sodba I U 1985/2011

Jedro

Glede na to, da je tožnik solastnik ene od parcel, ki je predmet prodaje, ter ob tem, da sta prodajalca v ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča med pogoji navedla, da je možen samo istočasen nakup vseh ponujenih parcel ter določila za vse parcele, ki so predmet prodaje, enotno ceno (enotna ponudba), je ob upoštevanju 23. člena ZKZ tožnik predkupni upravičenec na najvišjem mestu, to je pred kupcem A.A., ki je kmet mejaš večih nepremičnin, ki so predmet ponudbe.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Novo mesto št. 330-368/2011-7 z dne 8. 3. 2011 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 80,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Stroškovni zahtevek stranke z interesom A.A. se zavrne.

Obrazložitev

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril kupoprodajno pogodbo, ki so jo 18. 1. 2011 sklenili B.B. in C.C. kot prodajalca ter A.A. kot kupec, katere predmet so nepremičnine parc. št. 875/5 in 876/2, obe k.o. D., vl. št. 1932; parc. št. 678, 722 in 723, vse k.o. D., vl. št. 2279; solastniški delež do 4489/9213 parc. št. 903 k.o. D., vl. št. 1933 in parc. št. 758/2 k.o. D., vl. št. 1907 za kupnino 40.646,00 EUR. V obrazložitvi ugotavlja, da je bila ponudba za prodajo predmetnih nepremičnin objavljena na oglasnih deskah UE Novo mesto, pristojnega krajevnega urada in pristojne občine ter na enotnem državnem portalu e-uprave od 1. 12. 2010 do 30. 12. 2010. V zakonitem roku za sprejem ponudbe sta se kot kupca priglasila A.A. in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS (tožnik). Dalje navaja, da je bila 17. 2. 2011 razpisana ustna obravnava za ugotovitev predkupne pravice nakupa spornih parcel, na kateri je bilo dogovorjeno, da bo upravni organ glede na dogovor strank o izločitvi parc. št. 903 k.o. D. iz ponudbe z izdajo odločbe počakal do 1. 3. 2011. Če do tedaj ne bo prejel izjav strank o umiku vloge, bo nadaljeval s postopkom. Dne 2. 3. 2011 je tožnik posredoval upravnemu organu dopis z dne 23. 2. 2011, v katerem je podal svoje stališče glede uveljavljanja predkupne pravice. Njegovo stališče je, da ne soglaša z izločitvijo parc. št. 903 k.o. D. iz ponudbe. Dalje prvostopni organ citira 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in ugotavlja, da ima A.A. priznan status kmeta ter da je zemljiškoknjižni lastnik nepremičnin parc. št. 875/1, 902 in 758/3, vse k.o. D., ki neposredno mejijo na parc. št. 875/2, 903 in 758/2, vse k.o. D., ki so bile predmet ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča. SKZG pa je solastnik parc. št. 903 k.o. D., kar predstavlja 0,4489 ha površine. Tako prvostopni organ ugotavlja, da skupna površina naprodaj ponujenih zemljišč znaša 2,0873 ha. A.A. ima kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na naprodaj ponujeno zemljišče oziroma kot drug kmet, predkupno pravico na 1,6384 ha zemljišč, SKZG pa na 0,4489 ha zemljišč, katerih solastnik je. Iz tega izhaja, da ima A.A. predkupno pravico na pretežnem delu zemljišč, in sicer na parcelah št. 875/2, 876/2, 678, 722, 723 in 758/2, vse k.o. D., je pa tudi sosed mejaš parc. št. 903 k.o. D., katere solastnik je SKZG. Ker je pravni promet s predmetnim premoženjem potekal po postopku in na način, določen v ZKZ, je prvostopni upravni organ v skladu z drugim odstavkom 22. člena ZKZ odločil, kot izhaja iz izreka.

Pritožbeni organ je pritožbo tožnika zoper izpodbijano prvostopno odločbo zavrnil z odločbo z dne 30. 9. 2011. V obrazložitvi odločbe citira prvi in drugi odstavek 17. člena ZKZ, prvi in drugi odstavek 19. člena ZKZ ter 23. člen istega zakona. Ugotavlja, da je bil na ustni obravnavi prodajalec pripravljen v ponovitev ponudbe, iz katere bi parcelo, katere solastnik je tožnik, izločil in jo ponudil v prodajo posebej, vendar se tožnik s tem ni strinjal. Soglaša s stališčem prvostopnega organa, da ima, ne glede na določilo 1. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, ki določa solastnika kot prvega med predkupnimi upravičenci, v predmetni zadevi kupec kot mejaš štirim ponujenim parcelam na 1,6284 ha zemljišč in kot kmet, ki mu kmetijstvo pomeni edino dejavnosti in ki ponujena zemljišča tudi že obdeluje, močnejšo predkupno pravico kot tožnik. Tako meni, da je prvostopni organ odločil pravilno, ko je predmetni pravni posel odobril ob upoštevanju, da ima kupec predkupno pravico na pretežnem delu ponujenih zemljišč za razliko od tožnika, ki ima predkupno pravico kot solastnik le na eni od ponujenih parcel. Pritožbene navedbe zavrača kot brezpredmetne ter s pregledom dokumentov v spisu ugotavlja, da je prvostopni organ dejansko stanje pravilno ugotovil, pravilno uporabil materialno pravo in ravnal v skladu z zakonskimi določbami ZKZ ter z izpodbijano odločbo sprejel pravilno odločitev.

Tožnik v tožbi meni, da določbe ZKZ o vrstnem redu predkupnih upravičencev v izpodbijani odločbi niso bile pravilno uporabljene. Predkupna pravica solastnika je namreč najmočnejša predkupna pravica. Ko se v postopku odobritve pravnega posla ugotovi, da je med sprejemniki ponudbe – predkupnimi upravičenci tudi solastnik, odpade vsakršno nadaljnje ugotavljanje morebitnih drugih predkupnih upravičencev s slabšim vrstnim redom. Preverjanje predkupnih pravic je zgolj še v takšnem obsegu, da se preveri, ali niso morda med njimi še drugi solastniki. Kar pa v obravnavanem primeru ni bilo. Drugi sprejemnik ponudbe A.A. je namreč predkupno pravico uveljavljal kot kmet mejaš. Dalje tožnik meni, da se je zaradi narave ponudbe, ki je določala, da se parcele prodajajo skupaj, najmočnejša predkupna pravica tožnika na parc. št. 903 k.o. D. razširila še na ostale parcele iz ponudbe. Pri tem se sklicuje na sodbo Upravnega sodišča I U 933/2010 z dne 18. 1. 2011. Zgolj kot podreden kriterij se sme glede na določbe 23. člena ZKZ uporabiti tudi dejstvo, da je sprejemnik ponudbe kmet, ki mu kmetijstvo pomeni edino dejavnost. Ta kriterij se uporabi šele, če med predkupnimi upravičenci ni solastnikov, temveč so med njimi, kot predkupni upravičenci z najboljšim vrstnim redom, kmetje mejaši ali drugi kmetje. Med kriteriji, ki jih našteva ZKZ, pa sploh ni zaslediti dejstva, da sprejemnik ponudbe ponujena zemljišča že obdeluje. Sklicuje se tudi na odločitev drugostopnega organa v podobni zadevi, ki jo je drugostopni organ vodil pod št. 33008-137/2008/4 z dne 22. 2. 2009, ki jo je potrdilo tudi Upravno sodišče s sodbo IV U 110/2009 z dne 17. 11. 2009. V zvezi s kriterijem pretežnosti, ki po njegovem mnenju v tem primeru ne pride v poštev, pa tožnik ugotavlja, da sta tako prvostopni organ kot organ druge stopnje izhajala iz napačnih skupnih površin parcel, na katerih naj bi imela sprejemnika ponudbe predkupno pravico. Skupna površina zemljišč, na katerih ima A.A. predkupno pravico, tako ni 1,6384 ha. Niti nima tožnik predkupne pravice zgolj na zemljišču s površino 0,4489 ha. A.A. je namreč lastnik parc. št. 875/1, 902 in 758/3 k.o. D. Te parcele mejijo na parc. št. 875/2, 903 in 758/2, katerih skupna površina iz ponudbe je 10.809 m2. Tožnik oziroma Republika Slovenija, v imenu katere nastopa, pa je solastnik parc. št. 903 v izmeri 9.213 m2. Po mnenju tožnika sta to tudi površini, ki ju lahko primerjamo. Parc. št. 903 je namreč treba upoštevati v njeni celotni izmeri, saj sta RS in prodajalec B.B. solastnika celotne parcele. Solastniški delež je zgolj idealni. Nasproti si tako stojita površini 1,0809 ha in 0,9213 ha, ki ne odstopata več tako očitno ena od druge. Upoštevajoč še dejstvo, da je predkupna pravica solastnika močnejša od predkupne pravice kmeta mejaša, kar je glavni argument tožnika, tožnik meni, da odobritev kupoprodajne pogodbe ni bila pravilna ter so bile z njo kršene določbe o prednostnem vrstnem redu kupcev iz 23. člena ZKZ. Odobritev bi morala biti skladno s tretjim odstavkom 19. člena ZKZ zavrnjena. Tako sodišču predlaga, da tožbi ugodi, izpodbijano odločbo, v zvezi z odločbo druge stopnje odpravi in zahtevo za odobritev pravnega posla zavrne. Podrejeno sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo v zvezi z odločbo druge stopnje odpravi in zadevo vrne istemu organu v ponovni postopek. Predlaga tudi, da sodišče toženki naloži povrnitev njegovih stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka je sodišču poslala upravni spis zadeve, odgovora na tožbo pa ni podala.

Stranka z interesom B.B. v odgovoru na tožbo opisuje potek postopka ter poudarja, da kolikor svoje ponudbe zaradi dolgotrajnosti postopka ne more preklicati, predlaga, da sodišče potrdi prvo in drugostopno odločbo v korist kmeta A.A., kolikor pa tudi to ni mogoče, pa sodišču predlaga, da tožniku naloži plačilo kupnine ob podpisu kupoprodajne pogodbe in notarski overitvi.

Stranka z interesom A.A. v odgovoru na tožbo navaja, da tožnik zavaja, ko zatrjuje, da je sam lastnik zgolj nepremičnin parc. št. 875/1, 902 in 758/3 k.o. D., ki mejijo na nepremičnine, ki so bile predmet prodaje, to so parc. št. 875/2, 903 in 758/2, vse k.o. D. A.A. je namreč tudi lastnik parc. št. 877/2 k.o. D., ki meji na nepremičnino parc. št. 876/2 k.o. D., ki je bila predmet prodaje in ki meri 6.261 m2. Skupna površina nepremičnin, ki so bile predmet prodaje in na katere mejijo nepremičnine prizadete stranke, je tako 1,6384 ha in ne 1,0809 ha, kot to neresnično v tožbi trdi tožnik. Nadalje je skupno število nepremičnin, na katere mejijo nepremičnine prizadete stranke, štiri in ne tri. Prav tako je napačno zatrjevanje tožnika, da je pri nepremičnini parc. št. 903 potrebno upoštevati celotno površino te nepremičnine, kljub temu, da je sam solastnik te nepremičnine do 4724/9213 in da je predmet prodaje le 4489/9213, to je manj kot polovica te nepremičnine. Celotno površino nepremičnine parc. št. 903 bi bilo mogoče upoštevati le v primeru, da bi se prodajala celotna ta nepremičnina, ker pa se prodaja le njen del oziroma idealni delež do 4489/9213, je po mnenju stranke z interesom v enakem razmerju treba upoštevati tudi površino te nepremičnine, ki je predmet prodaje, kar je 0,4489 ha. Prvo in drugostopni organ sta tako pravilno upoštevala površino nepremičnin, ki so predmet prodaje in sta zavzela pravilno stališče, da prizadeta stranka A.A. meji na nepremičnine, ki so predmet prodaje in merijo skupaj 1,6384 ha, tožnik pa je solastnik nepremičnine parc. št. 903, katere površina, ki je predmet prodaje in ustreza solastniškemu deležu prodajalca, meri le 0,4489 ha. Podarja pa tudi, da tožnik tudi iz drugih razlogov nima prednosti po določilih ZKZ pred prizadeto stranko A.A. Tako logična kot tudi teleološka in besedna metoda razlage ZKZ namreč dajo enak rezultat, to pa je, da ima tisti, ki je zgolj solastnik ene od nepremičnin, ki je kot kmetijsko zemljišče predmet prodaje z javno ponudbo, prednost pri nakupu zgolj in edino te nepremičnine, ne pa tudi drugih morebitnih nepremičnin, ki so predmet prodaje. Vsaka drugačna razlaga bi namreč pomenila izigravanje oz. obid določil ZKZ na način, da bi nekdo, ki ima predkupno pravico zgolj na eni od nepremičnin, to svojo pravico brez zakonske podlage oz. brez podlage v določilih ZKZ zgolj iz razloga, ker je prodajalec dal pri podaji ponudbe zgolj eno ceno za več nepremičnin skupaj in ne cene za vsako posamezno nepremičnino, razširil in uveljavil tudi na drugih nepremičninah. Meni, da samo dejstvo, da je prodajalec v javni ponudbi določil ceno za več nepremičnin hkrati in ne za vsako posamezno nepremičnino, ne more imeti za posledico, da bi se predkupna pravica tožnika razširila še na ostale nepremičnine, za kar brez dvoma ni pravne podlage v določilih ZKZ. Nedvomno ima v slednjem primeru prodajalec pravico veljavno v skladu z določili ZKZ skleniti pogodbo s kupcem, ki ima predkupno pravico po določilih ZKZ za druge nepremičnine, ki so predmet prodaje z javno ponudbo in na katerih drugi kupci niso solastniki in tudi ne mejijo na njih, kot je tudi v konkretnem primeru. Zato sodišču predlaga, da tožbo zavrne in tožniku naloži plačilo njegovih stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporna odobritev pravnega posla med B.B. in C.C. kot prodajalcema ter A.A. kot kupcem glede parc. št. 875/5, 876/2, 678, 722, 723, 758/2 in solastniškega deleža do 4489/9213 parc. št. 903, vse k.o. D., v izpodbijani odločbi. Ni pa spora o tem, da je tožnik solastnik do 4724/9213 parc. št. 903 k.o. D., ki je v preostalem solastniškem delu (to je do 4489/9213) predmet spornega pravnega posla ter da A.A. ni solastnik nobene izmed parcel, ki so predmet prodaje, temveč je kmet, katerega zemljišče meji na nekatera zemljišča, ki so predmet spornega pravnega posla. Iz upravnega spisa zadeve pa tudi izhaja, da sta prodajalca v predmetni ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča z dne 30. 11. 2010 med pogoji navedla, da je možen samo istočasen nakup vseh ponujenih parcel ter določila za vse parcele, ki so predmet prodaje, enotno ceno, to je 40.646,00 EUR.

Ob takšnem, nespornem dejanskem stanju se sodišče strinja s tožnikom, da sta upravna organa obeh stopenj napačno uporabila materialno pravo. Po določbi prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik, 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, 4. drug kmet, 5. kmetijska organizacija ali s.p., ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti, 6. SKZG za RS. Glede na to, da je tožnik solastnik parc. št. 903 k.o. D., ki je predmet prodaje ter ob tem, da sta prodajalca v predmetni ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča z dne 30. 11. 2010 med pogoji navedla, da je možen samo istočasen nakup vseh ponujenih parcel ter določila za vse parcele, ki so predmet prodaje, enotno ceno, je ob upoštevanju citirane določbe ter upravno sodne prakse tožnik predkupni upravičenec na najvišjem mestu. A.A. je namreč kot kmet mejaš šele na drugem mestu (za solastnikom) po vrstnem redu predkupnih upravičencev po citirani določbi prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker sta, kot že navedeno, prodajalca v predmetni ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča z dne 30. 11. 2010 med pogoji navedla, da je možen samo istočasen nakup vseh ponujenih parcel ter določila za vse parcele, ki so predmet prodaje, enotno ceno, sodišče namreč sodi, da je mogoče ponudbo obravnavati samo enotno, zato stranka z interesom A.A. ne more uspeti z ugovorom, da je tožnik solastnik le ene izmed parcel, ki so predmet prodaje. Pri odločitvi v obravnavani zadevi tako glede na določbo 23. člena ZKZ, ki določa vrstni red predkupnih upravičencev, ni mogoče uporabiti pretežnostnega kriterija, na katerega se pri svoji odločitvi sklicujeta upravna organa obeh stopenj. Zato se sodišče tudi ne opredeljuje do ugovorov tožnika in stranke z interesom A.A. glede relevantnih površin spornih parcel, ki bi jih moral upravni organ upoštevati pri odločitvi.

Po vsem povedanem je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi določbe 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) ter zadevo vrnilo istemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral upoštevati pravno mnenje sodišča glede uporabe materialnega prava ter o zadevi ponovno odločiti. Pri odločitvi pa bo moral upoštevati tudi, ali je tožnik pravočasno podal vlogo za odobritev pravnega posla pri pristojnem organu (glej načelno pravno mnenje, sprejeto na občni seji Vrhovnega sodišča Republike Slovenije dne 6. 4. 2012).

Ob upoštevanju določbe tretjega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri se tožniku, če je sodišče ugodilo tožbi in v upravnem sporu izpodbijani upravni akt odpravilo, glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov skladno s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, pri čemer je prisojeni znesek dolžan plačati toženec, je sodišče toženki naložilo povrnitev tožnikovih stroškov postopka, stroškovni zahtevek stranke z interesom A.A. pa je bilo treba zavrniti.

Datum zadnje spremembe:

13.05.2014

Podobni dokumenti:

• UPRS Sodba II U 284/2016-11
• UPRS Sodba II U 421/2016-12
• UPRS Sodba III U 37/2018-29