VSL Sklep I Cp 946/2017

Jedro

Lastnik nima možnosti vstopa v stanovanje zaradi meritev, če ne izkaže, da bo opravil dela za izboljšanje predmeta najema. Vstop v stanovanje več kot dvakrat letno morajo namreč najemniki lastniku dopustiti zato, da lastnik lahko izpolni svoje dolžnosti iz 92. člena SZ-1.

Pri posegu najemnika v stanovanje in vgrajeno opremo brez poprejšnjega soglasja lastnika, skladno z določbo 6. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan krivdni odpovedni razlog v primeru posegov iz 97. člena SZ-1.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (točka I, II, III izreka) razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odpovedalo najemno pogodbo, ki sta jo 23. 11. 2011 sklenila pravna prednica tožeče stranke kot najemodajalec in prvi toženec kot najemnik (I. točka izreka) in naložilo tožencem, da se v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe izselijo iz stanovanja ter ga prostega vseh oseb in stvari izročijo v posest tožeči stranki (II. točka izreka). Tožence je obvezalo plačati 1.009,64 EUR stroškov tožeče stranke (III. točka izreka), kar je glede plačila pravdnih stroškov tožeča stranka zahtevala drugače (8 dnevni izpolnitveni rok in nerazdelno plačilo stroškov postopka), pa je zavrnilo (IV. točka izreka).

2. V pritožbi tožena stranka uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, da višje sodišče spremeni prvostopenjsko sodbo tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Prvostopenjsko sodišče je nekritično sledilo izpovedbi zakonitega zastopnika tožeče stranke, da toženci niso imeli soglasja za zamenjavo oken. Spregledalo je navedbe v odgovoru na tožbo in zaslišanje prvo in drugo tožene stranke, da so praktično popolnoma dotrajana okna zamenjali ob soglasju tedanjega lastnika - družbe M., ki je bil seznanjen z menjavo oken in stroški. Okna so bila dejansko v takem stanju, da je bila podana nevarnost za zdravje stanovalcev, predvsem otrok. Treba jih je bilo čim prej zamenjati, da bo v času kurjenja toplo, da ne bo zamakalo itd. Tožeča stranka je bila ob prevzemu nepremičnine v celoti seznanjena s stanjem nepremičnine in bi lahko kot dober gospodarstvenik že ob prevzemu preverila, ali je bilo podano soglasje prejšnjega lastnika za menjavo oken. Ta krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe je bil uporabljen predvsem iz razloga, da če tožeča stranka ne uspe z drugimi krivdnimi odpovednimi razlogi, bo mogoče uspela s tem. Menjava oken je bila izvršena cca. 2 leti pred tem, ko je tožeča stranka postala lastnica nepremičnine. V primeru, da menjava oken ne bi bila zakonita, bi Zavod za varstvo kulturne dediščine (ZVKD) verjetno ukrepal. Sicer pa se ni obravnavalo zakonitosti menjave oken, temveč vprašanje ali je bilo podano soglasje v smislu določil Stanovanjskega zakona (SZ-1). Nekritično je sodišče sledilo izpovedi F. P. tudi v zvezi z odpovednim razlogom po 9. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1. Njegova izpoved, da niso imeli potrebnih informacij od prejšnjega lastnika o stanju stanovanja je neresna. Predlagali so izvedbo dokaza z vpogledom v spis Okrožnega sodišča v Kranju I P 514/2004, posebej še v kupoprodajno pogodbo št. P 15/2013 z dne 28. 1. 2014 in notarski zapis z izjavo o prevzemu novega vložka v družbi R. d.o.o., pa je sodišče te dokazne predloge zavrnilo. Če bi jih izvedlo, bi videlo, da je bila kupovalka kot najemnica in posestnica s stalnim prebivališčem na naslovu nepremičnin, ki so predmet prodaje, s stanjem predmeta prodaje v celoti seznanjena. V cenilnem poročilu, ki je sestavni del notarskega zapisa, je natančen opis objekta z izmerami, skicami, fotografijami, opisom stanja objekta, ipd. Zato ne more vzdržati zaključek, da je F. F. prepričljivo izpovedal, da ob nakupu niso prejeli potrebnih informacij glede stanja objekta in stanovanj. Razen tega je bilo v letu 2014 tožeči stranki omogočeno vstopiti v stanovanje, je pa v relativno kratkem času želela vstopiti večkrat. Druga toženka je izpovedala, da je bil do dopisa, da bo prišel v stanovanje 29. 8. 2014, že trikrat v stanovanju. Opozarjajo, da je bil v tistem času na njih vršen pritisk s strani tožeče stranke z opozorili in pozivi na odpravo kršitev najemnega razmerja iz več krivdnih odpovednih razlogov. Zakoniti zastopnik tožeče stranke je ob zaslišanju sam potrdil, da so v letu 2014 imeli omogočen vstop v stanovanje, da so bile opravljene meritve, ali je bil vstop omogočen tudi v letu 2015 oziroma 2016 zaradi ugotovitve stanja glede požarne varnosti, pa ni točno vedel. Kasneje pa je potrdil, da je bilo to omogočeno in narejeno. Da je tožeča stranka dvakrat v letu 2014 vstopila v stanovanje, so zatrjevali, to sta toženca tudi izpovedala, in predlagala v zvezi s tem še zaslišanje sosedov H. H. in P. P., vendar je sodišče dokaza z njunim zaslišanjem zavrnilo. Tožeča stranka ni z ničemer dokazala, da je meritve opravila zaradi nameravane obnove. Za potrebe zagotavljanja požarne varnosti pa je tožeči stranki bil vstop v stanovanje omogočen.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Meni, da je pritožba pavšalna, zato jo je treba zavrniti. Ponavlja razloge prvostopenjskega sodišča in jim pritrjuje. V zvezi s pritožbeno grajo glede neizvedenih dokazov navaja, da tožena stranka ni določno opredelila, katera dejstva s temi dokazi dokazuje in so pritožbene navedbe glede vsebine kupoprodajne pogodbe ter notarskega zapisa nedopustne novote. Enako velja za dokazne predloge za zaslišanje prič. Zato naj pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče je vezano na trditve strank o dejstvih, materialno pravo pa mora poznati. Če zatrjevana dejstva kažejo na možnost substanciranja pod določeno pravno normo, mora sodišče stranko v okviru materialno procesnega vodstva po 285. členu ZPP spodbuditi, da dopolni trditveno in dokazno podlago.

6. Pri posegu najemnika v stanovanje in vgrajeno opremo brez poprejšnjega soglasja lastnika, skladno z določbo 6. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan krivdni odpovedni razlog v primeru posegov iz 97. člena SZ-1. Lastnik najemniku ne more odreči soglasja, če je poseg v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami in je v osebnem interesu najemnika, če stroške nosi najemnik, če sprememba ne ogroža interesa lastnika stanovanja in ostalih lastnikov v stavbi, in če s spremembo niso povezane poškodbe skupnih delov večstanovanjske stavbe in zunanji izgled (prvi odstavek 97. člena SZ-1). Po določbi 2. alineje drugega odstavka 97. člena SZ-1 se šteje, da je poseg v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami in je v osebnem interesu najemnika, če je preureditev najema namenjena zmanjšanju porabe energije ali povečuje funkcionalnost. Stavba in najeto stanovanje morata namreč biti v stanju, ki najemniku zagotavlja normalno uporabo skupnih delov in stanovanja ves čas trajanja najema (2. alineja 92. člena SZ-1). Toženci so ves čas postopka zatrjevali, da je bila menjava oken nujna, saj je bilo zaradi njihove dotrajanosti praktično nemogoče ogrevati stanovanje in da so stroške menjave oken nosili sami (gl. npr. tretji odstavek na str. 4 odgovora na tožbo). Kljub temu sodišče ni upoštevalo določb 97. člena SZ-1 in ni ugotavljalo dejstev, ki bi jih moralo glede na trditveno podlago in ugovor tožencev v odgovoru na tožbo, da ne gre za takšno spremembo na stanovanju kot jo določa 6. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1. Podana je kršitev zmotne uporabe materialnega prava (341. člen ZPP).

7. V zvezi z odpovednim razlogom po 9. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 pa sodišče prve stopnje ni izvedlo vseh relevantnih dokazov, kljub substanciranim predlogom tožene stranke. Tožena stranka je v točki 2. odgovora na tožbo predlagala vpogled v spis Okrožnega sodišča v Kranju I P 514/2014, kupoprodajno pogodbo P 15/2013 z dne 28. 1. 2014 in notarski zapis z izjavo o prevzemu novega vložka v družbi R. d.o.o. z dne 16. 4. 2014, v točki 3. odgovora na tožbo pa pojasnila, da v točki 2. odgovora na tožbo navedena dejstva (med drugim) dokazujejo, da je tožeča stranka, ko je prevzela stanovanjsko stavbo na naslovu ..., dobro vedela kakšno je stanje v stavbi. Glede na trditve tožeče stranke, da je morala v stanovanje večkrat vstopiti zaradi meritev, je dejstvo ali je bila tožeča stranka seznanjena s stanjem nepremičnine, pravno relevantno. Za razsojo relevantno dejstvo je tudi, kolikokrat so toženci dopustili vstop v stanovanje zaradi preverjanja njegove pravilne uporabe (3. alineja 94. člena SZ-1) in ali so bili z zahtevami za vstop v stanovanje 29. 8. 2014 izpolnjeni pogoji iz 99. člena SZ-1. Glede na določilo prvega odstavka 99. člena SZ-1 je materialno pravno zmotno stališče, ki izhaja iz izpodbijane sodbe, da ima lastnik možnost vstopa v stanovanje tudi, če najemniku ne pojasni kakšne meritve in izboljšave oziroma obnovo bo izvedel. Lastnik nima možnosti vstopa v stanovanje zaradi meritev, če ne izkaže, da bo opravil dela za izboljšanje predmeta najema. Vstop v stanovanje več kot dvakrat letno morajo namreč najemniki lastniku dopustiti zato, da lastnik lahko izpolni svoje dolžnosti iz 92. člena SZ-1.

8. Ravnanje tožeče stranke oziroma njenega zakonitega zastopnika in pooblaščencev pri urejanju razmerij z najemniki ni nepomembno za razsojo: če gre za zlorabo pravic, sodišče ne nudi pravnega varstva; ravnanja strank lahko vplivajo na dokazno oceno. Toženci so v dokaz svojih trditev o šikaniranju in nedopustnem ravnanju tožeče stranke, in sicer tudi v zvezi z vstopi v stanovanje, predlagali tudi zaslišanje prič H. H. in P. P. Sodišče je dokazna predloga neutemeljeno zavrnilo ter s tem zagrešilo vsebinsko uveljavljano kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotovilo vseh pravno relevantnih dejstev, hkrati pa je zagrešilo tudi absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, je višje sodišče skladno z določbami 355. člena ZPP sklenilo, da pritožbi ugodi in razveljavi izpodbijano sodbo v ugodilnem delu¹ ter zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje. Ocenilo je namreč, da ne more samo dopolniti postopka in prvič na pritožbeni stopnji ugotavljati cele sklope pravno relevantnih dejstev, saj bi s tem pravdnima strankama odvzelo ustavno zagotovljeno pravico do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS). V ponovljenem postopku bo moralo prvostopenjsko sodišče poleg dejstev, ki jih je ugotavljalo v izpodbijani sodbi, presojati tudi trditve in dokaze, navedene v predhodni obrazložitvi. Pritožbeno sodišče pripominja, da imata pravdni stranki glede na to, da je v tem sklepu opravljeno materialno procesno vodstvo (285. člen ZPP), še možnost dopolniti pomanjkljive trditve in dokaze o pravno relevantnih dejstvih. Po dopolnitvi dokaznega postopka bo moralo sodišče prve stopnje ponovno presoditi in obrazložiti utemeljenost vseh v tem postopku uveljavljanih razlogov za odpoved najemne pogodbe.

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

-------------------------------
¹ Pritožba zavrnilnega dela sodbe, to je tč. IV. izreka, ne izpodbija; za pritožbo v tem delu tožena stranka nima interesa

Datum zadnje spremembe:

21.03.2018

Podobni dokumenti:

• Sodba U 346/94-8
• VSL sklep II Cp 2001/98
• VSL sodba I Cp 1323/2013