zapri pomoč

pomoč

Za pomoč pri uporabi spletnih strani sodstva se obrnite na:

pomembno

zapri pomembno

  • Zemljiška knjiga

  • COVL - izvršba

  • Izračun zamudnih obresti

  • Obravnave

  • Sodna praksa

obvestila o piškotkih

Naša spletna stran uporablja tehnologijo piškotkov (cookies). Piškotki omogočajo uporabo naprednih, uporabniku prikrojenih možnosti. Omogočajo nam tudi spremljanje statistik obiska, s čimer pridobivamo prepotrebne podatke za nenehno izboljševanje strani. Če zapisa piškotkov ne boste dovolili, boste prikrajšani za možnosti, kakršni sta ogled video posnetkov in komentiranje objav prek družbenih omrežij.

Na naših spletnih straneh uporabljamo naslednje vrste piškotkov:
  • Sejni piškotki (sodisce_utf8): služijo za shranjevanje začasnih informacij.
  • Google Analytics (__utma, __utmb, __utmc, __utmz, __utmv):služijo za anonimno zbiranje podatkov in poročanje o uporabi spletišča brez prepoznavanja posameznih obiskovalcev.
  • hideECLI : piškotek beleži, ali se pri dokumentih sodne prakse prikazuje identifikator ECLI.
  • __stid, __uset: te piškotke nastavi vtičnik iz sharethis.com, ki doda možnost uporabe družbenih omrežij.
  • UID, UIDR: te piškotke nastavi vtičnik iz sharethis.com, in so povezani s scorecardresearch.com ki meri število uporabnikov sharethis.com vtičnika.
  • important-automatic, important-stuff-seen: piškotek zabeleži izbiro glede samodejnega prikaza pomembnih sporočil.
  • help-show: piškotek zabeleži izbiro glede samodejnega prikazovanja pomoči.
  • system-messages-seen: piškotek zabeleži izbiro glede samodejnega prikazovanja sistemskim obvestil.
  • YouTube (PREF, VISITOR_INFO1_LIVE, YSC,..): služjo za beleženje stastisike ogledov, za sledenje preferenc uporabnikov in za razvrščanje oglasov povezanih z YouTube posnetki.
  • Google prevodi (PREF): služjo za beleženje, kako se vtičnik uporablja.


sprejmi piškotke | zavrni piškotke

vsebine po meri

zapri sistemska obvestila

Izberi rubriko

Skupine uporabnikov

Izberite skupino, ki najbolj ustreza vašemu profilu, oziroma obkljukajte tiste rubrike, katere želite spremljati.

Orodje "Vsebine po meri" vam omogoča, da na vstopni strani spremljate le tiste vsebine, ki vas zanimajo. Posamezne rubrike, ki jih boste izbrali, vas bodo na strani pričakale vsakič, ko jo boste obiskali. Osebne nastavitve lahko s klikom na gumb "vsebina po meri" v orodni vrstici kadarkoli spremenite.

Nekatere rubrike bodo prikazane le v primeru, če je vsebina smiselna za prikaz na posameznem sodišču. Na primer: rubrika Zemljiška knjiga bo vidna le na vstopnih straneh okrajnih sodišč ...

VSL0073253

Odločba:VSL sodba I Cp 1403/2013
 ECLI:
Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
Datum seje senata:02.10.2013
Senat:Milan Mlinar (preds.), Nataša Ložina (poroč.), Anton Bizjak
Področje:STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO
Institut:najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – oblika najemne pogodbe – pisnost – teorija realizacije
Zveza:SZ-1 člen 84, 84/4, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 112. OZ člen 58.
JEDRO:
SZ-1 res določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, vendar pa je najemna pogodba lahko veljavna tudi, če je ustna ali pa sklenjena s konkludentnimi dejanji ter v pretežnem delu izpolnjena in je zato veljavna.

IZREK:
I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

OBRAZLOŽITEV:
1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se odpove najemna pogodba med tožečima strankama, kot najemodajalcema, in toženo stranko kot najemnikom za stanovanje št. 10 v izmeri 85,32 m2, ki se nahaja v III. nadstropju stavbe z ID št. 000, stoječe na naslovu P. (I. točka izreka) in je tožena stranka dolžna izprazniti navedeno stanovanje ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožeči stranki v 60 dneh (II. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15-ih dneh povrniti pravdne stroške v skupnem znesku 577,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilno uporabljenega materialnega prava in predlaga, da Višje sodišče pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. Meni, da odločitev sodišča ni pravilna, saj 84. člen SZ izrecno določa, da mora biti najemna ali podnajemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer je nična. Pisne pogodbe v konkretnem primeru ni bilo in je eventualna ustna sklenitev oziroma konkludentna dejanja ne morejo nadomestiti. Ugotovitev sodišča, da so pravdne stranke sklenile najemno pogodbo s konkludentnimi dejanji, je zato nepravilna in ni zakonita. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena, tudi ne more biti odpovedana in ne morejo nastopiti pravne posledice sklenjene pogodbe in nadaljnjega neizpolnjevanja najemne pogodbe, to je izpraznitvenega zahtevka. Kar zadeva plačevanje najemnine in stroškov, zadeva tudi ni taka, kot sta jo predstavila tožnika. Toženec je stroške plačeval, le z zamikom in tiste zneske, o katerih je bil obveščen, v spis vlaga dokazila o plačanih stroških. Dodaja še, da so med strankami potekali dogovori, da bi toženec stanovanje izpraznil in ga izročil tožnikoma, ta pa bi mu izplačala odškodnino 10 % neto cene stanovanja.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je najemna pogodba za stanovanje, če ni sklenjena v pisni obliki, v vsakem primeru nična. Navedeno ne drži. Stanovanjski zakon (SZ-1) res določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki (četrti odstavek 84. člena SZ-1), vendar pa je najemna pogodba lahko veljavna tudi, če je ustna ali pa sklenjena s konkludentnimi dejanji ter v pretežnem delu izpolnjena in je zato veljavna (58. člen Obligacijskega zakonika, OZ, primerjaj sodbo II Ips 856/2007). Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je bila najemna pogodba med pravdnimi strankami sklenjena s konkludentnimi dejanji, saj so se sporazumele o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ugotovilo je, da je med strankami obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe in je bila med njimi sklenjena najemna pogodba za stanovanje, za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Te ugotovitve sodišča prve stopnje tožena stranka izpodbija le pavšalno z zatrjevanjem, da je pogodba nična zato, ker bi morala biti sklenjena v pisni obliki, za kar je bilo že navedeno, da ne drži. Sicer pa tožena stranka s svojimi pritožbenimi navedbami prihaja tudi v nasprotje s svojim ravnanjem in navedbami v postopku pred sodiščem prve stopnje, ko je zatrjevala, da stanovanja ne zaseda nezakonito, da je najemnik denacionaliziranega stanovanja, da stanovanja ne uporablja brez pravnega naslova in je zato tožbeni zahtevek tožečih strank na izselitev neutemeljen.

6. Glede na že navedene pravilne ugotovitve, da je bila torej med strankami (tožnikoma kot solastnikoma sporne nepremičnine in toženo stranko) sklenjena najemna pogodba, in upoštevaje nadaljnje ugotovitve, da je tožena stranka zamujala s plačili neprofitne najemnine in s plačili obratovalnih stroškov in so neplačane obveznosti na dan 31. 12. 2009 znašale 607,30 EUR, ugotovitvi, da sta toženo stranko tožnika opozorila na kršitev njenih dolžnosti in jo pozvala na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, tožena stranka pa se na poziv ni odzvala, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe (4. točka 1. odstavka 103. člena, 3. odstavek 103. člena in 112. člen SZ-1). Sodišče prve stopnje je glede ugotavljanja in obstoja pravno odločilnih dejstev navedlo obširne razloge in se sodišče druge stopnje nanje, v izogib ponavljanju, sklicuje.

7. Tožena stranka v pritožbi glede plačevanja najemnin navaja le, da zadeva ni taka, kot sta jo predstavila tožnika, ker je toženec stroške plačeval, le z zamikom in tiste, o katerih je bil obveščen in za to v pritožbi predlaga dokaze, vendar vse prepozno, upoštevaje prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Ugotovitve, da sta tožeči stranki toženi stranki poslali poziv na odpravo kršitve, pa tožena stranka ne izpodbija.

8. Tudi navedbe glede dogovorov o izpraznitvi stanovanja in izplačilu odškodnine predstavljajo nedopustno pritožbo novoto, zato nanje sodišče druge stopnje ne odgovarja.

9. Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP, sodišče prve stopnje pa je z odločitvijo, da se odpove najemna pogodba in je tožena stranka dolžna izprazniti sporno stanovanje ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožeči stranki v 60-ih dneh, tudi pravilno uporabilo že navedena materialnopravna določila SZ-1, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Svoje stroške pritožbenega postopka pa nosi tudi tožeča stranka, saj njen odgovor na pritožbo ni bil potreben (154., 155. in 165. člen ZPP).

Kdor molči, nikakor ne priznava, vendar pa je res, da ne zanika.
Qui tacet, non utique fatetur: sed tamenverum est eum non negare.