VSL sklep I Cp 5122/2005
Sodišče: | Višje sodišče v Ljubljani |
---|---|
Oddelek: | Civilni oddelek |
ECLI: | ECLI:SI:VSLJ:2005:I.CP.5122.2005 |
Evidenčna številka: | VSL51206 |
Datum odločbe: | 09.11.2005 |
Področje: | stanovanjsko pravo |
Institut: | hišniško stanovanje - izpraznitev stanovanja - službeno stanovanje - pravica do začasne uporabe |
Jedro
Čeprav SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je
stanovanjska najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila
urejena po ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih
imetnikov pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno,
da bi bilo treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z
določbami tega zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so
stanovanjska razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne
institute stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z
uveljavitvijo SZ se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do
začasne uporabe hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe
spremenila v pravico iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2.
odstavka 4. člena SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe
pogodbeno stanovanjsko razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika
stanovanja in toženke kot prejšnje imetnice pravice do začasne
uporabe stanovanja) prilagoditi določbam SZ.
Izrek
Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne
sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.
Obrazložitev
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu
zahtevku in toženi stranki oziroma tožeči stranki po nasprotni tožbi
(v nadaljevanju: tožena stranka) naložilo, da mora izprazniti
trisobno stanovanje št. 3 v večstanovanjski stavbi na P.. cesti 14 v
Ljubljani in ga izročiti pooblaščencu tožeče stranke oziroma tožene
stranke po nasprotni tožbi (v nadaljevanju: tožeča stranka).
Nasprotni tožbeni zahtevek toženke na cenitev najemne pogodbe za
sporno stanovanje je zavrnilo. Odločilo je še, da mora tožena stranka
tožeči stranki povrniti 22.800,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi
zamudnimi obrestmi od 13.7.2005 do plačila.
Proti sodbi se je pritožila toženka, ki uveljavlja vse pritožbene
razloge iz 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).
Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo
razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Navaja, da je zaključek sodišča prve stopnje, da gre za hišniško
stanovanje, napačen. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe ni mogoče
ugotoviti dejstev in dokazov, na katere je sodišče prve stopnje oprlo
svojo ugotovitev. Dejstvo, da je toženka v predlogih najemnih pogodb
navedla, da je stanovanje hišniško in da se je v stanovanje vselila,
potem ko se je zavezala opravljati dela hišnika in snažilke, ne
dokazuje, da je bilo stanovanje dejansko opredeljeno kot hišniško.
Dokazno breme za dokazovanje te okoliščine je na tožeči stranki.
Dogovor z dne 15.6.1987 nima bistvenih elementov ne pogodbe o začasni
uporabi stanovanja ne najemne pogodbe. Pogodba o uporabi spornega
stanovanja ni bila nikoli sklenjena, pa celo če bi bila, bi se to
moralo zgoditi pred vselitvijo v stanovanje. Rok za izpraznitev
stanovanja je potekel, zato je bila izpraznitvena tožba vložena
prepozno "Dodatna" pogodba z dne 7.7.1990 ne more sanirati dejstva,
da pogodba (najemna ali pogodba o uporabi stanovanja) ni bila
sklenjena. Ne glede na navedeno ima toženka pravico, da še nadalje
ostane v stanovanju, saj opravlja hišniška dela in dela snažilke.
Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 8/91-I s kasnejšimi spremembami,
SZ) namreč v 40. členu določa, da ima hišnik pravico do začasne
uporabe stanovanja, dokler opravlja delo hišnika. Tožeča stranka bi
zato s toženo stranko morala skleniti pogodbo za določen čas. Ta je
sklenitev najemne pogodbe za določen čas sicer predlagal, vendar pa
je čas trajanja datumsko opredelil z 31.3.2006, zato toženka pogodbe
ni podpisala. Če je sodišče prve stopnje štelo, da gre tožeči stranki
profitna najemnina, bi v tem smislu lahko delno ugodilo nasprotnemu
tožbenemu zahtevku tožene stranke.
Pritožba je utemeljena.
Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov o dejanskih ugotovitvah,
da se je toženka v predmetu stanovanja vselila na podlagi dogovora z
dne 19.5.1987 in da je sporno stanovanje hišniško. Sodišče prve
stopnje je v prid obeh zaključkov navedlo izčrpne in prepričljive
razloge, ki se jim pritožbeno sodišče v celoti pridružuje. Toženka na
stanovanju št. 3 na P... cesti 14 v Ljubljani zato ni pridobila
stanovanjske pravice, temveč zgolj pravico do uporabe stanovanja za
čas opravljanja hišniških del. Po določbi 2. odstavka 40. člena v
času nastanka spornega pravnega razmerja veljavnega Zakona o
stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84, ZSR) je bilo
namreč mogoče na hišniških stanovanjih pridobiti zgolj pravico do
začasne uporabe stanovanja. Ker toženka ni imetnica stanovanjske
pravice, je jasno, da ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za
nedoločen čas z neprofitno najemnino.
Z novo stanovanjsko zakonodajo, to je s sprejetjem SZ, je
zakonodaljalec postavil nove temelje stanovanjskim razmerjem. Čeprav
SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je stanovanjska
najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila urejena po
ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov
pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno, da bi bilo
treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z določbami tega
zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so stanovanjska
razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne institute
stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z uveljavitvijo SZ
se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do začasne uporabe
hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe spremenila v pravico
iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2. odstavka 4. člena
SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe pogodbeno stanovanjsko
razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika stanovanja in toženke
kot prejšnje imetnice pravice do začasne uporabe stanovanja)
prilagoditi določbam SZ.
Za odločanje o tožbenem zahtevku na izselitev iz stanovanja je treba
na podlagi 199. člena SZ-1 uporabiti sedaj veljavni Stanovanjski
zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, SZ-1). Ta v 111. členu določa, da oseba,
ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe,
uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik kadarkoli vloži
tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti.
Določba velja tudi za primer, ko ni prišlo do uskladitve pogodbe o
uporabi stanovanja, ki jo je lastnik stanovanja v skladu s 40. členom
ZSR sklenil z občanom. Kadar lastnik stanovanja osebi, ki je imela
status imetnika pravice do začasne uporabe stanovanja po prejšnjih
predpisih, ponudi v podpis sklenitev najemne pogodbe, je odločilno
vprašanje, ali oseba upravičeno odklanja sklenitev ponujene najemne
pogodbe. V konkretnem primeru je treba za pravilen odgovor predhodno
ugotoviti, kakšno najemno pogodbo (natančneje s kakšno vsebino) ima
toženka pravico skleniti ter zakaj in iz katerih razlogov do
sklenitve pogodbe (uskladitve) ni prišlo. Sodišče prve stopnje je
sicer pravilno ugotovilo, da najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka
ponudila v podpis toženi stranki, ni bila sklenjena, ni pa
raziskovalo, ali je slednja sklenitev najemne pogodbe upravičeno
odklonila. Ta ugotovitev je pomembna tako za razsojo o tožnikovem
tožbenem zahtevku na izselitev, kot tudi toženkinem nasprotnem
tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe, saj sta oba zahtevka
med seboj izključujoče povezana. Ker sodišče prve stopnje zaradi
zmotne uporabe materialnega prava v tej smeri ni ugotavljalo pravno
relevantnih dejstev, je preuranjeno odločilo o tožnikovem tožbenem
zahtevku, posledično pa tudi o zahtevku po nasprotni tožbi.
Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo
razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje
(355. člen ZPP).
Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku zavzame stališče o
tem, kako bi bilo treba dosedanje pravno razmerje med pravdnima
strankama, ki je temeljilo na ZSR, prilagoditi novi pravni ureditvi.
Pri tem se bo moralo opreti na SZ s tisto vsebino, ki je veljala v
času ponudbe tožeče stranke toženi stranki. Nato pa bo moralo
oceniti, ali je toženka upravičeno odklonila podpis ponujene najemne
pogodbe ali ne, pri čemer se bo moralo opredeliti zlasti do
vprašanja, ali se najemnina za sporno stanovanje, ki je službeno,
oblikuje prosto ali ne. Če bo ugotovilo, da je bila tožnikova ponudba
v skladu z določili takrat veljavnega SZ, pa je toženka neupravičeno
ni sprejela, bo moralo ugoditi tožbenemu zahtevku na izpraznitev
stanovanja, nasprotni tožbeni zahtevek pa zavrniti.
Odločitev o stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.
Zveza:
Pridruženi dokumenti:*
- Datum zadnje spremembe:
- 23.08.2009