VSL sodba II Cp 2528/2011

Jedro

S sprejemom ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča je pogodba sklenjena, a pod odložnim pogojem odobritve pristojnega upravnega organa.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni tako, da se v 1. točki njenega izreka doda besedilo:

„Prenos lastninske pravice na podlagi te sodbe se v zemljiški knjigi opravi po tem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.“

II. Sicer se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu (1. in 3. točka).

III. Pritožnica sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v bistvenem ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženki naložilo, da z njo kot s kupcem sklene prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče parc. 519/2, vl. št. 331 k. o. x, last tožene prodajalke do 5/480, za ceno 748,80 EUR, naložilo ji je tudi, da dovoli vpis lastninske pravice na tožečo stranko v zemljiški knjigi, v 15 dneh, kar bo sicer nadomestila sodba sodišča (1. tč.). Toženko je zavezalo tudi k povračilu stroškov tožeče stranke v znesku 6,20 EUR (3. tč.). Ugotovilo je, da je tožeča stranka sprejela objavljeno ponudbo za prodajo toženkinega kmetijskega zemljišča, kar slednjo veže in zavezuje k sklenitvi listine oziroma izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila.

2. Proti 1. in 3. točki te sodbe se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po 1., 2. in 3. tč. 338. čl. ZPP s predlogom za razveljavitev tega dela sodbe in za novo sojenje. Meni, da bi sodišče moralo ugotavljati pravo pogodbeno voljo strank, kar bi bilo možno zgolj z zaslišanjem, a tega sodišče ni storilo. Sodbi očita, da je sama s seboj v nasprotju. Poudarja, da je za veljavnost pogodbe potrebna odobritev pristojne upravne enote, ta pa je odobritev pravnega posla zavrgla. Pri tem se pritožba sklicuje na odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano RS z dne 1. 9. 2010 in sodišču očita, da se do nje sploh ni opredelilo. Iz tožbe izhaja, da tožnik odobritve ni uveljavljal, vložena tožba pa tega ne more nadomestiti, saj gre za prekluzivni rok. Napačna je odločitev, da se ne ugotavlja pogojev tožnika kot predkupnega upravičenca. Lastnik kmetijskega zemljišča ima sam pravico izbrati, komu bo prodal, sicer gre za nedopusten poseg v pravico do zasebne lastnine. Pritožnici se zdi tožbeni zahtevek tudi nesklepčen.

3. Pritožba je le delno utemeljena.

4. Dejansko stanje je sodišče prve stopnje v celoti pravilno ugotovilo. Relevantna dejstva primera med strankama niti niso bila sporna. Prava volja strank, ki jo omenja pritožba, ni bila sporna in v okviru obravnavane tožbe oziroma tožbenega zahtevka to tudi ni pravno pomembno dejstvo. Pritožbeni razlog nepravilno oziroma nepopolno ugotovljenega dejanskega zato ni podan.

5. Tudi kršitev določb postopka sodišče prve stopnje ni storilo. Zaslišanje strank glede na nesporna dejstva ni bilo potrebno, sodba pa ni sama s seboj v nasprotju, kot to pavšalno zatrjuje pritožba.

6. Glede uporabe materialnega prava pa ima načeloma pritožnica sicer prav, ko zagovarja stališče, da je pogodba sklenjena (že tedaj), ko se stranki zedinita o njenih bistvenih elementih, torej ko je doseženo njuno soglasje volj in da potemtakem potrebe po še posebni pisni listini o njej ni (več). Le da s sklicevanjem na ta argument ravna v nasprotju z drugimi svojimi trditvami in ravnanjem (venire contra proprium factum), to pa je sprenevedanje in ravna tudi nepošteno. Sama namreč ne želi skleniti pogodbe, čeprav v luči tega cilja navaja, da je pravzaprav pogodba že sklenjena, ker je bila dana ponudba sprejeta. Pravi namreč, da gre za poseg v njeno pravico do lastnine, če ni njej prepuščena odločitev, s kom sklene prodajno pogodbo. Na njeno nepoštenost kažejo nadaljnja zatrjevanja, da je ta („že sklenjena“) pogodba neveljavna, in sicer iz razloga, ker je ni odobril upravni organ. Pri tem se sklicuje na odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano RS z dne 1. 9. 2010, iz katere jasno izhaja, da je bila odobritev posla zavrnjena ravno iz razloga, ker tožeča stranka ni predložila pogodbe (v obliki listine).

7. Sodna praksa je sicer ob pomoči teoretičnih spoznanj na splošno, pretežni del nje pa tudi konkretno v podobnih primerih, zastopala prepričanje, da je pogodba sklenjena že s soglasjem volj in da za posebno listino stranka take pogodbe nima interesa (niti v primeru, ko se za tak tip pogodbe zahteva pisna oblika, če je bila ponudba dana pisno in je bil v taki obliki podan tudi njen sprejem). Vendar je za sprejemnike ponudb pri nakupu zemljišč po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v primeru, ko ponudniki niso želeli skleniti listine o poslu, prihajalo do nevzdržnih situacij: upravni organi so zahtevali listino, ko jo je sprejemnik ponudbe želela iztožiti, pa mu je sodišče odreklo pravni interes, češ pogodba je že sklenjena s sprejemom ponudbe. Do prav takega položaja bi prišlo v obravnavanem primeru, če bi sledili pritožbi toženke.

8. To pa bi bilo z vidika pravne varnosti nevzdržno, na kar je opozorilo tudi Vrhovno sodišče RS v svojo sodbi II Ips 369/2010 15. decembra 2011. V podobnem primeru je navedlo, da bi tožeča stranka v primeru zavrnitve zahtevka zaradi poteka 60 dnevnega roka (po 1. odst. 22. čl. ZKZ) ne mogla več zahtevati odobritve posla, in sicer v primerih, kjer tožeče stranke v skladu z uveljavljeno prakso namesto odobritev posla zahtevajo sklenitev pogodbe.

9. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (1. odst. 20. čl. ZKZ).Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (3. odst. 20. čl. ZKZ).Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. čl. ZKZ. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu (1. odst. 22. čl. ZKZ). Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi oziroma potrdila iz tega člena (4. odst. 22. čl. ZKZ).

10. Na podlagi navedenega in na podlagi pravil obligacijskega in stvarnega prava (21. čl. Obligacijskega zakonika ter 40. čl. Stvarnopravnega zakonika) je treba razumeti, da je s sprejemom ponudbe pogodba sklenjena, a pod odložnim pogojem odobritve pristojnega upravnega organa.(1) Ker je slednje pogoj za veljavnost sklenjenega posla, ni utemeljen pritožbeni očitek, da bi se moralo sodišče ukvarjati z vprašanjem izpolnjevanja pogojev predkupnega upravičenca po ZKZ, saj je to pristojnost upravnega organa. Iz navedenega pa sledi tudi to, da pridobi kupec zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila šele potem, ko postane prodajna pogodbe veljavna, torej po odobritvi posla. Le v tem ima pritožba implicite prav, čeprav tega izrecno niti ne uveljavlja.

11. Kljub nasprotujočim si pritožbenim argumentom je treba pritožnici odgovoriti še na očitek o nedopustnem posegu v njeno pravico do zasebne lastnine (33. čl. Ustave RS). Ta očitek ni utemeljen, čeprav drži, da toženka kot lastnica kmetijskega zemljišča ne more povsem sama „svobodno“ odločati, komu ga bo prodala. Zaradi zagotovitve ustavno dopustnega cilja, (tj. ohranitve pridelovalne funkcije kmetijskega zemljišča) je uzakonjena predkupna pravica za določen krog upravičencev, ki so po mnenju zakonodajalca ta cilj sposobni uresničevati (23. in 24. čl. ZKZ). Šele če nihče od predkupnih upravičencev ne izkoristi tega svojega upravičenja, lahko prodajalec tako zemljišče proda „vsakomur“ (in še to ob nadaljnjih pogojih). Taka omejitev pa ne pomeni prekomernega posega v ustavno zagotovljeno lastninsko pravico.

12. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo delno spremenilo (5. tč. 358. čl. ZPP), in sicer je pritožbi tožene stranke ugodilo le toliko, da je v izrek sodbe sodišča prve stopnje dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi sodbe izvede šele po tem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota RS. Sicer pa je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. čl. ZPP), saj sicer napak, na katere pazi po uradni dolžnosti ni ugotovilo (2. odst. 350. čl. ZPP.).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 2. odst. 165. čl. ZPP. Pritožnica bistvenem s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške (2. in 3. odst. 154. čl. ZPP), tožeči stranki pa v pritožbenem postopku stroški niso nastali.

---------------------------------------------------------------------------------

(1) Glej izčrpneje v odločbi VS RS II Ips 835/2007.

Datum zadnje spremembe:

09.11.2012

Podobni dokumenti:

• Sklep II Ips 835/2007
• VSL sodba II Cp 979/2012
• VSL sklep I Cp 3040/2011