oziroma le-ta niti ne bi imel smisla. Pritožnik sicer navaja, da je z vidika splošnih določb in prakse podpodnajemnih razmerij, podpodzakup dopustno sklepati le pod enakimi pogoji, kot veljajo za sklenitev prvega podzakupnega razmerja, vendar ne navaja niti splošnih določb, ki naj bi kaj takega določala, niti (sodne) prakse, na katero se zgolj pavšalno sklicuje.

11. Ali je prvostopenjsko sodišče „verigo“ najemov (Fakulteta X. – Zavod Š., Zavod Š. – tožeča stranka, tožeča stranka – tožena stranka) pravilno upoštevalo ali ne, za odločitev ni bistvenega pomena. Povedano drugače: v tej zadevi ni bistveno, ali je pri obravnavi najemnih razmerij prvostopenjsko sodišče začelo pri Fakulteta X. kot najemodajalcu, ali šele pri Zavodu Š., saj sodba zaradi tega ni nepravilna. Zgolj zato, ker gre pri spornem najemnem razmerju za „stopnjo nižje“ - za podpodnajem, to samo po sebi ne pomeni, da le-ta ni bil dovoljen. Za odločitev je bistveno, da podpodnajem ni bil prepovedan (ne z zakonom ne s katerokoli pogodbo); čim pa je temu tako, ni mogoče govoriti o ničnosti iz razloga nedopustnega podpodnajema, kot to zmotno meni pritožnik.

Koncesijska pogodba:

12. Pritožnik prvostopenjskemu sodišču očita, da ni pravilno presodilo Koncesijske pogodbe, saj jo je štelo za najemno pogodbo. Višje sodišče pritožbenim navedbam ne sledi. Pravilno je namreč stališče izpodbijane sodbe, da Koncesijska pogodba – ne glede na njeno poimenovanje – predstavlja najemno pogodbo. Ni bistveno poimenovanje pogodbe, pač pa njena vsebina. Nobenega dvoma ni, da pogodba vsebuje vse bistvene sestavine najemne pogodbe, zato jo je sodišče prve stopnje pravilno opredelilo kot pogodbo o najemu poslovnega prostora. Do tega vprašanja se je podrobno opredelilo v točkah 22., 23. in 29. ter pravilno uporabilo jezikovno razlago. Četudi se pogodba imenuje „koncesijska“, pa dejansko po vsebini ustreza zakupni pogodbi (587. člen OZ). Določbe pogodbe so jasne, zaradi česar njihova razlaga ni potrebna (prim. 82. člen OZ).

13. V zvezi s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na sprejem koncesijskega akta, pritožba prvostopenjskemu sodišču očita odsotnost pravne podlage za zaključek (iz 29. točke obrazložitve), da sklep sveta Zavoda Š. ni koncesijski akt ter da ne Fakulteta X. ne Zavod Š. nista bila v položaju, ki bi jima omogočal podeljevanje koncesij. Pritožnik navaja še pravna naziranja v zvezi z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/2010 s spremembami in dopolnitvami; ZSPDSLS), ki je zahteval, da se nepremično premoženje oddaja skladno z določbo 28. in 29. člena preko javnega razpisa, zavezanec pa ni bila le država ali samoupravna lokalna skupnost, pač pa tudi osebe javnega prava (9. člen ZSPDSLS), pri čemer pa spregleda, da je ZSPDSLS stopil v veljavi 17. 11. 2010, torej 5 let po sklenitvi Koncesijske pogodbe. Ugovori tožene stranke, ki se nanašajo na ničnost Koncesijske pogodbe iz razlogov ravnanja s premoženjem in koncesij, so torej tudi iz tega razloga nepravilni, zaradi česar se višje sodišče do posameznih pritožbenih navedb v tem delu ne opredeljuje.

Oderuštvo:

14. Za oderuško pogodbo gre takrat, ko se za nesorazmerno obremenitev ene pogodbene stranke izkoristi njen šibkejši položaj ali lastnost (119. člen OZ in naslednji; prim. dr. M Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, str. 625). V čem naj bi tožeča stranka izkoristila šibkejši položaj tožene stranke, ni pojasnjeno niti v pritožbi. Tožena stranka je gospodarska družba, ki je do podpisa sporne najemne pogodbe obratovala že več kot dve leti in pol, zakoniti zastopnik tožene stranke je pred sklenitvijo pogodbe vodil lokal oziroma opravljal delo vodje lokala, tako da so mu bile okoliščine poslovanja in promet lokala dobro poznane. Dokazni postopek ni potrdil, da bi bila tožena stranka v času sklenitve najemne pogodbe v težkem položaju ali težkem premoženjskem stanju, zaradi česar višje sodišče v celoti sledi zaključku izpodbijane sodbe, da subjektivni element oderuštva ni podan. Tudi, če je bil promet nizek, kar naj bi ugotovil izvedenec, in bi tožeča stranka izkazala objektivni element oderuštva, to za zaključek, da gre za oderuško pogodbo ne bi zadostovalo. O oderuštvu je namreč mogoče govoriti le takrat, ko sta kumulativno izpolnjena subjektivni in objektivni element. Stranka, ki se sklicuje na oderuštvo, mora konkretno navesti (2. člen ZPP) in dokazati obe predpostavki oderuštva, česar pa tožena stranka v tem postopku ni storila. Odveč je zato angažiranje izvedenca ekonomsko – gradbene stroke, ki bi potrdil njene trditve o izkazanem bilančnem dobičku in tolmačil računovodske izkaze ter izračunal ustrezno tržno najemnino, odločitev sodišča prve stopnje, ki je dokaz z izvedencem zavrnilo, pa pravilna. Za odločitev tudi niso relevantna vlaganja v lokal in amortizacija opreme, saj tožena stranka zahtevkov, ki bi se nanašali na vlaganja ni vložila, prav tako ne zahtevka za znižanje najemnine. In nenazadnje: tožena stranka je najemnino več let brez ugovorov plačevala in se na oderuštvo ter vlaganja do tega postopka ni sklicevala.

15. Zaradi načela ekonomičnosti in pospešitve postopka (1. odstavek 11. člena ZPP) v primeru, ko sodišče ne ugotovi enega izmed pogojev oderuštva, ni potrebno ugotavljati še obstoja drugih elementov in v zvezi s tem ni potrebno izvajati dokazov, zaradi česar absolutno bistvena kršitev postopka, ki jo tožena stranka vidi v zavrnitvi dokaznega predloga za postavitev izvedenca, ni podana.

16. Pritožbene navedbe, ki se nanašajo na pridobivanje zasebne premoženjske koristi na račun premoženja pravne osebe javnega prava, na odločitev v tej zadevi ne morejo vplivati. Fakulteta X. je kot lastnik prostor oddal Zavodu Š. za namen financiranja študentskih društev. Ali je Zavod Š., ki je od tožeče stranke prejemal najemnino, le-to dejansko namenil za financiranje študentskih društev, ne more (in ni) predmet tega spora in se tožene stranke tudi ne tiče (pač pa se to tiče razmerja med Fakulteto X. in Zavodom Š.). Zavod Š. ni bil registriran za opravljanje gostinske dejavnosti in je imel izrecno dovoljenje Fakultete X., da prostor odda v podnajem izvajalcem posameznih dejavnosti. Kot je bilo ugotovljeno v postopku na prvi stopnji, je bila tožeča stranka zunanji investitor, ki je Zavodu Š. pomagala dokončati in opremiti prostore lokala št. 4, ki jih je Zavod Š. dobil od Fakultete X. v 3. gradbeni fazi, tožena stranka pa je dobila v najem popolnoma opremljen prostor z utečeno gostinsko dejavnostjo. Odveč so zato (tudi sicer pavšalne) pritožbene navedbe, da je tožeča stranka služila na račun „prefakturiranja“ najemnine in stroškov. Kam je šla razlika med najemnino, ki jo je tožeča stranka plačevala Zavodu Š. in najemnino, ki jo je prejemala od tožene stranke, v ničemer ne more vplivati na vprašanje veljavnosti najemnega razmerja med tožečo in toženo stranko. Predmet tega postopka tudi ne more biti vprašanje neprofitnega namena oddajanja premoženja s pogodbo med Fakulteto X. in Zavodom Š., saj je že zgoraj pojasnjeno, da Fakulteta X. Zavodu Š. ni postavil nobenih pogojev, pod katerimi sme oddati prostor v nadaljni najem. Tožena stranka ni bila stranka nobene druge pogodbe kot tiste, ki jo je sklenila s tožečo stranko, zaradi česar se je pogodbena razmerja med Fakulteto X. in Zavodom Š. ter Zavodom Š. in tožečo stranko ne tičejo. In nenazadnje: tožena stranka je prostor na podlagi iste najemne pogodbe, ki ji v tem postopku očita ničnost, več let in brez kakršnihkoli ugovorov (še najmanj ugovora, da je pogodba nična) uporabljala. V kolikor je štela, da je najemna pogodba z dne 1. 8. 2012 nična, potem ni najti nobene razumne razlage, da je pri tej pogodbi vztrajala in po poteku najemnega razmerja ostala v poslovnem prostoru ter tako celo pristala na to, da je bilo najemno razmerje molče obnovljeno za nedoločen čas (27. člen ZPSPP).

Dobrovernost:

17. Tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava, ker se naj ne bi opredelilo do njenih trditev, da je 23. 12. 2014 sklenila podnajemno pogodbo z novim najemodajalcem v dobri veri, da je Zavod Š. pravilno odpovedal najemno pogodbo tožeči stranki. Prvostopenjsko sodišče je v 39. točki obrazložitve pojasnilo, da bi morala tožena stranka ob ustrezni skrbnosti (6. člen OZ) urediti poslovno razmerje s tožečo stranko, česar pa ni storila, zato je njeno ravnanje, ko je sklenila novo pogodbo, ne da bi pred tem uredila poslovno razmerje s tožečo stranko, v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter dobrimi poslovnimi običaji (5. člen OZ). Četudi se je tožena stranka „zanesla“ na s strani Zavoda Š. zatrjevano odpoved Koncesijske pogodbe (dokazni postopek je potrdil, da le-ta ni bila odpovedana), jo to ne odvezuje obveznosti, da s svojim dotedanjim sopogodbenikom uredi obstoječe razmerje, in to prej, predno za isti poslovni prostor sklepa novo pogodbo z drugim najemodajalcem. Tožena stranka očitno ni pokazala niti minimuma skrbnosti, ki se v pravnem prometu zahteva. Med gospodarskimi subjekti ni običajno, da bi sklepali novo najemno pogodbo, ne da bi pred tem uredili obstoječe pogodbeno razmerje, zaradi česar ni utemeljen očitek prvostopenjskemu sodišču, da je celotno breme (morebitne) nepravilne odpovedi Koncesijske pogodbe med Zavodom Š. in tožečo stranko, prevalilo na toženo stranko. Sodišče toženi stranki ni očitalo, da bi lahko vplivala na pravilnost odpovedi Koncesijske pogodbe, pač pa, da bi pred sklenitvijo nove najemne pogodbe morala najprej urediti svoje dotedanje razmerje s tožečo stranko. Če se je zgolj „zanesla“ na to, da je Koncesijska pogodba odpovedana, ne da bi to tudi preverila, tega na tožečo stranko ne more prevaliti. Prav tako pa to ne pomeni, da dobra vera, v kateri naj bi bila ob sklepanju najemne pogodbe z novim najemodajalcem, kakorkoli vpliva na pravno razmerje s tožečo stranko. Ugovore, ki jih v tem postopku tožena stranka uveljavlja zoper tožečo stranko, bi lahko uperila kvečjemu zoper Zavod Š., ne more pa z njimi uspeti v tem postopku.

18. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (1. odstavek 360. člena ZPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in materialnopravno pravilno sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

19. Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.

Datum zadnje spremembe:

28.09.2018

Podobni dokumenti:

• Sodba II Ips 783/2007
• VSL Sodba II Cp 752/2018
• VSL Sodba I Cp 542/2020