VSL Sodba I Cp 51/2017

Jedro

Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik od toženke zahteval sklenitev najemne pogodbe za kletne prostore, ki so namenjeni za bivanje, na naslovu ..., za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Tožniku je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 289,75 EUR s pripadajočimi obrestmi.

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Navaja, da bi moralo sodišče za pravilno ugotovitev dejanskega stanja zaslišati tožnika in pričo A. A. glede vseh okoliščin v zvezi s prehodno pogodbo ter socialnim statusom tožnika in njegove družine. Z najemom vlažnih polkletnih prostorov se je tožniku bistveno poslabšal življenjski standard, glede na prej najeto stanovanje v isti stavbi. Odločitev sodišča ni odraz pravičnosti, vesti in poštenja, je v nasprotju s temeljni načeli obligacijskega prava. 22.1.2004 (pravilno 2003) je bila sklenjena najemna pogodba za polkletne prostore na naslovu ... Gre za poslovne prostore, ki se kot neprimerni uporabljajo za bivanje. Ni sporno, da se kletni prostori uporabljajo za bivanje. Šlo je za kompromis glede na predhodno najemno pogodbo. Teorija realizacije ne more priti v poštev. Tožena stranka je ponudila v najem poslovni prostor. Tožniku je izstavljala račune za najemnino, kar je dokaz, da je bila pisna najemna pogodba za določen čas molče podaljšana za nedoločen čas, skladno z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in ne po Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ-1). Sodišče napačno ocenjuje namen, za katerega so se prostori oddajali v najem. Pomembno je, kaj se oddaja, ne pa za kakšen namen. Napačno je uporabljeno materialno pravo. Sklicevanje na določbe SZ-1 je neutemeljeno. Tožena stranka je molče podaljšala najemno razmerje za poslovni prostor, ki se uporablja za bivalne potrebe. Izpolnjeni so pogoji za uporabo 615. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Prekvalifikacija poslovnega prostora v stanovanjske prostore v uradnih evidencah ni bila izvedena. Od statusa prostora je odvisna uporaba materialnega prava. Več kot desetletno bivanje v spornem prostoru kaže na to, da je bila konkludentno sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor za nedoločen čas v skladu s ZPSPP. Skladno s sodno prakso (judikat Višjega sodišča v Kopru I Cpg 45/2003), se šteje, da je bila najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku časa ne vloži pri sodišču naloga za izpraznitev poslovnega prostora. V obravnavanem primeru gre za enako situacijo. Da predstavlja sporni prostor poslovni prostor, potrjuje zgodovinski izpisek iz zemljiške knjige na dan 30.4.2011.

4. Toženka je na vročeno pritožbo odgovorila, predlaga njeno zavrnitev. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo izvedbo dokaza z zaslišanjem tožnika in priče A. A. glede okoliščin v zvezi s sklenitvijo predhodne najemne pogodbe za drugo stanovanje. Gre za dejstva, ki so nebistvena za obravnavanje zahtevka za sklenitev sporne najemne pogodbe za sporno stanovanje za nedoločen čas. Pogodbeni stranki sta imeli najprej sklenjeno najemno pogodbo za stanovanje v drugem nadstropju ..., ki je sporazumno trajalo do 25.10.2002. To stanovanje je tožnik izpraznil in ga izročil toženki. Nato je bila sklenjena sporna najemna pogodba 22.1.2003 za določen čas za sporno stanovanje v polkletni etaži v isti stavbi. Preteklo najemno razmerje za drugo stanovanje in socialni status tožnikove družine ni pravno pomembno za odločitev v konkretnem postopku. Pritožbeni očitek o procesni kršitvi postopka (da je sodišče neutemeljeno zavrnilo dokazne predloge za zaslišanje stranke in priče) ni podan. Sicer pa pritožnik do konca glavne obravnave ni ugovarjal procesne kršitve. Kršitve, na katere se sklicuje pozneje, vključno v pravnih sredstvih, se upoštevajo le, če jih brez svoje krivde predhodno ni mogel navesti (prvi odstavek 286b. člen ZPP), za kar v konkretnem primeru ne gre.

7. V postopku ni bila sporna namembnost oziroma status predmeta najema. Ves čas postopka sta tožnik in toženka opredeljevala kot predmet najemnega razmerja stanovanje. Kot ugotavlja sodišče prve stopnje, je iz najemne pogodbe za določen čas z dne 22.1.2003 (priloga A3) razvidno, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo za konkretne prostore, ki so funkcionalna celota in so namenjeni za bivanje. Prostori so bili najeti in oddani za bivanje tožnika in njegove družine. V vseh določbah pogodbe se pojavlja in uporablja izraz stanovanje. Predmet pogodbe je bilo polkletno stanovanje. Prostori, opredeljeni v najemni pogodbi, predstavljajo stanovanje po določbah SZ-1 (drugi odstavek 4. člena). Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da je bistven namen, za katerega se prostori oddajajo, ne pa njihova označba v uradnih evidencah. V pritožbi zatrjevana dejstva, da je bil predmet najema poslovni prostor, so pritožbene novote, saj teh trditev v postopku na prvi stopnji tožnik ni podal in so zato neupoštevne (prvi odstavek 337. člena ZPP).

8. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo. Za najemno razmerje, katerega predmet je stanovanje, se uporabljajo določbe SZ-1. Podlage za uporabo določb ZPSPP v obravnavanem primeru ni.¹ Zmotno je tudi pritožbeno stališče, da je potrebno uporabiti določbo 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 je v razmerju do OZ specialni zakon in konkretno situacijo ureja povsem celovito. V 84. členu določa za najemno pogodbo pisno pogodbo², v 95. členu pa skrb za podaljšanje najemne pogodbe za določen čas prenaša na samega najemnika (drugače kot v ZPSPP, po katerem je kontrahirna dolžnost na strani najemodajalca). Sicer pa sta se pravdni stranki izrecno dogovorili, da je mogoče pogodbeno razmerje dva meseca pred potekom te pogodbe sporazumno in pisno podaljšati, do česar nesporno ni prišlo. V skladu s 111. členom SZ-1 oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni podaljšala najemne pogodbe za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.

9. Ker obstoječa najemna pogodba za določen čas pred iztekom tega časa ni bila podaljšana ne pisno ne ustno, niti ni bila na novo sklenjena pogodba za nedoločen čas, najemno razmerje med pravdnima strankama po preteku enoletnega roka ni več obstajalo. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožnik po tem datumu ni plačeval najemnine, pač pa uporabnino. Drugačno poimenovanje denarne obveznosti na računih ni odločilno, še zlasti ne zato, ker je nesoglasje glede trajanja najemnega razmerja razvidno iz ravnanja tožene stranke. Samo bivanje (četudi več kot deset let) v stanovanju ter plačevanje odmene in stroškov za uporabo stanovanja še ne vplivata na to, da bi nezakonito bivanje tožnika postalo zakonito, in to za nedoločen čas. Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik. S trditvami, da je bila pogodba za določen čas na ta način spremenjena v pogodbo za nedoločen čas, pritožnik ne more uspeti.

10. Na ostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ne odgovarja, ker za odločitev niso pomembne (prvi odstavek 360. člena ZPP). Glede na navedeno je pritožba neutemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 162. člena ZPP in 155. člen ZPP). Tožnik s pritožbo ni uspel, toženka pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer pripomogla k odločitvi na pritožbeni stopnji.

-------------------------------
¹ Posledično tudi sklicevanje na judikat VSK I Cpg 45/2003 ni utemeljeno, saj gre za primer, ki ima oporo v 27. členu ZSPSS, ki zagotavlja varstvo najemnika poslovnih prostorov pred pasivnostjo najemodajalca.
² Ustno podaljšanje pogodbe je mogoče: SZ-1 v četrtem odstavku 84. člena določa, da se najemna pogodba sklene v pisni obliki, a je veljavna tudi ustna najemna pogodba, če je ta realizirana. SZ-1 namreč ne predvideva sankcij zaradi pomanjkanje pisne oblike, zato so, upoštevaje določbe OZ o pomanjkanju obličnosti, veljavni tudi ustni dogovori.

Datum zadnje spremembe:

21.09.2017

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 1393/2015
• VSL Sodba I Cp 466/2017
• VSL sodba in sklep I Cp 1821/2006