<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL Sklep Cst 271/2018

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Gospodarski oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2018:CST.271.2018
Evidenčna številka:VSL00013202
Datum odločbe:13.06.2018
Senat, sodnik posameznik:Vesna Jenko (preds.), Renata Horvat (poroč.), Nada Mitrović
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
Institut:prodaja premoženja stečajnega dolžnika - način prodaje - izločitvena pravica - izločitvena pravica na nepremičnini - razlastitveni postopek - javna dražba - neposredna pogajanja - likvidacijska vrednost nepremičnin - izklicna cena - ocenjena likvidacijska vrednost

Jedro

Glede na to, da je od zadnjega postopka zbiranja ponudb za prodajo navedenih nepremičnin preteklo že precej časa, tudi pritožbeno sodišče ne vidi tehtnih razlogov, da prodaje ne bi bilo smiselno ponoviti z javno dražbo. Neutemeljene pa so trditve pritožnice, da bi upraviteljica po neuspelem nezavezujočem zbiranju ponudb nepremičnine že morala prenesti na lokalno skupnost.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnin parc. št. 2/25, k. o. X, ID znak: 000-2/25-0, parc. št. 1/30, k. o. X, ID znak: 000-1/30-0, parc. št. 1/50, k. o. X, ID znak: 000-1/50-0, odločilo tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe, izklicna cena določi v višini 219.174,00 EUR in varščina v višini 21.917,40 EUR.

2. Proti sklepu sta pravočasno vložila pritožbi upnika B. K. in MESTNA OBČINA X.

3. Upnik B. K. izpodbija sklep sodišča prve stopnje iz razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in odloči, da je nepremičnina, ki je predmet prodaje, izvzeta iz stečajne mase, podrejeno pa, da naloži stečajni upraviteljici, da podeli stvarne služnosti hoje, vožnje ter parkiranja z vsemi vozili v korist vsakokratnega lastnika.

4. Upnica MESTNA OBČINA X izpodbija sklep iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi, predlog upraviteljice za prodajo nepremičnin s prvo javno dražbo pa zavrne.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi upnika B. K.:

6. Pritožnik navaja, da nepremičnine, ki so predmet prodaje, predstavljajo edino dostopno pot do nepremičnine parc. št. 1/13 k. o. X, kjer živi, da te v naravi predstavljajo dostop stanovalcem vrstnih hiš na naslovih J. ulica in Ž. ulica in edini dostop do treh individualnih hiš na naslovu Ž., ter dostop do parcele 3/4 (še ne pozidana parcela) in še štirih vrstnih hiš na naslovu Ž. 28, 26, 24 in 22, ter da so navedena zemljišča del Uporabnega dovoljenja št. 351-1321/2008-9 z dne 2.12.2008. Navaja, da je MESTNA OBČINA X 21. junija 2007 sprejela Odlok o občinskem lokacijskem načrtu za del območja PPE Br 3 S v ..., kjer je v 23. členu zapisana obveznost investitorja M. d. o. o. (sedaj M. d. o. o. - v stečaju), da izgradi komunalno infrastrukturo, plača komunalni prispevek ter infrastrukturo po izgradnji brezplačno preda v last MESTNI OBČINI X. Komunalni prispevek je bil poravnan, kar naj bi izhajalo iz gradbenega dovoljenja. Pritožnik se sklicuje na določbo tretjega odstavka 93. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1), po kateri se šteje, da je javna korist za nepremičnine, navedene v prvem odstavku tega člena, to je za nepremičnine, ki se razlaščajo za namene, naštete v 1. do 3. točki, izkazana, če so predvidene v državnem oziroma občinskem lokacijskem načrtu, ter na določbo 109. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt), po kateri se šteje, da je javna korist iz tretjega odstavka 93. člena ZUreP-1 izkazana, če so v grafičnem delu državnega prostorskega načrta, občinskega prostorskega načrta ali občinskega podrobnega prostorskega načrta nepremičnine določene tako, da jih je mogoče identificirati v zemljiškem katastru. Trdi, da so glede na navedeno nepremičnine, ki naj bi bile predmet razlastitve, v občinskem lokacijskem načrtu že predvidene oziroma so v naravi tudi izvedene kot cestne površine. Glede na določila ZUreP-1 pa so te lahko izvzete iz pravnega prometa.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je MESTNA OBČINA X v stečajnem postopku nad dolžnikom prijavila izločitveno pravico na nepremičninah, ki so predmet prodaje po izpodbijanem sklepu. Upraviteljica je izločitveno pravico priznala, prerekal pa jo je upnik V. d. o. o., Maribor. Zato je MESTNA OBČINA X vložila zoper navedenega upnika tožbo na ugotovitev, da je na navedenih nepremičninah pridobila lastninsko pravico na izviren način, v kateri je kot podlago za pridobitev lastninske pravice navedla 23. člen Odloka o občinskem lokacijskem načrtu za del območja PPE Br 3 S v ... (MUV št. 20/2007 z dne 21. 6. 2007). Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo s sodbo I Pg 354/2017 z dne 10. 11. 2017, Višje sodišče v Mariboru pa je s sodbo I Cpg 7/2018 z dne 18. 3. 2018 pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Pritrdilo je zaključkom sodišča prve stopnje, da dokumentacija, na katero se je sklicevala tožnica (gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, odlok o lokacijskem načrtu, odlok o kategorizaciji občinskih cest v MESTNI OBČINI X) ne predstavljajo podlage za pridobitev lastninske pravice na izviren način. Soglašalo je s sodiščem prve stopnje, da mora občina, če so zemljišča, po katerih naj bi potekala javna cesta, ki jo občina namerava kategorizirati, v zasebni lasti, takšno zemljišče pred kategorizacijo pridobiti s pravnim poslom oziroma v postopku razlastitve. Sklicevalo se je na ustavno odločbo U-I-387/02 z dne 20. 5. 2004, v kateri je to presodilo, da občina po ugotovitvi, da je posamezna javna cesta grajena na zemljišču, ki je v zasebni lasti, zgolj zaradi tega ne sme opustiti njene kategorizacije, ker je dolžna spoštovati predpisana merila za kategorizacijo javnih cest ter da jo je v primeru, če cesta izpolnjuje ta merila, občina dolžna ustrezno kategorizirati in s pravnim poslom ali po predpisanem razlastitvenem postopku pridobiti zemljišče, na katerem je cesta zgrajena. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je Odlok o občinskem lokacijskem načrtu za del območja PPE Br 3 S v ... z dne 21. 6. 2007 enostranski pravni akt občine in ne more nadomestiti postopka pridobitve nepremičnine v last tožeče stranke, to je sklenitve pogodbe (pravnega posla) med MESTNO OBČINO X in investitorjem, s katero bi občina pridobila lastninsko pravico na spornih nepremičninah oziroma izvedbe postopka razlastitve. Navedlo je, da MESTNA OBČINA X pogodbenega prenosa lastninske pravice ne zatrjuje niti takšne pogodbe ni predložila v dokaz, prav tako ne zatrjuje, da bi v zvezi s spornimi nepremičninami izvedla predpisani razlastitveni postopek. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenega zaključilo, da tožnica ni izkazala pridobitve lastninske pravice na spornih nepremičninah na izviren način in je zato tožbeni zahtevek na ugotovitev obstoja izločitvene pravice zavrnilo, Višje sodišče v Mariboru pa je takšnim zaključkom pritrdilo.

8. Dejstva, ki jih izpostavlja pritožnik in iz katerih naj bi izhajalo, da bi nepremičnine, ki so predmet prodaje, morale biti prenesene na občino, so že bila predmet presoje v zgoraj navedenem gospodarskem sporu. Ker je bilo o tem, ali je občina pridobila lastninsko pravico na navedenih nepremičninah na izviren način, že pravnomočno odločeno, v stečajnem postopku ni dopustna ponovna presoja dejstev, na katerih je občina temeljila pridobitev lastninske pravice.

9. Pritožnik nadalje trdi, da so kupci, sedaj stanovalci naselja J. ulica, sporno infrastrukturo v celoti odplačali z vplačili kupnine za posamezno enoto ter da bi M. d. o. o. moral nemudoma po prodaji 37 vrstnih hiš predati celotno infrastrukturo (ki je bila vračunana v lastno ceno in posledično tudi v prodajno ceno prodajanih vrstnih hiš ter na podlagi kupoprodajnih pogodb tudi plačana) v javno dobro. Ne trdi pa, da je zoper stečajnega dolžnika sam ali kdo drug iz istega naslova uveljavljal terjatev, ki bi preprečevala prodajo. Upniki namreč svoje terjatve do stečajnega dolžnika (in ločitvene ter izločitvene pravice) lahko uveljavljajo tako, da jih prijavijo v stečajnem postopku oziroma v primeru vzajemno neizpolnjenih dvostranskih pogodb (če upravitelj od njih ne odstopi) zahtevajo izpolnitev pogodbe. Upnik ne trdi, da bi v zvezi s spornimi nepremičninami takšne pogodbe obstajale.

10. Upnik trdi tudi, da so podani pogoji za razlastitev spornih nepremičnin, ne trdi pa, da bi bil takšen postopek že izveden. Prav tako ne navede, na podlagi katere določbe ZUreP-1 naj bi bile nepremičnine izvzete iz pravnega prometa.

11. Upnik nadalje trdi, da je neutemeljeno in nepravilno izračunana likvidacijska vrednost zemljišča, ker je v celoti obremenjeno s služnostmi kot tudi z morebitnim razlastitvenim postopkom. Ne pojasni pa, v čem je njegov pravni interes kot upnika v stečajnem postopku za prodajo po nižji prodajni ceni.

12. Trditve pritožnika, da je prišlo s strani stečajne upraviteljice in stečajnega sodišča do prodaje nepremičnin brez ustreznih dostopov, pa presegajo okvir tega pritožbenega preizkusa.

13. Pritožbene navedbe upnika B. K. se ob povedanem izkažejo kot neutemeljene. Na ostale navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

K pritožbi upnice MESTNE OBČINE X:

14. Pritožnica utemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je v izpodbijanem sklepu zmotno navedlo, da gre za prvo prodajo nepremičnin, saj so se te prodajale že večkrat, vendar neuspešno. Vendar navedeno na pravilnost odločitve ni vplivalo. Sodišče prve stopnje se je sicer res nepravilno sklicevalo na določbo prvega odstavka 329. člena ZFPPIPP, po kateri se pogodba o prodaji premoženja stečajnega dolžnika lahko sklene samo na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb, če ni v četrtem odstavku tega člena drugače določeno. V četrtem odstavku 329. člena ZFPPIPP pa je določeno, da se v primeru, če je bila javna dražba ali postopek zavezujočega zbiranja ponudb za prodajo posameznega premoženja neuspešen, lahko pogodba o prodaji tega premoženja sklene tudi na podlagi neposrednih pogajanj s kupcem, ki je svojo ponudbo dal v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb iz drugega odstavka 328. člena ZFPPIPP, opravljenega pred začetkom neposrednih pogajanj. Vendar pa navedeno še ne pomeni, da javne dražbe v primeru, če je bila neuspešna, ni mogoče ponoviti.

15. Pritožnik meni, da ni pravilno, da se v predmetni zadevi ponovno izvede javna dražba, ki ni bila uspešna, prav tako ni bilo uspešno nezavezujoče zbiranje ponudb. Navaja, da je glede na dejstvo, da je upraviteljica za predmetno nepremičnino prejela zgolj izjemno nizke ponudbe, upnik prepričan, da nova prodaja z izvedbo javne dražbe ne bo prinesla željenega učinka temveč zgolj podaljšanje postopka.

16. Sodišče prve stopnje je po presoji pritožbenega sodišča utemeljeno sledilo predlogu upraviteljice, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe. Upraviteljica je pojasnila, da prodaja z javno dražbo predstavlja najbolj transparenten način prodaje, ki je v danem primeru tudi najhitrejši način za unovčitev premoženja. Zbiranje nezavezujočih ponudb bi potekalo dva meseca, v nadaljevanju pa bi se nato vodila še dodatna pogajanja. Glede na to, da je od zadnjega postopka zbiranja ponudb za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin preteklo že precej časa, tudi pritožbeno sodišče ne vidi tehtnih razlogov, da prodaje ne bi bilo smiselno ponoviti z javno dražbo. Neutemeljene pa so trditve pritožnice, da bi upraviteljica po neuspelem nezavezujočem zbiranju ponudb nepremičnine že morala prenesti na lokalno skupnost.

17. Pritožnica nadalje trdi, da je zaradi izredno visoke likvidacijske vrednosti nepremičnin, ki imajo specifične lastnosti (so kategorizirana cesta, prepredena z vso potrebno komunalno infrastrukturo), dala izdelati dodatno cenitev, ki jo je za potrebe tega postopka izdelal S. K., univ. dipl. ing. gr. iz podjetja T. in sicer 25. 4. 2018. Iz navedene cenitve naj bi izhajalo, da je vrednost nepremičnin, ki so predmet sklepa o prodaji, bistveno nižja, da je ta na dan 25. 4. 2018 znašala 124.000,00 EUR, kar je za 44 % manj od prvotne cenitve.

18. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa navedlo, da se je odločilo, da bo ponovno poskusilo s prodajo po izklicni ceni, ki je enaka ocenjeni likvidacijski vrednosti. Takšna odločitev je tudi po oceni pritožbenega sodišča utemeljena, glede na to, da se nepremičnine dalj časa niso prodajale. Rezultat navedene prodaje pa bo pokazal, kakšno je zdaj zanimanje kupcev za nakup nepremičnin in za kakšno ceno so te pripravljeni kupiti.

19. Upnica izpostavlja, da izkazuje zanimanje za pridobitev nepremičnin, ki predstavljajo dostop stanovalcem vrstnih hiš na naslovu J. Izpostavlja namembnost oziroma uporabnost zemljišč, saj po delu nepremičnin poteka javna razsvetljava za celotno naselje stanovanjskih hiš, ter v zvezi s tem javni interes, ki je prisoten pri uveljavitvi prenosa spornih nepremičnin na lokalno skupnost. Navaja, da zato podaja privoljenje za prevzem premoženja, ki ga ni bilo možno unovčiti v skladu z 2. točko drugega odstavka 374. člena ZFPPIPP. Vendar pa navedeno za preizkus pravilnosti izpodbijanega sklepa ni odločilnega pomena.

20. Očitki pritožnice, da je bil izpodbijani sklep sprejet na podlagi napačne interpretacije dejanskega stanja ter podatkov, ki niso regularni, so nekonkretizirani. Zato se pritožbeno sodišče do njih ne more opredeliti.

21. Pritožba upnice MESTNE OBČINE X se ob povedanem izkaže kot neutemeljena.

22. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 328, 328/2, 329, 329/4, 374, 374/2, 374/2-2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
22.08.2018

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDIwOTc2