UPRS sodba I U 718/2014

Jedro

Vrednost na nepremičnini opravljenih investicij se v vrednost kapitala ob pridobitvi všteva le v višini dokazanih stroškov investicij pod pogojem, da jih je plačal zavezanec. Investiranje torej samo po sebi ni dovolj. Cenitveno poročilo odraža le vrednost nepremičnine, ne dokazuje pa stroškov investicij, ki jih je plačal tožnik, kar je pogoj za njihovo upoštevanje.

Cenitev drugega stanovanja v istem objektu, ki ga je isti izvedenec izdelal v pravdnem postopku, ne vzbuja dvoma v pravilnost za potrebe tega postopka izdelane cenitve. Dvoma v njeno pravilnost tudi ne vzbuja cenitveno poročilo izvedenca, ki ga je kot dokaz tržne vrednosti stanovanja predložil tožnik, saj je bilo izdelano po naročilu tožnika in torej ne predstavlja dokaza z izvedencem. Zato tudi ni mogoče slediti stališču, da bi primerjavo metode cenitev moral s postavitvijo izvedenca opraviti davčni organ. Ta je namreč opravil dokaz z izvedenem ter izvedenskemu mnenju in pojasnilom postavljenega izvedenca v celoti sledil. Zahteva po uradni postavitvi drugega izvedenca je zato neutemeljena, tožnik pa izvedbe dokaza z drugim cenilcem tudi v tem postopku ni predlagal.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Davčni urad Koper je z izpodbijano odločbo tožniku v ponovnem postopku odmeril dohodnino od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine od davčne osnove 141.329,31 EUR po stopnji 20% v znesku 28.265,86 EUR in mu naložil plačilo odmerjene dohodnine, zmanjšane za že plačani znesek v višini 2.456,66 EUR, v roku 30 dni od vročitve odločbe.

2. Iz obrazložitve sledi, da je tožnik vložil napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi dela stavbe št. ... v izmeri 99,81 m2 (do celote) ter št. ... v izmeri 7,1 m2 (do ½) na naslovu A., stoječe na parceli ..., k.o. B. Kot pridobitni naslov je navedel nakup nepremičnine z datumom pridobitve 7. 2. 2003, kot datum odsvojitve 5. 9. 2006 in kot čas posedovanja nepremičnine do pet let. Kot vrednost ob pridobitvi je tožnik navedel 19.960.371 SIT (oziroma 83.307,00 EUR) na dan 24. 7. 2006 po cenilnem poročilu sodnega izvedenca C.C., kot vrednost ob odsvojitvi pa 25.518.146,00 SIT (106.500,00 EUR). V ponovnem postopku odmere je davčni organ ugotovil nabavno vrednost nepremičnine na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 7. 2. 2003, ki ob upoštevanju valorizacije znaša 2.382,83 EUR in valorizirano vrednost izkazanih investicij v znesku 8.480,88 EUR. Davčni organ je že v postopku odmere davka na promet nepremičnin skladno s tretjim odstavkom 6. člena Zakona o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-1) ugotovil, da kupnina po prodajni pogodbi z dne 5. 9. 2006 (106.500,00 EUR) ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prometu v času nastanka davčne obveznosti ter na podlagi izvedenskega mnenja sodnega cenilca gradbene stroke Č.Č. z dne 19. 4. 2007 določil prometno vrednost nepremičnine v znesku 165.287,00 EUR, po zaslišanju izvedenca pa to vrednost zmanjšal na 155.299,00 EUR. Ugotovljeno je bilo tudi, da je s cenitvijo ugotovljena vrednost (1.502,51 EUR/m2) za 51,58 EUR/m2 nižja od povprečne vrednosti m2 stanovanjske površine, izračunane po primerljivih prodajnih pogodbah. Ta se kot upoštevana vrednost kapitala ob odsvojitvi, skladno z 92. členom Zakona o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-1) zmanjša za 3.305,98 EUR, kolikor znaša davek na promet nepremičnin, ki ga je ob odsvojitvi plačal zavezanec.

3. V zvezi s pripombami tožnika na oceno tržne vrednosti nepremičnine, v kateri je kot bivalna površina zajeta tudi garaža v izmeri 31,21 m2, davčni organ pojasni, da si je izvedenec nepremičnino ogledal, da je v svojem izvedenskem mnenju navedel prostore, ki so sestavni del nepremičnine in torej ugotovil tržno vrednost ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja. V zvezi z izvedenskim mnenjem je tožnik predložil še izvedensko mnenje sodnega izvedenca D.D., ki je bilo izdelano v zvezi s pravdno zadevo P ... v zvezi z nepremičnino, ki je bila prodana po kupoprodajni pogodbi z dne 24. 8. 2004, sklenjeni med družbo E. d.o.o. in F.F. in z njim dokazoval neskladnost izvedenega objekta z veljavnimi predpisi in standardi, ki v cenitvi izvedenca Č.Č. ni upoštevana. Davčni organ s pogodbo, na katero se predložena cenitev nanaša, ne razpolaga, saj ni bila predložena v odmero davka na promet nepremičnin. Pri obračunu in plačilu DDV po kupoprodajni pogodbi za novogradnjo davčni organ ni ugotavljal tržne vrednosti nepremičnine in niti ne razpolaga s kupoprodajno pogodbo, iz katere bi bilo možno razbrati prodajno vrednost nepremičnine. Tako na podlagi predloženega izvedenskega mnenja, ki naj bi dokazovalo zmanjšanje vednosti nepremičnine, ni možno ugotoviti niti tržne vrednosti nepremičnine v času sklenitve kupoprodajne pogodbe z dne 24. 8. 2004, na katero se cenitev nanaša, še manj pa nepremičnine, ki je predmet v tej zadevi obravnavane prodajne pogodbe z dne 5. 9. 2006. Upoštevno tudi ni drugo mnenje cenilca Č.Č., izdelano 13. 12. 2011 (ocena vrednosti nepremičnine na dan 28. 8. 2004 in v decembru 2011), ki je v sodnem postopku drugo nepremičnino v isti stavbi ocenil bistveno nižje in upošteval pomanjkljivosti, ki jih v cenitvi, izdelani v letu 2007, ni zajel. Cenitev je namreč izdelana za potrebe drugega postopka. Ugotovitve ne dokazujejo tržne vrednosti stanovanja tožeče stranke, pač pa ugotavljajo določena dejstva, na podlagi katerih bi bilo mogoče znižati kupnino za drugi del stavbe.

4. Ministrstvo za finance je z odločbo DT 499-05-107/2013-4 z dne 7. 3. 2014 pritožbo tožnika kot neutemeljeno zavrnilo. V svojih razlogih ugotavlja, da je davčni organ nabavno vrednost nepremičnine ugotavljal skladno z 91. členom Zakona o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-1) in upošteval ceno iz kupoprodajne pogodbe z dne 7. 2. 2003, na podlagi katere je tožnik pridobil zemljišče, na katerem je bila kasneje zgrajena stanovanjska hiša, ki je bila na podlagi akta o oblikovanju etažne lastnine razdeljena na štiri posamezne dele stavbe, in upošteval tudi vse dokazane stroške in valorizacijo. V zvezi z vrednostjo kapitala ob odsvojitvi pa pritožbeni organ ugotavlja, da je davčni organ sledil napotku sodbe naslovnega sodišča I U 696/2012-9 z dne 5. 2. 2013 in tožniku podrobno predstavil dejansko stanje in razloge, ki vplivajo na določitev vrednosti in davčne osnove ter mu omogočil sodelovanje v ugotovitvenem postopku. V obrazložitvi izpodbijane odločbe je obrazloženo dejansko stanje, ki je podlaga za obdavčitev in se v delu, ki se nanaša na vrednost nepremičnine v času odsvojitve, nanaša predvsem na dejstva, zaradi katerih odločitev temelji na mnenju, ki ga je dne 19. 4. 2007 podal sodni cenilec Č.Č. ter ga dopolnil na zaslišanju dne 21. 4. 2011, ko je bila vrednost znižana iz zneska 165.287,00 EUR na 155.299,00 EUR. Razlogi, zaradi katerih davčni organ izvedenskih mnenj, ki jih v postopku predložil tožnik, ni upošteval, so navedeni v izpodbijani odločbi. Pritožbeni organ se z njimi strinja. V čem je moč dokazila sodnega izvedenca Č.Č. večja od teže mnenja drugih dveh cenilcev, ki jih je v postopku predlagal tožnik, pa je tožniku pojasnjeno tudi v sodbi Upravnega sodišča I U 542/2012 z dne 5. 2. 2013, s katero je bila zavrnjena njegova tožba zoper odločbo o odmeri davka na promet nepremičnin v zvezi s sporno nepremičnino.

5. Tožnik vlaga tožbo v upravnem sporu. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne davčnemu organu prve stopnje v ponovni postopek. Uveljavlja tudi zahtevek za povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od pravnomočnosti sodbe dalje.

6. Predmet obdavčitve je prodaja nepremičnine parc. št. ... k.o. B., in sicer del stavbe št. ..., označen s št. ... v izmeri 99,81 m2, stanovanjska raba in št. ... v izmeri 7,10 m2, nestanovanjska raba, do deleža ½, ki jo je tožnik s prodajno pogodbo z dne 5. 9. 2006 prodal G.G. in H.H. za kupnino v znesku 106.500 EUR. V naravi je šlo za stanovanje v izmeri 68,10 m2, garažo v kleti v izmeri 31,21 m2 in nestanovanjski del (skupni dostop) v izmeri 7,10 m2, na naslovu A.

7. Tožnik je nabavno vrednost kapitala dokazoval s cenitvijo izvedenca C.C. z dne 24. 6. 2006, kot cenitev celotnih stroškov lastnih vlaganj v novogradnjo. Davčni organ cenitve ni upošteval. Upošteval je le vrednost zemljišča ob nabavi in manjši znesek investicij, v celoti pa zanemaril vrednost stanovanja. To vodi k zaključku, da je davčni organ menil, da stavba ne obstaja oziroma, da je bila tožniku podarjena. Ob upoštevanju nabavne vrednosti nepremičnine, ki jo ugotavlja davčni organ, bi bilo v letu 2003, ko je tožnik kupil zemljišče, primerljivo stanovanje mogoče kupiti za približno tri povprečne plače.

8. Pri določitvi vrednosti kapitala ob odsvojitvi davčni organ ni sprejel pogodbene cene in se je oprl na cenitev izvedenca Č.Č., ki je prodano nepremičnino ocenil na 155.299 EUR (v prejšnjem postopku 165.287 EUR). Tožnik uvodoma opozarja, da je tožena stranka pri odmeri davka na promet nepremičnin nepremičnino vrednotila drugače, in sicer na 155.299 EUR, ker je izvedenec Č.Č. svojo prvotno oceno (165.287 EUR) na ustni obravnavi 21. 4. 2011 znižal na končnih 155.299 EUR. To pomeni, da je tožena stranka pri odločitvi v obravnavani zadevi upoštevala vrednost, ki je drugačna (višja) od vrednosti, ugotovljene v postopku odmere davka na promet nepremičnin.

9. Tožnik je dokazoval, da tržna vrednost nepremičnine ni tolikšna (ne 165.287 EUR in ne 155.299 EUR), vendar brez uspeha. Svoje trditve je med drugim dokazoval s cenitvenim poročilom izvedenca D.D. Navedene cenitve davčni organ ni upošteval, cenitev izvedenca Č.Č. pa je upošteval v celoti. S tem bi ne bilo nič narobe, če ne bi obstajal resen dvom v pravilnost te cenitve, ki izhaja iz celotnega ravnanja izvedenca Č.Č., ki ga ni mogoče preprosto ignorirati. Dejstvo namreč je, da je v tej hiši ocenil še eno stanovanje (na dan 13. 12. 2011) – šlo je za stanovanje v nadstropju, ki se nahaja nad v tem postopku obravnavanim stanovanjem v izmeri 66,73 m2 z garažo v izmeri 30,94 m2. Cenitev je izdelal po naročilu Okrožnega sodišča v Kopru, zadeva P ... In prav ta cenitev je ključni argument k tožnikovim trditvam – zanj je namreč bistveno, da sta obe stanovanji praktično identični, saj se nahajata eno nad drugim, v isti stavbi, obremenjeni z enakimi pomanjkljivostmi (stavba ni izvedena v skladu z veljavnimi predpisi in standardi, nima uporabnega dovoljenja, ima slab dostop do javne ceste..), opremljeni pa sta z enakim stavbnim pohištvom, ploščicami, skratka podobni sta si kot jajce jajcu.

10. Cenitev stanovanj pa se bistveno razlikuje. Drugo stanovanje (v pravdi) je ocenjeno na dan 28. 8. 2004 na 103.031 EUR (brez upoštevanja napak) oziroma na 65.088 EUR (z upoštevanjem napak), po cenah v decembru 2011 pa na 135.844 EUR oziroma 88.176 EUR. Ocena je nepojasnjeno dramatično različna tudi, če bi izvedenec vrednost drugega stanovanja prilagodil na datum 25. 9. 2006. Razlog za razliko tudi ne more biti v postopku, za katerega je cenitev izdelana. Nepremičnini sta še vedno identični in zanemarjanje tega dejstva pomeni navadno sprenevedanje. Prav sprenevedanje oziroma arbitriranje je tisto, kar tožnik očita toženi stranki, ki v odločbi o pritožbi, namesto da bi zavzela stališče do razlik v obeh cenitvah, predloženo cenitev zavrne kot neupoštevno, ker je narejena za potrebe pravde. Tožnik se sicer strinja, da cenitev v drugem postopku ne more vplivati na odločitev v zadevi, ima pa vpliv na pravilno ugotovitev dejanskega stanja in v končni fazi na odločitev.

11. Dve identični stanovanji v isti stavbi se v ceni preprosto ne moreta razlikovati za 100 %. Nenavadno je tudi, da cenitev v pravdnem postopku izraža vrednost, ki je vsaj približno podobna ocenjeni vrednosti izvedenca C.C. Davčni organ bi zato moral to neskladje razčistiti. To bi storil s postavitvijo novega izvedenca, izostalo pa je tudi zaslišanje kupcev predmetnega stanovanja, ki bi nedvomno pripomoglo k razjasnitvi dejanskega stanja.

12. Tožnik opozarja še, da se v obeh cenitvah ugotavlja tržna vrednost stanovanja, torej vrednost, po kateri je mogoče nepremičnino dejansko prodati. Izvedenec v obeh cenitvah uporabi bistveno drugačne vrednosti (ponderje) za določitev končne vrednosti. Ob upoštevanju enakih in prilagoditvi na datum 25. 9. 2006, bi cena ustrezala tisti, določeni v pogodbi.

13. Tožena stranka v odgovoru na tožbo v celoti prereka tožbene navedbe in vztraja pri razlogih iz obrazložitev obeh odločb. Predlaga zavrnitev tožbe.

14. Tožba ni utemeljena.

15. Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in skladna z zakonom ter s stališči in napotki predhodne sodbe tega sodišča I U 696/2012 z dne 5. 2. 2013 v tej zadevi. Sodišče se strinja tudi z razlogi, s katerimi je odločitev utemeljena. Zato se nanje sklicuje in jih ponovno ne navaja (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1).

16. V vrednost kapitala ob pridobitvi se po določbah 91. člena ZDoh-1 všteva valorizirana nabavna vrednost kapitala in stroški, ki so določeni v tem členu. Za nabavno vrednost kapitala se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala v času pridobitve. Če kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe, ali če vrednost kapitala v času pridobitve ni razvidna iz pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili. Vrednost kapitala ob pridobitvi je bila v izpodbijani odločbi ugotovljena skladno z navedeno določbo zakona. Tožnik je namreč nepremičnino (zemljišče) pridobil s prodajno pogodbo, vrednost na nepremičnini opravljenih investicij (gradne objekta) pa se v vrednost kapitala ob pridobitvi všteva le v višini dokazanih stroškov investicij pod pogojem, da jih je plačal zavezanec. Investiranje torej samo po sebi ni dovolj. Cenitveno poročilo odraža le vrednost nepremičnine, ne dokazuje pa stroškov investicij, ki jih je plačal tožnik, kar je pogoj za njihovo upoštevanje.

17. Tožbena navedba, da je tožena stranka (tudi v ponovnem postopku) pri izpodbijani odločitvi upoštevala ocenjeno vrednost nepremičnine, ki je drugačna (višja) od vrednosti, ugotovljene v postopku odmere davka na promet nepremičnin, ne drži in je neskladna z izpodbijano odločbo in drugimi tožbenimi navedbami, iz katerih nedvomno sledi, da je davčna osnova ugotovljena z upoštevanjem vrednosti 155.299,00 EUR. Utemeljen pa po presoji sodišča tudi ni ugovor, da temelji izpodbijana odločba na nepopolno ugotovljenem stanju nepremičnine v času prodaje.

18. Enako kot v sodbi I U 542/2012 z dne 5. 2. 2013, s katero je presojalo pravilnost in zakonitost odločbe o odmeri davka na promet nepremičnin, sodišče ugotavlja, da je znižanje vrednosti nepremičnine in njena končna vrednost 155.299,00 EUR ugotovljena ob predpostavki, da gre za „klasično“ garažo in torej z upoštevanjem stanja nepremičnine, ki ga je v postopku zatrjeval tožnik. Glede na nespornost navedene ugotovitve je tožbeno stališče, da bi bilo stanje nepremičnine v času prodaje treba dodatno ugotavljati z zaslišanjem kupcev stanovanja, neutemeljeno.

19. Cenitev drugega stanovanja v istem objektu, ki ga je isti izvedenec izdelal v pravdnem postopku, tudi po presoji sodišča ne vzbuja dvoma v pravilnost za potrebe tega postopka izdelane cenitve. Dvoma v pravilnost cenitve tudi ne vzbuja cenitveno poročilo izvedenca C.C., ki ga je kot dokaz tržne vrednosti stanovanja predložil tožnik, saj je bilo le-to izdelano po naročilu tožnika in torej ne predstavlja dokaza z izvedencem. Zato tudi ni mogoče slediti stališču, da bi primerjavo metode cenitev moral s postavitvijo izvedenca opraviti davčni organ. Davčni organ je namreč dokaz z izvedencem opravil in izvedenskemu mnenju in pojasnilom postavljenega izvedenca v celoti sledil. Zahteva po uradni postavitvi drugega izvedenca je zato neutemeljena, tožnik pa izvedbe dokaza z drugim cenilcem tudi v tem postopku ni predlagal.

20. Tožbeni ugovori so po navedenem neutemeljeni. Sodišče je zato tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

21. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka svoje stroške postopka.

22. Sodišče je v zadevi odločilo brez glavne obravnave na podlagi 2. alinee drugega odstavka 59. člena ZUS-1.

Datum zadnje spremembe:

26.08.2016

Podobni dokumenti:

• sodba I U 1807/2009
• UPRS Sodba I U 681/2019-13
• sodba I U 1173/2009