Sodba in sklep II Ips 692/2005

Jedro

Revizijsko sklicevanje tožencev na tožničino pogodbeno prevzeto obveznost kritja stroškov njenih vlaganj v nepremičnino tožencev se izkaže za neupoštevno, čim je bilo v postopku na prvi in drugi stopnji ugotovljeno, da je bila med pravdnima strankama 1.11.1984 sklenjena najemna pogodba predčasno razdrta. To pomeni, da je obveznost tožencev nadomestiti vrednost tožničinih vlaganj nastala glede na določbo četrtega odstavka 210. člena ZOR.

Izrek

Revizija se v delu, v katerem toženci z njo izpodbijajo pravnomočno sodbo glede odločitve pod 2. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje, zavrže.

V ostalem se revizija zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožencem naložilo, da morajo tožnici nerazdelno plačati 2,176.946,40 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.10.1997 dalje do plačila (1. točka izreka prvostopenjske sodbe) – kar je na 6,32% ocenjena povečana vrednost nepremičnine tožencev zaradi tožničinih vlaganj vanjo, katerih povrnitev je terjala iz naslova odpadle podlage (spričo predčasnega razdrtja najemne pogodbe) po 210. členu tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih, dalje, da morajo toženci tožnici vrniti znesek 56.750 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.1.2002 dalje do plačila (2. točka izreka prvostopenjske sodbe) – kar je tolarska protivrednost dane are ob sklenitvi pogodbe, ki je bila pozneje razdrta, ter da morajo toženci povrniti tožnici njene pravdne stroške v znesku 1,113.077 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.5.2003 dalje do plačila (3. točka izreka prvostopenjske sodbe). Sodišče prve stopnje je še zavrnilo pobotni ugovor tožencev, ki so ga uveljavljali iz naslova neplačane najemnine in z najemom povezanih materialnih stroškov za čas od aprila do oktobra 1985 (4. točka izreka prvostopenjske sodbe).

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje so toženci vložili revizijo, v kateri uveljavljajo kot revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava iz 1. in 3. točke prvega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku. Tudi če je tožnica s svojimi vlaganji v preureditev poslovnih prostorov povečala njihovo vrednost, ji toženci po njihovem mnenju niso dolžni povrniti njenih vlaganj, saj do takega povečanja vrednosti poslovnih prostorov ni prišlo brez pravne podlage, ker se je tožnica pogodbeno zavezala, da bo sama krila stroške investicij v poslovne prostore. Sicer pa je izvedenec tožničina vlaganja ovrednotil v višini 2,176.946,40 SIT, kar pomeni povečanje vrednosti nepremičnine tožencev za 6,32%, po mnenju istega izvedenca pa so toženci zaradi tožničinih vlaganj dosegli pri prodaji nepremičnine za 5% višjo ceno, kar znaša 1,721.459,70 SIT. Sodišči obeh stopenj torej po eni strani ugotavljata, da je zaradi tožničinih vlaganj povečana (tržna) vrednost objekta za 5%, kar je 1,721.459,70 SIT, po drugi strani pa, da so bili toženci ob uporabi 210. člena Zakona o obligacijskih razmerjih okoriščeni za po izvedencu ugotovljeno vrednost teh vlaganj v višini 2,176.946,40 SIT, pri čemer ni spora med pravdnima strankama o tem, da so toženci 12.3.1985 nepremičnino prodali tretji osebi. V nadaljevanju revizijskih navedb toženci očitajo sodiščema obeh stopenj zmotno uporabo določb 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih v zvezi z razlago vsebine določil med pravdnima strankama dne 1.11.1984 sklenjene najemne pogodbe predvsem o dogovorjenem načinu izvedbe rekonstrukcijskih del in o porazdelitvi z njim povezanih stroškovnih bremen med pogodbeni stranki, pri tem pa se očitno zavzemajo tudi še za nujnost presoje, da je do razdrtja najemne pogodbe prišlo po volji same tožnice in da je na njeni strani razlog za predčasno prenehanje najemnega razmerja. Slednje naj bi izhajalo iz tožničinega dopisa o odpovedi najemnega razmerja z dnem 5.4.1985, ki sta ga sodišči prve in druge stopnje očitno le vzeli na znanje spričo njune ugotovitve, da je najemno razmerje ob upoštevanju pogodbeno dogovorjenega 6-mesečnega odpovednega roka prenehalo 5.10.1985, pri čemer pa nista glede tožničinega dopisa o odpovedi najemnega razmerja podali nobene dokazne ocene; ker o tem ni razlogov v sodbah sodišč prve in druge stopnje, ni možen preizkus miselne poti sodišč – kar ima po mnenju tožencev za posledico bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Tožnica je po mnenju tožencev očitno opustila namen vztrajati pri najemnem razmerju, saj bi to možnost imela tudi še po tem, ko so toženci 12.3.1985 prodali nepremičnino tretji osebi, prav tako pa se ni odločila za izpodbijanje prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice.

V nadaljevanju revizijskih navedb toženci grajajo pravnomočno odločitev v delu o naloženi jim obveznosti vrnitve are v znesku 56.750 SIT s pripadki (2. točka izreka prvostopenjske sodbe) in v delu odločitve o zavrnitvi njihovega pobotnega ugovora (4. točka izreka prvostopenjske sodbe). Glede slednje odločitve se toženci sklicujejo na določilo v prodajni pogodbi z dne 12.3.1985, po katerem je prešla posest poslovnih prostorov, ki jih je zasedala tožnica, na kupca (novega lastnika) šele 1.12.1985. Zato je zmotno stališče sodišč, da toženci niso upravičeni terjati od tožnice najemnine za čas od aprila do oktobra 1985, saj je bila prav s tem dogovorom izključena uporaba določbe 31. člena tedaj veljavnega Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih glede pridobiteljevega vstopa v pravice in obveznosti najemodajalca. Tožnica torej dolguje tožencem tudi za to obdobje tako najemnino kot stroške najema prostorov, v katerih je imela ta čas še shranjene svoje stroje, zmotna pa je tudi ugotovitev sodišč, da zaradi skladiščenja strojev materialni stroški (za elektriko, telefon itd.) niso nastajali. Toženci so že v pritožbi posebej opozorili na določilo 2. točke prodajne pogodbe z dne 12.3.1985 o izročitvi dela nepremičnine kupcu v last, ne pa tudi v posest in hasek, vendar sodišče druge stopnje na te ugovore ni odgovorilo v razlogih svoje sodbe in je s tem zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Če bi bila tožnica prosta obveznosti plačila stroškov najema tako v razmerju do starega kot tudi v razmerju do novega lastnika, bi bila ona okoriščena. Revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka pa vidijo toženci tudi v izostanku predlagane valorizacije v pobot ugovarjane terjatve. Predlagajo spremembo pravnomočne sodbe v smeri zavrnitve tožničinega zahtevka v celoti, podredno pa razveljavitev sodb sodišč obeh stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99 do 90/2005) vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija v delu, v katerem toženci z njo izpodbijano pravnomočno sodbo glede odločitve pod 2. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje, ni dovoljena, v ostalem pa ni utemeljena.

Obrazložitev sklepa o delnem zavrženju revizije:

V premoženjskih sporih je revizija dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 1,000.000 SIT (drugi odstavek 367. člena ZPP). Če imajo zahtevki različno dejansko in pravno podlago, se v skladu z določbo drugega odstavka 41. člena ZPP določi vrednost spora po vrednosti vsakega posameznega zahtevka – tudi če se uveljavljajo z eno tožbo. Prav tak primer je obravnavani, ko je bilo pod 1. točko izreka prvostopenjske sodbe pravnomočno ugodeno zahtevku tožnice za plačilo zenska 2,176.946,40 SIT, ki ga je uveljavljala iz naslova neposlovne obveznosti tožencev zaradi neupravičene pridobitve po določbi četrtega odstavka 210. člena tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), pod 2. točko izreka pravnomočne sodbe sodišča prve stopnje pa zahtevku tožnice za vrnitev are v znesku 56.750 SIT, ki jo je namenila tožencem v utrditev njene poslovne obveznosti po določbah 79. člena ZOR. Ker toženci z revizijo izpodbijajo pravnomočno sodbo tudi glede odločitve o naloženi jim obveznosti plačila zneska 56.750 SIT s pripadki, ki ne presega mejnega zneska za dovoljenost revizije, je bilo treba slednjo v tem delu na podlagi določbe 377. člena ZPP s sklepom kot nedovoljeno zavreči.

Obrazložitev sodbe o zavrnitvi revizije v preostalem delu, v katerem je sicer dovoljena, vendar ni utemeljena:

Toženci v reviziji zastopajo stališče, da niso dolžni povrniti tožnici njenih vlaganj v preureditev poslovnih prostorov četudi bi se njihova vrednost zaradi tožničinih vlaganj povečala, saj se je tožnica pogodbeno zavezala sama kriti stroške investicij v poslovne prostore in zato do morebitnega povečanja njihove vrednosti ni prišlo brez pravne podlage. Vendar pa se izkaže revizijsko sklicevanje tožencev na tožničino pogodbeno prevzeto obveznost kritja stroškov njenih vlaganj v nepremičnino tožencev za neupoštevno, čim je bilo v postopku na prvi in drugi stopnji ugotovljeno, da je bila med pravdnima strankama 1.11.1984 sklenjena najemna pogodba predčasno razdrta. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere so stranki in sodišče v postopku z revizijo vezani (tretji odstavek 370. člena ZPP), namreč izhaja, da so toženci po pogodbi z dne 1.11.1984 oddali tožnici (in tedaj tudi še njeni družabnici) v najem točno opredeljeni del poslovnih prostorov za opravljanje njene poslovne dejavnosti za obdobje najmanj petih let in z dogovorom o tožničini predkupni pravici za primer morebitne prodaje nepremičnine, da je tožnica po dogovoru s toženci – tudi glede na določilo o trajanju najemnega razmerja in dogovorjeno predkupno pravico – izvedla dokaj obsežna vlaganja v to nepremičnino, ki so bila vsa opravljena do konca decembra 1984, in da je nato že v letu 1985, še preden je tožnica sploh pričela z opravljanjem svoje poslovne dejavnosti, prišlo do razdrtja najemne pogodbe. To pomeni, da je obveznost tožencev nadomestiti vrednost tožničinih vlaganj nastala glede na določbo četrtega odstavka 210. člena ZOR. Gre za neposlovno obveznost, ki nastane, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni usresničila ali je pozneje odpadla. Zato je brez slehernega pomena revizijsko sklicevanje tožencev na tožničino pogodbeno prevzeto obveznost kritja stroškov njenih vlaganj v nepremičnino tožencev, katere vrednost se nanj ne bi povečala brez pravne podlage, ker naj bi šlo za dogovor o tožničinem prevzemu tega bremena.

Za obveznosti iz četrtega odstavka 210. člena ZOR nadalje velja, da sodijo po zakonski sistematiki glede na njihov nastanek med t.i. neposlovne (nepogodbene) obveznosti in da njihov nastanek ni pogojen s krivdnim ravnanjem zavezanca. Zato so za preizkus pravilnosti odločitve o podlagi tožničinega zahtevka iz 1. točke izreka pravnomočne sodbe sodišča prve stopnje brez slehernega pomena tudi nadaljnje revizijske trditve o zmotni uporabi določb 99. člena ZOR v zvezi z razlago vsebine določil med pravdnima strankama sklenjene najemne pogodbe, trditve o tožničini možnosti vztrajanja pri najemnem razmerju tudi še po tem, ko so toženci 12.3.1985 prodali nepremičnino tretji osebi in njeni opustitvi možnosti izpodbijanja prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice, kakor tudi trditve o razdrtju najemne pogodbe po volji same tožnice. S tem je odgovorjeno tudi na ne povsem razumljiv revizijski očitek procesnopravne narave o nemožnosti preizkusa miselne poti, po kateri sta sodišči prve in druge stopnje prišli do sklepa o prenehanju najemnega razmerja s 5.10.1985. Sicer pa je sodišče prve stopnje to miselno pot pojasnilo na začetku 7. strani obrazložitve svoje sodbe, ki jo je sprejelo tudi sodišče druge stopnje, predvsem pa je pomembno, da gre za neizpodbojno dejansko ugotovitev o trenutku prenehanja najemnega razmerja z upoštevanjem šestmesečnega odpovednega roka, o kateri med pravdnima strankama sploh ni bilo spora (primerjaj tudi z obdobjem, za katero uveljavljajo toženci v pobot ugovarjano terjatev, ter z določili iz prodajne pogodbe o prehodu posesti po tožnici tedaj začasno še zasedenega dela prostorov na novega lastnika – kupca).

Prav tako materialnopravno pravilno odločitev o utemeljenosti tožničinega zahtevka iz 1. točke izreka pravnomočne sodbe sodišča prve stopnje po obsegu (višini) sta sodišči oprli na mnenje izvedenca, ki je ocenil povečanje vrednosti nepremičnine tožencev zaradi koristnih in splošno uporabnih vlaganj tožnice (in brez upoštevanja vrednosti tistih del, ki so bila izvedena izključno za potrebe tožničine dejavnosti) na 6,32%, ob tem pa dodal, da ocenjuje povečanje tržne vrednosti na 5%. To razliko problematizirajo toženci v reviziji sklicujoč se na dejstvo, da so nepremičnino prodali in da njihovo okoriščenje že iz tega razloga ne more preseči 5% domnevno povečane tržne vrednosti. Vendar je pomembno, da so bila vsa tožničina vlaganja zaključena do konca leta 1984 – torej še preden so se toženci odločili za prodajo; razpolaganje s stvarjo pa je le eno izmed upravičenj, izvirajočih iz lastninske pravice, in za katero so se pač toženci odločili po lastni presoji, pri čemer je oblikovanje prodajne cene predvsem v dispoziciji pogodbenih strank.

Pobotni ugovor, ki je bil v postopku na prvi in drugi stopnji pravnomočno zavrnjen, so toženci uveljavljali iz naslova neplačane najemnine in z najemom povezanih materialnih stroškov za čas od aprila do oktobra 1985 (4. točka izreka pravnomočne sodbe sodišča prve stopnje). Toženci priznavajo, da so s prodajo nepremičnine v marcu 1985 prenesli lastništvo na kupca – novega lastnika, vendar črpajo pravico do najemnine tudi še za čas od aprila do oktobra 1985 iz začasno zadržane posredne posesti nepremičnine za to obdobje (ki jim je sodišče druge stopnje nikakor ni odreklo in je zato neutemeljen revizijski očitek procesnopravne narave o briskiranju tega dela pritožbenih trditev v postopku na drugi stopnji). Vendar tako zatrjevano zadržanje posredne posesti samodejno še ne upravičenje tožencev do nadaljnjega pobiranja najemnine, niti ne izključuje uporabe določb 31. člena tedaj veljavnega Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 18/74) o vstopu pridobitelja v pravice in obveznosti najemodajalca s prenosom lastništva v najem dane stvari na novega lastnika. To velja še zlasti v obravnavanem primeru spričo izrecne dejanske ugotovitve glede dogovora o plačevanju najemnine novemu lastniku po sklenjeni prodajni pogodbi. V reviziji načeto vprašanje, ali je tožnica najemnino za čas od aprila do oktobra 1985 tudi v resnici plačala novemu lastniku (ali pa mu je v zameno odstopila že plačan elaborat in projekt za gradnjo „transformacijske“ postaje – kot ugotavlja sodišče prve stopnje) in kdo je s tem v zvezi okoriščen, zato presega okvire za odločanje v pričujoči pravdi relevantnega dejanskega stanja. Povedano velja tudi glede z najemom povezanih materialnih stroškov v obdobju od aprila do oktobra 1985, ki tudi sicer po neizpodbojnih dejanskih ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje tožencem niso nastali, medtem ko so bili v času do konca marca 1985 v celoti poravnani. S tem je odgovorjeno tudi na nesmiselen očitek izostanka valorizacije v pobot ugovarjane terjatve.

Ker se po obrazloženem izkaže, da uveljavljani revizijski razlogi, ki bi bili upoštevni kot taki, niso podani, in ker velja enako tudi za po uradni dolžnosti upošteven revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava (371. člen ZPP), je bilo treba revizijo tožencev v dovoljenem delu na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

Datum zadnje spremembe:

22.08.2009

Podobni dokumenti:

• Sodba in sklep II Ips 681/2001
• Sodba in sklep III Ips 138/2007
• Sklep in sodba III Ips 127/2004