VSC sodba Cp 832/2011

Jedro

Ker je predpogodba obremenjena s pravnimi napakami, je tožeča stranka upravičena do odstopa od sklenitve glavne prodajne pogodbe in do zahtevka na vrnitev dvojne are.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati znesek 12.518,78 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 6.259,38 EUR od 27. 3. 2006 dalje do plačila in od 6.259,38 EUR od 16. 11. 2007 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. V tej zvezi je še odločilo o pravdnih stroških nastalih na prvi stopnji. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, po katerem naj bi tožeča stranka bila dolžna toženi stranki doplačati drugi del are v višini 2.086,46 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 7. 6. 2006 dalje. Tudi v tej zvezi je odločilo o pravdnih stroških nastalih v tej zvezi. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je med pravdnima strankama nesporno, da je tožnica 27. 3. 2006 plačala del are v znesku 6.259,38 EUR in da do sklenitve prodajne pogodbe za predmetno stanovanje ni prišlo. Ugotovilo pa je, da je na strani tožene stranke bil razlog, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. To je ugotovilo na podlagi izvedenih dokazov, ki so pokazali, da za gradbena dela, ki bi obsegala zgraditev stanovanja, ki je predmet predpogodbe, ni bilo izdano gradbeno dovoljenje in ker jo je toženec po sklenitvi predpogodbe obvestil tožnico, da znaša površina stanovanja namesto 59,42 m2, kar 65,19 m2. Ker bi moralo za predmetno stanovanje pridobiti tožena stranka gradbeno dovoljenje, pa to ni bilo pridobljeno, gre za pravno napako in sodišče ugotavlja, da je tožnica pravočasno z dopisom z dne 16. 6. 2006 uveljavlja pravno napako, zato je v skladu s prvim odstavkom 490. člena OZ predpogodba razdrta po samem zakonu in zato toženec pa po prvem odstavku 100. člena OZ odgovarja za pravne napake neizpolnitev. Prav tako se je povečala površina in sicer se je zaradi tega povečala tudi cena za predmetno stanovanje in sicer za 11.684,19 EUR, kar pomeni, da je prišlo do spremenjenih dejstev, saj bi toženec točno kvadraturo stanovanja lahko ugotovil že ob sklepanju predpogodbe in zato je zaključilo, da je pri tožnici povzročil glede kvadrature zmoto, zaradi katere lahko tožnica zahteva razveljavitev pogodbe po 49. členu OZ. Sodišče je zaključilo, da je za neizpolnitev predpogodbe odgovoren toženec, zato ima tožnica na osnovi tretjega odstavka 65. člena OZ pravico zahtevati dvojno aro, toženec pa zaradi tega ni upravičen zahtevati doplačilo do dogovorjene are. Zato je sodišče tožničinemu tožbenemu zahtevku za vračilo dvojne are ugodilo, toženčev zahtevek iz nasprotne tožbe pa je zavrnilo. Odločilo je še o zamudnih obrestih in o pravdnih stroških nastalih na prvi stopnji. Obrazložilo je še, da je toženec šele z vlogo z dne 8. 3. 2011 predložil izvensodno poravnavo katero sta stranki sklenili 29. 11. 2010. V skladu s členom 286 ZPP sodišče toženčevih navedb v vlogi z dne 8. 3. 2011 in takrat predložene izvensodne poravnave ni upoštevalo.

Zoper takšno odločitev se pritožuje tožena stranka. Pritožuje se mimo pooblaščenca, z laično pritožbo podano po zakonitem zastopniku, to je direktorju tožene stranke. Uveljavlja vse pritožbe razloge iz člena 338 ZPP. Najprej navaja, da tožničino stanovanje z zavrnjenim gradbenim dovoljenjem nima prav nobene zveze, kar je bilo pojasnjeno v samem pravdnem postopku in kar je razvidno tudi iz projektov, ki so bili vloženi za gradbeno dovoljenje. Tudi sklicevanje na odločbo Inšpektorata RS z dne 23. 11. 2006 nima s predmetnim stanovanjem nobene zveze pač pa ima zvezo z nasprotnim stanovanjem. Če bi za predmetno stanovanje res bilo potrebno gradbeno dovoljenje, potem bi Inšpektorat RS pri predmetnem stanovanju v zemljiški knjigi zaznamoval nedovoljeno ali neskladno gradnjo. Če bi bil objekt tako imenovana črna gradnja, potem bi v tem času že bil porušen in izvedenec gradbene stroke ne bi našel klasičnega stanovanja, kakor ga je, temveč bi našel mansardno stanovanje ali pa prazno parcelo. V sodbi prihaja do absurdne situacije ravno zaradi tega, ker se dejstva o gradbenem dovoljenju, izdelave frčad, gradbene inšpekcije tičejo drugega stanovanja oziroma drugega dela nepremičnine, torej nikakor ne tega, ki je bil predmet predpogodbe. Poseg v konstrukcijo in sprememba bistvenega izgleda objekta sta dve premisi, ki določata potrebnost gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo. Toženka, želeč izvesti dvignjen del strehe na južni strani objekta, pri čemer južna stran objekta nima nobene zveze s predmetnim stanovanjem, ki je bil predmet predpogodbe, je vložila vlogo za gradbeno dovoljenje, ki ga je UE C. zavrnila zaradi neusklajenosti s prostorskimi akti. Zaradi tega je toženka opustila idejo o dvignjeni južni strehi in te južne strehe ni dvigovala. Zaradi tega toženka odločna zavrača ugotovitve sodišča v 9. odstavku obrazložitve, da je bilo za izvedena dela potrebno gradbeno dovoljenje. Prav tako ne drži ugotovitev sodišča v osmem odstavku, da je bilo zaradi nespremenjenosti zunanjih gabaritov mogoče kvadraturo ugotovitvi že ob sklepanju predpogodbe. Če bi bilo to res, bi lahko to ugotovila tudi tožnica, ki je ob sklepanju predpogodbe imela zraven strokovnjaka, to je gradbenega inženirja I. H. Po gradbenih standardih na kvadraturo +/- 3 % vplivajo celo ometi. Tako ne drži, da je toženka vedela za kvadraturo že ob sklepanju predpogodbe, niti da bi to lahko vedela. Predpogodba je bila sklenjena tako, da so možna odstopanja od kvadrature, vendar pa je cena po kvadratnem metru fiksna. Nihče ni tožnico prisil k sklepanju te predpogodbe. A c. bi tudi tožnica zahtevala znižanje kupnine, če bi se izkazalo, da je kvadratura manjša, o tem ni nobenega dvoma in toženka bi nato, skladno s predpogodbo, pač morala pristati. Tega spora ne bi bilo, če bi tožnica s toženko sklenila sporazum o vračilu are, po katerem bi toženka aro vrnila takoj, ko bi jo dobila od naslednjega kupca in tako bi tudi bila predpogodba razvezana. Sodišče v enajstem odstavku prav tako napačno ugotavlja, da tožnica ni hotela skleniti pogodbe zaradi zavrnitve gradbenega dovoljenja in povečane kvadrature. Če bi sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje in pravilno presojalo dokaze, bi iz korespondence jasno ugotovilo, da je bil prvotni razlog nesklenitve pogodbe povečana kvadratura. Šele potem se je tožnica odpravila na UE C. in želela informacijo o zavrnjenem gradbenem dovoljenju, zato da bi izsilila takojšne plačilo are. Zavrnitev gradbenega dovoljenja pa je postala pravnomočna šele na Upravnem sodišču in sicer zaradi odvetnikove procesne napake, ko ni navajal vseh dokazov misleč, da jih bo na glavni obravnavi, ki pa je ni bilo. Tožnica pogodbe torej ni sklenila izključno zato, ker se je zaradi povečane kvadrature sorazmerno spremenila prodajna cena. Toženka ni izvajala del za katere je bilo gradbeno dovoljenje zavrnjeno. V trinajstem odstavku sodišče pravilno ugotavlja, da je v pogodbi res določena okvirna površina stanovanja, vendar pa se je le ta spremenila le za 8,9 %. To pa ni takšna sprememba, ki bi vplivala na to, da bi bila pogodba razvezana. Pogoj za sklenitev glavne pogodbe je bil kočan postopek etažne lastnine. Zavrnjeno gradbeno dovoljeno nima s predmetnim stanovanjem prav nobene zveze, kar je potrdil tudi izvedenec in sicer da je stanovanje klasično in ne mansardno. Tožnica je toženca izigrala v zvezi z realizacijo izvensodne poravnave z dne 29. 11. 2010. Na naroku za glavno obravnavo bi toženka stranka lahko dosegla umik tožbe, vendar je hotela toženi prihraniti del sodne takse. Toženka ni mogla predložiti izvensodne poravnave na prvem naroku, ker še ni obstajala. Tožena stranka ugovarja sklepu sodišča, ki je zapisan v šestnajstem odstavku obrazložitve in sicer, da toženec ne more vztrajati pri izvensodni poravnavi, saj ni le ta veljavno sklenjena. Tak sklep sodišča nima temelja, saj ni nihče tožil na veljavno sklenjene pogodbe o poravnavi, pogodba je bila veljavno sklenjena z vsemi elementi, ki jih zakonodaja predpisuje za veljavnost pogodb. Predlaga, da višje sodišče odloči najprej o tem, da je zavrnitev izvensodne poravnave nepravilna in nezakonita, podredno pa da se upoštevajo ostale pritožbene navedbe.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Odločilno dejstvo, katerega je ugotovilo sodišče prve stopnje za ugoditev tožbenemu zahtevku tožeče stranke za plačilo dvojne are in za zavrnitev plačila razlike po nasprotni tožbi je v tem, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da predpogodba ni bila izpolnjena iz razlogov na toženi stranki. Ker gre za predpogodbo o nakupu stanovanja in predpogodba je bila sklenjena zaradi dejstva, da nepremičnina še ni izgotovljena ter zaradi dejstva, da še ni izdelan elaborat etažne lastnine, sta se prodajalec in kupec dogovorila, da bo prodajalec takoj, ko bodo izpolnjeni pogoji za sklenitev kupoprodajne pogodbe prodal stanovanje, kupec pa bo to stanovanje kupil za dogovorjeno kupnino. Dogovorjeno je bilo tudi plačilo are s strani tožeče stranke. Stanovanje bo zgrajeno v skladu s predloženimi elaborati izvedenih del in prodajalec se je obvezal, da bo stanovanjsko enoto uredil v najkrajšem času, najkasneje pa do 15. 6. 2006. Dogovorjena je bila tudi okvirna kvadratura stanovanja in sicer 59,42 m2, po vnaprej določeni ceni za kvadratni meter in sicer 948,00 EUR za m2. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da od sklenitve kupoprodajne pogodbe pa do pričakovane realizacije, to je do 15. 6. 2006, tožena ni izpolnila zavez iz predpogodbe oziroma jo je kršila, zato je tožeča stranka upravičeno odstopila od te predpogodbe in ne želi skleniti glavno pogodbo. Osnovni razlog je bil v tem, da je bilo za izvedbo kot bistveno pridobiti gradbeno dovoljenje. Sodišče prve stopnje pa ugotavlja, da je tožnica pravočasno in utemeljeno z dopisom z dne 16. 6. 2006 uveljavljala to pravno napako, zato je skladno s prvim odstavkom 409. člena OZ predpogodba razdrta po samem zakonu, toženec pa po prvem odstavku 100. člena OZ odgovarja za pravne napake svoje izpolnitve. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov, to je mnenja izvedenca gradbene stroke in iz vpogleda dokumentacije o zavrnitvi gradbenega dovoljenja ugotovilo, da bi za predvidena dela na objektu in za izvedena dela na objektu toženec v zvezi s predmetnim stanovanjem iz predpogodbe moral pridobiti gradbeno dovoljenje. Za poseg v stanovanjsko zgradbo s katerim bi se izvedla gradbena dela v zvezi s predmetnim stanovanjem iz predpogodbe, pa bi toženka morala pridobiti gradbeno dovoljenje za poseg na delu objekta, kjer je predmetno stanovanje, tega pa toženec ni dobil in ga tudi ne bo. Če je toženka kasneje izvedla gradbena dela na tem predmetnem stanovanju drugače in je usposobilo predmetno stanovanje za etažiranje in za prodajo pa ni pomembno za odločitev sodišča, saj je presečni datum v tem obdobju kot ga ugotavlja sodišče prve stopnje za izpolnitev predpogodbe bil datum 16. 6. 2006, ko je tožnica uveljavljala pravno napako, saj je ugotovila, da toženec za nadzidavo stanovanjske hiše G. ..., C. sicer pridobiva ustrezna dovoljenja, vendar pa je bila za zahtevo za nadzidavo, izdana negativna odločba s strani UE C. Iz upravnega spisa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženec 20. 3. 2006 zaprosil za izdajo gradbenega dovoljenja za nadzidavo stanovanjske hiše, njegova vloga pa je bila z odločbo z dne 10. 5. 2006 zavrnjena. Sicer se je toženec pritožil, vendar je Ministrstvo za okolje in prostor njegovo pritožbo zavrnilo in tudi s tožbo toženec ni uspel, saj je upravno sodišče 22. 5. 2007 njegovo tožbo zavrnilo. Toženec pa je na drugi strani zagotavljal, da ima za gradbena dela vsa potrebna dovoljenja. Tudi iz mnenja izvedenca gradbene stroke izhaja, da bi bilo zaradi posegov v konstrukcijske elemente in spremembo zunanjega izgleda objekta, potrebno pridobiti gradbeno dovoljeno. Ker toženec tega gradbenega dovoljenja ni pridobil, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, se v pritožbi ne more sklicevati na dejstvo, da je bilo potrebno gradbeno dovoljenje za drugo stanovanje in ne za to, katero je bilo predmet predpogodbe. Takšne pritožbene trditve predstavljajo pritožbeno novoto, saj takšnih trditev toženec na prvi stopnji ni postavil in zato je v zvezi s takšnimi pritožbenimi navedbami toženec, po določbi člena 337 ZPP prekludiran. V pritožbi toženka sicer navaja, da je opustila idejo o dvigovanju južnih sten in te južne strehe ni dvigovala, vendar gre to vse za izvajanje drugačnih del, kakor je bilo dogovorjeno za kupoprodajno pogodbo oziroma v predpogodbi št. 822/3S. Tako je že zaradi obstoja te pravne napake, ki je bila pravilno uveljavljena s strani tožeče stranke in je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica pravočasno z dopisom z dne 16. 6. 2004 uveljavljala pravno napako, prišlo do te situacije, da je v skladu s prvim odstavkom 490. člena OZ, predpogodba razdrta po samem zakonu in da toženec po prvem odstavku 100. člena OZ odgovarja za pravne napake za svoje neizpolnitve. Tožeča stranka je pravilno odstopila od nadaljnjih pogajanj za sklenitev glavne pogodbe. Zato ji je toženec dolžan vrniti znesek dvojne are po določbi tretjega odstavka 65. člena OZ, saj do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo. Ta ugotovitev je bistvena in je pritožnik s svojimi pritožbenimi navedbami v zvezi s tem, da naj bi bilo gradbeno dovoljenje potrebno za drugo stanovanje, ni uspel izpodbiti.

Pritožnik izpodbija tudi odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugotovilo, da je tožnica pravilno in utemeljeno odstopila od pogodbe zaradi povečane površine. V predpogodbi je namreč bila določena kvadratura 59,42 m2, vendar pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka tožnico zavajala glede končne kvadrature stanovanja, saj je na podlagi mnenja izvedenca sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila po projektih že znana končna kvadratura za predmetno stanovanje, ki pa se je zaradi spremembe elaboratov v končni fazi celo nekoliko povečala nad površino 64 m2 in je nato znašala 65,19 m2. S tem se je kupnina povečala za več kot 20 %, to je za 11.684,19 EUR. Tako je sodišče prve stopnje pravilno, na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da je toženec pri tožnici povzročil zmoto glede kvadrature in glede končne cene, ki je bistveno večja od predpogodbene in zato je tožnica bila upravičena zahtevati razveljavitev pogodbe na podlagi določbe člena 49 OZ in zahtevati vrnitev dvojne are. Pritožbene navedbe v tej zvezi tako niso upoštevne, saj je sodišče prve stopnje nesporno ugotovilo, da bi tožena stranka lahko natančno opredelila površino predmetnega stanovanja in pri tem ne gre le za razliko 8,9 %, kot to v pritožbi zapisuje tožena stranka.

Pritožbeno neupoštevne so tudi trditve tožene stranke, da je nasedla tožeči stranki v zvezi z neuveljavljanjem izvensodne poravnave z dne 29. 11. 2010. Toženec je imel na izbiro vse procesne možnosti, pa jih ni uveljavljal v postopku na prvi stopnji, v zvezi z nepristopom tožeče stranke na narok za glavno obravnavo in se sedaj ne more več v pritožbi sklicevati na te svoje procesne nedejavnosti, kot jih sedaj skuša v pritožbi prikazati. Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da toženec sprva ni hotel podpisati te izvensodne poravnave, zato ni bila veljavno sklenjena, očitno jo je podpisal šele kasneje. Sodišče prve stopnje sicer neutemeljeno v tej zvezi uporablja določbo člena 286 ZPP. Bistveno iz te izvensodne poravnave, v kolikor je bila pravilno sklenjena je to, da bi tožeča stranka morala podati procesno izjavo o umiku tožbenega zahtevka zoper toženo stranko in ker tega ni storila, toženec s svojimi pritožbenimi navedbami ne more naknadno izsiliti odločitve tožeče stranke za odstop od tožbe. Zato so vse pritožbene navedbe v zvezi z neupoštevanjem izvensodne poravnave z dne 29. 11. 2010, za odločitev o tej pritožbi in tudi za odločitev v postopku na prvi stopnji, procesno pravno nepomembne.

Glede na obrazloženo je zato sodišče druge stopnje ob uporabi določbe člena 353 ZPP pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje, na to dejansko stanje je pravilno uporabilo materialno pravo in sodišču prve stopnje se niso pripetile tiste bistvene kršitve določb ZPP, na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti.

Izrek o pritožbenih stroških je odpadel, ker jih stranke niso priglasile.

Datum zadnje spremembe:

09.01.2013

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 1770/2011
• Sodba II Ips 423/2005
• VSM sodba I Cp 1071/2013