<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL Sklep II Cp 650/2018

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2018:II.CP.650.2018
Evidenčna številka:VSL00010481
Datum odločbe:11.04.2018
Senat, sodnik posameznik:mag. Nataša Ložina (preds.), Majda Lušina (poroč.), Karmen Ceranja
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO
Institut:materialna škoda - zmanjšanje vrednosti nepremičnine - povrnitev škode, ki presega običajne meje - splošno koristna dejavnost - razgled - pravica do zdravega življenjskega okolja - pravno priznana škoda - tek zakonskih zamudnih obresti od prisojene odškodnine - odgovornost investitorja - odškodninska odgovornost občine in države

Jedro

Za škodo, ki je nastala zaradi okrnitve razgleda, je odgovoren investitor, ki je na osnovi gradbenega dovoljenja s svojo splošno koristno dejavnostjo posegel v prostor in ne lokalna ali državna skupnost, ki je z družbenim planiranjem poseg v prostor omogočila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je za materialno škodo prisodilo 25.414,00 EUR odškodnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje, višji zahtevek pa zavrnilo. Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v višini 2.239,70 EUR.

2. Zoper ugodilni del in posledično stroškovni del odločitve se pritožuje tožena stranka. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek zavrnjen in zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Ponavlja nesporno dejstvo, da je tožena stranka zgradila objekte V. Gradila je skladno s prostorsko ureditvijo in skladno z gradbenim dovoljenjem. Prostorski akti omogočajo še bistveno večji obseg gradnje, vendar se je tožena stranka že ob pridobivanju gradbenega dovoljenja – zaradi nasprotovanja udeležencev postopka, med katerimi je bila tudi tožeča stranka – odločila za gabarite, nižje od dovoljenih. Sklicevanje sodišča na 133. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) označuje za neprimeren in zgrešen pristop. Meni, da je to zakonsko določilo namenjeno varovanju okolja in preprečuje dejavnosti in aktivnosti, ki vplivajo na tovrstno varstvo, za obravnavano situacijo pa to določilo ni uporabljivo. V obravnavanem primeru ne gre za opravljanje splošno koristne dejavnosti, niti za poseg v pravico do zdravega življenjskega okolja, ampak za enkratno dejanje izgradnje stanovanjskih objektov v skladu s pridobljenimi dovoljenji. Okolje je z izgradnjo objekta in odstranitvijo zapuščene tovarniške stavbe celo kultivirano. Predpisi o gradnji in krajevni prostorski akti določajo obseg krajevno običajne mere in v okviru le-teh je zgrajen objekt, zato ne gre za situacijo, ki jo predvideva in ureja 133. čl. OZ. Ne gre za izvajanje dejavnosti, ki bi povzročala nedovoljene imisije. Zakonodajalec je imel v mislih kontinuirano izvajanje dovoljene dejavnosti s konstantnim povzročanjem imisij. Dopustnost in ustreznost torej rešujejo in zagotavljajo povsem drugi predpisi. Sklicuje se na odločbi Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 204/2012 in II Ips 194/2012, ki obravnavata vprašanje, ali je z dovoljenimi gradbenimi posegi presežena normalna oz. običajna škoda. V prvo navedeni odločbi je poudarjeno, da so gradbeni posegi v urbanih okoljih pričakovani in da je odločilna utemeljena pričakovanost. V drugo navedeni odločbi je obravnavana umestitev objekta v gosto poseljeno območje. Tudi v obravnavanem primeru gre za takšno območje, zato ni mogoče zaključevati, da zgrajeni stanovanjski objekti presegajo krajevno običajno mero. Prezrta je trditev, da je do vpliva na nepremičnino tožeče stranke prišlo s sprejemom prostorskih aktov, ki so na zemljišču med tožničino nepremičnino in reko K. predvideli gradnjo večstanovanjskih objektov; celo višjih od zgrajenih. Izvedenec je opozoril, da je do vpliva na ceno tožničine nepremičnine prišlo že s sprejemom prostorskih aktov. Ker je to vprašanje prezrto, sodbe ni mogoče preizkusiti. Za šokantno označuje obrazložitev iz 11. točke, v kateri je navedeno, da bi bilo lepo in prav, če tožena stranka ne bi oglaševala prodaje stanovanj tako, kot jih je. Sklicuje se na fotografiji, posneti iz najvišje etaže in priznava, da je do določene spremembe razgleda prišlo, vendar razlika niti slučajno ne omogoča zaključka, da je šlo za nerazumno gradnjo oz. čezmerno ali nedopustno imisijo. Objekt tožeče stranke ima še danes lep razgled. Tudi vse ostalo – urejena okolica, odstranitev industrijskega objekta, ruševin in zbirališča brezdomcev ter odvisnikov, urejen dostop do reke, večji odmik – predstavlja nadomestilo za manjši razgled. O kakršnikoli odgovornosti tožene stranke ni mogoče govoriti. Pavšalen je zaključek, da je tožena stranka pridobila neko znatno ekonomsko korist, kar sodišče očitno sklepa iz reklamnih oglasov. Pri oblikovanju cene novogradnje je razgled šele na šestem od sedmih dejavnikov, ki vplivajo na tržno ceno. Toženkin projekt je bil običajen gradbeni projekt, brez dobičkonosnih izhodišč. Za nevzdržno označuje, da niso upoštevani popravki izvedenca M. N., ki je pojasnil, da je predhodno izhajal iz napačnega opisa prvotnega stanja. Šele na koncu je tožeča stranka priznala, da gre za primerljivo fotografijo predhodnega stanja, medtem ko je pred tem zatrjevala, da gre za posnetek iz nižje etaže. Predhodno je tožeča stranka zavajala s fotografijami, ki so bile posnete v času odstranitve starih industrijskih objektov, ko je bilo zemljišče zravnano. Prvotno mnenje je bilo torej narejeno na napačnih izhodiščih, zato je znižanje vrednostne razlike iz 15 % na 10 % utemeljeno in jasno obrazloženo. Ni jasno, zakaj sodišče mnenja izvedenca ne upošteva. Iz obrazložitve tudi ni mogoče razbrati, kje naj bi bila meja med krajevno običajnim, normalnim in prekoračenjem krajevno normalnega, običajnega. Za nesprejemljivo označuje, da je vrednotenje izvedeno v časovnem obdobju, ko so bile cene nepremičnin visoke, zamudne obresti pa tečejo od vložitve tožbe dalje. Visoka vrednost je torej oplemenitena še z obrestovanjem od leta 2009 dalje. Ocenjeno vrednost leta 1939 zgrajene nepremičnine 169.414,00 EUR označuje za visoko. Po izračunih GURS-a je hiša vredna 110.000,00 EUR.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka. Ne soglaša s stališči prvostopenjskega sodišča o načinu ugotavljanja tržne cene nepremičnine in ocenjevanju njene zmanjšane vrednosti.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet zahtevka je odškodnina za premoženjsko škodo, nastalo z izgradnjo stanovanjskih blokov, ki nepremičnini tožeče stranke zastirajo pogled na veduto N. in porečja reke K. Ker je nesporno, da so stanovanjski bloki v prostor umeščeni skladno s prostorskimi in prostorsko izvedbenimi akti ter zgrajeni skladno z gradbenim dovoljenjem, je pravilen prvostopenjski – na tretjem odstavku 133. čl. OZ temelječ – zaključek, da je protipraven zgolj nastanek škode, ne pa sámo dejanje (gradnja blokov). Oškodovanec je upravičen do povrnitve škode, če le-ta presega običajne meje. V tem pravdnem postopku je zato treba presoditi, ali ugotovljene okoliščine o razliki med razgledom, ki je obstajal pred umestitvijo stanovanjskih blokov v prostor in sedanjim razgledom zapolnjujejo pravni standard škode, ki presega običajne meje; torej prikrajšanost, ki je nastopila z okrnitvijo razgleda,

6. Nesprejemljivo je pritožbeno stališče, da je tretji odstavek 133. čl. OZ mogoče uporabiti samo v primeru kršitve pravice do zdravega življenjskega okolja. Velikokrat škoda res nastaja zaradi dejavnosti, ki se odrazi s čezmerno obremenitvijo okolja, ni pa to nujno. V obravnavanem primeru je prišlo do škode, ki se je v tožničini premoženjski sferi odrazila zaradi okrnitve razgleda, ki je bil zaradi lokacije hiše pred gradnjo blokov presežek, saj glavnina nepremičnin takega razgleda nima; po gradnji blokov je tožničina nepremičnina to prednost (v pretežni meri) izgubila.

7. Vsaka okrnitev razgleda, ki nastane z umeščanjem stavbe v prostor, ni pravno priznana škoda, ker so vplivi novogradnje v življenjskem prostoru nujni, pričakovani in jih je zato treba sprejeti. V urbanem okolju je umestitev stavbe v prostor običajna in ponavadi ne povzroča škode, ali pa le-ta ne presega običajne meje. V zadevi II Ips 204/2012, na katero se sklicuje pritožba, gre za tak primer: ugotovljeni so bili negativni vplivi novogradnje, ki so v urbanem okolju pričakovani, življenjsko razumljivi in zato sprejemljivi. V zadevi II Ips 194/2012 vplivi na tožnikovo nepremičnino niso odstopali od krajevno običajnih vplivov glede osončenja, razgleda in miru v urbanem okolju.

8. Tožeča stranka pa je uspela dokazati, da je bil razgled, ki je obstajal pred gradnjo blokov ena od velikih kvalitet bivanja v hiši: razgled na rečna rokava K., v ozadju pa hiše starega mestnega jedra z značilnimi balkoni, M. z vrsto individualnih hiš, frančiškanski samostan, kapiteljska cerkev, K. most, park R. in povsem v ozadju straški in kočevski gozdovi. Tak razgled je obstajal iz zgornje visoko pritlične etaže, kjer so spalnice. Iz pritličja, kjer so bivalni prostori in spalnica, tudi pred graditvijo blokov veduta – zaradi stoječih industrijskih objektov – ni bila popolna; kljub temu pa je obstajala: razgled na mesto in gozdove v ozadju. Po zgraditvi blokov, je razgled iz pritličja povsem zastrt, razgled iz visokega pritličja pa okrnjen. V 17. točki obrazložitve prvostopenjske sodbe je ugotovljen sedanji razgled iz visokega pritličja: viden je le ozek del frančiškanskega samostana, horizont straških in kočevskih gozdov, del kapiteljske cerkve in samo vrh R. parka, povsem zastrt pa del vedute proti K. mostu in področje reke K. V 18. točki prvostopenjske sodbe je ugotovljeno, da je sedaj razgled iz pritličja možen smo skozi 3 m široko špranjo med dvema novozgrajenima objektoma, pa še ta špranja je delno zastrta s streho. Z ugotovljenimi okoliščinami o razgledu, ki je obstajal pred umestitvijo blokov v prostor in sedanjim razgledom je zapolnjen pravni standard škode, ki presega običajne meje. Razgled, ki je bil pred graditvijo blokov glavna atrakcija hiše, je v visokem pritličju znatno okrnjen, v pritličju pa ne obstaja več. Hiša, ki je bila prej na razgledni točki, je sedaj – vsaj vsaj kar se tiče razgleda v pritličju – umeščena med zidovje. Zaradi atraktivnosti prejšnjega razgleda in stopnje njegove okrnjenosti je pravilen zaključek, da je – kljub temu, da nepremičnina tožeče stranke stoji v urbanem področju, namenjenemu gosti poselitvi – tožeča stranka upravičena do povrnitve škode. Škoda, ki jo je zaradi gradnje blokov utrpela, presega običajne meje.

9. Pritožbeno sodišče soglaša z izvedencem M. N., univ. dipl. inž. gr., ki je ugotovil, da je zaradi manjšega, znatno okrnjenega razgleda, vrednost nepremičnine tožeče stranke zmanjšana. V izvedenskem mnenju z dne 23.12.2014 in dopolnitvah z dne 30.5.2015, 5.11.2015 in 23.10.2016 je vztrajal, da gre za 15 % zmanjšanje vrednosti hiše. Upoštevajoč stroškovni in dohodkovni pristop k ocenjevanju ter primerljive prodaje je ugotovil, da je vrednost tožničine nepremičnine, ki je pred okrnitvijo razgleda znašala 169.414,00 EUR, zmanjšana na 144.000,00 EUR. Škoda, ki jo je tožeča stranka zaradi umestitve stanovanjskih blokov v prostor utrpela, znaša 25.414,00 EUR. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je izvedenec pri ocenitvi zmanjšanja vrednosti (15 %) upošteval vsa pravno relevantna dejstva. Listine, fotografije in izpovedbe, na katerih je gradil, so mu bile dostopne že ob izdelavi izvedenskega mnenja. Dejstvo, da so že pred umestitvijo blokov v prostor drevesa zakrivala pogled na staro jedro, je bilo znano že pred izdelavo dopolnilnega mnenja z dne 15.3.2017, s katerim je vpliv novogradnje na vrednost hiše skrčen na 10 % tržne vrednosti. Ravno zaradi drevja, ki ga omenja izvedenec, je bil razgled iz visokega pritličja tisti unikaten razgled, ki nepremičnino tožeče stranke dela unikatno. Drevje, pa naj bo to v letnem času, ko je zeleno, ali v zimskem času, ko je golo, je bilo sestavni del vedute, ki je sedaj okrnjena. Ker izvedenec ni podal razumnih razlogov za zmanjševanje svojega prejšnjega vrednotenja, pri katerem je vztrajal pretežni del postopka, je pravilen prvostopenjski zaključek, da je tržna vrednost nepremičnine tožeče stranke zaradi gradnje blokov zmanjšana za 15 %.

10. Cenitvi hiše, ki jo je izvedenec izvedel skladno z mednarodnimi standardi za ocenjevanje nepremičnin, pritožnik ne nasprotuje. Opozarja le na dejstvo, da je bila v cenitvi, ki jo je v sklopu množičnega vrednotenja nepremičnin izvedla GURS, tožničina nepremičnina ocenjena le na 110.000,00 EUR. Cenitev, ki jo je ob upoštevanju različnih metod in individualnih lastnosti nepremičnine izvedel izvedenec, je veliko bolj natančna od cenitve, ki je bila z upoštevanjem parametrov, ki so bili določeni za vse nepremičnine na tem področju, predpisana v zakonu, ki je podlaga za množično vrednotenje nepremičnin iz davčnih razlogov. Skladno s sodno prakso je z množičnim vrednotenjem ugotovljena vrednost upoštevna, če stranki z njo soglašata. V obravnavanem primeru, ko je bila le-ta ugotovljena z individualno cenitvijo, ni nobenega dvoma, da je treba uporabiti izvedenčevo cenitev, ki je natančna in argumentirana.

11. Ni mogoče pritrditi pritožbi, da je bila škoda storjena že s prostorskim planiranjem in da tožeča stranka ni odškodninsko dogovorna, ker prostorski akti določajo krajevno običajno mero posega v prostor. Dejstvo, da gre za gradnjo na za to predvidenem področju, možnosti nastanka škode, ki presega običajne meje, ne izključuje. Obravnavani primer to potrjuje, saj je škoda nastala zaradi legalnega gradbenega posega v prostor. Ravnanje lokalne ali državne skupnosti, ki s strokovno in premišljeno izdelanim prostorskim planom predvidi gradnjo večstanovanjskih hiš, ne more biti podlaga za odškodninsko odgovornost na podlagi tretjega odstavka 133. čl. OZ. S splošnim prostorskim aktom je namreč poseg v prostor zgolj predviden oz. dovoljen in ne izvršen. Pred posegom v prostor so prostorski akti, ki so po svoji vsebini javnopravne narave, predmet presoje v upravnem postopku. Primarni smisel upravnega postopka za izdajo gradbenega dovoljenja je skrb za javne interese, udeleženci postopka pa varujejo tudi zasebne interese. Tožnica, ki se je po trditvah tožene stranke v upravnem postopku gradnji upirala, svojih interesov v upravnem postopku ni uspela (v celoti) zavarovati. Kljub njenemu nasprotovanju je bila dovoljena gradnja stavbe v taki višini, da je okrnjena vrednost njene nepremičnine. V prostor je s svojo splošno koristno dejavnostjo na osnovi gradbenega dovoljenja posegla tožena stranka. Obravnavana škoda je nastala zaradi gradnje, ki jo je izvedla tožena stranka. Ker je gradila skladno s prostorskimi akti, njeno ravnanje ni protipravno; kljub temu so vplivi gradnje taki, da je tožnica utrpela škodo, ki je večja od običajne škode in je zato – brez odmene na finančnem področju – ni dolžna trepeti.

12. Pravilno je pritožbeno stališče, da reklamiranje stanovanj v novozgrajenih blokih z razgledom, ki je bil tožeči stranki okrnjen, ni pravno odločilna okoliščina. Tudi sodišče prve stopnje reklamiranja tožeče stranke – novozgrajena stanovanja je oglaševala s sklicevanjem na veduto starega mesnega jedra, eno najprestižnejših lokacij v Sloveniji, čudovit razgled na reko K. in staro mestno jedro … – ni štelo za okoliščino, ki bi neposredno (npr. zaradi zaslužka investitorja) vlivala na pravico do odškodnine ali višino odškodnine. Listine, ki to reklamiranje potrjujejo, pa so eden od dokazov, ki potrjujejo obstoj unikatnega razgleda. Res pa je, da je zapis v 11. točki prvostopenjske sodbe – vse bi bilo lepo in prav, če tožena stranka ne bi tržila novozgrajenih stanovanj s slogani ... – neprimeren. Celo nerazumljiv, vendar zaradi jasnosti in popolnosti ostalih razlogov sodba ni nerazumljiva.

13. Dejstvo, da je škoda ovrednotena po cenah na dan odločanja, ni razlog, da bi bilo mogoče tožeči stranki odreči pravico do zakonskih zamudnih obresti, ki ji gredo na osnovi 378. čl. in drugega odstavka 299. čl. OZ. Da se obrestujejo tudi denarne odškodnine za premoženjsko škodo, odmerjene po cenah na dan izdaje sodne odločbe, se je Vrhovno sodišče RS izreklo z načelnim pravnim mnenjem z dne 26.6.2002.

14. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 133, 133/3, 299, 299/2, 378

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
21.05.2018

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDE4Mjg5