VSRS Sodba II Ips 47/2017-8

Jedro

Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je v pogodbah št. 50/24 in 50/25, ki jih je toženec podpisal 8. 7. 2003, v drugem členu zapisano, da s pogodbama toženec kupuje stanovanji v podaljšani 3. gradbeni fazi. S tem, ko toženec trdi, da sta bila predmeta pogodb dejansko stanovanji v fazi "ključ v roke", zatrjuje obstoj zmote v predmetu. Pogodba, ki jo ena od pogodbenih strank sklene v zmoti, je izpodbojna. Po 99. členu OZ pravica zahtevati razveljavitev izpodbojne pogodbe preneha s pretekom enega leta od dneva, ko je upravičenec zvedel za razlog izpodbojnosti. Toženec ni zahteval razveljavitve pogodbe, zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno upoštevali, da sta bili kupnini v pogodbah dogovorjeni za stanovanji v 3. gradbeni fazi.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka krije sama svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Med pravdnima strankama ni sporno, da sta 8. 7. 2003 sklenili dve kupoprodajni pogodbi za dve stanovanji v večstanovanjskem objektu A.: pogodbo št. 50/24 za stanovanje št. 8, v izmeri 73,42 m2, v podaljšani 3. gradbeni fazi v 1. nadstropju objekta s shrambo in enim parkirnim mestom za kupnino 152.624,00 EUR, in pogodbo št. 50/25 za stanovanje št. 13 v izmeri 196,29 m2, v podaljšani 3. gradbeni fazi v 1. in 2. nadstropju objekta za kupnino 305.246,00 EUR.

2. Tožeča gospodarska družba je zatrjevala., da sta se s tožencem dodatno dogovorila, da bosta potem, ko bo tožeča stranka dokončala dela na stanovanjih in stanovanji dodelala tako, da bosta primerni za vselitev, sklenili še aneksa št. 1, s katerima bosta že sklenjeni pogodbi spremenila tako, da bosta predmeta obeh pogodb stanovanji v fazi "ključ v roke" in bo kupnina za stanovanji višja - po zahtevku za stanovanje št. 8 195.446,00 EUR, za stanovanje št. 13 pa 525.214,00 EUR. Dodatna dela, ki so bila izvedena poleg gradnje "na ključ", pa naj bi zajela z aneksoma št. 2, tako da je po zahtevku tožnice vrednost teh del za stanovanje št. 8 znašala še 1.562,00 EUR, za stanovanje št. 13 pa 10.482,00 EUR. Tožeča stranka je tako od sodišča zahtevala, naj tožencu naloži podpis navedenih aneksov in plačilo 274.833,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Toženec je ugovarjal, da sta bili ne glede na zapis v sklenjenih kupoprodajnih pogodbah dejansko predmet pogodb že stanovanji v fazi "ključ v roke" in je pripravljen plačati le tisto, kar je naročil mimo te osnovne ponudbe in je bilo izdelano.

4. Sodišče je o zadevi odločalo štirikrat.

5. Že v prvi sodbi P 1162/2006-I z dne 26.4.2007 je sodišče ugotovilo, da sta bili predmet prodaje stanovanji v podaljšani 3. gradbeni fazi. Odločilo pa je, da iz pogodbe ne izhaja, da cena stanovanj še ni dokončna in da se bo po izgotovitvi stanovanj sklenil aneks, s katerim se bo cena za m2 stanovanja zvišala. Ugotovilo je, da je edini aneks, ki se napoveduje v sklenjenih pogodbah, tisti, s katerim bosta stranki opredelili dodatne zahteve kupca v zvezi s končno obdelavo prostorov, izvedbo obrtniških del in opremo posameznih prostorov do faze "ključ v roke". Sodišče prve stopnje je z delno in vmesno sodbo zavrnilo zahtevek za sklenitev aneksov št. 1, glede zahtevkov za sklenitev aneksov št. 2 pa je odločilo, da sta po podlagi utemeljena. Sodišče druge stopnje je s sodbo II Cp 3727/2007 z dne 9. 4. 2008 odločitev sodišča prve stopnje potrdilo.

6. V nadaljevanju je sodišče prve stopnje s sodbo P 1162/2006-I z dne 20. 6. 2008 toženi stranki naložilo podpis aneksov št. 2 in plačilo 12.043,00 EUR, v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo. Višje sodišče je z odločbo II Cp 4068/2008 z dne 18. 2. 2009 potrdilo ugodilni del odločitve, v zavrnilnem delu - glede plačila 262.850,50 EUR - in glede odločitve o stroških postopka pa je sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo. V obrazložitvi je navedlo: "Četudi bi se lahko sklepalo, da se preostalo zahtevano plačilo nanaša na aneks št. 1 (dogovor o dvigu cene na m2 stanovanja) s čimer pa je tožeča stranka propadla (z zahtevo po sklenitvi takšnega aneksa) bi morali biti razlogi o tem (jasno, nedvoumno) navedeni. Vendar je treba ob tem opozoriti na tožbene navedbe, da je tožeča stranka vgradila vse po želji kupca in stanovanje pripravila do faze "ključ v roke", zaradi česar zahteva plačilo skupaj 274.833,50 EUR. Ob tem bi bilo treba ustrezno presoditi tudi ugotovitve izvedenca ter ga po potrebi še natančneje povprašati o vrednosti vseh dodatnih del tožene stranke na obeh stanovanjih (po sklenitvi prodajnih pogodb). Ob tem je treba še enkrat opozoriti na pogodbeni določili obeh prodajnih pogodb, po katerih se je prodajalec (po podpisu aneksa) zavezal izvesti dodatne zahteve kupca v zvezi s končno izvedbo in obdelavo prostorov ter izvedbo obrtniških del in opreme posameznih prostorov do faze "ključ v roke", pa tudi na oceno izvedenca, da so vrednosti stanovanj v 3. gradbeni fazi približno 70 % vrednosti V. gradbene faze. Upoštevajoč trditveno podlago tožnice je treba "vsebinsko" odločiti o njenem celotnem denarnem zahtevku in za odločitev navesti jasne razloge.

7. Zoper pravnomočni del odločitve je bila vložena revizija. Vrhovno sodišče je s sodbo II Ips 127/2010 revizijo zavrnilo, v obrazložitvi pa je med drugim navedlo: Toženčeva obveznost plačati navedena dela bi lahko temeljila na pogodbeni obveznosti skleniti aneks in plačati z njim naročena dela. Na podpis aneksa je bil pravnomočno obsojen v revizijsko sicer neizpodbojnem delu pritožbene sodbe, v kateri je opozorjeno tudi, da toženčevo ravnanje meji na zlorabo pravic, ker zaradi neizpolnitve postranske obveznosti (izročitev nekaterih listin) odklanja izpolnitev svoje glavne obveznosti (podpisati aneks). Vendar sklenitev oziroma podpis aneksa ni pogoj za nastanek toženčeve obveznosti. Toženec je dolžan naročeno, izdelano in prevzeto plačati tudi brez tega aneksa. Realizacija ustnega dogovora za izvedbo dodatnih del v nedokončanem kupljenem stanovanju je konvalidirala ali ozdravila napako v obliki tega dogovora, zato pisna oblika za veljaven nastanek obveznosti plačila ni bila več potrebna (drugi odstavek 649. člena v zvezi z 58. členom Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

8. Sodišče prve stopnje je v nadaljevanju postopka tožbo glede plačila 262.850,50 EUR najprej zavrglo, ker je ocenilo, da je bilo o tem zahtevku odločeno že z zavrnitvijo zahtevka za podpis aneksov št. 1. Sodišče druge stopnje pa je po pritožbi tožnice ta sklep razveljavilo.

9. Z zadnjo sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je toženec dolžan tožeči stranki plačati še 262.790,50 EUR. Sodišče druge stopnje pa je pritožbo toženca zavrnilo in je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

10. Zoper sodbo sodišča druge stopnje toženec vlaga revizijo iz vseh revizijskih razlogov in predlaga, naj Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vztraja, da je napačno stališče obeh sodišč, da je določba pogodb jasna in je bilo dogovorjeno, da so predmet pogodb stanovanja v tretji gradbeni fazi. Sklicuje se na odločbo višjega sodišča II Cp 2068/2008 (pravilno II Cp 4068/2008) in navaja, da je v njej sodišče zapisalo, da naj bi bila v kupnini po pogodbi zajeta tudi že vsa dela, ki jih je tožeča stranka opravila do podpisa pogodbe 8. 7. 2003 in naložilo sodišču prve stopnje, naj ugotovi vrednost del, ki so bila opravljena po podpisu pogodbe. Meni, da sodišče prve stopnje temu navodilu ni sledilo, saj je izvedencu naložilo naj oceni vrednost del po 3. podaljšani gradbeni fazi. Navaja, da je neživljenjska razlaga obeh sodišč, da naj bi 8. 7. 2003 pravdni stranki sklenili pogodbo za stanovanji do 3. podaljšane gradbene faze, čeprav so bila po tem datumu narejena le še finalna dela, ki so predmet aneksa št. 2, pri čemer naj bi se stranki glede sklenitve tega aneksa usklajevali, glede vmesnih del v vrednosti 262.790,50 EUR pa ni nobene pisne sledi in naj bi bil dogovor sklenjen ustno in naj bi konvalidiral. Poudarja, da je zato predlagal vpogled v pogodbo A. A., ker je sklepala pogodbo istočasno in v isti fazi izgradnje kot on, pa je ona nato s tožečo stranko sklenila zgolj aneks v vrednosti 10.601,00 EUR. Meni, da bi bilo iz primerjave obeh pogodb razvidno, da bi bila tožeča stranka v zvezi z dokončanjem obeh stanovanj upravičena le do do aneksov št. 2, ne pa tudi do plačila 274.833,50 EUR, ki jih je od toženca zahtevala z "novima" aneksoma. Sodišče pa se do pogodbe s C. - razen, da jo je kot pravočasno dopustilo - ni opredelilo, s čimer je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Toženec poudarja, da je bil zavrnjen zahtevek tožeče stranke za sklenitev aneksov št. 1 k osnovnima prodajnima pogodbama in je tožeča stranka v celoti propadla z zahtevkom za povečanje cene na m2 stanovanja zaradi izvedbe in prodaje ključ na roke. Meni, da bi sodišče zato moralo le še ugotoviti, ali so bila po sklenitvi pogodb 8. 7. 2003 s strani tožeče stranke opravljena še kakšna dela, ki niso bila zajeta z aneksom št. 2. Če je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek za sklenitev aneksa št. 1 za povečanje cene m2 v vrednosti 262.790,50 zato, ker je sodišče ugotovilo, da sta se pravdni stranki "trdno dogovorili za ceno", potem je po mnenju toženca pravnomočnosti te odločitve dovoljeno odločati le še o zahtevku za plačilo opravljenih del tožnice po datumu sklenitve pogodbe. Meni, da bi sodišče določbo, po kateri naj bi toženec kupoval stanovanji "v podaljšani 3. gradbeni fazi" morali obravnavati kot nično in po 88. členu OZ pogodbi ravnati tako, kot da te določbe v njej ne bi bilo. Meni, da je sodba sodišča druge stopnje premalo obrazložena zlasti v delu, ko odgovarja na očitek, da sodišče prve stopnje ni pravilno upoštevalo njihovega napotka v razveljavitvenem sklepu.

11. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

12. Revizija ni utemeljena.

13. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je v pogodbah št. 50/24 in 50/25, ki jih je toženec podpisal 8. 7. 2003, v drugem členu zapisano, da s pogodbama toženec kupuje stanovanji v podaljšani 3. gradbeni fazi. S tem, ko toženec trdi, da sta bila predmeta pogodb dejansko stanovanji v fazi "ključ v roke", zatrjuje obstoj zmote v predmetu. Pogodba, ki jo ena od pogodbenih strank sklene v zmoti, je izpodbojna. Po 99. členu OZ pravica zahtevati razveljavitev izpodbojne pogodbe preneha s pretekom enega leta od dneva, ko je upravičenec zvedel za razlog izpodbojnosti. Toženec ni zahteval razveljavitve pogodbe, zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno upoštevali, da sta bili kupnini v pogodbah dogovorjeni za stanovanji v 3. gradbeni fazi. Izvajanje dokazov za dokazovanje, da je bila pogodba res sklenjena v zmoti, bi bilo utemeljeno le, če bi toženec takšen zahtevek postavil. Zato z zavrnitvijo predloga za zaslišanje priče C. C. ni bilo poseženo v toženčevo pravico do izjave. Sodišče zato tudi ni izvajalo predlaganih nasprotnih dokazov tožene stranke, iz katerih naj bi izhajalo, da je C. C. dela od 3. do 5. gradbene faze izvedla sama, kar se je odrazilo tudi v različnih vrednostih opravljenih del.

14. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je tožeča stranka tožencu izročila stanovanji v fazi "ključ v roke" in da je poleg tega opravila še dodatna dela. Sodišče je zato ob pravilnem izhodišču, da sta bili kupnini po sklenjenih pogodbah plačani za stanovanji v podaljšani 3. gradbeni fazi, izvedencu pravilno naložilo, naj oceni vrednost vseh del, ki so presegala 3. gradbeno fazo. Plačilo vrednosti teh dodatno opravljenih del je naložilo tožencu. Sodišče druge stopnje je v izpodbijani sodbi dovolj jasno obrazložilo, da je ob obrazloženem materialnopravnem izhodišču sodišče prve stopnje njihove napotke pravilno razumelo in tudi pravilno ravnalo.

15. Tožeča stranka je res s tožbo od sodišča zahtevala, naj tožencu naloži tudi sklenitev dveh aneksov k vsaki od prodajnih pogodb. S prvim aneksom naj bi se besedilo prvotne pogodbe nadomestilo z novim besedilom tako, da bi bila predmeta pogodb stanovanji v fazi "ključ v roke" ceni stanovanj pa bi se zvišali na 195.446,00 EUR in 525.214,50 EUR. V drugem aneksu pa so bila našteta posamezna dela in obračunana njihova vrednost. Res je sodišče prve stopnje zahtevek za sklenitev aneksov št. 1 k prodajnima pogodbama zavrnilo, saj je odločilo, da se ne predmet pogodbe, ne cena zanj naknadno ne moreta spreminjati. Vendar je obenem navedlo, da to ne izključuje zahtevka za plačilo dodatno opravljenih del. Zahtevku za sklenitev aneksa št. 2 k pogodbama pa je ugodilo in tožencu naložilo plačilo 12.043,00 EUR.

16. Sodišče druge stopnje ima tako prav, ko navaja, da z zavrnitvijo zahtevka za sklenitev aneksa št. 1 ni bil pravnomočno zavrnjen tudi zahtevek za plačilo vrednosti del, ki so bila opravljena poleg tistih, ki so bila zajeta z aneksoma št. 2. Vrhovno sodišče je že v sodbi II Ips 127/2010 obrazložilo, da z realizacijo ustnega dogovora za izvedbo dodatnih del v nedokončanem kupljenem stanovanju konvalidira napaka v obliki tega dogovora in pisna oblika za veljaven nastanek obveznosti plačila ni potrebna (drugi odstavek 649. člena v zvezi z 58. členom OZ). Ob ugotovitvi, da je tožeča stranka poleg del, ki so bila zajeta v aneksu št. 2, opravila dodatna dela v znesku 262.790,50 EUR, sta sodišči prve in druge stopnje pravilno odločili, da je toženec dolžan tožeči stranki ta znesek plačati.

17. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

18. Odločitev, da tožnica sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP.

Datum zadnje spremembe:

12.07.2018

Podobni dokumenti:

• VSL sodba in sklep I Cpg 575/2011
• VSL sodba I Cpg 870/2013
• Sodba II Ips 652/2005