VSL sklep II Cp 2141/99

Jedro

Kupoprodajna pogodba o prodaji stanovanja iz leta 1992 naj bi bila nična, ker gre za hišniško stanovanje, ki je po 8. členu SZ postalo solastnina lastnikov stanovanj v stavbi in se s prodajo v smislu privatizacije po 117. členu SZ ne more še enkrat privatizirati. Za presojo ali gre za hišniško stanovanje, pa je potrebno ugotoviti, ali je bilo sporno stanovanje vnaprej opredeljeno kot stanovanje, namenjeno za hišnika.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba štev. 04/04-466-482/92 z dne 4.12.1992, s katero je Občina Ljubljana Šiška prodala R.B. dvosobno hišniško stanovanje štev. 50 v izmeri 36,87 m2 v stavbi na 85, nična. Nadalje je tudi zavrnilo zahtevek, da je toženka R.B. dolžna navedeno stanovanje izprazniti in ga izročiti tožnikom. Tožeča stranka ni dokazala svojih trditev, da je sporno stanovanje hišniško stanovanje, ampak je ugotovljeno, da je bila Občina Ljubljana Šiška v času dodelitve spornega stanovanja F.K. in v času sklenitve sporne pogodbe z dne 4.12.1992 lastnica tega stanovanja in je zato neutemeljeno uveljavljanje ničnosti kupoprodajne pogodbe s strani tožnikov, ki niso dokazali svojega solastništva spornega stanovanja.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 338. člena ZPP. V pritožbi navaja, da ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, izrek sodbe pa nasprotuje razlogom sodbe oziroma sama sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti je utemeljen, ker gre za prodajo hišniškega stanovanja, ki se ne more še enkrat privatizirati in zato ne more biti predmet obveznosti prodajne pogodbe. Oče enajste toženke F.K. je uporabljal stanovanje na podlagi stanovanjske pogodbe štev. D-2/16251 z dne 3.12.1966, ki je bilo po zapisniku upravljalca takratnega družbenega premoženja o ugotovitvi vrednosti stanovanja določeno opredeljeno kot hišniško stanovanje. Upravljalec takratnega družbenega premoženja je bila skupščina Občine Ljubljana Šiška, ki bi morala izdati tudi odločbo o dodelitvi stanovanja, ki pa sodišču ni bila predložena. Najemodajalec je bila samostojna pravna oseba Stanovanjsko podjetje D. Ljubljana, ki že več kot 15 let ne obstoji več, torej bi bila dolžnost najemnika tega stanovanja, da si pridobi veljavno najemno pogodbo s pravnim naslednikom Stanovanjskega podjetja D.. leta 1992 enajsta tožena stranka oziroma njen oče F.K. nista razpolagala z veljavno najemno pogodbo, torej tudi nista mogla imeti statusa imetnika stanovanjske pravice in postati pogodbena stranka. F.K. na hišniškem stanovanju ni mogel pridobiti stanovanjske pravice, temveč le pravico do začasne uporabe stanovanja. Ne glede na razlogovanje sodišče, da je občina to stanovanje oddala drugi osebi, je dejstvo, da glede na status stanovanja tega ni mogla storiti. Tudi konkretno bivanje v hišniškem stanovanju F.K. ni moglo prinesti statusa imetnika stanovanjske pravice, zato K. tudi ne razpolaga s pogodbo, sklenjeno s Stanovanjskim podjetjem Ljubljana, čeprav so bila po uveljavitvi stanovanjskega zakona leta 1974 na novo točkovana vsa stanovanja. Zgornje navedbe potrjuje odgovor na tožbo enajste tožene stranke, v katerem navaja, da "ta ugotovitev SPL izhaja iz prve odločbe z dne 31.12.1965, pozneje pa je to stanovanje pomotoma vodeno kot hišniško". Enaka izjava je v spisu V P 774/92 Okrajnega sodišča v Ljubljani, kjer je tožen P.P., ki zaseda hišniško stanovanje na 85, torej v drugem stopnišču. Tudi P. zatrjuje, da je bilo njegovo stanovanje "pomotoma vodeno kot hišniško od leta 1995 dalje". Trditev sodišča, da je bilo sporno stanovanje v družbeni lastnini, je sicer pravilna v tej smeri, da takratna zakonodaja ni dopuščala lastnikom stanovanj, da bi razpolagali s skupnimi deli in napravami hiše, kot to sedaj določa 8. člen SZ. Leta 1965 so morali ljudje, ki so kupovali stanovanja, poleg kupnine za stanovanje plačati tudi določen delež za hišniško stanovanje in tudi močan komunalni prispevek za ureditev dvorišča, ceste, kanalizacije ipd. Bistven je zaključek, da je imela razpolagalno pravico glede na takrat veljavno zakonodajo nad hišniškim stanovanjem občina, kar pomeni le-to, da je izdajala odločbe o dodelitvi stanovanj in pravilno sklepala pogodbe o začasni uporabi stanovanj, ne pa o dodelitvi stanovanjske pravice in tudi ni mogla odločati o lastništvu na hišniškem stanovanju. Prav tehnično poročilo gradbene dokumentacije in izpovedi prič dokazuje, da so se v stanovanjskem objektu 83-85-87 v vsakem od treh stopnišč zidala tudi hišniška stanovanja, kar je najbolj verodostojen dokaz o obstoju in statusu hišniškega stanovanja. Navedbe prvostopnega sodišča, da je bil potreben poseben sklep hišnega sveta, v katerem se izrecno opredeli, da ima neko stanovanje status hišniškega stanovanja, bi lahko veljala le za stanovanjsko hišo, ki je bila v celoti v družbeni lastnini. V konkretni zadevi pa gre za izjemo, saj je večina tožnikov že leta 1965 z nakupom stanovanj vzpostavila lastninsko pravico na kupljenih stanovanjih in ker je bila v ceno stanovanj vračunana tudi vrednost hišniškega stanovanja, to pomeni, da so lastniki takrat pridobili lastninsko pravico na določenem deležu hišniškega stanovanja. Nepravilna je navedba prvostopnega sodišča, da sporno stanovanje v času dodelitve ni imelo statusa hišniškega stanovanja. V zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja z dne 9.3.1966 je prav Občina Ljubljana Šiška sama opredelila status spornega stanovanja kot hišniško stanovanje (enako v pravdni zadevi V P 774/92 glede stanovanja v drugem stopnišču, ki ga je zasedal P.P). F.K. je povedal, da je bil kurjač. Sodišče smatra, da zato ni mogel biti hišnik, kar je ozko gledanje. Zaposlen je bil v podjetju D. kot kurjač, toplotna postaja, za katero je moral skrbeti pa je ogrevala sporni blok 83-85-97 in še nekaj okoliških blokov. Delo kurjača je samo ožji segment hišniškega dela. Tožeče stranke smatrajo, da so postale v celoti lastnice spornega stanovanja z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona.

Stališče prvostopnega sodišča, da bi morala v enem letu po sprejemu zakona zahtevati izselitev F.K., pa tega niso storile, nima opore v veljavni zakonodaji, pa tudi ne v spisovnem gradivu, predvsem zato, ker sodišče ni ugodilo dokaznemu predlogu tožečih strank in ni pribavilo pravdnih spisov naslovnega sodišča, opr.št. V P 74/92, II P 1069/92 in R Pg 11/93. Navedbe sodišča, da je občina ocenila, da v bloku ni potreben hišnik in je stanovanje oddala drugi osebi, je popolnoma brez dokazne podlage. Tožeče stranke menijo, da so dokazale, da so imele v kupoprodajni pogodbi vkalkulirano tudi sorazmerno ceno hišniškega stanovanja, preostali tožniki, ki so odkupili stanovanja po Stanovanjskem zakonu pa so postali solastniki hišniškega stanovanja na podlagi 8. člena SZ.

Pritožba je utemeljena.

V obravnavanem primeru gre za stanovanje štev. 50 (36,87 m2) v stavbi 87, Ljubljana, ki ni vpisano v etažni lastnini zemljiške knjige. Kupoprodajno pogodbo o prodaji tega stanovanja sta dne 4.12.1992 sklenila pravni prednik prve tožene stranke Občina Ljubljana Šiška in enajsta toženka R.B., hči F.K., ki mu je bilo to stanovanje leta 1965 ali 1966 dodeljeno. Po trditvah tožene stranke naj bi bila pogodba nična, ker gre za hišniško stanovanje, ki je po 8. členu Stanovanjskega zakona (SZ) postalo solastnina lastnikov stanovanj v tej stavbi in se s prodajo v smislu privatizacije po 117. členu SZ ne more še enkrat privatizirati, oziroma ne more biti predmet obveznosti prodajne pogodbe. Pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, je namreč nična (47. in 1. odstavek 103. člena ZOR). Ker pa po presoji prvostopnega sodišča tožeča stranka ni dokazala, da gre za hišniško stanovanje, je zahtevek neutemeljen. Pritožbeno sodišče take dokazne ocene in takega materialnopravnega zaključka prvostopnega sodišča ne sprejema, ker so razlogi izpodbijane sodbe neprepričljivi in je odločitev zato preuranjena, prvostopno sodišče pa izhaja tudi iz delno zmotnega materialnopravnega izhodišča.

Prvostopno sodišče ugotavlja, da je bila Občina Šiška v času sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe (leta 1992) in tudi v času dodelitve spornega stanovanja v uporabo F.K. (leta 1965) lastnica tega stanovanja. To utemeljuje z razlago, da so bili po tedanji zakonodaji tisti deli stavb, ki so niso bili kupljeni s strani stanovalcev, družbeno premoženje, ki je po teritorialnem principu prešlo v upravljanje občin, na območju katerih so ležale stavbe. Občine so tako postale upravljalke nepremičnin v družbeni lastnini, ne da bi jih kupile, ampak že po samem zakonu. Ker za sporno stanovanje ni bila izkazana last stanovalcev, je bilo torej po prepričanju prvega sodišča sporno stanovanje družbeno v upravi Občine Ljubljana Vič Rudnik. Navedeno razlogovanje pa po presoji pritožbenega sodišča ni povsem pravilno. Po tedaj veljavnem Zakonu o lastnini na delih stavb (Ur.l. SFRJ štev. 16/59, 48/59, 12/62, 10/65, 43/65 in 57/65) so bili posamezni deli večstanovanjske hiše lahko državljanska (zasebna) lastnina, ali družbena lastnina (z razpolagalno pravico družbenopolitičnih skupnosti ali delovnih organizacij). Po 5. členu navedenega zakona so imeli na skupnih delih večstanovanjske hiše, ki služijo stavbi kot celoti, med katerimi je našteto tudi stanovanje, namenjeno za hišnika, vsi lastniki posameznih delov trajno pravico uporabe. Podobno je določal nadaljnji Zakon o pravicah na delih stavb (Ur.l. SRS št. 19/76, ki je prenehal veljati z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona), ki je v 4. členu določal, da imajo na skupnih delih stavb v etažni lastnini, ki služijo stavbi kot celoti, med katerimi našteva tudi stanovanje, namenjeno za hišnika, vsi etažni lastniki skupno trajno pravico uporabe. Končno je Stanovanjski zakon (SZ, Ur.l. RS št. 18/91, 21/94, 23/96) v 4. odstavku 8. člena določil, da je hišniško stanovanje v solastnini solastnikov ene ali večih stanovanjskih hiš. Zakonodaja torej hišniško stanovanje ves čas šteje kot skupni del večstanovanjske hiše z določenimi upravičenji etažnih lastnikov. Zato ni sprejemljiv poenostavljen sklep prvostopnega sodišča, da tisti del stavbe (stanovanje), ki ni bil kupljen s strani stanovalcev, predstavlja družbeno premoženje v upravljanju občine oziroma v njeni lastnini, kot na drugem mestu zaključi prvostopno sodišče. Drugačen status je imelo stanovanje, namenjeno za hišnika, na katerem je bila nekoč skupna trajna pravica uporabe, sedaj pa je solastnina etažnih lastnikov. V tej pravdni zadevi je zato odločilen status spornega stanovanja štev. 50 v pritličju 87, torej, ali je bilo to stanovanje namenjeno za hišnika. Že sama formulacija "stanovanje, namenjeno za hišnika" nakazuje na dejstvo, da je moralo biti neko stanovanje vnaprej opredeljeno kot hišniško in to že v načrtih za gradnjo, kar je v obravnavanem primeru izkazala tožeča stranka s tehničnim poročilom (A 2 in A 3), v katerem so bila za celotni blok s tremi stopnišči predvidena v pritličju tri dvosobna hišniška stanovanja. Prvostopno sodišče je neutemeljeno odvzelo pomen temu dokazu, češ da ni nujno, da so se predvidena hišniška stanovanja tudi realizirala. Vsekakor so bila v pritličjih zgrajena dvosobna stanovanja z le nekaj manjšo površino,kot je navedeno v tehničnem poročilu, ne bo pa mogoče pritrditi nadaljnjemu razlogu prvega sodišča, da je bil potreben poseben sklep hišnega sveta, (ki ni izkazan), da bi se stanovanje izrecno opredelilo kot hišniško stanovanje. Po mnenju pritožbenega sodišča, je bilo ravno obratno: neko stanovanje je bilo s strani investitorja vnaprej določeno kot hišniško in s tem kot skupni del stavbe v skupni trajni uporabi, etažni lastniki pa so v okviru upraviteljskih pravic preko hišnega sveta lahko odločili, da neko stanovanje ni več hišniško stanovanje. Nenazadnje je priča M.P. izpovedal, da so bila takrat obvezna hišniška stanovanja v tovrstnih blokih, na kar kaže tudi 4. člen Zakona o hišnikih (Ur.l. LRS št. 38/59), po katerem so Občinski ljudski odbori z odloki predpisali, katere hiše v družbenem upravljanju morajo imeti hišnika. Tako se pokaže kot zmotno stališče prvostopnega sodišča, da ni relevantno to, za kakšen namen je bilo stanovanje zgrajeno, ampak le, kakšen namen je lastnik stanovanja (to je občina) dal zadevnemu stanovanju. Po presoji pritožbenega sodišča je bistven prav status spornega stanovanja na samem začetku, torej v načrtih in v fazi prodaje posameznih delov stavbe etažnim lastnikom. Ob gornjih ugotovitvah ni povsem relevantna okoliščina, ali so kupci stanovanj skupaj s stanovanjem kupili tudi ustrezen del hišniškega stanovanja, oziroma ali je to iz kupnih pogodb razvidno.

Zato ne more biti odločilen zaključek, kakršnega je napravilo prvostopno sodišče na podlagi kupne pogodbe B.S. (A 7), da v prodajni pogodbi ni omenjeno hišniško stanovanje, kar dokazuje, da kupci niso pridobili solastnine na ustreznem delu hišniškega stanovanja. Če je v stavbi 87 bilo stanovanje, namenjeno za hišnika, so etažni lastniki postali solastniki tega stanovanja po samem zakonu. Pa tudi sicer je presoja navedene listine nenatančna, saj v tej pogodbi skupni prostori niso našteti taksativno. Prvostopno sodišče je predvsem preko F.K., ki mu je bilo dodeljeno sporno stanovanje, sklepalo, da sporno stanovanje ni bilo hišniško, ker K. ni opravljal hišniških funkcij. Taka posredna presoja bi bila odločilna, v kolikor ne bi bilo možno zanesljivo ugotoviti, ali je bilo sporno stanovanje predhodno namenjeno za hišnika. Prvostopno sodišče sicer pravilno opozarja na 41. člen tedaj veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SFRJ št. 17/62, 10/65, 57/65 in 11/66 - prečiščeno besedilo), ki je določal, da se sme stanovanje, ki je namenjeno za hišnika, oddati samo hišniku. S stanovanjsko pogodbo z dne 3.12.1966 je organizacija za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (2. odstavek 41. člena ZSR), to je Stanovanjsko podjetje D., oddala sporno stanovanje F.K.. V navedenem zakonu ni sankcije, če je bilo hišniško stanovanje dodeljeno nehišniku, poleg tega pa tožeča stranka utemeljeno opozarja, da je F.K. opravljal delo kurjača,ki je skrbel za ogrevanje blokov v Š. in ne le 87 (K.-jeva izpoved na list.štev. 114). Tožeča stranka nadalje pravilno opozarja, da je delo kurjača samo ožji segment hišniškega dela (primerjaj 6. odstavek 41. člena ZSR) in nadalje na okoliščino, kdo je bil K. delodajalec (primerjaj list.štev. 69 b). Zaključek, da K. ni opravljal hišniških funkcij, je glede na navedeno vsaj preuranjen. Nadalje je opozoriti tudi na zapisnik o ugotovitvi vrednosti spornega stanovanja z dne 9.3.1966 (A 13), kjer je za stanovanje štev. 50 navedeno, da gre za hišniško stanovanje.

Končno pa tudi ni prezreti pritožbenih trditev tožeče stranke o enakih navedbah tukajšnje enajste toženke in toženca P.P., ki naj bi zasedal hišniško stanovanje na 85, ki naj bi v spisu opr.št. V P 774/92 Okrajnega sodišča v Ljubljani prav tako navajal, da je bilo stanovanje pomotoma vodeno kot hišniško. Pritožbeno sodišče torej zaključuje, da je pritožba tožeče stranke utemeljena tako glede ugotovitve dejanskega stanja, kot tudi glede uporabe materialnega prava. Zato je bil treba pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

V novem postopku bo potrebno zadevo obravnavati iz zgoraj opisanih materialnopravnih izhodišč ter na njihovi podlagi ponovno oceniti dokaze ter odločiti v skladu z dokazno oceno na podlagi uspeha celotnega postopka. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.

Datum zadnje spremembe:

25.08.2016

Podobni dokumenti:

• VSL sklep II Cp 94/94
• Sodba II Ips 222/2000
• Sodba II Ips 519/2006