VSL Sodba II Cp 3207/2016

Jedro

Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine glede očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake.

Izrek

1. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v II., III. in IV. točki spremeni tako, da se besedilo pod točko II. izreka črta, točki III. in IV. izreka pa se pravilno glasita:

"Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 5.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2013 dalje.

Ugotovi se, da obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 4.508,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 4. 2013 dalje."

2. V preostalem delu se pritožba tožene stranke in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

3. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 818119/2013 s 27. 5. 2013 razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka. Ugotovilo je, da terjatev tožnika do toženke v višini 4.508,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ne obstoji (točka II. izreka), da pa obstoji terjatev v višini 991,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2013 dalje (III. točka izreka). Nadalje je ugotovilo, da ne obstoji terjatev toženke do tožnika v višini 5.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 4. 2013 dalje (IV. točka izreka). Toženki je na račun tožnika naložilo plačilo 991,54 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (V. točka izreka), v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (VI. točka izreka). Tožniku je na račun toženke naložilo plačilo 1.847,11 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Proti navedeni sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnik sodbo izpodbija v II., III., IV., VI. in VIII. točki izreka. Uveljavlja zmotno uporabo 20. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), saj meni, da slednji daje možnost pobotnega ugovora za znižanje kupnine le glede očitnih (vidnih) napak, grajanih ob prevzemu stanovanja. Sodišče bi lahko pobot dopustilo le do višine 1.723,96 EUR, kar se nanaša na odpravo očitnih napak. Meni, da bi tudi sicer morala toženka vložiti nasprotno tožbo ter se ob tem sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS. Uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), saj iz obrazložitve sodbe izhaja, da je bilo sodišču znano, da se zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja z nasprotno tožbo, pa je kljub temu dopustilo pobotni ugovor toženke. Vztraja na stališču, da toženka napak ni grajala pravilno, saj prodajalca ni povabila, da si napake ogleda, napak pa tudi ni natančno opisala (464. člen OZ). Meni, da tudi sicer toženka ni pravočasno podala sklepčnih trditev o grajanju napak v zakonsko predvidenih rokih, v zvezi s tem pa tudi ni podala nobenih dokazov. Sodišče zato njenih navedb ne bi smelo upoštevati. V zvezi z napako pri izgradnji toplotnega mostu poudarja, da je bila grajanja prepozno. Iz izpovedbe toženke namreč izhaja, da se je plesen pojavila že v letu 2012, o njej pa je prodajalca obvestila šele aprila 2013, kar je prepozno. Meni, da je stališče sodišča, da je toženka sprva plesen pripisala napačni uporabi stanovanja, neživljenjsko in kot tako vodi k neupravičenem podaljševanju jamčevalnih rokov. Predlaga, da se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi.

3. Toženka v pritožbi nasprotuje izreku sodbe, saj meni, da je ta nerazumljiv in nasprotuje razlogom sodbe. Poudarja, da bi izrek moral biti tričlenski, pri čemer bi sodišče najprej ugotovilo obstoj tožnikove terjatve do toženke, nato obstoj toženkine terjatve do tožnika, nato pa terjatvi pobotalo in toženki naložilo plačilo morebitnega presežka. Ker je iz same obrazložitve razvidno, da terjatev toženke obstoji do višine 4.508,46, bi se tako moral glasiti tudi izrek izpodbijane sodbe. Meni, da je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka, saj sodba ne vsebuje obrazložitve o teku zakonskih zamudnih obresti. Poudarja, da tožnikov zahtevek še ni zapadel, saj grajane očitne napake še niso bile odpravljene, bančna garancija pa toženki ni bila izročena. V smislu določb 15. člena ZVSKES zato tožnica (še) ni upravičena do plačila preostanka kupnine, posledično pa ne tečejo niti zakonske zamudne obresti. Nasprotuje razlogom sodišča prve stopnje, ki se nanašajo na uporabo 26. člena ZVKSES. Poudarja še, da tožnik nikoli ni grajal načina zadržanja 5 % kupnine zaradi neizročitve bančne garancije. Čeprav slednja ni bila deponirana pri notarju, to ne vpliva na obveznost prodajalca bančno garancijo izročiti kupcu. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

4. Odgovor na pritožbo je podala zgolj toženka in predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožba toženke je delno utemeljena, pritožba tožnika je neutemeljena.

O pritožbi tožnika:

6. V konkretnem primeru med pravdnima strankama ni sporno, da je bila 17. 7. 2009 med družbo X., d. o. o., kot prodajalko in toženko kot kupko sklenjena pogodba o prodaji stanovanja, garaže in dveh parkirnih mest. Med strankama nadalje ni sporno, da si je toženka zaradi ugotovljenih vidnih (očitnih) napak ob primopredaji zadržala 5 % kupnine v znesku 5.500,00 EUR, zaradi neizročene bančne garancije za odpravo skritih napak pa še dodatnih 5 % kupnine, tj. skupno 11.000,00 EUR. Tožnik s tožbenim zahtevkom od toženke zahteva plačilo preostanka kupnine v višini 5.500,00 EUR, toženka pa zoper tožnika uveljavlja pobotni ugovor v enaki višini. Trdi, da grajane napake niso bile odpravljene, da so se po primopredaji stanovanja pojavile še druge (skrite) napake ter da tožnik napak ni niti odpravil niti izročil bančne garancije, dogovorjene s pogodbo.

7. Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine zaradi očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake. Držijo sicer navedbe pritožnika, da je zahtevek za znižanje kupnine oblikovalen. Usmerjen je namreč k prilagoditvi cene zmanjšani vrednosti stvari, ki je posledica stvarnih napak. Če pogodbeni stranki ne dosežeta sporazuma o znižanju kupnine, jo sodišče zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in med vrednostjo stvari z napako v času sklenitve pogodbe.¹ Vrhovno sodišče pa je že večkrat odločilo, da je v primeru, ko je bila tako ob postavitvi zahtevka kot ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje izbrana vrsta pravnega varstva skladna z uveljavljeno sodno prakso, nesprejemljiva zavrnitev zahtevka na drugi stopnji. V nekaterih primerih, zlasti kadar je bil postopek zelo dolgotrajen, pa je zavzelo stališče, da bi bila po končanem postopku pred sodiščem prve stopnje nesprejemljiva tudi napotitev na drugo obliko pravnega varstva in je priporočilo, naj sodišče druge stopnje način uveljavljanja sodnega varstva obravnava kot pravilen.² V konkretnem primeru je zato sodišče prve stopnje utemeljeno dopustilo, da se tožnica brani zgolj s pobotnim ugovorom.

8. Pravilna je tudi odločitev sodišča, ki se nanaša na uveljavljano znižanje kupnine zaradi skritih napak. V skladu s 23. členom ZVKSES prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine, če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema, za napake, ki se nanašajo na solidnost gradnje pa v desetih letih od prevzema nepremičnine. Med pravdnima strankama je nesporno, da so bile skrite napake grajane pisno, in sicer s priporočeno poslanim dopisom z 8. 4. 2013. Pritožbeno sklicevanje na to, da napake niso bile grajane pravilno, je neutemeljeno. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da je bil investitor na odpravo napak pozvan ustrezno, pri čemer bi kot prodajalec moral sam preveriti, kakšno je stanje v objektu (opraviti ogled, angažirati izvedence). Golo sklicevanje na dejstvo, da toženka prodajalca ni izrecno povabila na ogled, je neprimerno, tudi sicer pa takšna obveznost toženke iz določb ZVKSES, ki se v konkretnem primeru uporablja kot lex specialis, ne izhaja. V zvezi z načinom grajanja napak je tako sodišče prve stopnje pravilno izhajalo iz 24. člena ZVKSES, ki določa, da mora kupec prodajalca o skriti napaki opozoriti pisno, in sicer v dveh oziroma šestih mesecih (v primeru napak iz solidnosti gradnje) od dneva, ko je napako ugotovil. Sodišče prve stopnje se je opredelilo tudi do ugovora prekluzije v zvezi s trditvami o pravočasnosti grajanja napak. Ker je toženka že v ugovoru zoper sklep o izvršbi navedla, da je napake grajala pravočasno, in sicer v garancijskem roku, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da dodatne trditve glede pravočasnosti pomenijo zgolj konkretizacijo prvotnih navedb in kot take niso prepozne. Da je svoje trditve v zvezi s pravočasnostjo grajanja napak tudi dokazala, je sodišče prve stopnje izčrpno obrazložilo (primerjaj zlasti str. 24 izpodbijane sodbe). V tem delu pritožbeno sodišče v celoti sprejema dokazno oceno sodišča, da toženka ob prvem pojavu plesni ni mogla zaključiti, da gre za napako v solidnosti gradnje. Življenjsko logično je, da je sprva pomislila, da je pojav plesni posledica neprimernega zračenja prostora. Ker se je napaka po prvi sanaciji v decembru 2012 ponovno pojavila, je sodišče prve stopnje rok v smislu določbe 24. člena ZKSES utemeljeno vezalo na ta dogodek. Od tega dne dalje se je namreč toženka dokončno lahko prepričala, da gre za skrito napako, ki jo kot kupka lahko od prodajalca uveljavlja v šestih mesecih, šteto od dneva, ko je zanjo izvedela. Glede na navedeno so pritožbene navedbe tožnika v celoti neutemeljene.

O pritožbi toženke:

9. Toženka v pritožbi utemeljeno navaja, da bi odločitev sodišča prve stopnje morala vsebovati t. i. tričlenski sodbeni izrek. Tretji odstavek 324. člena ZPP določa, da izrek sodbe obsega odločbo, s katero je sodišče ugodilo posameznim zahtevkom, ki se nanašajo na glavno stvar in stranske terjatve, ali jih je zavrnilo, in odločbo o obstoju ali neobstoju terjatve, ki je bila uveljavljena zaradi pobota. Pri procesnem pobotanju je izrek sodbe tričlenski: sodišče v prvem členu ugotovi obstoj tožnikove terjatve, nato v drugem členu ugotovi obstoj toženčeve terjatve, ter potem v tretjem členu izreče pobotanje in tožbeni zahtevek zavrne ali pa mu deloma ugodi, če je toženčeva v pobot uveljavljena terjatev nižja od tožnikove. Iz obrazložitve sodišča v konkretnem primeru izhaja, da obstoji v pobot uveljavljena terjatev v višini 4.508,46 EUR (primerjaj točko 49 obrazložitve). Ker takšna ugotovitev ne izhaja iz izreka izpodbijane odločbe, je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugem odstavku 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato ravnalo po prvem odstavku 354. člena ZPP in napačen izrek samo popravilo tako, da je poleg ugotovitve obstoja tožnikove terjatve, ugotovilo tudi obstoj toženkine terjatve. Po medsebojnem pobotanju je tožnik tako toženki dolžan plačati 991,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2013 dalje, kar je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, zato pritožbeno sodišče v ta del izreka ni posegalo.

10. Preostali pritožbeni očitki se nanašajo na odločitev o teku zakonskih zamudnih obresti. Toženka v tem delu neutemeljeno vztraja na stališču, da terjatev tožnika še ni zapadla ter ob tem zmotno uveljavlja bistveno kršitev določb postopka, ker naj sodba v tem delu ne bi imela obrazložitve. Pritožbeno sodišče poudarja, da obrazložitev prvostopenjske odločitve izhaja iz 50. in 52. točke sodbe. Ker je tožnik zakonske zamudne obresti uveljavljal od 20. 4. 2013, kar predstavlja datum zapadlosti računa, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno in tožbenemu zahtevku ugodilo tudi v tem delu. V skladu z drugim odstavkom 299. člena OZ namreč dolžnik pride v zamudo, ko upnik z začetkom kakšnega postopka, katerega namen je izpolnitev obveznosti, zahteva od njega, naj svojo obveznost izpolni. Pritožbeno sodišče sicer v zvezi z zapadlostjo terjatve v celoti sprejema stališče sodišča prve stopnje, da je kupec v smislu določbe 26. člena ZVKSES upravičen zadrževati kupnino zaradi neizročitve bančne garancije največ 26 mesecev od prevzema stanovanja, v smislu določbe 20. člena ZVKSES pa dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak. Po ugotovitvi sodišča, da je toženka kupnino v višini 991,54 EUR zadrževala neupravičeno, je zakonske zamudne obresti utemeljeno prisodilo od zahtevka dalje.

11. Po navedenem in po ugotovitvi, da niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve materialnega in procesnega prava, je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in sodbo v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP). Pravdni stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške, kar je logična posledica njunega neuspeha v pritožbenem postopku (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Toženka je sicer v postopku delno uspela, a z neznatnim delom, zaradi česar niso nastali posebni stroški, zato jih v celoti krije sama (tretji odstavek 154. člena ZPP).

-------------------------------
¹ Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 38/2012 s 17. 10. 2013.
² Sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 348/2013 s 20. 8. 2015.

Datum zadnje spremembe:

20.09.2017

Podobni dokumenti:

• VDSS sklep Pdp 574/2008
• VSRS sodba II Ips 21/2015
• VSL sodba II Cp 2570/2011