VSRS Sklep II Ips 200/2016

Jedro

Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno - eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki imajo enake pravne posledice kot prodajna pogodba.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, izpodbijana dela sodb sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožnika sta v pravdi vtoževala plačilo pogodbene kazni zaradi toženkine zamude pri izročitvi kupljene nepremičnine.

2. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo plačilo 10.980,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012, v presežku (to je za še zahtevanih 53.550,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnikoma je naložilo povračilo pravdnih stroškov toženke.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi obeh pravdnih strank in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

4. Tožnika sta zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala sta spremembo izpodbijane sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku v celoti, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v ponovno sojenje. Priglasila sta revizijske stroške.

5. Revizija je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

Dejanski okvir spora

6. Dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in ki je prestalo preizkus pred pritožbenim sodiščem, je mogoče strniti v naslednje točke:

− Tožnika in toženka so 23. 3. 2010 podpisali Dogovor »v vrednosti kupnine = 200.000,00 EUR« za stanovanjsko hišo ..., ki stoji na parc. št. 507/17 k. o. ....

− S tem Dogovorom je dogovorjeno, da mora toženka opraviti še določena gradbena dela (pozidavo predelnih sten in ograjo na stopnišču, hidroizolacijo pod tlaki v pritličju, grobo napeljano inštalacij itd.), medtem ko za druga dela (električno napeljavo, klimo, centralno ogrevanje, »knauf« obloge stropov, kitanje in beljenje sten, ostala zaključna dela ter ureditev okolice in dovoza) poskrbita kupca sama.

− Dne 20. 4. 2010 je bila med istimi strankami sklenjena Prodajna pogodba, s katero je toženka tožnikoma prodala parceli št. 507/17 in 507/15 k. o. ...; navedeno je, da je na parceli št. 507/17 objekt, zgrajen do podaljšane 3. gradbene faze – enostanovanjska stavba, ki ima lastnosti, določene v tehničnem opisu nepremičnine, ki je sestavni del pogodbe.

− Za prodano nepremičnino je bila dogovorjena kupnina v znesku 180.000,00 EUR.

− V pogodbi je določeno, da prodajalec kupcema izroči nepremičnino v posest in uporabo ob plačilu celotne kupnine ter da mora v primeru zamude z izročitvijo nepremičnine prodajalec plačati pogodbeno kazen višini 0,5 tisočinke kupnine za vsak dan zamude.

− V pogodbi je še navedeno, da se izročitev opravi s primopredajnim zapisnikom ter da se izročitev opravi brez uporabnega dovoljenja.

− Poleg tega je v pogodbi posebej določeno, da ima kupec poleg pravic iz pogodbe tudi pravice po ZVKSES.

− V gradbenem objektu v podaljšani 3. gradbeni fazi ni bilo zajeto naslednje: pozidava predelih sten, izolacija tal in izdelava »estriha«, notranji ometi ter vhodna in garažna vrata (za ta opravila so stranke sklenile omenjeni Dogovor z dne 23. 3. 2010) ter tudi napeljava vseh potrebnih inštalacij, centralnega ogrevanja in vsa druga zaključna gradbena dela.

− Predmet Prodajne pogodbe sta bili tako omenjeni parceli z enostanovanjsko hišo, zgrajeno do podaljšane 3. gradbene faze.

− Kupca sta kupnino v znesku 180.000,00 EUR v celoti plačala 3. 5. 2010.

− Dne 2. 9. 2010 sta kupca s podpisom primopredajnega zapisnika potrdila prevzem kupljene nepremičnine, ki je imela dogovorjene lastnosti. Dejansko pa sta nepremičnino vzela v posest že prej, zaradi izvajanj gradbenih del, za katere sta prevzela izvedbo v lastni režiji.

− Zamuda tožene stranke z izročitvijo prodane in plačane nepremičnine je trajala 122 dni.

− Ob primopredaji dne 2. 9. 2010 je bilo ustno dogovorjeno, da bo tožena stranka dokumentacijo iz 3. in 4. tč. prvega odstavka 18. člena ZVKSES (predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del) tožnikoma izročila kasneje.

Odločitev sodišč nižjih stopenj

7. Sodišči sta presodili, da je treba Prodajno pogodbo z dne 20. 4. 2010 presojati po pravilih, ki urejajo prodajo nepremičnin, vključno s kogentnimi določbami Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), saj naj bi ta ne prepovedoval prodaje objektov v podaljšani 3. gradbeni fazi, poleg tega so se stranke za njegovo uporabo izrecno dogovorile. Dogovor o izvedbi ostalih opravil iz Dogovora z dne 23. 3. 2010 pa je treba presojati po pravilih o podjemni pogodbi. Utemeljenost zahtevka za plačilo pogodbene kazni sta sodišči presojali na podlagi 16. in 17. člena ZVKSES, ki določata, kdaj prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost in kdaj ter v kakšni višini pripada kupcu pogodbena kazen. Ugotovili sta, da je nepremičnina imela dogovorjene lastnosti; da je bila s pogodbo dogovorjena njena izročitev brez uporabnega dovoljenja, saj drugačna izročitev glede na izgradnjo stavbe zgolj do podaljšane 3. gradbene faze niti ni bila izvedljiva (tako pogodbeno določilo zato tudi ni nično); da sklenitev pogodbe z upravnikom v konkretnem primeru ni bila potrebna in da sta tožnika nepremičnino tudi prevzela v neposredno posest (uradno s primopredajnim zapisnikom z dne 2. 9. 2010, neuradno pa že prej). Ker sodna praksa trenutek prevzema nepremičnine veže na primopredajni zapisnik, je zamuda toženke z njeno izročitvijo trajala do tega dne in od dneva plačila kupnine do tega dne (v skupnem trajanju 122 dni) tožnikoma pripada tudi pogodbena kazen, določena le za primer nepravočasne izpolnitve. Nadaljnje pomanjkljivosti izpolnitve pa se obravnavajo po pravilih jamčevalnih zahtevkov zaradi nepravilne izpolnitve.

Povzetek bistvenih revizijskih navedb

8. Revidenta vztrajata, da je (že) Dogovor z dne 23. 3. 2010 kupoprodajna in ne (zgolj) podjemna pogodba ter obširno navajata dejstva in okoliščine, iz katerih naj bi izhajala taka pravna narava Dogovora.¹ V zvezi s tem deloma zatrjujeta tudi procesne kršitve, saj naj bi se pritožbeno sodišče ne opredelilo do nekaterih enakih pritožbenih navedb. V vsakem primeru naj bi se podjemna pogodba v dvomu štela za prodajno pogodbo. Prav tako naj bi bilo treba nejasna pogodbena določila v dvomu razlagati v korist šibkejše pogodbene stranke, v tem primeru tožnikov. Sklicujeta se tudi na določbo druge točke tretjega odstavka 4. člena ZVKSES, v skladu s katero se tudi za vsak drug pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba za nepremičnino (v konkretnem primeru torej za podjemno pogodbo), uporabljajo določbe 2. poglavja ZVKSES.

9. Revidenta nadalje nasprotujeta stališču sodišč nižjih stopenj, da za konkretno gradnjo že po naravi stvari ni bilo mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja. Menita, da bi na to vprašanje glede konkretnega objekta moral odgovoriti izvedenec gradbene stroke, ki v postopku navkljub njunemu predlogu ni bil postavljen. Sodišče druge stopnje naj bi se do teh navedb ne opredelilo. Prav tako naj bi se sodišče prve stopnje ne opredelilo do trditve, da je pogodbena določba, ki predvideva izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja, zaradi kogentnosti določb ZVKSES nična; sodišče druge stopnje pa se je do očitka ničnosti opredelilo sámo, brez da bi presojalo, ali prvostopenjska sodba o tem sploh ima razloge.

10. V tretjem revizijskem sklopu revidenta nasprotujeta sklepu sodišč nižjih stopenj, da naj bi 2. 9. 2010 dejansko prevzela nepremičnino, pri čemer se sklicujeta na neizpolnitev pogojev iz 18. in 19. člena ZVKSES. Toženka tožnikoma ni izročila projekta izvedenih del, predpisanih certifikat, garancijskih listov in uporabnega dovoljenja. Zapisnik naj bi sploh ne vseboval nobene izjave, da kupca nepremičnino prevzemata, temveč zgolj njuno pripravljenost, da prevzameta njeno posest. Nasprotujeta tudi ugotovitvi, da naj bi imela nepremičnina ob primopredaji dogovorjene lastnosti. Sodišče druge stopnje naj bi se do enakih pritožbenih navedb ne opredelilo.

Presoja utemeljenosti revizije

11. Revizija je utemeljena.

12. Osrednje, za odločitev o tožbenem zahtevku ključno vprašanje je, kakšna je narava pogodb, ki sta ju sklenili stranki – tožnika in toženka. Je to ena sama pogodba, ali gre za dve pogodbi? In če gre za eno samo pogodbo, kako jo pravno opredeliti? Je taka pogodba v skladu z merilom o prevladujočem namenom prodajna pogodba, ali pa gre, če uporabimo merilo komponentnosti, za zloženo pogodbo, ki jo je treba presojati skladno z njenimi sestavinami – tisti del, ki se nanaša na prodajo, po prodaji pogodbi, del, ki pomeni podjemno (oziroma gradbeno) pogodbo, pa po pravilih o podjemni oziroma gradbeni pogodbi?

13. Revidenta vlagata pretežni del svojih argumentacijskih naporov v dokazovanje teze, da gre 1) za zloženo pogodbo in 2) da jo je kot táko, torej kot enotno, zloženo pogodbo treba presojati po pravilih o prodajni pogodbi. Revizijsko sodišče sprejema revizijsko tezo. Poglejmo, zakaj.

14. Tožnika in tožena stranka so 23. 3. 2010 podpisali Dogovor »v vrednosti kupnine = 2000.000,00 EUR« za stanovanjsko hišo ..., ki stoji na parc. št. 507/17 k. o. .... Z njim je dogovorjeno, da mora tožena stranka narediti še določena gradbena dela (pozidavo predelnih sten in ograjo na stopnišču, hidroizolacijo pod tlaki v pritličju, grobo napeljano inštalacij itd.), medtem ko bosta za preostala dela (električno napeljavo, klimo, centralno ogrevanje, »knauf« obloge stropov, kitanje in beljenje sten, ostala zaključna dela ter ureditev okolice in dovoza) poskrbela kupca sama. Iz teh dejstev zanesljivo izhaja dvoje. Najprej, da je končni cilj Dogovora z dne 23. 3. 2010 en sam: tožnikoma kot končnima kupcema zagotoviti lastninsko pravico na enostanovanjski hiši, toženi stranki pa dogovorjeno plačilo (že v dogovoru z dne 23. 3. 2010 poimenovano »kupnino«). Če je bila pogodba tehnično izpeljana kot kombinacija prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe, to z vidika končnega cilja posla ne igra pravno pomembne vloge. Elementi podjemne pogodbe so namreč vključeni v prodajno pogodbo – tako z vidika končnega cilja, dominantnega namena strank, kot z vidika pravno in ekonomsko prevladujočih komponent pogodbe. Iz prodajne pogodbe, sklenjene štiri tedne po sklenitvi omenjenega Dogovora, izhaja, da je glede na kupnino 180.000,00 EUR vrednost del, ki se jih je na prodani hiši, zgrajeni do podaljšane 3. gradbene faze, zavezala opraviti prodajalka – tožena stranka, 20.000,00 EUR, torej 10 % vrednosti celotne investicije, kot je bila dogovorjena 23. 3. 2010. Ekonomsko merilo zato izrazito govori za prevlado prodajne pogodbe. V isto smer gredo tudi pravni razlogi. Ne samo že omenjeni končni cilj strank. Še pomembnejše je naslednje.

15. Če bi razmerje med strankama presojali ločeno po pravilih o prodajni in pravilih o podjemni (gradbeni) pogodbi, potem za pogodbo o prodaji enostanovanjske stavbe, zgrajene do podaljšane 3. gradbene faze, določbe ZVKSES in s tem tudi obveznost prodajalca, da kupcu izroči kopijo uporabnega dovoljenja (2. točka prvega odstavka 18. člena ZVKSES), ne bi imele prisilnega, obveznega značaja. Med strankama bi veljale samo po zaslugi pogodbenega določila, da ima kupec poleg pravic iz pogodbe tudi pravice po ZVKSES, torej kot dogovorjene sestavine pogodbe (accidentalia negotii). Določbe 2. poglavja tega zakona se namreč uporabljajo samo za (vse) tiste prodajne pogodbe, katerih predmet je enostanovanjska stavba ali posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli (1. točka prvega odstavka 4. člena ZVKSES). Predmet prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010 pa ni enostanovanjska stavba, temveč parceli z enostanovanjsko stavbo, zgrajeno do podaljšane 3. gradbene faze. Na take, torej na nedograjene stavbe pa se ZVKSES ne nanaša. V nasprotnem bi namreč prodajalec svoje obveznosti nikoli ne mogel izpolniti. Po 2. točki prvega odstavka 18. člena, ki je glede na določbo četrtega odstavka 4. člena ZVKSES kogentne narave, mora namreč kupcu izročiti uporabno dovoljenje za stavbo. Pogodbena izključitev take prodajalčeve obveznosti bi bila, kot sta tožnika pravilno opozorila že v pripravljalni vlogi z dne 16. 10. 2014, nična. To bi pomenilo, da prodajalec svoje obveznosti iz prodajne pogodbe, katere predmet bi bila še nedokončana stanovanjska stavba, v nobenem primeru ne bi mogel izpolniti (za nedograjene stavbe že po naravi stvari ni mogoče izdati uporabnega dovoljenja). Z drugimi besedami, razlaga, po kateri bi 1. točka prvega odstavka 4. člena ZVKSES vključevala tudi še nezgrajene stanovanjske stavbe, take, kakršna je bila predmet Prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010, bi bila obremenjena z nerazrešljivim notranjem protislovjem. Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se omenjena določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe.

16. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi.² Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno – eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki imajo enake pravne posledice kot prodajna pogodba.

17. Pogodbo med pravdnimi strankami je zato treba presojati kot celoto, torej kot zloženo pogodbo, vendar po pravilih o prodajni pogodbi. Tak je bil namreč končni in prevladujoči namen strank. To pomeni, da je odločilno, kdaj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz take pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES – in ne, kdaj sta kupca stavbo, zgrajeno do podaljšane 3. gradbene faze, prevzela v posest. Saj do izpolnitve Prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010 v smislu obveznosti iz 1. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES (omogočiti kupcu posest nepremičnine) dejansko niti ni prišlo šele 2. 9. 2010, temveč zaradi izvajanj gradbenih del, za katere sta prevzela izvedbo v lastni režiji, že pred tem (glej tč. 21 obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje).

18. Ker sodišči zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, po katerem je treba Prodajno pogodbo z dne 20. 4. 2010 presojati ločeno in neodvisno od končnega namena strank in ekonomskega cilja njunega celotnega pogodbenega razmerja, nista ugotavljali, kdaj je bila nepremičnina izročena v skladu s prisilnimi določbami prvega odstavka 18. člena ZVKSES, je revizijsko sodišče reviziji ugodilo, izpodbijani del sodb sodišča prve in druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP; I. točka izreka). Glede na navedeno, posebni napotki za nadaljnje delo niso potrebni.

Odločitev o revizijskih stroških

19. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP (II. točka izreka).

-------------------------------
¹ Med drugim, da naj bi vseboval bistvene elemente prodajne pogodbe (kupnino in predmet nakupa, to je nepremičnina s točno določenimi lastnostmi), ne pa podjemne pogodbe (npr. ceno za opravljena dela in katera stvar naj bi bila predmet popravil); da ni logično, da bi bila najprej sklenjena podjemna pogodba za dela na še nekupljeni nepremičnini; da naj bi iz reklamnega letaka izhajala cena 225.000,00 EUR za nepremičnino, stranke pa so se dogovorile za kupnino 200.000,00 EUR, kar naj bi kazalo na voljo za sklenitev prodajne pogodbe; da če bi bili sklenjeni dve ločeni pogodbi, bi se opravili dve primopredaji, tako pa je bila opravljena ena primopredaja, in sicer ne takrat, ko je bila hiša zgrajena do tretje podaljšane faz, temveč šele, ko so bila opravljena dela, ki se jih je toženka še zavezala dodatno opraviti; da je dodatna dela toženka opravljala s podizvajalci, torej ni šlo za dela, katerih rezultat bi bil odvisen od individualnih sposobnosti podjemnika; da je bila vrednost opravljenih podjemnih del nižja od tistega, kar bi izhajalo iz Dogovora; sklicujeta se tudi na dokazilo o zanesljivosti objekta.
² Gl. M. Tratnik, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Pravna praksa, letnik 2004, št. 23, str. 5.

Datum zadnje spremembe:

06.09.2018

Podobni dokumenti:

• VSK Sodba I Cp 317/2019
• VSK Sodba I Cp 217/2019
• Sodba II Ips 38/2012