VSL sodba I Cpg 532/2011

Jedro

Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka tega obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

Pritožbeno sodišče je ob preizkusu materialnega prava po uradni dolžnosti prišlo do ugotovitve, da v času spornega razmerja še ni veljala sprememba SZ-1A, ki je v 4. odstavku 24. člena SZ-1 določila subsidiarno odgovornost vseh etažnih lastnikov in ne zgolj etažnih lastnikov tržnih in službenih stanovanj. Do uveljavitve te spremembe dne 25. 06. 2008 je tako treba obveznost lastnika in najemnika poslovnega prostora obravnavati po ločenih temeljih. Ker sta ti dve podlagi povsem samostojni, je odgovornost etažnega lastnika in najemnika v razmerju do upnikov terjatev (v konkretnem primeru upravnika) lahko le solidarna.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 129238/2008 z dne 29. 12. 2008 ohrani v celoti v veljavi v 1. in 3. odstavku izreka, tožena stranka pa je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v višini 1.327,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v primeru zamude s plačilom tečejo od prvega dne po poteku 15-dnevnega roka dalje do plačila.

II. Tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo, dolžna pa je tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 362,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v primeru zamude s plačilom tečejo od prvega dne po poteku 15-dnevnega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo (pravilno: sodbo in sklepom) odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 129238/2008 z dne 29. 12. 2008 razveljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka in se tožbeni zahtevek zavrne, razen v delu glede zneska 2,42 EUR, v katerem se postopek zaradi umika tožbe ustavi (1. točka izreka). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni plačati pravdne stroške v višini 991,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v primeru zamude s plačilom tečejo od prvega dne po poteku 15 – dnevnega roka dalje do plačila (2. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano odločbo, razen v delu, v katerem je sodišče zaradi umika tožbe postopek ustavilo (glede zneska 2,42 EUR), je iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP vložila pritožbo tožnica in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in toženki naloži plačilo vseh stroškov postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Pritožba je bila vročena toženki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, tožnici pa naloži, da toženki povrne priglašene stroške odgovora.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V tej pravdi tožnica kot upravnik od toženke kot etažnega lastnika poslovnega prostora na naslovu M., zahteva plačilo računa št. 002164/07 z dne 13. 12. 2007 (priloga A3), računa št. 002173/07 z dne 13. 12. 2007 (priloga A4), računa št. 000080/08 z dne 28. 01. 2008 (priloga A5) in računa št. 000188/08 z dne 19. 02. 2008 (priloga A6). Zneski računov predstavljajo stroške ogrevanja za M.

6. Tožnica je v postopku trdila, da ima z etažnimi lastniki na naslovu M., sklenjeno pogodbo o upravljanju, ki pa je kljub pozivu toženke ni predložila niti ni pojasnila, zakaj tega ne more storiti. Kljub temu pa pritožba utemeljeno opozarja, da je tožnica predložila podpisano listo etažnih lastnikov, iz katere izhaja, da etažni lastniki potrjujejo veljavnost sedanje pogodbe o upravljanju (priloga A8); to pa po mnenju pritožbenega sodišča zadostuje za zaključek, da je bila pogodba o upravljanju glede na podpise - soglasje solastnikov z več kot 50% solastniškim deležem (1. odstavek 25. člena SZ-1) veljavno sklenjena oziroma potrjena. Poleg tega je sodišče prve stopnje že tako ali tako kot nesporno ugotovilo, da dejstva, da je tožnica upravnik objekta na naslovu M., toženka v postopku niti ni prerekala.

7. Tožnica je svojo aktivno legitimacijo utemeljevala (tudi) na upravljanju skupne kotlovnice za kurilno olje, s katero se ogrevajo stavbe na naslovu M., pri čemer tudi za slednje ni predložila nikakršne pogodbe. Po 1. odstavku 23. člena SZ-1 imajo skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidroforji in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoti ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, pod pogoji iz tega zakona poseben pravni status. S takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi (4. odstavek 23. člena SZ-1). V konkretnem primeru skupna kotlovnica torej predstavlja skupni del večstanovanjske stavbe na naslovu M., s katerim upravlja tožnica kot upravnik te večstanovanjske stavbe že na podlagi zakonskih pooblastil. Glede na to se sodišču prve stopnje ni bilo treba osredotočiti na ugotavljanje pogojev za neupravičeno obogatitev, saj je materialnopravna podlaga za presojo tožbenega zahtevka podana že v 23. členu SZ-1.

8. Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik (4. odstavek 24. člena SZ-1). Ne glede na to odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno (5. odstavek 24. člena SZ-1). Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka tega obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik (6. odstavek 24. člena SZ-1). Pritožbeno sodišče je ob preizkusu materialnega prava po uradni dolžnosti prišlo do ugotovitve, da v času spornega razmerja še ni veljala sprememba SZ-1A, ki je v 4. odstavku 24. člena SZ-1 določila subsidiarno odgovornost vseh etažnih lastnikov in ne zgolj etažnih lastnikov tržnih in službenih stanovanj. Do uveljavitve te spremembe dne 25. 06. 2008 je tako treba obveznost lastnika in najemnika poslovnega prostora obravnavati po ločenih temeljih (to je po 24. členu SZ-1 in 68. členu SPZ). Ker sta ti dve podlagi povsem samostojni, je odgovornost etažnega lastnika in najemnika v razmerju do upnikov terjatev (v konkretnem primeru upravnika) lahko le solidarna (tako VSL sodba I Cpg 410/2008 z dne 04. 11. 2008). Ker je torej pasivna legitimacija toženke v vsakem primeru podana po 68. členu SPZ o odgovornosti lastnikov stanovanj za bremena stvari, se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na vprašanje, ali je tožnica prejela dopis toženke z dne 16. 01. 2008 in bila na ta način seznanjena o obstoju najemnega razmerja v skladu s 6. odstavkom 24. člena SZ-1 ali ne.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da glede na to, da tožnica ni priložila pogodbe o upravljanju, ni mogoče ugotoviti, po kakšnem ključu delitve je tožnica stroške ogrevanja delila na posamezne stavbe in nato na etažne lastnike posameznih delov. Tudi iz priložene pogodbe o medsebojnih razmerjih (priloga A15) delilni ključ ni razviden. Je pa v 1. odstavku 94. člena Energetskega zakona (EZ, Ur. list RS št. 79/1999 s spremembami in dopolnitvami) določeno, da če se v večstanovanjskih stavbah in drugih stavbah z več posameznimi deli dobavljena energija ne meri za vsak posamezen del stavbe, se etažni lastniki dogovorijo za način delitve stroškov. Do sklenitve dogovora se kot ključ delitve upošteva uporabna tlorisna površina posameznega dela stavbe. V primeru delitve stroškov za toploto se kot ključ delitve upošteva ogrevana tlorisna površina ali ogrevana prostornina posameznega dela stavbe. Glede na to, da ni povsem jasno, kaj so se etažni lastniki glede ključa delitve dogovorili (pri čemer pa so v popisni listi navedene ogrevalne površine posameznih etažnih lastnikov), toženka pa ključu delitve po ogrevalni površini ni ugovarjala, je mogoče zaključiti, da je tožnica stroške ogrevanja upravičeno delila po ključu delitve ogrevalne površine, saj posamezni deli niso imeli in nimajo nameščenih merilnih naprav, ki bi omogočale merjenje za vsak posamezen del posebej.

10. Prav tako se pritožbeno sodišče strinja s pritožbo, da je tožnica po ugovoru toženke, da so vtoževani računi nespecificirani, jasno in v zadostni meri pojasnila način obračunavanja in delitve stroškov ogrevanja s tem, ko je navedla, da je kot delilni ključ upoštevala ogrevalno površino (ki pri tožnici znaša 322 m2 – popisna lista na prilogi A8), ceno kurilnega olja v višini 0,6310 EUR/l in stroške upravljanja kotlovnice v višini 1 EUR/m2. V dokaz svojih trditev je priložila cenik svojih storitev (priloga A54), natančno specificirane akontacije stroškov ogrevanja (priloga A16), obračune ogrevanja (priloga A17 in A33) ter pregled vrednosti porabe in nabave kurilnega olja za kurilno sezono 2007/2008 (priloga A55). Ker je toženka tem obračunom in akontacijam ugovarjala zgolj pavšalno, je tožnica po mnenju pritožbenega sodišča s specifikacijo stroškov in predložitvijo ustreznih dokazov zadostila svojemu bremenu po opredelitvi vsebine posameznih vtoževanih računov, ki zajemajo stroške energenta, električne energije, manjša popravila in neodvisne stroške (med njimi tudi strošek upravljanja kotlovnice). Kar se tiče ugotovitve sodišča prve stopnje, da je postavka “manjša popravila” zgolj opisana in da ne navaja konkretnih popravil, pa pritožbeno sodišče še dodaja, da je na izračunu akontacije stroškov ogrevanja od 01. 08. 2007 do 31. 07. 2008 pri postavki »manjša popravila« z roko napisana številka 3, ki se nanaša na prilogo A31; ta pa vsebuje tri račune popravil v skupnem znesku 1.140,93 EUR, torej ravno toliko kot znaša ta postavka. Ker se manjša popravila nanašajo na skupno kotlovnico, torej skupni del, ki služi večstanovanjski stavbi (na M.), pa tudi ni relevantno navajanje sodišče prve stopnje, da ni jasno, ali so bila popravila koristna za toženko ali ne.

11. Nadalje prav tako ne drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da pravilnosti obračunov tožnice sploh ni mogoče preveriti, pri čemer pritožbeno sodišče poudarja, da toženka obračunom in tabelam sploh ni specificirano ugovarjala. Toženka je namreč zgolj trdila, da listine niso podpisane in ožigosane, zaradi česar ne predstavljajo verodostojnih listin; takšen ugovor pa po mnenju pritožbenega sodišča ni relevanten, saj noben predpis ne zahteva, da bi morale biti tabele in obračuni podpisani in ožigosani, da bi lahko predstavljali relevanten dokaz v postopku.

12. Tožnica je tudi ustrezno obrazložila, zakaj se akontacije nanašajo na različna časovna obdobja, drugačna kot so navedena v računih (pripravljalna vloga na list. št. 50 in 51). Tožnica je namreč stroške ogrevanja zaračunavala najprej kot akontacijo na podlagi dejanskih stroškov pretekle kurilne sezone, šele nato pa je opravila končni obračun. Ogrevanje za obdobje od 20. 03. 2007 do 30. 04. 2007 in od 01. 08. 2007 do 30. 11. 2007 (račun št. 002173/07 na prilogi A4) je bilo toženki zaračunano v višini 482,15 EUR, in sicer na podlagi izračuna akontacije stroškov ogrevanja za sezono od 01. 08. 2007 do 31. 07. 2008 (priloga A16). Na enak način je tožnica toženki zaračunala stroške ogrevanja tudi za mesec december 2008 (račun št. 002164/07 na prilogi A3) in januar 2008 (račun št. 000080/08 na prilogi A5). Nato je na podlagi obračunanih stroškov ogrevanja od 01. 08. 2007 do 31. 01. 2008 izvedla obračun ogrevanja za kurilno sezono 2007/2008, pri tem pa upoštevala vse dejansko nastale stroške in do takrat obračunane akontacije. Vsled navedenega je toženki za mesec februar 2008 izstavila račun za strošek ogrevanja v višini 349,13 EUR (račun št. 000188/08 na prilogi A6, obračun ogrevanja na prilogi A33).

13. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 129238/2008 z dne 29. 12. 2008 ohranilo v celoti v veljavi v 1. in 3. odstavku izreka (358. člen ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP).

14. Vsled navedenega je pritožbeno sodišče spremenilo tudi odločitev o stroških pravdnega postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Ker je toženka v zadevi v celoti propadla, je dolžna tožnici v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v višini 1.327,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v primeru zamude s plačilom tečejo od prvega dne po poteku 15-dnevnega roka dalje do plačila. Pritožbeno sodišče je tožnici priznalo vse priglašene stroške po stroškovniku na list. št. 89, razen poročil stranki, ki so zajeta že v ostalih postavkah, zmanjšalo pa je stroške sestave pripravljalne vloge z dne 13. 09. 2010 na 50 točk (4. odstavek 19. člena OT) ter zastopanje stranke na naroku dne 21. 01. 2011 na 100 točk (3. odstavek 20. člena OT), pri čemer je tudi upoštevalo, da so stroški izvršilnega postopka že upoštevani v 3. točki sklepa o izvršbi. Tožnici je pritožbeno sodišče nadalje priznalo tudi 2% oziroma 1% materialnih stroškov, 20% DDV na vse odvetniške storitve ter plačano sodno takso za sodbo v višini 204 EUR.

15. Ker je tožnica uspela s svojo pritožbo, toženka sama nosi stroške odgovora na pritožbo, dolžna pa je tožnici povrniti pritožbene stroške v znesku 362,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v primeru zamude tečejo od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP). Pritožbeno sodišče je tožnici priznalo stroške sestave pritožbe 500 točk, 2% materialnih stroškov in 20% DDV ter sodno takso v višini 240 EUR.

Datum zadnje spremembe:

09.08.2012

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 300/2002
• VSL sklep II Cp 632/2003
• VSL sklep I Cp 1966/2000