VSL sklep I Cp 981/2014

Jedro

Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Odgovor, v katerem tožnica nasprotuje prodaji in prodajnim pogojem (ponujeni ceni), pa takšne izjave ne vsebuje.

Zavrnitev dokaznega predloga z utemeljitvijo, da se je sodišče že prepričalo o nasprotnem, predstavlja nedopustno vnaprejšnjo dokazno oceno.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožnice na ugotovitev, da je prodajna pogodba, ki so jo sklenili toženci dne 31. 8. 2007, nična in se razveljavi, v posledici pa v zemljiški knjigi vzpostavi stanje, ki je bilo pred vpisom solastninske pravice D. in I. H. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek, da se prodajna pogodba z dne 31. 8. 2007 razveljavi, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in da so toženci dolžni skleniti prodajno pogodbo s tožnico. Odločilo je, da je tožnica dolžna prvi, drugi in tretji toženki povrniti 3.861,75 EUR, četrtemu tožencu in peti toženki pa 3.887,79 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču očita, da ni izvedlo in preučilo predlaganih dokazov, potrebnih za pravilno ugotovitev dejanskega stanja. Tožnica je zatrjevala, da je bila pogodba sklenjena na sporen način (pred pridobitvijo izjav o uveljavljanju predkupne pravice in z določitvijo fiktivne višine kupnine) le zaradi dejstva, da bi se ji kot Romkinji preprečilo, da postane večinska solastnica nepremičnine. Sodišče bi moralo ugotoviti, ali je do diskriminacije dejansko prišlo in o tem zaslišati tožnico in predlagane priče. Sodišče se ni opredelilo do cenitve izvedenke I. P. z dne 31. 7. 2007, ki potrjuje tožbene trditve, da je bila v prodajni pogodbi določena kupnina fiktivna. Vprašanje prave tržne vrednosti nepremičnine v času sklenitve pogodbe je bistveno vprašanje, zato bi sodišče moralo postaviti sodnega izvedenca zgolj za potrebe tega postopka. Sodišče šteje za dokazano, da je bila kupnina poravnana, čeprav toženke niso predložile potrdila o prejemu kupnine in čeprav je v prodajni pogodbi navedeno, da naj bi kupca prodajalcem plačala kupnino v višini 42.997,71 EUR in ne v višini 52.229,00 EUR. Za odločitev o tem, da izpodbijana pogodba ne nasprotuje morali, bi sodišče moralo izvesti predlagane dokaze ter opraviti zaslišanje strank in prič. Sodišče je izvedbo dokazov zavrnilo z utemeljitvijo, ki predstavlja vnaprejšnjo dokazno oceno. Ker predlagani dokazi niso bili izvedeni, je podana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V posledici je dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno, materialno pravo pa napačno uporabljeno.

3. Toženci na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnica je v postopku zatrjevala, da je prodajna pogodba z dne 31. 8. 2007, s katero so F. F., A. M. in H. K. prodale svoje solastniške deleže pri nepremičnini parc. št. 617/1, k. o. X kupcema D. in I. H., neveljavna. Trdila je, da kot solastnica nepremičnine ni imela možnosti uveljavljati predkupne pravice. Pogodba naj bi bila nemoralna, saj naj bi bila v njej določena kupnina fiktivna. Toženci naj bi v pogodbi določili višjo kupnino od dejansko dogovorjene z namenom, da bi tožnici kot Romkinji onemogočili povečanje solastniškega deleža.

6. Vsebina predkupne pravice je obveznost lastnika stvari, da ob nameravani prodaji o tem obvesti predkupnega upravičenca in mu ponudi, da lahko stvar kupi pod enakimi pogoji. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je bila tožnica o nameravani prodaji s strani prodajalk pravočasno obveščena (dopis z dne 29. 8. 2007) (1). Toženci so prodajno pogodbo sklenili pod odložnim pogojem, da tožnica ne bo uveljavljala predkupne pravice. Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico (prvi odstavek 508. člena OZ (2)). Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču (drugi odstavek 508. člena OZ) (3). Odgovor tožnice z dne 15. 10. 2007 pa takšne izjave (iz katere bi nedvoumno izhajalo, da ponudbo sprejema) ne vsebuje. V njem tožnica navaja, da je sicer zainteresirana za uveljavljanje predkupne pravice, vendar prodaji in prodajnim pogojem (ponujeni ceni) nasprotuje. Takšno obvestilo tudi po presoji pritožbenega sodišča ne predstavlja izjave o uveljavljanju predkupne pravice v smislu prvega odstavka 508. člena OZ. Poleg tega tožnica tudi ne zatrjuje, da bi hkrati z odgovorom plačala/položila kupnino, kot to zahteva drugi odstavek 508. člena OZ. Tožnica je torej imela možnost uveljavljati predkupno pravico, vendar te možnosti ni izkoristila. Odločitev sodišča prve stopnje, da niso podani razlogi za razveljavitev pogodbe, je tako pravilna.

7. Po presoji sodišča prve stopnje tudi ni podan s strani tožnice zatrjevani ničnostni razlog (kršitev moralnih načel). Pritožba utemeljeno opozarja, da temelji takšen zaključek sodišča na pomanjkljivo izvedenem dokaznem postopku in je zato preuranjen. Sodišče je dolžno izvesti tiste dokaze, ki prispevajo k ugotovitvi odločilnih dejstev (213. člen ZPP (4)). Odločilno dejstvo v tej zadevi (v zvezi z odločitvijo o glavnem tožbenem zahtevku) je, ali v pogodbi določena kupnina odraža pravo voljo pogodbenih strank. Če bi držale trditve tožnice, da so toženci v prodajni pogodbi določili višjo kupnino od dejansko dogovorjene z namenom, da bi tožnici kot Romkinji onemogočili uveljavljati predkupno pravico, bi bila takšna pogodba nemoralna in posledično nična (prvi odstavek 86. člena OZ). Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je v pogodbi določena cena odraz realne vrednosti nepremičnine in prave volje pogodbenih strank. Sodišče je svoje ugotovitve oprlo na trditve pravdnih strank, splošno znana dejstva o gibanju cen nepremičnin in cenitev izvedenke I. P. iz leta 2006, medtem ko ostalih predlaganih dokazov (zaslišanje strank in prič, postavitev sodnega izvedenca) ni izvedlo. Za odločitev v zadevi ni bistveno, kakšna je bila tržna vrednost nepremičnine (zato ni bilo potrebe po postavitvi sodnega izvedenca), bistveno je, kakšna je bila med pogodbenimi strankami dejansko dogovorjena kupnina. Za ugotovitev/razjasnitev tega dejstva bi sodišče moralo izvesti dokaz z zaslišanjem pravdnih strank (ter druge predlagane in za razjasnitev tega dejstva primerne dokaze), ki ga je predlagala tožnica. Utemeljitev sodišča, da izvedba tega dokaza ne bi privedla do drugačne ugotovitve dejanskega stanja, predstavlja vnaprejšnjo dokazno oceno, ki ni upravičen razlog za zavrnitev dokaznega predloga. S takšnim postopanjem prvostopenjskega sodišča je bila tožnici kršena pravica do izjave, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 399. člena ZPP.

8. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo dopolniti dokazni postopek v zgoraj nakazani smeri (z zaslišanjem strank in po potrebi z izvedbo drugih predlaganih dokazov), raziskati relevantno dejansko stanje in nato ponovno odločiti o zadevi.

9. Razveljavitev odločitve o glavni stvari je narekovala tudi razveljavitev stroškovne odločitve (3. točka 365. člena ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Tožnica je v tožbi tudi sama navedla, da je od pooblaščenke prodajalk prejela pisni poziv, da se izjavi o morebitnem uveljavljanju predkupne pravice.

(2) Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl.)

(3) Na navedeno je bila tožnica v dopisu prodajalk z dne 29. 8. 2007 tudi izrecno opozorjena.

(4) Zakon o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in nasl.)

Datum zadnje spremembe:

09.10.2014

Podobni dokumenti:

• Sodba II Ips 159/99
• Sodba II Ips 798/2008
• VSL sodba in sklep II Cp 3340/2013