<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL Sklep I Cp 1983/2017

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2018:I.CP.1983.2017
Evidenčna številka:VSL00010483
Datum odločbe:05.04.2018
Senat, sodnik posameznik:Dušan Barič (preds.), Bojan Breznik (poroč.), Alenka Kobal Velkavrh
Področje:CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
Institut:neprofitno najemno razmerje - najemna pogodba za neprofitno stanovanje - najemna pogodba za nedoločen čas - najemna pogodba za določen čas - podaljšanje najema za določen čas - odpoved najemnega razmerja - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - ničnost - ničnost najemne pogodbe - javni razpis - javni interes - pomoč prava nevešči stranki

Jedro

Če najemna pogodba za neprofitno stanovanje ni sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, nima pravnega učinka. Če pa je sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1 za določen čas, na podlagi drugega odstavka 17. člena OZ velja, da je sklenjena za nedoločen čas.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da se je toženka dolžna izseliti in izprazniti nepremičnino, posamezni del št. 11 v stavbi št. 2058, k.o. X – naselje (ID 0000) na naslovu A.1 ter jo prosto oseb in stvari izročiti tožeči stranki v posest v roku petnajstih dni. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek, da se odpove najemna pogodba z dne 30. 10. 2008 za najem stanovanja, ki sta jo sklenili pravdni stranki ter da se je tožena stranka dolžna izseliti in izprazniti stanovanje ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku šestdesetih dni. Sodišče je še odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

2. Tožeča stranka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da določbe drugega odstavka 17. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) ni mogoče uporabiti brez upoštevanja 86. člena OZ in nadaljnjih členov, ki se nanašajo na ničnost sklenjenih pogodb, ker pravilo drugega odstavka 17. člena OZ v ta pravila posega. Njegov namen je v primerih, ko zakon določeno obvezno vsebino pogodbe predpiše v interesu ene pogodbene stranke, neveljavnost (ničnost) pa bi nato prizadela ravno njo, ustrezala pa bi stranki, ki predpisane vsebine ne želi, obdržati pogodbo v veljavi. V konkretnem primeru ne gre za tako situacijo, ker je bila najemna pogodba za določen čas sklenjena brez izvedbe ustreznega postopka za oddajo neprofitnega stanovanja v najem v skladu s 87. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ta člen ni predpisan le v interesu pogodbene stranke, ampak v interesu vseh potencialnih upravičencev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje. Njen namen je zagotoviti možnost, da se na javni razpis lahko prijavi vsak, ki stanovanje potrebuje in izpolnjuje pogoje, pri čemer se o uvrstitvi na prednostno listo in o izbiri odloča v posebnem upravnem postopku. Zmotna je zato ugotovitev sodišča, da se šteje, da je najemna pogodba za neprofitno stanovanje sklenjena za nedoločen čas, če postopek ni bil izveden po 87. členu SZ-1 in v pogodbi ni določeno, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas. Pritožba se pri tem sklicuje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 4061/2009. Med pravdnima stranka ni sporno, da je še pred sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas, toženka vrsto let zasedala stanovanje, na podlagi druge najemne pogodbe, v kateri je bilo najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas. Ker toženka pogodbenih obveznosti plačila najemnine in stroškov ni redno izpolnjevala, ji je bila pogodba odpovedana. Nato je tožeča stranka sklenila s toženko najemno pogodbo za določen čas, ki je bila sklenjena iz razloga plačilne nediscipline, z možnostjo podaljšanja. Prejšnja pogodba je bila odpovedana in je prenehala veljati, zato bi moral biti izveden nov javni razpis za oddajo neprofitnega stanovanja. Sodišče ni ugotavljalo, ali je bil takšen razpis izveden. Sodišče bi moralo ugotoviti, da je najemna pogodba z dne 30. 10. 2008 nična in ne, da je bila sklenjena za nedoločen čas. Neutemeljeno je bil zavrnjen tudi podredni tožbeni zahtevek. Toženka je bila večkrat opozorjena na kršitev najemne pogodbe. Kršitev najemne pogodbe je večkrat priznala. Z dopisom z dne 31. 3. 2016 je bila seznanjena, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov. V preteklosti ji je bila najemna pogodba že odpovedana iz enakega razloga.

3. Pritožba je utemeljena.

4. O ničnostni sankciji je mogoče govoriti samo v primeru, kadar se okoliščine iz 35. člena OZ nanašajo na sam predmet pogodbene obveznosti, torej na samo vsebino izpolnitve posamezne pogodbene stranke. Predmet pogodbene obveznosti je bilo neprofitno stanovanje. Na podlagi 90. člena SZ-1 se neprofitno stanovanje odda v najem le za nedoločen čas in v postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, ki predvideva izbiro upravičenca do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno stanovanje na podlagi izvedenega javnega razpisa. Če najemna pogodba za neprofitno stanovanje ni sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, nima pravnega učinka. Če pa je sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, za določen čas, na podlagi drugega odstavka 17. člena OZ velja, da je sklenjena za nedoločen čas.

5. VSL je v sodbi II Cp 4061/2009 pojasnilo, da postopek iz 87. člena OZ ni predpisan le v interesu konkretne pogodbene stranke, ampak v interesu vseh potencialnih upravičencev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje. S tem, ko bi dopustili, da pogodbeno določilo o trajanju najemne pogodbe za določen čas nadomesti zakonsko določilo o trajanju najema iz 90. člena SZ-1, bi obšli kogentno določilo 87. člena SZ-1, kar pa ni dopustno. Materialnopravna stališča sodišča prve stopnje v sodbi so zato zmotna.

6. Tožeča stranka je v tožbenih navedbah (le) navedla, da je pred sklenitvijo najemnih pogodb za določen čas, toženka vrsto let zasedala stanovanje na podlagi druge najemne pogodbe2, v kateri je bilo najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas3. Na to pogodbo pa se tožeča stranka obširno sklicuje v pritožbi. Prav ta pogodba pa je odločilna za presojo utemeljenosti primarnega zahtevka, če se bo v postopku izkazalo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena pravno veljavna najemna pogodba za neprofitno stanovanje za nedoločen čas in je tožeča stranka pravno veljavno odpovedala najemno razmerje.

7. Tožeča stranka bo zato morala v novem sojenju določno navesti dejstva in predlagati dokaze glede sklenjene pogodbe za neprofitno stanovanje za nedoločen čas in glede odpovedi najemnega razmerja, da bo sodišče prve stopnje lahko ugotovilo, ali je tožeča stranka pravno veljavno (v skladu z določbami SZ-1) odpovedala najemno pogodbo toženki. Če je tožeča stranka pravno veljavno odpovedala najemno razmerje, toženka v stanovanju biva brez pravne podlage, zato tudi ni odločilno, da kasnejše najemne pogodbe, ki so bile sklenjene za določen čas, nimajo pravne veljave, ker bi tožeča stranka morala skleniti najemno pogodbo za neprofitno stanovanje za nedoločen čas z upravičencem, ki bi bil izbran na javnem razpisu v postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1.

8. Za pravilno vsebinsko odločitev v sporu, v katerem nastopa toženka kot socialno ogrožena oseba, mora sodišča prve stopnje opozoriti toženko na procesne pravice v postopku (12. člen Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP), posebej pa tudi na pravico do brezplačne pravne pomoči, saj bo le na ta način toženka lahko dala pravno relevantne ugovore. Potrebno bo tudi skrbno materialnopravno vodstvo iz 285. člena ZPP, da bosta pravdni stranki navedli vsa odločilna dejstva in predlagali relevantne dokaze.

9. Pritožbeni razlogi so utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

10. V konkretnem primeru je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, pritožbeno sodišče pa glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenjuje, da samo ne more dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti, zato je izjemoma razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------
1 V nadaljevanju stanovanje.
2 Ki jo tožeča stranka določno ne opredeli in je tudi ne predlaga kot dokaz.
3 Glej prvi stavek v tretjem odstavku na strani 2 tožbe.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 87, 90, 103
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 17, 17/2, 35
Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 12

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
21.05.2018

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDE4Mjg2