zapri pomoč

pomoč

Za pomoč pri uporabi spletnih strani sodstva se obrnite na:

pomembno

zapri pomembno

Obvestilo za stranke: Koronavirus COVID-19

Vse stranke pozivamo, da upoštevajo preventivne ukrepe za varovanje zdravja zaradi koronavirusa po priporočilih NIJZ. Na vhodu v poslopje sodišča upoštevajte navodila varnostne službe oz. pravosodnih policistov.

Priporočila za vabljene stranke:

  • če imate znake okužbe ali ste v karanteni, o tem pravočasno obvestite sodišče 
  • zaradi izvajanja preventivnih ukrepov pred okužbami pridite na sodišče 15 minut prej
  • ob vstopu v sodno stavbo razkužite roke
  • predlagamo gibanje izključno pred in v prostoru, ki je naveden na vabilu

Razen v nujnih zadevah v času trajanja posebnih ukrepov stranke, njihovi pooblaščenci in druge osebe:

  • vloge vlagajo le po pošti ali preko portala eSodstvo v postopkih, kjer je to omogočeno
  • za komunikacijo s sodišči uporabljajo objavljene elektronske naslove in telefonske številke v času uradnih ur

Telefonske številke in elektronski naslovi so dostopni na spletnih podstraneh sodišč.

pomembno

zapri pomembno

Obvestilo za stranke: Koronavirus COVID-19

Vse stranke pozivamo, da upoštevajo preventivne ukrepe za varovanje zdravja zaradi koronavirusa po priporočilih NIJZ. Na vhodu v poslopje sodišča upoštevajte navodila varnostne službe oz. pravosodnih policistov.

Priporočila za vabljene stranke:

  • če imate znake okužbe ali ste v karanteni, o tem pravočasno obvestite sodišče 
  • zaradi izvajanja preventivnih ukrepov pred okužbami pridite na sodišče 15 minut prej
  • ob vstopu v sodno stavbo razkužite roke
  • predlagamo gibanje izključno pred in v prostoru, ki je naveden na vabilu

Razen v nujnih zadevah v času trajanja posebnih ukrepov stranke, njihovi pooblaščenci in druge osebe:

  • vloge vlagajo le po pošti ali preko portala eSodstvo v postopkih, kjer je to omogočeno
  • za komunikacijo s sodišči uporabljajo objavljene elektronske naslove in telefonske številke v času uradnih ur

Telefonske številke in elektronski naslovi so dostopni na spletnih podstraneh sodišč.


vsebine po meri

zapri sistemska obvestila

Izberi rubriko

Skupine uporabnikov

Izberite skupino, ki najbolj ustreza vašemu profilu, oziroma obkljukajte tiste rubrike, katere želite spremljati.

Orodje "Vsebine po meri" vam omogoča, da na vstopni strani spremljate le tiste vsebine, ki vas zanimajo. Posamezne rubrike, ki jih boste izbrali, vas bodo na strani pričakale vsakič, ko jo boste obiskali. Osebne nastavitve lahko s klikom na gumb "vsebina po meri" v orodni vrstici kadarkoli spremenite.

Nekatere rubrike bodo prikazane le v primeru, če je vsebina smiselna za prikaz na posameznem sodišču. Na primer: rubrika Zemljiška knjiga bo vidna le na vstopnih straneh okrajnih sodišč ...

VSL0067652

Odločba:VSL sodba I Cp 4183/2010
 ECLI:
Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
Datum seje senata:09.03.2011
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO
Institut:pogodba o nepremičninskem posredovanju – ugovor previsoke provizije – načelo enake vrednosti dajatev – pogodbena avtonomija – causa acquirendi
Zveza:ZNPosr člen 5, 25. OZ člen 3, 8, 846, 846/3, 849. ZZZDR člen 52, 52/2, 56, 56/2.
JEDRO:
Ugovor previsoke provizije gradi na spoznanju, da je pri pogodbi o nepremičninskem posredovanju podana izrazita spoznavna vrzel med sklenitveno in izpolnitveno fazo pogodbe. Stranki zato ob sklenitvi pogodbe plačila provizije ne moreta določiti v luči načela enake vrednosti dajatev. Višino provizije je mogoče uskladiti z navedenim načelom šele tedaj, ko sta znana obseg in trud posrednikovega dela. Ker je pogodba o nepremičninskem posredovanju vzajemna pogodba, zanjo velja causa acquirendi. Pri obravnavanju ugovora pretirane provizije je zato treba presojati predvsem to, da bi se causa acquirendi ne sprevrgla v nekaj drugega – t.j., v nedopustno kavzo, katere vsebina bi bila bogatenje močnejše stranke na rovaš šibkejše.

IZREK:
Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 1. točki izreka spremeni tako, da se znesek 7.110,66 EUR nadomesti z zneskom 355,33 EUR, v ostalem (do zneska 7.110,66 EUR) pa se tožbeni zahtevek zavrne.

V ostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu izreka pod točko 1 izpodbijane sodbe potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 1.777,31 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

OBRAZLOŽITEV:
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku in toženca obsodilo na plačilo

7.110,66 EUR

ter 1.706,16 EUR stroškov postopka.

Proti sodbi se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov. Režim, ki ga določata 51. in 56. člen ZZZDR in na katerega se sklicuje sodba sodišča prve stopnje, ne pride v poštev. Predmetna nepremičnina namreč ne predstavlja skupnega

premoženja toženca in njegove žene, temveč je v solasti vsakega izmed njiju do ene idealne polovice. Ni res, da je bilo izhodišče za ceno 72.000.000 SIT doseženo prav s posredovanjem tožeče stranke. Storitve, ki jih je tožeča stranka opravila za toženca, predstavljajo osnovno storitev, ki ne terja nikakršnega truda ali stroškov in tožeči stranki še ne daje pravice do plačila posredniške provizije. Do sklenitve pogodbe je prišlo na podlagi posredovanja družbe A d.o.o., in ne tožeče stranke. Tožeča stranka zato ne more biti upravičena do provizije v višini 2 %, povečano za DDV. Posledično je napačna tudi odločitev o stroških, tožeča stranka pa ob tem ne more biti upravičena do povrnitve stroškov za odsotnost, saj ima pooblaščenka sedež v Domžalah. Pritožba predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da bo tožbeni zahtevek v celoti zavrnjen.

Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba je delno utemeljena.

Relevantno dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je naslednje: pravdni stranki sta 05. 09. 2006 sklenili pogodbo o posredovanju, s katero se je tožeča stranka zavezala, da bo posredovala pri nakupu konkretne nepremičnine v lasti zakoncev J., toženec
pa

se je za opravljene storitve posredovanja zavezal plačati provizijo v višini 2 % od dogovorjene prodajne vrednosti nepremičnine
. Tožencu (in njegovi ženi) je bila nepremičnina všeč, vendar do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, saj nista bila pripravljena plačati zahtevane cene. Ne glede na to je bila 25. 09. 2006 brez vednosti tožeče stranke pogodba o prodaji nepremičnine vendarle sklenjena. Pritožbeno sodišče soglaša z dokazno oceno sodišča prve stopnje (tudi v tistem delu, ko sodišče ugotavlja, da je bila tožeča stranka - in ne družba A d.o.o. - tista, ki je stranki prodajne pogodbe spravila v stik).

Glede ugovora previsoke provizije:

ZNPosr (1)

v 5. členu določa, da sme maksimalna provizija za posredovanje pri prodaji ali nakupu nepremičnine znašati 4 % od pogodbene cene. Ker je dovoljeno, da posrednik posreduje tako za kupca kot za prodajalca iste nepremičnine (849. člen OZ) (2), lahko v primeru, da dobi naročilo za posredovanje od obeh strank, od vsake zahteva tudi plačilo provizije. Pri tem je omejen le toliko, da od strank skupno ne more zahtevati več kot 4 % provizije (5. člen ZNPosr).

V praksi to največkrat pomeni, da polovico provizije plača prodajalec, drugo polovico pa kupec

.

Narava nepremičninskega posredništva je specifična: storitve, ki jih nepremičninski posredniki opravijo za svoje naročitelje, so po svoji naravi različne - ZNPosr jih zgolj eksemplifikativno našteva v drugi točki drugega odstavka 15. člena - vsem pa je skupno to, da njihovo opravljanje posredniku še ne zagotavlja plačila. 25. člen ZNPosr namreč določa, da nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje pridobi šele v primeru, da je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je sodelovala. To v praksi pomeni, da količina in kakovost storitev, ki jih nepremičninska družba opravi za svojega naročitelja, nikakor nista vedno - ponavadi celo nista - v sorazmerju s plačilom, ki ga za to prejme. Posrednik za naročitelja tako lahko opravi celo vrsto storitev: razišče trg, mu svetuje, si namesto njega ogleda več nepremičnin in se v njegovem imenu morda celo pogaja s prodajalcem/kupcem - pa za to vendarle ne dobi plačila, ker pogodba, glede sklenitve katere je posredoval, na koncu ni bila sklenjena. Velja tudi obratno: včasih se posredniku posreči naročitelja zelo hitro »uspešno« povezati z zainteresiranim prodajalcem/kupcem, s čimer si z minimalnim trudom omogoči visok zaslužek. Ravno zato, ker ni mogoče vnaprej predvideti, katere storitve bo posrednik za konkretnega naročitelja opravil, še težje pa je napovedati, ali bo njegovo posredovanje privedlo do sklenitve pogodbe, je zakonodajalec plačilo za posredovanje v ZNPosr opredelil zelo ohlapno.

Iz navedenega navidez izhaja, da nepremičninska družba izpad dohodka pri »neuspešnih« posredovanjih v praksi lahko kompenzira z zaslužkom pri »uspešnih«, vendar pa takšna razlaga z vidika posameznega pogodbenega razmerja ni (povsem) sprejemljiva. V skrajnem položaju, ko bi posrednik naročitelja - kupca povezal z nekim drugim naročiteljem - prodajalcem, pri čemer bi za oba opravil minimalno količino storitev (ju npr. le medsebojno seznanil), bi bilo namreč v očitnem nasprotju z načeloma enakovrednosti dajatev ter vestnosti in poštenja, če bi ob sklenitvi pogodbe, pri kateri sklenitve je posredoval, vsakemu od njiju zaračunal 2 % provizijo od pogodbene cene. Pogodbena svoboda glede določitve provizije je zato omejena s korektivom iz tretjega odstavka 846. člena OZ, ki sodišču omogoča, da dogovorjeno posredniško plačilo na zahtevo naročitelja zniža, če spozna, da je pretirano visoka v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo.

Kavza vzajemne pogodbe (causa acquirendi) gradi na načelu enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). Pri ugovoru pretirane provizije je zato treba izhajati prav iz navedenega načela. Že sam ugovor pretirane provizije gradi na tem načelu in obenem upošteva, da načelo pogodbene avtonomije (3. člen OZ) zaradi specifične narave posredniške pogodbe ne more dati pravičnega odgovora. Specifična narava posredniške pogodbe se izraža v tem, da je med sklenitveno in izpolnitveno fazo pogodbe podana izrazita spoznavna vrzel. Ob sklenitvi pogodbe, ki vsebuje abstraktne prvine (saj stranki ne vesta, kakšne bodo konkretne prvine izpolnitvene faze), stranki ne vesta, kakšen trud bo moral posrednik vložiti za uspeh posla. Ker je tako, tudi protidajatve (višine provizije) ne moreta določiti v luči načela enake vrednosti dajatev. Ko pa prvine izpolnitvene faze (se pravi: obseg in strokovna teža posrednikove izpolnitve) nazadnje postanejo znane, je treba z ustrezno obravnavo ugovora pretirane provizije poskrbeti, da bi se causa acquirendi ne sprevrgla v nekaj drugega – t.j., v nedopustno kavzo, katere pretežna vsebina bi bila bogatenje pogodbeno močnejše stranke (posrednika) na rovaš druge, šibkejše stranke.

Glede na naravo pogodbe sicer ni mogoče reči, da tožeča stranka v konkretnem primeru pogodbe ni izpolnila, saj je stranki prodajne pogodbe nedvomno spravila v stik. Vendar pritožba utemeljeno opozarja, da storitve, ki jih je tožeča stranka opravila, ne upravičujejo plačila provizije v dogovorjeni višini. O višini provizije - ne glede na to, da je vnaprej dogovorjena s pogodbo - je mogoče govoriti šele takrat, ko izpolnitev pogodbe postane jasna, saj prej ni mogoče z gotovostjo napovedati, katere storitve bo posrednik sploh opravil. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča sicer izhaja, da je tožeča stranka za toženca opravila raziskavo trga, ga napotila na ogled in delno sodelovala tudi pri pogajanjih o ceni. Sodišče prve stopnje pri tem neupravičeno zanemarja sicer nesporno dejansko okoliščino, da je tožeča stranka toženca spravila v stik s prodajalcem, s katerim je dan prej prav tako sklenila pogodbo o posredovanju. Ker je tako, ni mogoče reči, da je tožeča stranka pri iskanju ustreznega sopogodbenika uporabila kakršnakoli posebna znanja, izkušnje ali celo pridobljeni ugled, zaradi česar bi bila upravičena do tako visoke provizije. Velja tudi opozoriti, da je bila pogodba med pravdnima strankama sklenjena 05. 09. 2006, 25. 09. 2006 pa je toženec skupaj z ženo brez sodelovanja tožeče stranke nepremičnino že kupil.

Znesek 7.110,56 EUR (3) je tako občutno previsok glede na vložen trud tožeče stranke in razmeroma kratkotrajne aktivnosti, ki jih je opravila po pogodbi. Končno pa tudi ne gre zanemariti okoliščine, da tožeča stranka večine storitev ni opravila po posebnem naročilu toženca, temveč je bila k temu zavezana že na podlagi posredniške pogodbe s prodajalcem. (4) To pomeni, da sklenitev obravnavane pogodbe z gledišča tožeče stranke ni bila povsem poštena, saj se je z njo (večinoma) zavezala k izpolnjevanju obveznosti, ki jih je imela že po drugi pogodbi. Z zlorabo tržnih razmer je tako želela uveljaviti dvakratno plačilo za opravljanje iste storitve, to pa predstavlja kršitev načela vestnosti in poštenja, ki zavezuje vse udeležence v obligacijskih razmerjih.(5)

Od zadeve, ki je navedena v opombi 5, se obravnavana zadeva razlikuje v tem, da je tožena stranka v tej zadevi vseeno stopila v stik z nepremičninskim posrednikom, da bi zanjo opravil določen posel (našel nepremičnino), v citirani pravdni zadevi, pa se je kupec odzval na prodajni oglas, misleč, da že stopa v stik s prodajalcem.

Glede na navedeno je odločitev prvostopenjskega sodišča, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, materialnopravno napačna. Trud in delo, ki ga je tožeča stranka vložila (opravila) za sklenitev posla, je ne upravičuje do provizije v vtoževanem znesku. Drugačna razlaga bi nasprotovala splošnemu načelu enake vrednosti dajatev. Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke je bil v tem, da je toženo stranko peljala na ogled nepremičnine ter jo na ta način tudi seznanila s prodajalcem. Kar je torej za kupca storila tožeča stranka, je, da jo je glede na njeno povpraševanje seznanila z (njej) že znano ponudbo, porabila čas za ogled nepremičnine ter prodajalca seznanila s kupčevim nesoglašanjem glede višine kupnine. Tak obseg dela in truda pa je izrazito nesorazmeren s primeri, ki utemeljujejo plačilo maksimalno dovoljene provizije. To so primeri, ko mora nepremičninski posrednik za kupca skozi daljše (lahko tudi večletno) obdobje aktivno iskati nepremičnino konkretnih (lahko tudi zelo specifičnih) lastnosti, opraviti v ta namen obširno oz. nadrobno raziskavo trga, kupca peljati na več izbranih ogledov in podobno. Pritožbeni ugovor glede znižanja provizije je zato utemeljen, pritožbeno sodišče pa na podlagi ugotovljenih dejstev ocenjuje, da ustrezno in pravično posredniško plačilo znaša
355,33 EUR, kar predstavlja
0,1 % od prodajne cene skupaj z DDV.
Pritožbeno sodišče
je zato
na podlagi pete alineje 358. člena ZPP
(6)
izpodbijano sodbo v prvi točki izreka
ustrezno
spremenilo.

O ugovoru glede narave premoženja zakoncev:

Neutemeljen pa je pritožbeni očitek, da toženec ne more biti zavezan za plačilo celotne provizije, češ da sta kot kupca nepremičnine nastopala toženec in njegova žena, stranka pogodbe o posredovanju pa je le toženec, iz česar naj bi sledilo, da je slednji kvečjemu lahko zavezan k plačilu provizije od polovice prodajne vrednosti nepremičnine. Za odločitev o zadevi niso relevantne navedbe o tem, kakšno obliko lastninske pravice sta na nepremičnini vzpostavila toženec in njegova žena, kot tudi ne dejstvo, da je pogodbo o posredovanju podpisal le toženec. Ključno je, da sta zakonca nakup nepremičnine vseskozi načrtovala s finančnimi sredstvi, ki predstavljajo njuno skupno premoženje (drugi odstavek 52. člena
Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, Ur. l. RS, št. 69/04-UPB1; ZZDR)
, zato ne more biti dvoma o tem, da je toženec pogodbo o posredovanju sklenil z vednostjo in odobritvijo svoje žene. Za skupno premoženje sicer tudi velja, da se zakonca lahko dogovorita, da z njim upravlja samo eden od njiju (drugi odstavek 51. člena ZZZDR). O
bveznost plačila provizije po pogodbi o posredovanju gre zato pojmovati kot

obveznost, nastalo v zvezi s skupnim premoženjem, zanjo pa oba zakonca odgovarjata nerazdelno tako s skupnim, kot tudi s svojim posebnim premoženjem (drugi odstavek 56. člena ZZZDR).
Odločitev prvostopenjskega sodišča, da je toženec zavezan k plačilu provizije od celotne prodajne vrednosti, je tako pravilna, čeprav iz drugih razlogov. Sodišče prve stopnje se je v obrazložitvi izpodbijane sodbe sklicevalo na določbo četrtega odstavka 25. člena ZNPosr, ki nepremičninskega posrednika ščiti pred izigravanjem zakona, v danem primeru pa gre šteti, da je tožeča stranka storitve posredovanja opravila za oba kasnejša kupca (tako toženca, kot tudi njegovo ženo), čeprav je bil podpisnik pogodbe le toženec.

O stroških postopka:

Sprememba izpodbijane sodbe je narekovala spremembo njenega stroškovnega dela (drugi odstavek 165. člena ZPP).

Izrek o stroških postopka temelji na določbi drugega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka je s tožbo vtoževala 7.110,66 EUR, pritožbeno sodišče pa ji je prisodilo 353,33 EUR oziroma 5%, kar je njen uspeh v postopku, uspeh toženca pa je 95%.

Prvostopenjsko sodišče je tožeči stranki priznalo 2910 točk. Pritožba utemeljeno izpodbija tudi stroškovni del izpodbijane sodbe, saj tožeča stranka ni upravičena do povračila stroškov za odsotnost

svoje pooblaščenke iz pisarne v času potovanja za stranko, ker ima pooblaščenka

, tako kot tudi prvostopenjsko sodišče,

se

dež v Domžalah (četrti odstavek 7. člena Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 67/03)). Prvostopenjsko sodišče je iz tega naslova tožeči stranki napačno prisodilo skupaj 60 točk. Tožeči stranki je pritožbeno sodišče skupaj priznalo 2850 točk, kar ob vrednosti točke 0,46 EUR znaša 1.311,00 EUR, povečano za 2 % materialnih stroškov in 20% DDV pa 1.599,42 EUR, povrnitev sodne takse za tožbo v višini 71,28 EUR, skupaj torej 1.707,70 EUR. Glede na pritožbeni uspeh je toženec dolžan tožeči stranki povrniti 5% teh stroškov ali 83,53 EUR.

Pritožbeno sodišče je tožencu ob upoštevanju prvega odstavka 155. člena ZPP za sestavo odgovora na tožbo, pripravljalno vlogo, prisotnost na narokih in trajanje narokov priznalo skupaj 2600 točk, kar ob vrednosti točke 0,46 EUR znaša 1.196,00 EUR, povečano za 2 % materialnih stroškov in 20% DDV pa 1.459,12 EUR, povrnitev sodne takse za odgovor na tožbo višini 71,28 EUR, skupaj torej 1.530,40 EUR. Priglašenih stroškov za sporočili sodišču z dne 10. 11. 2008 in 29. 04. 2009 sodišče ni upoštevalo, ker gre za storitve, ki so vsebovane v postavkah, ki jih je sodišče že priznalo. Glede na pritožbeni uspeh je tožeča stranka tožencu dolžna povrniti 95% priznanih stroškov ali 1.453,88 EUR.

Po pobotanju se izkaže, da mora tožeča stranka tožencu plačati 1.370,35 EUR (1.453,88 – 83,53 = 1.370,35) stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz izreka sodbe.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 154. člena, 1. odstavku 155. člena in 2. odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka je s pritožbo delno uspela (95 %), zato ji gredo glede na uspeh pritožbeni stroški v višini 406,96 €, ki so bili odmerjeni v skladu z veljavno odvetniško tarifo (500 točk za pritožbo, povečano za 2 % materialnih stroškov in 20 % DDV) in Zakonom o sodnih taksah (147,78 EUR). Tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo,

saj njen odgovor v ničemer ni prispeval k razjasnitvi zadeve.



Skupaj obračunani in priznani stroški za celotno pravdo tako znašajo 1777,31 EUR.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Zakon o nepremičninskem posredovanju (Ur. l. RS, št. 42/03 in nadaljnji).

(2) Obligacijski zakonik (Ur.list RS št. 83/2001 in nadaljnji).

(3) Za primerjavo: tak znesek ustreza 9 povprečnim mesečnim plačam v državi v času obravnavanega pogodbenega razmerja.

(4) A. Vodičar: Obveznost plačila provizije pri pogodbi o posredovanju nepremičnine, Pravna praksa, 30 (2011), 3, Priloga, VI – VIII.

(5) Prim. sodbo in sklep VSL I Cp 1087/2000 z dne 21. 09. 2001.

(6) Zakon o pravdnem postopku (Ur. list RS, št. 73/2007 in nadaljnji).

Kjer je družba, tam je pravo.
Ubi societas, ibi ius.