zapri pomoč

pomoč

Za pomoč pri uporabi spletnih strani sodstva se obrnite na:

pomembno

zapri pomembno

Obvestilo za stranke: Koronavirus COVID-19

Vse stranke pozivamo, da upoštevajo preventivne ukrepe za varovanje zdravja zaradi koronavirusa po priporočilih NIJZ. Na vhodu v poslopje sodišča upoštevajte navodila varnostne službe oz. pravosodnih policistov.

Priporočila za vabljene stranke:

  • če imate znake okužbe ali ste v karanteni, o tem pravočasno obvestite sodišče 
  • zaradi izvajanja preventivnih ukrepov pred okužbami pridite na sodišče 15 minut prej
  • ob vstopu v sodno stavbo razkužite roke
  • predlagamo gibanje izključno pred in v prostoru, ki je naveden na vabilu

Razen v nujnih zadevah v času trajanja posebnih ukrepov stranke, njihovi pooblaščenci in druge osebe:

  • ne smejo vstopati v sodne stavbe
  • vloge vlagajo le po pošti ali preko portala eSodstvo v postopkih, kjer je to omogočeno
  • za komunikacijo s sodišči uporabljajo objavljene elektronske naslove in telefonske številke v času uradnih ur

Telefonske številke in elektronski naslovi so dostopni na spletnih podstraneh sodišč.

pomembno

zapri pomembno

Obvestilo za stranke: Koronavirus COVID-19

Vse stranke pozivamo, da upoštevajo preventivne ukrepe za varovanje zdravja zaradi koronavirusa po priporočilih NIJZ. Na vhodu v poslopje sodišča upoštevajte navodila varnostne službe oz. pravosodnih policistov.

Priporočila za vabljene stranke:

  • če imate znake okužbe ali ste v karanteni, o tem pravočasno obvestite sodišče 
  • zaradi izvajanja preventivnih ukrepov pred okužbami pridite na sodišče 15 minut prej
  • ob vstopu v sodno stavbo razkužite roke
  • predlagamo gibanje izključno pred in v prostoru, ki je naveden na vabilu

Razen v nujnih zadevah v času trajanja posebnih ukrepov stranke, njihovi pooblaščenci in druge osebe:

  • ne smejo vstopati v sodne stavbe
  • vloge vlagajo le po pošti ali preko portala eSodstvo v postopkih, kjer je to omogočeno
  • za komunikacijo s sodišči uporabljajo objavljene elektronske naslove in telefonske številke v času uradnih ur

Telefonske številke in elektronski naslovi so dostopni na spletnih podstraneh sodišč.


vsebine po meri

zapri sistemska obvestila

Izberi rubriko

Skupine uporabnikov

Izberite skupino, ki najbolj ustreza vašemu profilu, oziroma obkljukajte tiste rubrike, katere želite spremljati.

Orodje "Vsebine po meri" vam omogoča, da na vstopni strani spremljate le tiste vsebine, ki vas zanimajo. Posamezne rubrike, ki jih boste izbrali, vas bodo na strani pričakale vsakič, ko jo boste obiskali. Osebne nastavitve lahko s klikom na gumb "vsebina po meri" v orodni vrstici kadarkoli spremenite.

Nekatere rubrike bodo prikazane le v primeru, če je vsebina smiselna za prikaz na posameznem sodišču. Na primer: rubrika Zemljiška knjiga bo vidna le na vstopnih straneh okrajnih sodišč ...

VS00031875

Odločba:VSRS Sklep II Ips 72/2019
 ECLI:
Oddelek:Civilni oddelek
Datum seje senata:27.02.2020
Senat:mag. Rudi Štravs (preds.), Karmen Iglič Stroligo (poroč.), dr. Ana Božič Penko, dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
Institut:odpoved najemne pogodbe za stanovanje - pravna narava razmerja - interes pogodbenih strank - neprofitno najemno razmerje - neprofitno stanovanje - odločba Ustavnega sodišča - dopuščena revizija
Zveza:SZ-1 člen 103, 103/5. SZ člen 4, 4/2, 93
JEDRO:
Odločilnega pomena je, ali je razmerje med pravdnima strankama, nastalo na podlagi sporazuma 18. 3. 1992 in najemne pogodbe 1. 10. 1998, neprofitno najemno razmerje v smislu SZ-1. Najemne pogodbe ni mogoče obravnavati povsem izolirano in neodvisno od predhodnega sporazuma, zato je materialnopravno zmotno apriorno zanikanje pomembnosti predhodnih dogovorov med strankama. Očitno je bila končni rezultat dogovorov prav dne 1. 10. 1998 sklenjena najemna pogodba, zato bi pravo naravo razmerja med pogodbenima strankama pokazala ocena in vrednotenje vseh okoliščin, ki so pripeljale do sklenitve te pogodbe, ne pa le golo sklepanje, da gre za neprofitno najemno razmerje, ker je tako zapisano v pogodbi in da drugačna presoja, upoštevajoč tudi pravilo o popolnosti listine in načelo enakosti, ni dopustna.

V obravnavanem primeru bi se utegnilo izkazati, da kljub drugačni opredelitvi najema in dogovorjeni višini najemnine v višini neprofitne najemnine ne gre za neprofitno najemno razmerje, zaradi česar za odpoved tega razmerja tudi ne bi prišel v poštev razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1. Toženkin položaj v takem primeru ne bi bil privilegiran, ampak bi bil lahko zaradi pomembnih drugačnih okoliščin njegove dodelitve utemeljeno obravnavan drugače.

IZREK:
I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

OBRAZLOŽITEV:

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala sodno odpoved najemne pogodbe za stanovanje št. 14 na naslovu Ulica št. 8, Ljubljana, njegovo izpraznitev in izročitev.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo.

3. S sklepom II DoR 500/2018 z dne 14. 3. 2019 je Vrhovno sodišče na predlog tožene stranke dopustilo revizijo glede vprašanja, ali iz okoliščin primera izhaja, da najemno razmerje, v katerem se plačuje najemnina, ki po višini ustreza neprofitni najemnini, ni bilo sklenjeno iz razlogov socialne narave, pač pa kot del dvostranskega obveznega odplačnega dogovora med najemodajalcem in najemnikom, tako da najemnina v višini neprofitne najemnine ni predstavljala oblike družbene pomoči oziroma socialne ugodnosti, pač pa je bila dogovorjena izključno kot odmena za najemnikov finančni in stvarni vložek v korist najemodajalca, pri čemer se je ta dogovor (z najemnikovim bivanjem v najetem stanovanju in plačevanjem najemnine v višini neprofitne) uresničeval že več let pred sklenitvijo neprofitne najemne pogodbe in se po njeni sklenitvi tudi ni v ničemer spremenil, in ali je v tem primeru táko razmerje vseeno mogoče subsumirati pod pojem neprofitnega najemnega razmerja ter zanj uporabiti odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1).

4. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je nato tožena stranka pravočasno vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da se ob zavrnitvi pritožbe potrdi sodba sodišča prve stopnje, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

5. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena tožeči stranki, ki je v odgovoru nanjo predlagala, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne.

Relevantno dejansko stanje

6. Toženka je bila lastnica garsonjere na naslovu Cesta št. 30 v Ljubljani. Ker je bila zanjo premajhna, se je obrnila na pravno prednico tožeče stranke Občino Ljubljana - Center in 18. 3. 1992 z njo sklenila sporazum, s katerim se je v zameno za najem stanovanja na Ulici št. 15 v Ljubljani za nedoločen čas dogovorila, da bo odstopila občini denarni znesek v vrednosti njenega stanovanja, izračunani na podlagi točkovalnega zapisnika (423.744,31 SIT), in z lastnimi sredstvi (brez pravice do njihove vrnitve) adaptirala stanovanje na Ulici št. 15 v Ljubljani v lasti občine. Občina je na ta način pridobila denarni znesek, ki ga je potrebovala za izplačilo 30% vrednosti stanovanja (407.326,60 SIT) imetniku stanovanjske pravice, ki je izpraznil občinsko družbeno stanovanje, in izboljšan fond stanovanj, ker bo stanovanje na Ulici št. 15 adaptirano. V sporazumu je navedeno, da se v skladu s pravilnikom za dodeljevanje občinskih stanovanj lahko dovoli zamenjava oziroma dodelitev ustreznega družbenega stanovanja prosilcu, ki mu je sedanje stanovanje zaradi povečanja družinskih članov postalo premajhno pod pogojem, da prosilec izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje občini.

7. Toženka je adaptirala stanovanje na Ulici št. 15 v Ljubljani. Ker pa je od 1994 živela na Ulici št. 8 v Ljubljani (kjer je stanovanje prav tako v veliki meri obnovila sama), je 1. 10. 1998 z Mestno občino Ljubljana sklenila najemno pogodbo za to stanovanje za neprofitno najemnino za nedoločen čas.

8. Toženka je v letu 2009 po materi podedovala nepremičnine v B., na katerih stoji stanovanjska hiša. Dve ločeni bivalni enoti v njej oddaja v tržni najem dvema družinama.

9. V letu 2014 je lastninska pravica na stanovanju Ulici št. 8 v Ljubljani na podlagi pogodbe o prenosu lastninske pravice prešla na tožečo stranko. Tožeča stranka je toženko v letu 2015 pozvala na vrnitev in izročitev stanovanja, ker ne izpolnjuje več pogojev za najem neprofitnega stanovanja, nato pa v letu 2017 vložila tožbo.

10. Bistvo navedb tožene stranke v postopku je bilo, da najemno razmerje nima neprofitne narave, ampak je bila takšna najemnina dogovorjena zaradi njenega predhodnega vložka (vrednost garsonjere in adaptacije stanovanj).

Nosilni razlogi sodišč prve in druge stopnje

11. Sodišče prve stopnje je za bistveno štelo podlago oziroma pogodbeni namen za sklenitev pogodbe in ne oznake stanovanja v najemni pogodbi in plačevanje neprofitne najemnine. Pravica do neprofitne najemnine ni posledica kandidiranja toženke na javnem razpisu, izpolnjevanja predpisanih pogojev in ugotovitve njene upravičenosti z odločbo v upravnem postopku, ampak odmena za njen finančni in stvarni vložek v korist pravne prednice tožeče stranke. To izhaja iz sporazuma z dne 18. 3. 1992, ki je po svoji naravi inominatni kontrakt s prevladujočimi elementi menjalne pogodbe, zaslediti pa je tudi elemente kupoprodajne in rabokupne pogodbe. Nobena od pogodbenic ne bi sklenila enega pravnega posla brez drugega. Toženka je s svojimi sredstvi občini omogočila pridobitev drugega stanovanja in obnovo stanovanja na Ulici št. 15, za ta stvarni vložek pa ji je občina zagotovila najem stanovanja za nedoločen čas (trajno) po ustrezno nizki neprofitni najemnini. Sporazum z dne 18. 3. 1992 in najemno pogodbo z dne 1. 10. 1998 je treba obravnavati kot celoto, saj najemne pogodbe brez predhodnega sporazuma ne bi bilo. Najemna pogodba je le izpeljava prvotnega odplačnega dogovora, saj sicer toženka ne bi s soglasjem pravnega prednika tožeče stranke več let zasedala stanovanja, ne da bi bila zanj sklenjena najemna pogodba. Sicer pa hiša v B. za toženko ni drugo primerno stanovanje.

12. Sodišče druge stopnje je ob spremembi sodbe prve stopnje zavzelo stališče, da je stanovanje neprofitno stanovanje po 83. členu SZ-1. To izhaja iz najemne pogodbe, pomembno pa je, kar je izraženo v pisni obliki. Spornega razmerja med strankama tako ni mogoče opredeliti drugače kot najem neprofitnega stanovanja, v tak položaj pa je toženka vstopila s podpisom najemne pogodbe. Za vse najemnike neprofitnih stanovanj velja v SZ-1 predpisan režim, vključno z možnostjo odpovedi pogodbe v zakonsko določenih primerih. Na odločitev ne vpliva, če se toženka tega ni zavedala, saj zakon velja za vse enako. Tudi ni pomembno, kakšni so bili motivi strank za sklenitev pogodbe in kako je toženka pred sklenitvijo najemne pogodbe reševala svoj stanovanjski problem. Hiša v ... povsem ustreza definiciji drugega primernega stanovanja.

Navedbe strank v revizijskem postopku

13. Toženka v reviziji vztraja, da najemno razmerje kljub temu, da od 1992 plačuje najemnino, ki se po višini ujema z višino neprofitne najemnine, ni neprofitno najemno razmerje. Tisto, kar je na prvi pogled videti kot socialna ugodnost v obliki neprofitne najemnine, to v resnici ni. Najemno razmerje in najemna pogodba nista posledica kandidiranja toženke na javnem razpisu, izpolnjevanja predpisanih pogojev socialne narave za dodelitev neprofitnega stanovanja in tudi ne z odločbo ugotovljene upravičenosti do neprofitnega najema, ampak je šlo za vnaprej dogovorjeno odmeno za toženkin visok finančni in stvarni vložek v korist Občine Ljubljana - Center. Ozek formalistični pristop sodišča druge stopnje, da zadošča, da se je stanovanje oddajalo za neprofitno najemnino, po pravilu o popolnosti v pisni obliki sklenjene pogodbe (56. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ) pa naj bi bilo med strankama dogovorjeno samo to, kar je pisno izraženo v najemni pogodbi, ni na mestu. Na to kaže že dejstvo, da je toženka približno pet let zasedala stanovanje na Ulici št. 8 v Ljubljani in zanj plačevala najemnino v višini neprofitne najemnine, ne da bi bila sploh sklenjena kakšna pogodba. To je jasen znak, da je pravni temelj najemnega razmerja v resnici sporazum. Materialnopravno zmotno je zanemarjati to pravno podlago in s strani sodišča prve stopnje izpostavljene okoliščine, (i) da je šlo za kontinuirano, trajno najemno razmerje, vzpostavljeno že leta 1992 na podlagi sporazuma, (ii) da se to razmerje glede bistvenih elementov ne dejansko ne pravno ni spremenilo ves čas trajanja, čeprav se je 1994 toženka z Ulice št. 15 preselila na Ulico št. 8, (iii) da je bil sestavni del najemnega razmerja od samega začetka dogovor o trajnosti in nespremenljivosti stanovanjskega položaja, (iv) da toženka ob vstopu v najemno razmerje ni bila v socialni stiski, saj je imela v lasti svoje stanovanje, (v) da je bila toženka pripravljena spremeniti svoj položaj iz lastniškega v najemnega le pod pogojem zagotovila, da v njen trajni najemni položaj ne bo poseženo in (vi) da je bil končni saldo zaradi toženkine degradacije iz lastništva v najem izrazito v korist občine, ki je iskala možnost in vire za pridobitev stanovanja večjih izmer od prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. To ob toženkinem plačevanju najemnine predstavlja celokupni saldo, ki pomembno odstopa od načela enake vrednosti vzajemnih dajatev, saj izkazuje pridobitev visoke premoženjske koristi na strani pravne prednice tožeče stranke. Pri vzpostavitvi najemnega razmerja na podlagi sporazuma ni šlo za dodelitev družbenega stanovanja in tudi ne za zamenjavo enega družbenega stanovanja za drugega, ampak za odplačen sinalagmatski civilnopravni dogovor dveh prirejenih subjektov. Najemno razmerje je bilo sklenjeno in vse do vložitve tožbe izvrševano na podlagi vzajemno zavezujočega dogovora, katerega kavza ni bila socialne narave. Če ne bi bilo tako, toženka ne bi pristala na spremembo iz lastnice stanovanja v najemnico in varnega stabilnega lastniškega položaja spremenila v negotov položaj najemnice. Narava razmerja se od sklenitve sporazuma ni spremenila. Toženka se je s soglasjem tožeče stranke preselila na Ulico št. 8, ne da bi se ji bilo treba prijaviti na kakršenkoli razpis. Drži, da je treba sporazum in najemno pogodbo obravnavati kot celoto in brez predhodnega sporazuma tudi najemne pogodbe ne bi bilo. Najemna pogodba je bila le formalnost, s katero je tožeča stranka zagotovila „pravno pokritje“ že davno vzpostavljenega in zamenjanega najemnega razmerja s toženko in ni pomenila posega v njen trajni najemni položaj, zagotovljen na temelju sporazuma. Glede na to ni na mestu uporaba petega odstavka 103. člena SZ-1, ki pride v poštev pri pravih, resničnih neprofitnih najemnih razmerjih.

14. Tožeča stranka v odgovoru na revizijo navaja, da je bilo mogoče priti do neprofitnega stanovanja tudi brez sodelovanja v postopkih javnega razpisa z izpolnjevanjem posebnih pogojev na podlagi zakona sprejetih pravilnikov. Pravna prednica tožeče stranke je sprejela Pravilnik za dodeljevanje občinskih stanovanj, po katerem se lahko dovoli zamenjava oziroma dodelitev ustreznega družbenega stanovanja prosilcu, ki mu je sedanje stanovanje zaradi povečanja družinskih članov postalo premajhno, pod pogojem, da izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje občini. Sporazum je bil res podlaga za kasnejšo sklenitev najemne pogodbe, kar pa ne spremeni dejstva, da je nastalo najemno neprofitno razmerje. Da je bila toženka upravičena do neprofitnega stanovanja, je bilo odločeno s sklepom Izvršnega sveta Skupščine občine Ljubljana - Center, torej na podlagi odločitve oblastnega organa, da izpolnjuje pogoje po Pravilniku o dodeljevanju občinskih stanovanj. Tudi najemna pogodba je bila sklenjena na podlagi odločitve oblastnega organa, zviševanje neprofitne najemnine med trajanjem najema pa posledica zakonskih zahtev. Pravico do najema neprofitnega stanovanja je torej pridobila z izpolnjevanjem pogojev pravilnika. Tudi druge okoliščine potrjujejo, da je bilo najemno razmerje sklenjeno iz razlogov socialne narave. Toženka se je sama obrnila na pravno prednico tožeče stranke, ker je želela večje stanovanje in je v prepustitvi lastništva na garsonjeri videla rešitev svojega problema. Očitno je bila v socialni stiski, saj bi si sicer z lastnimi sredstvi kupila večje stanovanje. Tako pa je izkoristila možnosti nacionalne socialne politike, tj. izpraznitev svojega premajhnega stanovanja v zameno za dodelitev večjega občinskega stanovanja v najem za neprofitno najemnino. Prepustitve stanovanja oziroma dela kupnine in adaptacij občinskih stanovanj zaradi želja in potreb toženke ni mogoče razlagati izključno kot odmeno za njen finančni in stvarni vložek v korist najemodajalca. Toženka že 30 let zaseda stanovanje in plačuje neprofitno najemnino in ni mogoče govoriti o kršitvi načela enake vrednosti dajatev. Sodišče druge stopnje se je utemeljeno sklicevalo na domnevo o popolnosti listine, saj bi bil, če bi bili dogovori drugačni, sklenjen drugačen pravni posel „oz. vsaj zagotovljena pravica doživljenjskega bivanja oz. predkupna pravica po ugodnejši ceni, kar pa niti ni bilo mogoče glede na tedanje možnosti stanovanjske politike, pravna prednica tožeče stranke pa tako kot prostega oblikovanja najemnine niti ni mogla sklepati takšnih dogovorov“. Nikjer ni omenjeno, da naj bi bila toženka deležna kakšnih večjih ugodnosti, zato bi sprejem revizijskih argumentov pomenil nedopustno privilegiranje toženke. Ni pomembno, da je toženka že več let pred sklenitvijo pogodbe bivala v stanovanju, saj sama ni želela skleniti pogodbe pred zaključkom del. Javna stanovanjska politika se prilagaja potrebam družbe in spreminja, zato razlogi trajnosti in nespremenljivosti razmerja ne vzdržijo. Že same sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino za nedoločen čas ni mogoče enačiti z besedo trajno. Temu pritrjuje tudi odločba U-I-144/14. Prevladujoč in legitimni javni interes je, da so do neprofitnega stanovanja in neprofitne najemnine upravičeni najemniki, ki za to izpolnjujejo materialne pogoje. Zavrnitvi revizije v prid pa govori tudi odločba Upravnega sodišča RS I U 2626/2017, po kateri način pridobitve neprofitnega stanovanja ne izključuje zakonske dolžnosti najemodajalca neprofitnega stanovanja po preverjanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja.

Odločitev Vrhovnega sodišča

15. Revizija je utemeljena.

16. Tožeča stranka toženki sodno odpoveduje najemno pogodbo po petem odstavku 103. člena SZ-1. Ta določa, da sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Za odločitev v tem sporu je odločilnega pomena, ali je razmerje med pravdnima strankama, nastalo na podlagi sporazuma 18. 3. 1992 in najemne pogodbe 1. 10. 1998, neprofitno najemno razmerje v smislu SZ-1.

17. V času, ko sta pravna prednica tožeče stranke in toženka sklepala sporazum in najemno pogodbo, je veljal SZ, ki je v drugem odstavku 4. člena neprofitno stanovanje opredeljeval kot stanovanje, zgrajeno oziroma oddano na način iz 93. člena SZ. Na podlagi 93. člena SZ je bil v letu 1995 sprejet Pravilnik o oddajanju stanovanj v najem,1 ki je določal, kdo so upravičenci za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem, za njihovo oddajo v najem pa predvidel razpisni postopek in oblikovanje prednostnega reda udeležencev razpisa. Toženka najemne pogodbe ni sklenila po opravljenem razpisu, v pogodbi pa je stanovanje opredeljeno kot neprofitno stanovanje in zanj je toženka plačevala neprofitno najemnino. Po stališču sodišča druge stopnje že to in pa dejstvo, da je bila toženka (po sklepu izvršnega sveta skupščine občine) upravičena do sklenitve najemnega razmerja za to stanovanje zadošča za opredelitev razmerja kot najem neprofitnega stanovanja, za katerega velja v SZ-1 predpisan režim. Takšno stališče Vrhovno sodišče ocenjuje za preozko.

18. Vrhovno sodišče za pomembno šteje dejstvo, da je bila toženka predhodno lastnica (sicer za svoj potrebe in potrebe svoje družine premajhne) garsonjere. To oziroma denarni znesek v višini vrednosti te garsonjere je na podlagi sporazuma odstopila pravni prednici tožeče stranke v zameno za najem stanovanja ter se zavezala najeto stanovanje adaptirati z lastnimi sredstvi. Iz 5. točke sporazuma z dne 18. 3. 1992 izhaja, da je občina denarni znesek potrebovala, z adaptacijo stanovanja pa naj bi bil izboljšan občinski fond stanovanj. Očitno je občina v sklenitvi sporazuma zasledovala tudi lastne koristi in ni šlo zgolj za reševanje toženkine stanovanjske stiske. Toženka v reviziji zato utemeljeno opozarja, da specifičnosti konkretnega razmerja kažejo, da pri kasnejši najemni pogodbi ni šlo za neprofitno najemno razmerje v pravem smislu, ampak naj bi najemna pogodba pomenila zadnjo, sklepno fazo že v letu 1992 sklenjenega sporazuma. Kot izhaja z njegovega uvoda, sta sporazum stranki sklenili na podlagi sklepa Izvršnega sveta Skupščine občine ... z dne 11. 3. 1992 in v sporazumu se v 3. točki omenja Pravilnik o dodeljevanju občinskih stanovanj. Nanj se v odgovoru na revizijo sklicuje tudi tožeča stranka in poudarja, da je omogočal zamenjavo oziroma dodelitev družbenega stanovanja prosilcu, ki mu je sedanje stanovanje zaradi povečanja družinskih članov postalo premajhno pod pogojem, da prosilec izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje občini. A ne sklepa izvršnega sveta občine ne pravilnika tožeča stranka ni predložila. Glede na v tistem času uveljavljeno novo stanovanjsko zakonodajo2 in z njo povezanim lastninjenjem stanovanj kot posledice spremenjenih družbenoekonomskih razmerij ni bilo več „družbenih stanovanj“, zato ni mogoče brez pridržka slediti razlagi tožeče stranke o odstopu ali zamenjavi toženkinega lastniškega stanovanja za „družbenega“. Poleg tega niti ni povsem jasno, ali gre pri „občinskih“ stanovanjih sploh za neprofitna stanovanja.3 SZ je namreč v 4. členu kot najemno stanovanje opredeljeval profitno stanovanje, službeno stanovanje, neprofitno stanovanje in socialno stanovanje (drugi odstavek 4. člena), medtem ko izraz občinski očitno meri na osebo – lastnika stanovanj.

19. Prav tako tožeča stranka ni predložila sklepa Izvršnega sveta občine Ljubljana Center z dne 3. 2. 1994, na katerega se sklicuje najemna pogodba in na podlagi katerega naj bi bila toženka upravičena do sklenitve najemnega razmerja za „predmetno stanovanje“, torej stanovanje na Ulici št. 8. Na istem mestu (druga alineja 1. člena pogodbe) se omenjata tudi dva „naloga“, pri čemer se eden nanaša na „priključitev dveh podstrešnih prostorov“, torej očitno na nekaj povsem drugega, kot pa je izpolnjevanje socialnih pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja.

20. V teh okoliščinah, ob odsotnosti jasne pravne podlage za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje in ob dejstvu, da tudi tožeča stranka potrjuje, da je bil sporazum podlaga za kasnejšo sklenitev najemne pogodbe, Vrhovno sodišče pritrjuje revidentki, da najemne pogodbe ni mogoče obravnavati povsem izolirano in neodvisno od predhodnega sporazuma. Zato kot materialnopravno zmotno ocenjuje apriorno zanikanje pomembnosti predhodnih dogovorov med strankama. Ravno nasprotno. Očitno je, da je bila končni rezultat dogovorov4 prav dne 1. 10. 1998 sklenjena najemna pogodba, zato bi pravo naravo razmerja med pogodbenima strankama pokazala ocena in vrednotenje vseh okoliščin, ki so pripeljale do sklenitve te pogodbe, ne pa le golo sklepanje, da gre za neprofitno najemno razmerje, ker je tako zapisano v pogodbi in da drugačna presoja, upoštevajoč tudi pravilo o popolnosti listine in načelo enakosti, ni dopustna. Če bi se izkazalo, da je bila najemnina v višini neprofitne najemnine dogovorjena v letu 1992 iz povsem drugih razlogov in ne razlogov socialne narave, tako da v resnici ne pomeni socialne ugodnosti, bi upoštevajoč tedanje razmere (ko dodelitev neprofitnih stanovanj še niti ni bila /pod/zakonsko urejena) bilo mogoče sklepati tudi na način, ki ga ponuja tožena stranka, namreč, da je bila najemnina v višini neprofitne najemnine določena kot ugodnost za toženkin predhodni visok stvarni in finančni vložek. Takega razmerja bi ne bilo mogoče razlagati zgolj z zapisano vsebino najemne pogodbe kot zadnjega akta v verigi predhodno sklenjenih dogovorov oziroma zgolj z opredelitvijo vrste najema v sami pogodbi. Opredelitev vrste najema po kategorijah najemnih stanovanj je bila sicer obvezna sestavina najemne pogodbe (tretji odstavek 4. člena in 4. alineja prvega odstavka 41. člena SZ), od vrste najema pa so odvisni mnogi elementi najemnega razmerja, npr. trajanje, višina najemnine in, kot v obravnavanem primeru, odpovedni razlogi. Toda v že prikazanem spletu okoliščin zgolj ta opredelitev ni odločilna.

21. Takšna interpretacija pogodbe po presoji Vrhovnega sodišča tudi ne bi bila v nasprotju z odločbo Ustavnega sodišča U-I-144/14. V njej je Ustavno sodišče presodilo, da načelo zaupanja v pravo ne zapoveduje varovanje neprofitnega najema mimo okvira predpisanih pogojev za pridobitev takega stanovanja, pri čemer pa je izhajalo iz pravnega položaja „pravih“ neprofitnih stanovanj, katerih najem je oblika družbene pomoči upravičenim posameznikom, da si zagotovijo primerno stanovanje.5 V obravnavanem primeru bi se utegnilo izkazati, da pravi namen sklenitve najemne pogodbe ni bil v družbeni pomoči toženki (ki si je sicer želela večje stanovanje) in tudi najemnina v višini neprofitne najemnine ni bila dogovorjena zaradi socialnih ugodnosti, ampak kot odmena za predhodni toženkin vložek. Povedano drugače, utegnilo bi se izkazati, da kljub drugačni opredelitvi najema in dogovorjeni višini najemnine v višini neprofitne najemnine ne gre za neprofitno najemno razmerje, zaradi česar za odpoved tega razmerja tudi ne bi prišel v poštev razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1. Toženkin položaj v takem primeru ne bi bil privilegiran, ampak bi bil lahko zaradi pomembnih drugačnih okoliščin njegove dodelitve utemeljeno obravnavan drugače.

22. Vrhovno sodišče tako sodi, da sodišče druge stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni vsebinsko presodilo vseh navedb pritožbe. Na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP je zato ugodilo reviziji, razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje, v katerem naj presodi še ostale relevantne navedbe pritožbe in ponovno odloči o njej.

23. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP.

-------------------------------
1 Uradni list RS, št. 26/1995.
2 SZ velja od 19. 10. 1991. Sporazum sta torej stranki sklepali le štiri mesece kasneje.
3 Prim. npr. kasnejši Pravilnik o oddaji občinskih stanovanj v najem (Uradni list RS, 8/1994), ki upravičence do najema občinskih stanovanj razvršča v več kategorij glede na zaposlitev.
4 Dogovorov – pisnih in tudi realiziranih ustnih – je bilo očitno več, saj toženka ni sklenila najemne pogodbe za stanovanje na Ulici št. 15 v Ljubljani kot je bilo zapisano v sporazumu, ampak za stanovanje na Ulici št. 8, ki ga je (očitno s soglasjem pravne prednice tožeče stranke) zasedala že več let pred tem.
5 Povsem enako velja glede sklicevanja tožeče stranke na sodbo Upravnega sodišča RS I U 2626/2017.



Močnejši je položaj toženca.
Potior est condicio defendetis.