VSK Sodba I Cp 232/2020

Jedro

Čeprav se dobra vera domneva, ne zadostuje, da pridobitelj preveri le zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in ker so v konkretnem primeru obstajali jasni zunanji prepoznavni znaki, da dejanska posestna razmerja ne ustrezajo zemljiškoknjižnemu stanju, bi moral toženec kot skrbni pridobitelj dodatno preveriti možnost obstoja izvenknjižnih stvarnih pravic na nepremičnini. Ker tega ni storil, o njegovi dobri veri ni mogoče govoriti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku, ki se glasi:

„1. Vknjižba lastninske pravice na nepremičnini, parceli št. 2092/2 k.o. D. (ID znak: parcela 2432 2092/2, ID 5061906) dovoljena na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 8.12.2011, Št. OV I – 410/2011 na ime tožene stranke, J.U, D. 57, 6...D., je neveljavna.

2. Pri nepremičnini parceli št. 2092/2 k.o. 2432 D. (ID znak: parcela 2432 2092/2, ID 5061906) se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se izbriše lastninska pravica vknjižena v korist J.U., D., 6...D. in znova vpiše lastninska pravica v korist A.S-ja, D. 37/b, 6221 D..

II. Toženec je dolžan v roku petnajstih dni od vročitve sodbe sodišča druge stopnje tožnici povrniti stroške postopka v znesku 11.077,41 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dneva dalje do plačila.

Obrazložitev

1. V obravnavani zadevi tožnica s primarnim zahtevkom z izbrisno tožbo uveljavlja stvarno pravno varstvo lastninske pravice na parceli št. 2092/2 k.o. D.¹. S prvim podrejenim zahtevkom pa zahteva, da se ugotovi, da je lastnica parcele št. 2092/2, ker je njen položaj primerljiv položaju nevknjiženega imetnika originarno pridobljene lastninske pravice. Z drugim podrejenim zahtevkom tožnica uveljavlja ničnost prodajne pogodbe z dne 8.1.2011, sklenjene med tožencem kot kupcem in A.S.kot prodajalcem. Navajala je, da sicer ni bila nikoli lastnica nepremičnine s takšno parcelno številko, vendar pa je bil prostorsko odmerjen del zemeljske površine, ki danes nosi oznako s prej navedeno parcelno številko, ves čas v njeni lasti. Problem je nastal, ko je pri usklajevanju podatkov digitalnega katastra Geodetska uprava Republike Slovenije, Območna geodetska uprava K.., Geodetska pisarna S. (v nadaljevanju geodetska uprava), zagrešila napako in parcelno št. 2092/3 k.o. D. pomotoma preštevilčila v parcelno številko 2092/2 k.o. D.. Zaradi dvotirnosti in napačnih geodetskih evidenc je nastal položaj, ko je pri sedanji parceli št. 2092/2 ostal vpisan S.S, ko je ta umrl, se je na podlagi sklepa o dedovanju pri sporni parceli vknjižil A.S., ki je kasneje nepremičnino na podlagi prodajne pogodbe z dne 8.12.2011 (v nadaljevanju : prodajna pogodba) prodal tožencu. Toženec je temu nasprotoval s trditvami, da je odmerjeni del zemljišča, ki ga označuje parcela številka 2092/2 kupil v dobri veri, da je ta last prodajalca A.S., saj mu je sam to zatrdil, se je pa o lastništvu dodatno prepričal z vpogledom v zemljiško knjigo in kataster ter pri nekaterih vaščanih.

2. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo primarni in oba podrejena tožbena zahtevka pogodbe (I., II. in III. točka izreka) in tožnico zavezalo k plačilu pravdnih stroškov v znesku 7.931,80 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka). Primarni tožbeni zahtevek je sodišče zavrnilo, ker je po izvedenem dokaznem postopku zaključilo, da tožnici ni uspelo dokazati nedobrovernosti toženca. Vprašanje, ali je bil toženec kot kupec v dobri veri, da je prodajalec lastnik nepremičnine, je pravno pomembno zato, ker zoper dobrovernega pridobitelja nepremičnine, ki se je zanašal na podatke zemljiške knjige, izbrisne tožbe ni mogoče uspešno vložiti (tretji odstavek 244. člena ZZK-1). Gre za konkretizacijo načela zaupanja v zemljiško knjigo (prvi odstavek 8. člena ZZK-1), zaradi katerega tak pridobitelj veljavno pridobi lastninsko pravico, kljub dejstvu, da odsvojitelj ni imel razpolagalne pravice. Iz enakih razlogov je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tudi prvi podrejeni tožbeni zahtevek in pri tem izhajalo iz smiselne uporabe drugega odstavka 44. člena SPZ. Drugi podrejeni zahtevek je sodišče zavrnilo, ker tožnica ni uspela dokazati nemoralnosti ravnanj toženca in A.S., saj ni uspela dokazati, da sta bila A.S. kot prodajalec in toženec kot kupec ob sklenitvi prodajne pogodbe nedobroverna.

3. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po pooblaščencu pritožuje tožnica, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da primarnemu ali podrejenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

4. Najprej povzema vsebino izvedeniškega mnenja izvedenca P.Z.z dne 26.8.2012 in sodišču očita, da se v sodbi ni izjasnilo, ali to mnenje sprejema kot jasno, strokovno in pravilno, ali ga ne sprejema kot takega. Navaja, da je sodišče v obravnavanem primeru celo prevzelo vlogo strokovnjaka in s tem napačno uporabilo določbo 243. člena ZPP, posledično pa zagrešilo kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe. Nadalje sodišču očita, da je zmotno ugotovilo dejansko stanje glede dobrovernosti toženca pri sklepanju pravnega posla. S tem, ko je štelo, da ni bila podana raziskovalna dolžnost toženca, pa je tudi zmotno uporabilo materialno pravo in sicer določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Toženec namreč ni preveril, na kakšni podlagi tožnica poseduje sporno parcelo, česa drugega pa tudi ni zatrjeval. Dokazna ocena, vsebovana v 31. točki obrazložitve, je le navidezna. Sodišče bi izpovedbe vseh prič moralo oceniti v luči jasnih in nedvoumnih ugotovitev izvedenca Z., da je tožnica lastništvo parcele izgubila zaradi grobe napake GURS in bi v tem primeru moralo ugotoviti, da so vse tiste priče, ki so zatrjevale, da je bila sporna parcela v lasti „Bu.“, izpovedovale lažno. Izpostavlja, da za tožnico tekom postopka ni bilo sporno, da so sporno parcelo občasno uporabljali toženčevi (po domače „Š.“), vendar le, če sta jim, ona in pred tem njen oče, to dovolila. V zvezi z navedenim povzema izpovedbe prič I.J. in S.O. ter V.Š.E Š.,V.Š, E.L. I.P. S,G. in N.B Razlaga sodišča, da naj bi tožničine priče kategorično zanikale uporabo sporne parcele s strani toženčevih, je tako popolnoma protispisna, s čimer je podana absolutna bistvena kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Dejstvo je, da so številne priče prepričljivo izpovedale, da so toženčevi na sporni parceli občasno parkirali z dovoljenjem tožničinih.

Protispisna je tudi ugotovitev sodišča, da so toženčeve priče izpovedale, da so sporno parcelo uporabljali toženčevi in drugi vaščani. Poudarja, da so toženčeve trditve šle najprej v smeri, da naj bi sporno parcelo od nekdaj uporabljali z dovoljenjem „B.“. Toženčeve priče A.U., R. Č., F. P., A. P., P. Č. O.l. niso potrdile ne enega, ne drugega. Ni jasno, kje je sodišče dobilo podatek, da so sporno parcelo uporabljali vsi vaščani. Sodišče je sicer zapisalo, da je na podlagi izpovedbe prič M.T., V.Z. in E. T. ugotovilo, da so bližnji sosedje uporabljali parcelo za parkiranje in kratkotrajno odlaganje drv, vendar sodišče ni pojasnilo zakaj tem trem pričam verjame. Zaključki sodišča glede tega, kaj naj bi izhajalo iz izpovedbe teh treh prič, so protispisni in izkrivljeni v korist toženca. Tega kar ugotavlja sodišče, priča M.T. ni izpovedal. Je pa izpovedal, da je tožnico štel za lastnico parcele in jo kot tako prosil za soglasje v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Njegovo izpovedbo je sodišče iztrgalo iz konteksta in jo razlagalo izključno v korist toženca. Edina priča, ki je izpovedala, da so parcelo uporabljali vsi vaščani je V.Z., glede katerega bi se sodišče moralo vprašati in pojasniti, zakaj je njegova izpovedba drugačna od vseh ostalih.

Arbitrarna in povsem zgrešena je tudi ugotovitev sodišča, da gre pri sporni parceli za neobzidan manjši kos zemljišča, ki leži neposredno ob javni cesti, zaradi česar je sodišče kot povsem življenjsko ocenilo, da so to zemljišče za parkiranje in odlaganje drv uporabljali vsi vaščani in da daje vtis širše javne površine. Pri vsem tem pa je sodišče v zvezi z uporabo sporne parcele povsem spregledalo dejstvo, da je na sporni parceli preko dvajset let stala lesena lopa, ki jo je postavil tožničin brat. O tej lopi sodišče ni povedalo niti besedice, čeprav so priče ene in druge strani vedele povedati, da gre za lopo tožnice. Prav tako sodba nima nobenih razlogov o tem, da je tožnica v letu 2006 na sporni parceli zasadila rože, da se tam nahaja kaki, ki ga je tam posadil tožničin oče ob rojstvu prvega sina in da je imela tožnica ves čas na sporni parceli odložena drva in gradbeni material ter da je M.T.s tožničinim dovoljenjem prekopal sporno parcelo in čez njo speljal vodovod, kar so potrdile tako tožničine kot toženčeve priče. Do teh dejstev se sodišče ni opredelilo in s tem zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V zvezi z navedenim tožnica izpostavlja, da nihče iz družine „Bu.“, ki so bili zaslišani kot priče (A.S. in B.S.) niso vedele ničesar povedati o lopi, ki je na sporni parceli stala preko 20 let, kar bi bilo skrajno nenavadno, če bi držala toženčeva navedba, da je bila parcela od nekdaj last „Bu.."

Večine izpovedb prič sodišče sploh ni dokazno ocenilo. Ocenilo je le izpovedbi A.U. in N.B. in sicer prvo kot prepričljivo, drugo kot neprepričljivo, vendar teh zaključkov ni pojasnilo. Sodišče je povsem spregledalo, da je priča A.U. izpovedal, da mu je toženčev nono A.G. povedal, da je že D.S. vprašal, če bi prodala sporno parcelo, kar pomeni, da je govoril o obdobju pred letom 1996, ko S.S. sploh ni vedel, da sporna parcela obstaja. Da obstaja je ugotovil šele, ko je GURS naredil napako, zaradi katere je S.S. kar naenkrat v letu 2009 postal lastnik. Da pred tem S.S. ni vedel za nikakršno sporno parcelo je potrdila priča E.T., ki je potrdil, da je S.S. pred cca 8 leti spraševal, če misli, da je parcela 2092/2 sporna parcela. To je bilo gotovo po letu 2003. Takrat je bila v zemljiški knjigi vpisana še vedno sporna parcela s številko 2092/3 v lasti tožnice, kar pomeni, da je S.S. ob primerjavi mapne kopije in zemljiškoknjižnih podatkov ugotovil, da je tožnica lastnica sporne parcele, kar pomeni, da o njegovi dobri veri ni mogoče govoriti. Pred letom 1996, ko je bila D.S. še lastnica nepremičnin, ki jih je nato z izročilno pogodbo prenesla na S.S.,torej ni bila lastnica sporne parcele, saj je bila njena lastnica tožnica, S.S. pa se o sporni parceli še sanjalo ni. To pa pomeni, da je priča A.U. očitno lažno izpovedovala. Lažno pa so izpovedovale tudi nekatere druge toženčeve priče, kar potrjuje že dejstvo, da je bila sporna parcela v lasti tožnice vse do realizacije geodetske napake v zemljiški knjigi v letu 2009. O tem so lažno izpovedali toženec, A.S., M.U., P.Č.O in B.S. Vse navedeno pa pomeni, da dokazna ocena prvostopenjskega sodišča ni v skladu z določbo 8. člena ZPP, kar pomeni, da je prvostopenjsko sodišče zagrešilo kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP. Ta kršitev pa je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, saj je sodišče posledično napačno zaključilo, da sta bila toženec in A.S. dobroverna. Prav tako ni mogoče govoriti o dobri veri S.S. Ta je namreč po geodetski napaki, ki je nastala leta 2003, v naravi preverjal za katero parcelo gre in si ni mogoče zamisliti, da ne bi vpogledal tudi v zemljiško knjigo. V zemljiški knjigi pa je bila takrat in vse do leta 2009 vknjižena tožnica. Glede na to, da so toženec in nekatere njegove priče izpovedovali, da se je že toženčev oče menil s S.S. za odkup navedene parcele, pa do pravnega posla nikoli ni prišlo, je več kot očitno, da zaključki prvostopenjskega sodišča o njegovi dobrovernosti ne držijo. Parcele namreč ni mogel prodati, saj se je šele leta 2009 vpisal kot njen lastnik (do leta 2009 je bila namreč parcela vpisana kot 2092/3 in last tožnice). Posel je nato speljal njegov nečak, ki je parcelo podedoval po smrti S.S. v letu 2010. Nekatere priče so sicer izpovedale, da S.S. posla ni izpeljal, ker je na hitro umrl. Pritožnik izpostavlja, da je S.S. nepremičnine že leta 1996 prevzel od D.S.

Ker je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje glede tega, kdo je uporabljal sporno parcelo, je napačen tudi njegov zaključek o dobrovernosti toženca. Sodišče je mimo trditvene podlage strank ugotovilo, da toženčevim ni bilo treba spraševati za dovoljenje spornega zemljišča. V tem delu je sodišče prekoračilo trditveno podlago, saj je toženec navajal, da so za dovoljenje spraševali „Bu..“, tožnica pa je trdila, da so parcelo uporabljali z njenim dovoljenjem oziroma dovoljenjem njenih prednikov. Sodišče bi moralo ugotoviti, da so parcelo za parkiranje uporabljali tožničini in toženčevi, vendar z dovoljenjem tožničinih, kar je bilo tožencu zelo dobro znano, saj je neposredni sosed. Parcela nikoli ni bila v posesti prodajalca in njegovih pravnih prednikov in prav to je narekovalo tožencu raziskovalno dolžnost, ki bi jo izpolnil le tako, da bi se pri dejanskem uporabniku prepričal o stanju stvari. Prepričati bi se torej moral, na kakšni podlagi tožnica uporablja sporno parcelo. Dejstvo pa je, da se toženec pri tožnici ni prepričal, ker je vedel, da je bila parcela ves čas njena in ker je z A.S.namenoma sklenil posel za tujo stvar. Sodišče je povsem spregledalo tudi nedoslednosti v izpovedbi toženca. Tako je spregledalo, da je toženec izpovedal, da tožnica od njega ni nikoli zahtevala, da s sporne parcele umakne avto, medtem ko je v motenjski pravdi P 23/2012 izpovedal, da je včasih res rekla, da naj umaknejo avto. Poleg tega je toženec izpovedal, da naj bi mu že stari oče pripovedoval, da je parcela Bu.-ova in da naj bi se že z D.S. dogovarjal za odkup, kar je glede na dejstvo, da sporna parcela nikoli ni bila last D.S, očitno navadna laž.

5. Na tožničino pritožbo je po pooblaščencu odgovoril toženec, predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe. Toženec uveljavlja plačilo stroškov za odgovor na pritožbo. Vztraja na stališču, da tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na izbrisno tožbo ni oblikovan tako, kot napotuje 243. člen ZZK-1, ker preskakuje zemljiškoknjižne položaje. Sicer pa vztraja na stališču, da je bil toženec v času nakupa sporne parcele v dobri veri in so drugačne pritožbene trditve neutemeljene.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Pritožbeno sodišče je po obravnavi pritožbe na seji dne 17. 11. 2020 sklenilo, da je za pravilno ugotovitev dejanskega stanja in posledično pravilno uporabo materialnega prava treba ponoviti pred sodiščem prve stopnje izvedene dokaze, zato je v skladu s 347. členom ZPP razpisalo obravnavo pred sodiščem druge stopnje. Dne 11. 3. 2021 je bila opravljena pritožbena obravnava, na kateri je sodišče druge stopnje ponovilo pred sodiščem prve stopnje izvedene dokaze ter v smeri pravilne odločitve o tožbenem zahtevku dodatno zaslišalo pravdni stranki in sicer zlasti v smeri ugotavljanja ne/dobrovernosti toženca v času nakupa sporne parcele. Svoje ugotovitve o teh dejstvih bo pritožbeno sodišče predstavilo v nadaljevanju te obrazložitve, najprej pa bo odgovorilo na navedbe toženca v odgovoru na pritožbo, v katerih vztraja, da tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na izbrisno tožbo ni sklepčen.

8. O tem vprašanju je v obravnavani zadevi presojalo tudi Vrhovno sodišče in sicer v sodbi in sklepu II Ips 309/2015 z dne 13.7.2017², ko je pojasnilo, da je mogoče zahtevati vzpostavitev zemljiškoknjižnega stanja kakršno je bilo pred zadnjo vknjižbo, dovoljeno na podlagi prodajne pogodbe z dne 8.12.2011³ na toženca. Prav takšna pa je vsebina postavljenega primarnega tožbenega zahtevka. Trditve toženca o nesklepčnosti primarnega tožbenega zahtevka pritožbeno sodišče zavrača.

9. Neutemeljen je tožničin očitek prvostopenjskemu sodišču, da se ni ustrezno opredelilo do mnenja izvedenca P.Z.z dne 26.8.2012 in sodišču očita, da se v sodbi ni izjasnilo, ali to mnenje sprejema kot jasno, strokovno in pravilno. Ne glede na to, da sodišče v obrazložitvi izpodbijane sodbe ni izrecno navedlo, da mnenje sprejema, pa iz njene obrazložitve izhaja, da je mnenje ocenilo, in da ga sprejema⁴. Prav na njegovi podlagi in na podlagi listinskih dokazov v spisu je sodišče namreč zaključilo, da je zaradi napake katastra, ki je imela za posledico napačno preoštevilčbo parc. št. 2093/3 v parc. št. 2092/2 prišlo do položaja, ko je glede na zemljiškoknjižno stanje parc.št. 2092/2 postal lastnik navedene parcele S.S.. Po njem je parcelo dedoval A.S., slednji pa jo je s prodajno pogodbo z dne 8.12.2011 prodal tožencu. Prvostopenjsko sodišče je torej zaključilo, da držijo tožničine navedbe, da sicer ni bila nikoli v zemljiški knjigi vknjižena kot lastnica nepremičnine s takšno parcelno številko, vendar pa je bil prostorsko odmerjen del zemeljske površine, ki danes nosi oznako s prej navedeno parcelno številko, ves čas v njeni lasti. S prodajno pogodbo z dne 8.12.2011 je torej A.S. tožencu prodal parcelo, pri kateri je bil v zemljiški knjigi vknjižen kot imetnik lastninske pravice, dejansko pa ni bil njen lastnik in je torej prodal tujo stvar. Njena dejanska lastnica je bila tožnica.

10. Pač pa je utemeljen očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP. Iz teh očitkov izhaja tudi graja neskrbne in nevestne presoje vsakega dokaza posebej in vseh skupaj, ter uspeha celotnega postopka, predvsem glede uporabe sporne parcele in s tem povezanega vprašanja (ne)dobrovernosti toženca. Dejanske okoliščine v zvezi s tem je sicer ugotavljalo tudi sodišče prve stopnje, vendar jih ni ustrezno umestilo v celoto elementov skrbne dokazne presoje, kot od sodišča zahtevajo opisana formalna pravila. Pritožba utemeljeno opozarja tudi, da je sodišče prekoračilo trditveno podlago. V 31. točki obrazložitve je namreč ugotovilo, da je parcelo na različne načine uporabljalo več sosedov, med njimi tudi tožnica in toženec in da niso nikogar spraševali za dovoljenje za uporabo. Navedeno ne drži, saj je toženec že v odgovoru na tožbo⁵ sicer najprej navajal, da je bila parcela vedno v posesti toženčevih pravnih prednikov, z dedovanjem pa se je lastninska pravica na parceli in tudi sama posest prenašala naprej in so bili vsi pravni predniki toženca v dobri veri, saj so razpolagali s sklepi o dedovanju kot tudi zaupali v zemljiškoknjižno stanje. V nadaljevanju iste točke odgovora pa je navajal, da so jo uporabljali z dovoljenjem lastnikov, to je A.S., še pred njim pa S.S. in še prej D.S. in da je parcelo pred nakupom z dovoljenjem A.S. uporabljal tudi toženec. Pritožnica utemeljeno opozarja tudi na na to, da je toženec v motenjski pravdi izpovedal⁶, da mu je tožnica včasih res rekla, da naj umakne avto, v tej pravdi pa, da od njega nikoli ni zahtevala, da iz sporne parcele umakne avto⁷. Vse navedeno je pritožbenemu sodišču vzbudilo dvom v dokazno oceno sodišča, zato je, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, sklenilo, da bo opravilo pritožbeno obravnavo in na njej ponovilo relevantni del izvedenih dokazov. Po presoji pritožbenega sodišča bi vrnitev zadeve v novo sojenje pred sodiščem prve stopnje povzročila hujšo kršitev pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. Na tem mestu pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je bila obravnava na pritožbeni stopnji razpisana najprej že za 17.12.2020, vendar je bila zaradi odredbe predsednika VS RS z dne 13.11.2020 (Ukrepi COVID-19) večkrat preklicana in zato opravljena šele 11.3.2021.

11. Kot je bilo že zgoraj pojasnjeno, je bilo v tem postopku zanesljivo ugotovljeno, da je do prenosa lastništva na sporni parceli na pravnega prednika A.S., ki je tožencu prodal sporno parcelo s prodajno pogodbo z dne 8.12.2011, prišlo zaradi napake geodetske uprave. Če zemljiškoknjižno stanje ni usklajeno z dejanskim oziroma če zemljiškoknjižni lastnik ni tudi dejanski (pravi) lastnik nepremičnine, oseba, ki se je v dobri veri zanesla na zemljiškoknjižne podatke, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. To pomeni, da ima v takem primeru pravnoposlovna pridobitev lastninske pravice učinek ne glede na to, da odsvojitelj (zemljiškoknjižni lastnik) ni bil pravi lastnik nepremičnine in zato ni imel sposobnosti veljavno prenesti lastninske pravice. Odsotnost razpolagalne sposobnosti odsvojitelja, ki je sicer ena od temeljnih predpostavk za veljaven prenos lastninske pravice, v tem primeru nadomesti dobrovernost pridobitelja. V obravnavani zadevi je zato pravno pomembno, ali je bil toženec v času nakupa sporne nepremičnine dobroveren oziroma ali je zadostil svoji raziskovalni dolžnosti s tem, da se je o lastništvu sporne parcele pozanimal pri prodajalcu nepremičnine in v zemljiški knjigi. Čeprav se dobra vera domneva, ne zadostuje, da pridobitelj preveri le zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, temveč si mora praviloma ogledati tudi posestno stanje nepremičnine v naravi. Če ima nepremičnino v neposredni posesti tretja oseba, in ne zemljiškoknjižni lastnik, in je to jasno vidno, ima pridobitelj dolžnost, da se pozanima, kakšna je pravica neposrednega posestnika na nepremičnini⁸ Pridobitelj ostane dobroveren le, če nima razloga o tem, da bi dvomil o pravilnosti podatkov v zemljiški knjigi.

12. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča, ki za pravdni stranki niso sporne, obravnavana parcela predstavlja ne-obzidan, manjši kos zemlje v območju strjene kraške vasi. Parcela je v nekoliko nepravilni obliki trikotnika, leži neposredno ob javni cesti in na dveh stranicah meji z javno cesto, na tretji pa s stavbo. Pravdni stranki sta soseda, njuni stanovanjski hiši sta med seboj oddaljeni le nekaj metrov, obe sta razmeroma blizu sporne parcele. Navedeni kos zemlje je bil ves čas „Bz.“, torej v dejanski lasti tožničinih prednikov in nazadnje tožnice. Zaradi lažjega razumevanja pritožbeno sodišče na tem mestu pojasnjuje, da se je pri »Bzkovih« po domače reklo domačiji tožnice, pri »Bu.« se je po domače reklo domačiji S., pri ».« pa je domače ime za domačijo toženca. Kot je bilo že pojasnjeno, je do prenosa lastništva v zemljiški knjigi na S.S. (torej na „Bu.“) prišlo zaradi napake geodetske uprave.

13. Med strankama tega postopka niti ni bilo sporno, da predmetne parcele v času toženčevega nakupa in kar nekaj let pred tem, prodajalec A.S. ni uporabljal. Uporabljali je niso niti njegovi pravni predniki. O tem je izpovedal tudi toženec na pritožbeni obravnavi⁹. Iz že zgoraj povzetih navedb toženca izhaja, da so Š. parcelo uporabljali z dovoljenjem lastnikov - to je A. S., še pred njim pa S.S. in še prej D.S. in da je parcelo pred nakupom z dovoljenjem A.S. uporabljal tudi toženec. Po drugi strani pa je tožnica trdila, da je bila sporna parcela od vedno njihova, torej „Bz.“ in da so jo sicer uporabljali tudi „Š.“, zadnja leta tudi toženec, vendar z njenim dovoljenjem.

14. V zvezi z uporabo sporne parcele pred toženčevim nakupom so v postopku izpovedale številne priče, katerih izpovedbe je pritožbeno sodišče prebralo¹⁰. Priče so o tem, kdo in na kakšen način se je uporabljala sporna parcela, opisovale že obdobje sedemdesetih, osemdesetih in devetdesetih letih prejšnjega stoletja, vendar je za ugotovitev toženčeve ne/dobrovernosti odločilno predvsem obdobje v času toženčevega nakupa in nekaj let pred tem. O tem obdobju so konkretneje izpovedale priče .S.U. ¹¹, P.Č.O.¹², R..Č.¹³, A.U.¹⁴, M.U.¹⁵, E.T.¹⁶, I.P.¹⁷, M.T.¹⁸, S.O.¹⁹ in J.O.²⁰. Na podlagi njihovih izpovedb je pritožbeno sodišče ugotovilo, da so se v tem obdobju na sporni parceli nahajala tožničina drva, da je tožnica na tej parceli imela gredico z rožami in da je na tej parceli tožnica parkirala svoj avtomobil, ko je prišla v D.. Da je tožnica sporno parcelo uporabljala v tem obdobju dokaj pogosto, je pritožbeno sodišče zaključilo na podlagi izpovedbe M.T. (lastnik sosednje parcele - hrama), ki je izpovedal, da ga je prav tožnica pred dobrim letom (torej v jeseni 2011) obvestila o puščanju vodovoda in je prav tožnico obvestil, da bo prekopal sporno parcelo zaradi odprave napake na vodovodu. V tem obdobju so parcelo za parkiranje uporabljali tudi „Š.“, tam je bila občasno njihova prikolica, na njej je občasno parkiral tudi toženčev brat in toženec, pa tudi sorodniki oziroma prijatelji, ki so prihajali na obisk k Š. ali „Bz.“. Takšno stanje sporne parcele v relevantnem obdobju je v svoji izpovedbi potrdil tudi toženec²¹.

15. Glede na ugotovljeno pritožbeno sodišče meni, da je toženec imel določeno raziskovalno dolžnost, saj sporna parcela ni bila v neposredni posesti prodajalca in je bilo to jasno vidno. Toženec bi se zato moral pri tožnici pozanimati, če ima kakšno pravico na nepremičnini. Njena posest je bila na sporni nepremičnini jasno vidna (tam je imela že nekaj let gredico z rožami in odložena drva). Drži sicer, da je sporno parcelo poleg tožnice za parkiranje svojega vozila uporabljal tudi toženec, njegov brat in so tam parkirali tudi drugi, ki so prihajali k „Š.“ ali pa „Bz.“. Vendar pa ne gre prezreti, da tožnica v D. ni stanovala, da je tja prihajala le občasno, kar vse je bilo znano tožencu in večini obiskovalcev, ki so tam parkirali. Ker tožnica ni živela v D., je jasno, da je samo parkiranje ni moglo tako motiti in parkiranja tudi ni mogla vedno preprečevati. Je pa tudi toženec v motenjski pravdi izpovedal²², da je tožnica včasih rekla, da naj umaknejo avto, in dodal, da je niso poslušali, ker so vedeli, da je sporna parcela „Bu.“. Toženec je sicer, ko je bil zaslišan v tem postopku izpovedal²³, da nikoli niso umikali avtomobila in da tožnica nikoli ni zahtevala, da naj umaknejo avto, vendar mu pritožbeno sodišče, glede na to, da je svojo izpovedbo kasneje spremenil in ob upoštevanju že zgoraj ugotovljenega dejstva, da navedena parcela nikoli ni bila „Bu.“, ni verjelo. Da je bila priča dogodku, ko je tožnica tožencu rekla, da naj umakne svoje vozilo s sporne parcele, je v svoji izpovedbi potrdila tudi priča Ingrid P.. Toženec je izpovedal tudi, da je pred leti na sporni parceli stala lesena baraka, ki sta jo naredila njegov nono in tožničin brat. Na izrecno vprašanje, kdo je bil lastnik navedene barake, je toženec sicer izpovedal, da ne ve in da tudi ne ve, kdo je dal dovoljenje, da se na sporni parceli postavi baraka. Ko je bil zaslišan pred prvostopenjskim sodiščem pa je v zvezi z odstranitvijo navedene barake izpovedal²⁴, da so (torej tudi on osebno) tožnici in g. M. (lastnik sosednje nepremičnine) pomagali pri odstranitvi. Po prepričanju pritožbenega sodišča vse navedeno ne opravičuje toženca, da se mu ne bi bilo treba o lastništvu pozanimati pri tožnici, ki je na sporni parceli imela gredico z rožami in skladovnico drv in s tem jasno na zunaj izkazovala, da je parcela njena. Vse to je bilo na sporni parceli kar nekaj let pred toženčevim nakupom. Toženec je vedel, da so bile tako rože kot tudi drva tožničina last. Ko je bil zaslišan na pritožbeni obravnavi je sicer izpovedal, da ni vedel, kdo je na parceli posadil rože in da ni prepričan o lastništvu drv. Pritožbeno sodišče mu, glede na njegovo drugačno izpovedbo z dne 30.11.2012²⁵ v tej pravdni zadevi in izpovedbo v matenjski pravdi²⁶, v povezavi z izpovedbo njegovega starega očeta A.U.²⁷ (ta je izpovedal, da je tožencu takoj po nakupu sporne parcele rekel, da naj reče tožnici, da naj umakne tista drva) ni verjelo.

16. Čeprav se dobra vera domneva, ne zadostuje, da pridobitelj preveri le zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in ker so v konkretnem primeru obstajali jasni zunanji prepoznavni znaki, da dejanska posestna razmerja ne ustrezajo zemljiškoknjižnemu stanju, bi moral toženec kot skrbni pridobitelj dodatno preveriti možnost obstoja izvenknjižnih stvarnih pravic na nepremičnini. Ker tega ni storil, o njegovi dobri veri ni mogoče govoriti. S pogojevanjem pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo se torej zasleduje varstvo zaupanja v pravni promet in s tem varstvo tretjih dobrovernih oseb. V tej zadevi toženec ni takšna oseba, zato ga ne varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

17. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožnice ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo (358. člen ZPP) tako, da je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku. Ker je bilo ugodeno tožničinemu primarnemu tožbenemu zahtevku, o podrejenih ni bilo treba odločati.

18. Kadar sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bila vložena pritožba, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnica v pravdi uspela, ji mora toženec povrniti vse njene potrebne pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Sodišče jih je odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi in Taksno tarifo. Skupaj znašajo 11.077,41 EUR (1.907,00 EUR na račun sodnih taks, 6.877,90 EUR na račun zastopanja po odvetniku, njegovih potnih in materialnih stroškov, 22% na račun DDV v višini 1.513,13 EUR, 100,98 EUR na račun potnih stroškov tožnice in 678,40 EUR za stroške izvedenca), njihova podrobnejša specifikacija pa je razvidna iz stroškovnikov v spisu. Stroške je toženec dolžan tožnici povrniti v roku 15 dni po prejemu te sodbe, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od dneva zamude do plačila.

-------------------------------
¹ V nadaljevanju bo pritožbeno sodišče opustilo navajanje katastrske občine.
² Glej sodbo in sklep na list. št. 423 do 429
³ Gre za prodajno pogodbo
⁴ Prim. 27. In 30. točko obrazložitve prvostopenjske sodbe
⁵ Glej 3. točko odgovora na tožbo na list. št. 25
⁶ Glej izpovedbo na6. strani zapisnika o naroku z dne 3.7.2012 v P 23/2012
⁷ Glej izpovedbo na list. št. 535
⁸ Pri. sodba VS RS II Ips 67/2012 z dne 30.10.2014
⁹ Prim. izpovedba toženca na 3. strani zapisnika o pritožbeni obravnavi
¹⁰ Glede teh je bilo drugostopenjsko sodišče v enakem spoznavnem položaju kot prvostopenjsko sodišče, saj je tudi razpravljajoča sodnica na obravnavi dne 16.1.2020 izvedla dokaz z branjem zapisnikov o njihovem zaslišanju, kot to izhaja iz zapisnika na list. št. 534 spisa
¹¹ Izpovedal je, da je tam parkiral svoj avto, da so tam „Š.“ imeli tudi tudi prikolico, da je tam parkirala tožnica in njena hči I.in drugi, ki so prišli k njim na obisk, da je tožnica tam po obnovi T. hrama naredila gredico z rožami in da je tam imela tudi drva.
¹² Glej izpovedbo na list. št. 211 do 214
¹³ Glej izpovedbo na list. št. 172 do 174
¹⁴ Glej izpovedbo na list. št. 160 do 163
¹⁵ Glej izpovedbo na list. št. 155 do 159
¹⁶ Glej izpovedbo na list. št. 232 do 233
¹⁷ Glej izpovedbo na list. št. 204 do 206
¹⁸ Glej izpovedbo na list. št. 182 do 186
¹⁹ Glej izpovedbo na list. št. 151 do 153
²⁰ Glej izpovedbo na list. št. 150
²¹ Glej izpovedbo na list. št 129 do 136 in na 3. do 5. strani zapisnika o pritožbeni obravnavi
²² Glej izpovedbo na list. št. 43 spisa P 80/2014
²³ Glej izpovedbo na list. št. 539
²⁴ Glej izpovedbo na list. št. 132
²⁵ Glej izpovedbo na list. št. 135
²⁶ Glej izpovedbo na list. št, 43 spisa P 80/2014
²⁷ Glej izpovedbo Alojza Ukmarja na list. št. 160

Datum zadnje spremembe:

25.03.2021

Podobni dokumenti:

• VSL sodba II Cp 3939/2010
• VSL sodba I Cp 839/2015
• VSC Sodba Cp 39/2021