VSL sklep Cst 680/2015

Jedro

Določbe v pogodbi, ki se nanašajo na najemnikova vlaganja v predmet najema, ne spreminjajo narave najemne pogodbe, zaradi česar bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbo 248. člena ZFPPIPP in predlog upraviteljice zavrniti, saj takšno soglasje zakonsko ni predvideno. Zgolj zato, ker bi z uporabo določb o odstopu od obojestransko neizpolnjene pogodbe v konkretnem primeru bilo mogoče doseči ugodnejše pogoje za poplačilo upnikov, ni mogoče zaobiti specialne zakonske določbe, ki ureja odpoved najemnih in zakupnih pogodb.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in predlog upraviteljice zavrže.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo predlogu upraviteljice ter dalo soglasje za odstop od najemne pogodbe št. 221 z dne 29. 11. 2011 ter dodatkov in aneksov k navedeni najemni pogodbi, kot je to razvidno iz izreka izpodbijanega sklepa.

2. Zoper navedeni sklep se je pravočasno pritožil upnik, in sicer zaradi kršitve določb ZFPPIPP ter predlagal razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je odločitev o izdaji soglasja k uresničitvi odstopne pravice od najemne pogodbe oprlo na določbo 267. člena ZFPPIPP in najemno pogodbo, sklenjeno za dobo 30 let, štelo za vzajemno neizpolnjeno dvostransko pogodbo. Pritrdilo je upraviteljici, da bo stečajni dolžnik zaradi odstopa od obojestransko neizpolnjene pogodbe v konkretnem primeru lahko od najemodajalca terjal povračilo vlaganj, kar bo pripeljalo do povečanja stečajne mase.

5. Ni dvoma, da se izpodbijani sklep nanaša na najemno pogodbo z dodatki in aneksi, ne glede na to, da je upraviteljica v predlogu za izdajo soglasja menila, da gre za „zloženo“ pogodbo (pogodbo, ki ureja najemno pogodbo ter investicijska vlaganja). Določbe, ki se nanašajo na morebitna vlaganja najemnika v predmet najema, so inkorporirana v tekst najemne pogodbe; brez takšnih določb v najemni pogodbi, kakršnakoli vlaganja s strani najemnika sploh ne bi bila dopustna (prim. 22. člen Zakona o poslovnih in poslovnih prostorih; ZPSPP). Določbe v pogodbi, ki se nanašajo na najemnikova vlaganja v predmet najema, ne spreminjajo narave najemne pogodbe, zaradi česar bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbo 248. člena ZFPPIPP in predlog upraviteljice zavrniti, saj takšno soglasje zakonsko ni predvideno. Zgolj zato, ker bi z uporabo določb o odstopu od obojestransko neizpolnjene pogodbe v konkretnem primeru bilo mogoče doseči ugodnejše pogoje za poplačilo upnikov, ni mogoče zaobiti specialne zakonske določbe, ki ureja odpoved najemnih in zakupnih pogodb. Sodišče mora namreč uporabiti tisto določbo, ki je glede na konkretno pogodbeno razmerje specialnejša, to pa je ob ugotovitvi, da je bilo med pritožnikom in dolžnikom sklenjeno najemno razmerje, določba 248. člena ZFPPIPP.

6. Na podlagi 248. člena ZFPPIPP pridobi stečajni dolžnik z začetkom stečajnega postopka pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe (odpovedna pravica), ki jih je sklenil pred začetkom stečajnega postopka, z enomesečnim odpovednim rokom, ne glede na splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo, o pravici odpovedati najemno ali zakupno pogodbo, ki bi se uporabljala, če nad stečajnim dolžnikom kot najemnikom ali najemodajalcem ne bi bil začet stečajni postopek. V drugem odstavku je določeno, da če stečajni dolžnik uresniči odpovedno pravico, začne odpovedni rok teči zadnji dan meseca, v katerem je druga pogodbena stranka prejela izjavo stečajnega dolžnika o odpovedi, in poteče zadnji dan naslednjega meseca. Iz citiranih določb 248. člena ZFPPIPP, niti iz nadaljnjih določb tretjega in četrtega odstavka 248. člena ZFPPIPP ne izhaja, da bi bilo v primeru odpovedi najemne pogodbe potrebno izdati še soglasje, kot je to določeno v primeru odstopa dolžnika od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe (prim. drugi odstavek 267. člena ZFPPIPP). Upoštevajoč ureditev odpovedi najemne ali zakupne pogodbe v stečajnem postopku, je višje sodišče izpodbijani sklep razveljavilo ter predlog upraviteljice zavrglo, saj za izdajo soglasja ni nobene zakonske podlage.

7. Ali je upnik izjavo upraviteljice o odstopu od najemne pogodbe prejel ali ne, v pritožbenem postopku ni bilo mogoče preveriti, saj tega podatka v spisu ni. To bo zato moralo v nadaljevanju postopka preveriti sodišče prve stopnje, pri čemer je potrebno upoštevati, da od najemne pogodbe upravitelj po prej citiranih določbah ZFPPIPP odstopi z uresničitvijo tako imenovanega (enostranskega) oblikovalnega upravičenja - uresničitvijo odpovedne pravice, ne da bi bilo za to potrebno sprožiti kakršen koli dodatni sodni postopek (prim. Cst 477/2013). To namreč izhaja iz določbe prvega odstavka 248. člena ZFPPIPP, ki izključuje vsa splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo, o pravici odpovedati najemno ali zakupno pogodbo, ki bi se uporabljala, če nad dolžnikom ne bi bil začet stečajni postopek.

8. Glede na navedeno je višje sodišče na podlagi 3. točke 365. člena ZPP o v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP sklenilo, kot izhaja iz izreka tega sklepa, pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba pa v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

Datum zadnje spremembe:

11.04.2016

Podobni dokumenti:

• VSL sklep Cst 369/2014
• VSL sklep Cst 23/2011
• VSL sklep Cst 708/2015