VSK sodba I Cp 123/2006

Jedro

Četudi je bil toženi stranki v predhodnem pisnem opozorilu določen najkrajši zakonsko določeni rok 15-ih dni za odpravo kršitve oziroma za plačilo zamujene najemnine, to ni okoliščina, ki bi utemeljevala zaključek, da tožena stranka ni bila primerno obveščena v smislu določbe 3. odstavka 103. člena SZ-1. Pogoj za izključitev krivdnega razloga za prenehanje pogodbe je poleg izjemnih okoliščin, opredeljenih v 1. odstavku 104. člena SZ-1, zaradi katerih najemnik ne zmore plačati svojih obveznosti, je tudi to, da najemnik začne s postopkom za uveljavljanje pravice do subvencionirane najemnine (121. člen SZ-1) oziroma s postopkom za uveljavljanje pravice do izredne pomoči pri uporabi stanovanja; izkazati pa mora najemnik tudi, da je o nastopu teh okoliščin v 30 dneh obvestil najemodajalca.

 

Izrek

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

 

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba za stanovanje v stanovanjski hiši v K., za stanovanje št. 62 ter ga je praznega oseb in stvari dolžna izročiti tožeči stranki v roku 60 dni. Iz razlogov sodbe izhaja, da je tožeča stranka lastnik stanovanja in da ima stanovanje status neprofitnega stanovanja, ki ga ima tožena stranka v najemu na podlagi pogodbe AK 19/61 z dne 18.6.1992. Ker tožena stranka ne poravnava najemnine redno, znaša dolg iz tega naslova 716.972,00 SIT. Dne 27.7.2004 je toženka od tožeče prejela opomin o stanju dolga ter z opozorilom naj najemnino poravna v 15-ih dneh, prav tako je bila opozorjena na posledice, če ne bo izpolnila obveznosti v postavljenem roku. Ker toženka najemnine ni poravnala v skladu s pozivom, je sodišče ugotovilo, da obstaja krivdni odpovedni razlog iz 3. alinee 20. člena najemne pogodbe ter iz 4. točke 103. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list Republike Slovenije, št. 69/03 - SZ-1).

Tožena stranka se pritožuje s pomočjo pooblaščenca zoper tako sodbo zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti stroškovno skupaj s pritožbenimi stroški zavrne, ali pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi najprej opozarja, da lahko najemno pogodbo odpove le lastnik, te zakonske predpostavke pa tožeča stranka v postopku ni dokazala, niti se z njo v izpodbijani sodbi ni ukvarjalo sodišče, čeprav se lastninska pravica ne domneva. Nadalje navaja, da je nesprejemljiva odločitev sodišča prve stopnje za toženo stranko, da je najemna pogodba odpovedana in da se mora iz stanovanja izseliti, saj bi izvršitev take sodbe onemogočila eksistencijo in jo pahnila v še večjo socialno stisko. Sicer pa je ugotovitev sodišča o tem, da je tožena stranka kršila določila najemne pogodbe, ker ni plačevala najemnine in da je nastopil krivdni odpovedni razlog, zmotna. Tožena stranka je namreč starejša oseba, ki prejema le pokojnino v višini, ki ne zadostuje niti za golo preživetje, nikakršnega dodatnega dela pa ni sposobna opravljati. Poleg tega je že osnovno komuniciranje s toženo stranko o vsakdanjih rečeh oteženo, povsem onemogočeno pa o zahtevnejših zadevah in se utemeljeno postavlja vprašanje o njenem razumevanju pogodbenih določil in posledic ter kršitev pogodbe. Sicer pa je pritožnik prepričan, da niso izkazani niti vsi zakonski razlogi za odpoved najemne pogodbe po določbah SZ-1, prepričan je namreč, da tožeča stranka tožene stranke ni ustrezno opozorila v skladu z zakonskimi določili, kajti primerni rok v smislu zakona glede na socialno šibko stranko, ki prejema le socialno pomoč, ne more znašati enako kot minimalni zakonski rok. Zato je tožeča stranka pri opozorilu toženi ravnala neživljenjsko in le v cilju formalne izpolnitve procesne predpostavke, kar pa ni dopustno. Poleg tega je tožeča stranka vedela, da na strani tožene stranke že daljši čas obstajajo utemeljene okoliščine v smislu določbe 4. odstavka 104. člena SZ-1, ter da tožena stranka dejansko ni bila zmožna plačevati pogodbene najemnine. Socialna stiska, starost in podobno pa so razlogi, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe v smislu navedenega zakonskega določila. Ti razlogi pa so na strani tožene stranke nesporno obstajali in je tožeča stranka zanje ves čas vedela, tudi že pred uveljavitvijo navedene zakonske določbe v letu 2003, saj je najemnino ravno iz omenjenih razlogov občasno subvencionirala. Nepomembno pa ni niti vprašanje rednega subvencioniranja najemnine v smislu 128. člena SZ-1, ki jo kljub prošnjam toženke tožeča stranka, ki pa je tudi organ, ki o tem vprašanju odloča, ni redno subvencionirala, niti ni pravočasno reševala njenih vlog. Uveljavlja tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbene navedbe ne morejo vzbuditi dvoma v obstoj dejstev, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, na podlagi katerih temelji zaključek, da obstaja krivdni odpovedni razlog iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1 v zvezi z določbo 3. odstavka istega določila.

Navedbe, da tožeča stranka M. K. ni lastnik stanovanja, ki je predmet tega postopka, so pritožbena novota, ki je v smislu določbe 337. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP nedopustna; take navedbe pa so tudi neutemeljene, saj je iz tožbenih navedb in iz najemne pogodbe razvidno ,da je najemno pogodba sklenila Skupščina občine K. kot lastnik stanovanja, nobenega dvoma pa ni, da je M. K. pravni naslednik SO K..

Tudi vsa dejstva, potrebna za odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, pri čemer obstoja teh dejstev tudi pritožba ne zanika, saj ne zanika niti, da tožena stranka ni plačevala najemnine niti, da iz tega naslova dolguje tožeči stranki na dan 2.12.2004 brez zamudnih obresti že 753.832,00 SIT, prav tako pa tudi ne, da je prejela predhodno pisno opozorilo tožeče stranke, v katerem jo opozarja, da ne plačuje redno najemnine, ter da je dolgovano najemnino dolžna poravnati v 15-ih dneh. Ob teh ugotovljenih dejstvih pa je bila določba 103. člena, 4. točke 1. odstavka in 3. odstavka pravilno uporabljena. Četudi je bil toženi stranki v predhodnem pisnem opozorilu določen najkrajši zakonsko določeni rok 15-ih dni za odpravo kršitve oziroma za plačilo zamujene najemnine, to ni okoliščina, ki bi utemeljevala zaključek, da tožena stranka ni bila primerno obveščena v smislu določbe 3. odstavka 103. člena SZ-1. V zvezi z zatrjevanjem izjemnih okoliščin, zaradi katerih najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, sicer določenih v 104. členu SZ-1, o socialni in finančni stiski tožene stranke ter njeni starosti, pa višje sodišče ugotavlja, da vseh zakonsko določenih pogojev, ob obstoju katerih najemniku ni mogoče odpovedati najemne pogodbe iz krivdnega razloga, tožena stranka v postopku ni niti zatrjevala niti izkazala. Pogoj za izključitev krivdnega razloga za prenehanje pogodbe je poleg izjemnih okoliščin, opredeljenih v 1. odstavku 104. člena SZ-1, ki jih je po mnenju višjega sodišča tožena stranka v postopku zatrjevala, zaradi katerih najemnik ne zmore plačati svojih obveznosti, je tudi to, da najemnik začne s postopkom za uveljavljanje pravice do subvencionirane najemnine (121. člen SZ-1) oziroma s postopkom za uveljavljanje pravice do izredne pomoči pri uporabi stanovanja; izkazati pa mora najemnik tudi, da je o nastopu teh okoliščin v 30 dneh obvestil najemodajalca. Razen pavšalnih navedb o obstoju izjemnih okoliščin, zaradi katerih ne zmore poravnati svojih finančnih obveznosti do lastnika stanovanja, tožena stranka v postopku ni niti navajala niti izkazala okoliščin oziroma dokazil, ki bi omogočali presojo o obstoju teh izjemnih okoliščin pri njej, prav tako pa ni izkazala, da je izpolnila tudi ostale pogoje iz 104. člena SZ-1 oziroma da je v 30-ih dneh po nastanku izjemnih okoliščin sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter o tem obvestila lastnika, saj teh okoliščin ni niti zatrjevala. V pritožbi navrženi očitki tožeči stranki, da kljub prošnjam tožene stranke ni redno subvencionirala oziroma reševala vlog tožene stranke po subvencioniranju, pa je poleg, da gre za nedovoljeno pritožbeno novoto tudi niso relevantni za odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

Pritožbeni razlogi tako niso podani, glede na dejanske ugotovitve je materialno pravo pravilno uporabljeno, najti pa tudi ni nobenih kršitev bistvenih določb pravdnega postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, zato je višje sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, sama nosi stroške pritožbenega postopka (člen 154 in 165 ZPP).

 

Datum zadnje spremembe:

23.08.2009

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 967/2004
• VSK sodba Cp 398/99
• VSL sodba II Cp 484/2000