VSL sodba II Cp 3349/2011

Jedro

Pobot zaradi stvarnih napak prisojenega znižanja kupnine z zadržanim delom kupnine je mogoč brez posebej uveljavljanega in definiranega pobotnega ugovora, ker obe terjatvi izvirata iz istega pravnega razmerja in je zadržanje kupnine zgolj ena od okoliščin obravnavnega pravnega razmerja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 3. točki izreka spremeni tako, da je poleg zneska, prisojenega z 2. točko prvostopenjske sodbe, tožena stranka dolžna tožnikoma plačati tudi 300,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7.7.2007 dalje do plačila; kar tožnika zahtevata več ali drugače, pa se zavrne.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki in intervenient krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je dopustilo stransko intervencijo G. d.d. na strani tožene stranke in razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožnikoma plačati 3.653,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 8. 2006 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Tožnikoma je naložilo obveznost povrnitve 2.576,14 EUR pravdnih stroškov tožene stranke.

2.Zoper zavrnilni del sodbe in stroškovno odločitev se iz vse treh, s 1. odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), pritožujeta tožnika. Predlagata spremembo sodbe tako, da bo tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno oziroma njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opozarjata, da v obravnavani zadevi ne uveljavljata zahtevkov iz naslova povračila stroškov odprave napak, pač pa znižanje kupnine glede na vrednost celotne kupnine. Zato sta upravičena do znižanja kupnine in ne zgolj do povrnitve stroškov. Za nesprejemljivo štejeta, da se potrošnikom prizna le minimalne zneske, ki odražajo stroške odprave napak, ne pa znižanja kupnine glede na odstotek od napake, katere del so ti stroški. Takšno ravnanje označujeta za okoriščanje gradbenih podjetij na račun kupcev. V nadaljevanju izpodbijata ugotovljeno dejansko stanje glede (ne)obstoja stvarnih napak. Glede jaška za odvajanje plinov iz kleti poudarjata, da jašek ni bil predviden v atriju. Iz njega pihajo škodljivi izpuhi. Ves čas je treba paziti, da se otroka ne zadržujeta pred jaškom, iz katerega zelo močno piha. Kako je sodišče prišlo do zneska manjvrednosti 2.800,00 EUR, iz razlogov izpodbijane sodbe ne moreta ugotoviti. Vsekakor pa pri tej oceni ni upoštevan subjektivni element tožnikov. Kupnino je treba znižati glede na odstotek od prodajne cene, takšna je tudi sodna praksa (prim. II Cp 727/99 in I Cpg 848/99), ki odmerja manjvrednost stvari procentualno od kupnine. Tudi glede svetlosti stanovanja sodba nima razlogov, zakaj naj bi bila ta skladna s Pravilnikom o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj. V zvezi s parapetnim zidom opozarjata, da ta po svoji naravi ne sme nikogar ogrožati. Predmet pogodbe ne ustreza pogojem, ki jih kupec pričakuje. Parapetni zid je iz neustreznega materiala. Stene na objektu morajo biti ometane, kitane in pleskane, kar velja tudi za sporni zid. Nedopustna je vgradnja materialov, ki omogočajo nastanek odrgnin in ureznin. Izvajalci so očitno zgradili zid iz prelomljenih opek, kar ni ustrezno. Sodba prav tako nima razlogov o neosvetljenosti shramb, glede katerih sodišče v nasprotju s pogodbo zaključuje, da naj bi šlo za pomožni prostor v atriju. Prostora nimata naravne svetlobe, zato bi morala biti opremljena z električno napeljavo. Shrambi pa bi morali biti tudi tlakovani. V splošnih pogojih je namreč določeno, da so shrambe tlakovane z betonskim estrihom in oskrbovane z razsvetljavo (s plafonjero). Glede na to, da sta sporna prostora v pogodbi označena kot shrambi, ne ustrezata pogodbenim določilom. Ne drži ugotovitev sodišča, da osvetljenost pomožnih prostorov ni bila grajana. To je razvidno iz priloge k prevzemnem zapisniku. Sicer pa prodajalcu ne more biti neznano, da je prodal shrambi brez električne napeljave, saj je v celoti poznal izvedbeni projekt. Toženec se tako ne more sklicevati, da z določenimi lastnostmi nepremičnine ni bil seznanjen. Od njega kot skrbnega gospodarja se pričakuje, da ve za določeno stvarno napako. Izpodbijana sodba prav tako nima razlogov glede grajane svetle višine shramb, ki znaša le 180 cm, medtem ko bi morala po določbi 12. člena pravilnika ta znašati minimalno 220 cm. Zmotna je odločitev glede nabiranja dežja in ledenih sveč. Sodišče ugotavlja, da se voda ob rešetkah nabira zaradi kapljanja iz višjih nadstropij in zaključuje, da se vlaga nabira. Izvedenec pa je pojasnil, da se ta problem lahko reši s postavitvijo nadstreška. Na nepremičnini se nabira vlaga, pozimi pa ledene sveče, zato se utemeljeno pričakuje, da bo nepremičnina brezhibna. Zaradi meteornih voda fasada pušča barvo, prav tako keramične ploščice na terasi. Tožnika iz naslova te napake ne zahtevata povračila stroškov s postavitvijo nadstreška, ki služi za prikaz, kako je možno napako odpraviti, pač pa znižanje kupnine zaradi te napake. Nepremičnina nima lastnosti, ki bi jih morala imeti, zato je zaradi padanja meteornih voda in ledenih sveč manj vredna. Sicer pa so priznani zneski ocenjeni bistveno prenizko. Sodišču prve stopnje očitata, da je pobotalo zadržani del kupnine. Menita, da je s tem zagrešilo bistveno kršitev določb postopka, saj tožena stranka tekom postopka zadržanega dela kupnine ni uveljavljala s pobotno izjavo. Sodišče tudi ne pojasni, na kakšni podlagi je izvedlo pobot. Noben zakon namreč ne določa, da se pobot izvede po uradni dolžnosti. Tožena stranka je le navedla, da sta tožnika zadržala del kupnine, ni pa glede tega dala izrecnega zahtevka. Sicer pa za pobot z zadržanim delom kupnine veljajo določeni pogoji. Po 20. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in stanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) dospe kupčeva obveznost, ko se pogodbeni stranki dogovorita o višini znižanja kupnine zaradi napak. Med strankama dogovor ni bil dosežen, zato se zadržani del kupnine ne šteje za zapadlega. Toženec trditev o odločilnih dejstvih, na podlagi katerih bi lahko sodišče odločilo o pobotu, ni podal. Pritožnika izpodbijata tudi odločitev o stroških postopka. Ker sta po temelju bolj ali manj uspela, bi moralo sodišče upoštevati uspeh tudi po temelju. Poudarjata, da kot potrošnika nista dolžna nositi bremena plačila pravdnih stroškov.

3.Tožena stranka in stranski intervenient sta na pritožbo odgovorila in predlagata njeno zavrnitev. Zahtevata povrnitev pritožbenih stroškov.

4.Pritožba je delno utemeljena.

5.Tožnika uveljavljata zahtevek iz naslova odgovornosti za stvarne napake (t. im. jamčevalni zahtevek). Od toženke zahtevata znižanje kupnine za znesek 49.968,30 EUR. Pravna podlaga zahtevka so določbe ZVKSES in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku delno ugodilo. Presodilo je, da sta tožnika zaradi stvarnih napak upravičena do znižanja kupnine v znesku 10.650,00 EUR (1) (iz naslova manjše površine atrija 4.100,00 EUR, iz naslova manjvrednosti nepremičnine zaradi namestitve prezračevalnega jaška ob meji atrija 2.800,00 EUR, iz naslova nepravilne izvedbe parapetnega zidu 2.800,00 EUR in iz naslova žaluzij 950,00 EUR). V ostalem je tožbeni zahtevek zavrnilo. Stvarne napake in zaradi ugotovljenih napak utemeljeno znižanje kupnine je sodišče ugotavljalo s pomočjo izvedenca. Izvedenec je odpravljive napake ovrednotil s stroški njihove odprave, vrednotenje neodpravljivih napak pa prikazal s preverljivim izračunom. Način vrednotenja, ki ga je uporabil izvedenec, je skladen s sodno prakso, logičen, razumljiv in preverljiv; veliko bolj kot pavšalno znižanje kupnine (v odstotku od vrednosti nepremičnine), za katerega se zavzemata pritožnika. Postavitve novega izvedenca, ki bi izračune opravil na drugih temeljih, tožnika nista zahtevala. Prisojeni znesek je mogoče primerjati z vrednostjo nepremičnine in ugotoviti, v kakšnem odstotku glede na kupnino, sta tožnika z zahtevkom za znižanje kupnine uspela. Po izvedencu izvedeno vrednotenje je torej zgolj bolj natančno in bolj preverljivo od pavšalnega vrednotenja, za katero se zavzemata pritožnika.

6.Iz prevzemnega zapisnika s prilogami (priloga A6), ki je podpisan s strani tožnikov in predstavnika tožene stranke, je razvidno, da sta bila tožnika ob prevzemu opozorjena na svoje pravice v smislu 19. člena ZVKSES. Tožnika, zaslišana kot stranki, nista potrdila, da s pravico in dolžnostjo takojšnega grajanja napak in posledicami svoje pasivnosti ne bi bila seznanjena (list. št. 185-187). Izpovedala sta, da sta vedela, da morata očitne stvarne napake grajati ob prevzemu in sta zato stanovanje tudi skrbno pregledala. Obveznost opozorila je v 2. odstavku 19. čl. ZVKSES predpisana zaradi varstva kupcev, tožnika (kupca) pa v vlogi z dne 16.12.2008 navajata, da kršitev tega določila izpostavljata zgolj zato, da opozarjata na nepravilnosti. Pritožnika, ki sama trdita in izpovedujeta, da so jima bile dolžnost grajanja in posledice opustitve grajanja znane, se na ugodnosti iz citiranega zakonskega določila ne moreta uspešno sklicevati; uveljavljata lahko le tiste stvarne napake, ki sta jih pravočasno grajala (461. in 462. čl Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

7.Pritožba neutemeljeno graja zaradi jaška za odvod plinov prisojeno zmanjšanje kupnine. Izvedenec je ugotovil, da gre za neodpravljivo napako in manjvrednost nepremičnine ovrednotil na 2.800,00 EUR. V dopolnilnem mnenju izvedeno vrednotenje je dodatno pojasnil v poročilu z dne 6.11.2010 in tem pojasnilom nobena od strank ni ugovarja. Tudi pritožbeno sodišče nima pomislekov v ustreznost metode, ki jo je za izračun uporabil izvedenec. Napaka zaradi zvočnih emisij, smradu, navzočnosti škodljivih izpuhov in manjšega razgleda povzroča slabšo kvaliteto bivanja v atriju in loži, zato je osnova za izračun površina teh delov, povečana tudi zaradi manjše kvalitete bivanja v stanovanju. Pritožnika ne ponujata druge, ustreznejše metode, grajata le višino in menita, da bi se morala višina znižanja kupnine ugotavljati v odstotku od prodajne cene stanovanja. Kako je znesek izkazan, je irelevantno. Važno je, na kakšen način je ugotovljen. Izvedenčev način ugotavljanja je razumen, logičen in preverljiv, zato tudi pritožbeno sodišče v pravilnost ugotovljene manjvrednosti in znižanja kupnine nima pomislekov. Subjektivni element, na katerega se sklicujeta tožnika, bi bil odločilen, če bi tožnika od pogodbe odstopila. Ker nista, so za obseg znižanja kupnine odločilni objektivni dejavniki, ki vplivajo na uporabnost atrija, lože in tudi stanovanja. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da prvostopenjska sodba o tem nima razlogov.

8.Tudi očitek, da sodba glede uveljavljanja svetlosti stanovanja nima razlogov, ni utemeljen. Iz neizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje sledi, da tožnika te očitne napake ob prevzemu stanovanja nista grajala. S tem sta izgubila pravico uveljavljati jamčevalni zahtevek glede te napake.

9.Kar zadeva parapetni zid, pritožba ne izpodbija odločitve sodišča prve stopnje, da sta tožnika upravičena do znižanja kupnine v višini 2.800,00 EUR zaradi neustrezne višine parapetnega zidu oz. njegove izgradnje namesto stopnic. Pritožnika trdita, da v obstoječi zid vgrajen material ni ustrezen in vztrajata pri dodatnem znižanju kupnine. Izvedenec je ugotovil, da tehničnega predpisa o tem, kakšna bi morala biti površina zunanjega parapetnega zidu, ni. V atriju oz. odprti loži vgrajeni material je ocenil za primeren, zato očitek neustreznosti materiala oziroma pomanjkljivosti glede vgrajenega materiala ni utemeljen in je sodišče prve stopnje zahtevek iz tega naslova pravilno zavrnilo. Pritožbeno zavzemanje za upoštevanje določil splošnih pogojev, ki se nanašajo na stene objekta, ni sprejemljivo, ker sta ometanost in pleskanje predvidena (tehnične lastnosti v prilogi A14) le za stene objekta (večstanovanjske stavbe), ne pa tudi za parapetni zid, stoječ v atriju. Na ugotovitve izvedenca pritožnika nista imela pripomb.

10.Zavrnitev zahtevka, kolikor se nanaša na napake oz. pomanjkljivostih v samostojni zunanji shrambi v atriju, je pravilna. Tožnika sta grajala svetlo višino pomožnih prostorov, vendar listinski dokazi v povezavi z ugotovitvami izvedenca, ne potrjujejo, da bi morala biti višina pomožnih prostorov v atriju višja, kot je dejansko izvedena (1,80 m). Izvedenec je ugotovil, da iz projektne dokumentacije to ne izhaja; tudi iz popisa tehničnih lastnosti ta zahteva ni razvidna. Sodišče druge stopnje sprejema stališče sodišča prve stopnje, da zunanja shramba predstavlja pomožni prostor. Čeprav je v komercialni skici označena kot shramba, je prepričljiva dokazna ocena listin, oporo ima v izvedenskem mnenju, da vrtna shramba, ki je namenjena za potrebe vzdrževanja atrija, ne sodi v definicijo shrambe v objektu, v kateri je predvidena ureditev tal in umetne svetlobe (elektro inštalacije). Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da pomanjkljivosti shramb glede električne napeljave (umetne osvetlitve) tožnika nista (pravočasno) grajala. Da bi to storila, prevzemni zapisnik in k njemu priložene priloge (priloga A6) ne potrjujejo. Tudi grajanja tlakovanosti hrambe v atriju prevzemni zapisnik ne izkazuje. Pritožbene navedbe, da toženki te pomanjkljivosti niso mogle ostati neznane, kar je sicer razlog, da prodajalčeva odgovornost za napako ne preneha, četudi se kupec nanjo ni pravočasno skliceval, ni sprejemljiva, saj tožnika nista zatrjevala, da je prodajalec drugim kupcem vrtne shrambe prodajal drugače obdelane.

11.Glede zahtevka za zmanjšanje kupnine zaradi padanja ledenih sveč in zamakanja fasade sta tožnika dokazala, da se voda (oziroma vlaga) ob rešetkah v atriju nabira zaradi kapljanja vode z višjih nadstropij. To je zaznalo sodišče prve stopnje ob ogledu, ugotovil pa je tudi izvedenec (izvedensko mnenje iz decembra 2009, list. št. 159). Iz izvedenskega mnenja sledi, da voda, ki kaplja iz višjih nadstropij preko odkapne fasadne cevke po fasadi, ne predstavlja napake; da bi meteorna voda iz gornjih lož odtekala po fasadi, pa tožnika nista izkazala (sledov zamakanja na fasadi izvedenec ni ugotovil). Ugotovljeno pa je, da voda, ki priteka iz višjih nadstropij, spira barvo s fasade in se fasadna barva nabira na tleh terase tožnikov. Izvedenec je ugotovil, da je takšna fasada neustrezna, saj se barva ne bi smela spirati. Da bi barvo puščala keramika na terasi, dokazni postopek ni potrdil. Nedvomno fasada oz. fasadna barva nima takšnih lastnosti, kot bi jih morala imeti. Zato ob pravilni ugotovitvi prvostopenjskega sodišča, da količina vlage ni velika, in izvedenčevi oceni, da je nepremičnina zaradi odtekanja vode po fasadi in posledično spiranja fasade manj vredna v višini 300,00 EUR (izvedeniško mnenje iz oktobra 2010, list. št. 251), pritožbeno sodišče spreminja prvostopenjsko odločitev tako, da tožnikoma prisoja tudi zmanjšanje kupnine v višini 300,00 EUR. Ker po ugotovitvi izvedenca kakršnakoli vlaga oz. polzenje vode zunaj stanovanja ne predstavlja napake, tudi tvorjenja ledenih sveč, ko je zunanja temperatura pod lediščem, ne predstavlja stvarne napake. Pojav ledenih sveč je naravni pojav, ki je možen tudi ob pravilni izvedbi gradnje, njihovo odstranjevanje pa sodi v okvir vzdrževanja stanovanjskega objekta.

12.Neutemeljena je pritožbena navedba, da bi morala tožena stranka zadržani del kupnine (5%) uveljavljati s pobotnim ugovorom. Ne gre za terjatev toženca iz nekega drugega pravnega razmerja, ampak za eno od okoliščin obravnavanega pravnega razmerja. Določba četrtega odstavka 20. člena ZVKSES v zvezi s tretjim odstavkom tega člena terja odločitev, kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje, saj tožnika podlage za zadrževanje dela kupnine nimata več. Toženčeve trditve iz odgovora na tožbo, da je bilo 5 % kupnine zadržano zaradi grajanih stvarnih napak, tožnika nista prerekala ali trdila, da bi bila kupnina zadržana še iz kakšnega drugega razloga. Uveljavljala sta vse, v primopredajnem zapisniku navedene, pa neodpravljene napake. Pravilna je zato odločitev, da je prisojeno znižanje kupnine pobotano z zadržanim delom kupnine, ki znaša 6.996,28 EUR, kar je med strankama nesporno.

13.S to sodbo prisojeni znesek 300,00 EUR je tožena stranka dolžna plačati z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7.7.2007 dalje. Tožeča stranka je znižanje kupnine zahtevala z dne 6.7.2007 vloženo tožbo, zato je tožena stranka s plačilom v zamudi od 7.7.2007 dalje (2. odstavek 299. čl. Obligacijskega zakonika). V tem obsegu je odločitev iz 2. točke izreka spremenjena (358. člen ZPP). V ostalem delu je pritožba zavrnjena in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrjena sodba sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), saj ostali uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa tudi kršitev, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, ni ugotovilo (drugi odstavek 350. člena ZPP).

14.Ostale pritožbene navedbe, zlasti tiste, ki problematizirajo gradnjo in prodajo nepremičnin in delovanje tožene stranke na splošno, niso odločilnega pomena, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

15.Posledica spremembe odločitve o glavni stvari je sprememba stroškovnega dela odločitve (drugi odstavek 165. člena ZPP). V obravnavanem primeru sodišče druge stopnje v odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje ni posegalo, ker se je uspeh strank (zaradi spremembe izpodbijane sodbe) minimalno spremenil. Zavzemanje za vrednotenje uspeha tudi „po temelju“ ni sprejemljivo. Res je v določenih okoliščinah, ko dokazovanje temelja terja poseben oz. dodaten dokazni postopek, tudi delitev uspeha na uspeh po temelju in uspeh po višini smisleno, vendar v obravnavni zadevi ne pride v poštev. Ugotovitev napak in znižanje kupnine zaradi napak sta namreč tako povezana, da uspeh strank ustrezno izkazuje višina terjatve, ki sta jo tožnika uspela uveljaviti oz. se ji je tožena stranka uspela ubraniti (1. odstavek 154. čl. ZPP). Dejstvo, da sta tožnika potrošnika, na odločitev o pravdnih stroških nima vpliva.

16.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP in drugem odstavku 154. člena ZPP. Ker sta tožnika s pritožbo uspela z zelo majhnim delom (izpodbijala sta zavrnjeni del zahtevka v celoti, v pritožbi navajata, da gre za znesek 46.314,58 EUR), je odločeno, da sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka. Ker odgovor na tožbo k razjasnitvi zadeve ni pripomogel, tudi tožena stranka in intervenient sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 155. člen ZPP).

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

(1) Ta znesek je sodišče pobotalo z zadržanim delom kupnine v znesku 6.996.28, EUR

Datum zadnje spremembe:

11.07.2012

Podobni dokumenti:

• VSL sodba II Cp 1729/2010
• VSM Sodba I Cp 424/2018
• VSM Sklep I Cp 352/2022