VSM Sklep I Ip 949/2019

Jedro

Soglašati je s pritožbo, da je podatek o obstoju gradbenega dovoljenja stanovanjske hiše temeljna informacija za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine, ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine pa v odločilni povezanosti s to okoliščino. Iz tega razloga je vsekakor pričakovano, da si cenilec to informacijo pridobi in upošteva že v osnovni cenitvi. Gre za relevantni podatek, na podlagi katerega mora cenilec preučiti morebitne omejitve in ga upoštevati pri opravi primerjave z drugimi nepremičninami.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da glasi:

"Zahtevek sodnega cenilca gradbene stroke B.G. za plačilo opravljenega cenilskega dela z dne 24. 7. 2019 se zavrne."

II. Upnik je dolžan dolžniku v 8 dneh povrniti pritožbene stroške v znesku 1,67 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sodnemu cenilcu gradbene stroke B.G. odmerilo nagrado in nadomestilo za materialne stroške v skupnem znesku 153,00 EUR ter 22 % DDV na ta znesek v višini 33,66 EUR (I. in II. točka izreka). Hkrati je odločilo, da plačilo izvrši finančno računovodska služba Okrožnega sodišča v Mariboru iz sredstev predujma v roku 30 dni po prejemu računa sodnega cenilca na poslovni račun sodnega cenilca (III. točka izreka).

2. Dolžnik je v pravočasni pritožbi mnenja, da je sodišče postopalo napačno, ko je cenilcu priznalo dodatne stroške. Cenilec bi moral že ob pripravi prvotnega cenitvenega poročila pregledati vso dokumentacijo v zvezi z nepremičnino in ugotovitve zapisati v poročilu. Očita, da je cenilec pomanjkljivo opravil cenitev in da ni upravičen do priznanja dodatnih stroškov za dopolnitev cenitvenega poročila. Z navedbami, da je izrek sklepa, v katerem sodišče navaja, da se cenilcu odmeri nagrada in nadomestilo za materialne stroške v znesku 153,00 EUR, v nasprotju z obrazložitvijo, v kateri sodišče navede, da cenilcu ni priznalo materialnih stroškov, uveljavlja še bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Sodišču druge stopnje predlaga, da izpodbijani sklep odpravi. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Po prvem odstavku 45. člena Zakona o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih (v nadaljevanju ZSICT, Ur. l. RS, št. 22/2018) ima sodni cenilec pravico do plačila za opravljeno cenilsko delo in pravico do povrnitve stroškov, ki jih je imel v zvezi s cenilskim delom. Plačilo za opravljeno delo in povrnitev stroškov predpisuje Pravilnik o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih (v nadaljevanju Pravilnik, Ur. l. RS, št. 84/2018) v 8. poglavju.

5. Presoja o tem, ali je cenilec v svoji cenitvi preučil in upošteval vse relevantne informacije, povezane z ocenjevano nepremičnino, je prepuščena sodišču, ki vodi dokazovanje. Skladno z 253. členom ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se sme stranka vselej izreči o cenitvi¹ in predlagati, da cenilec odgovori na njene pripombe oziroma cenitev dopolni. Plačilo za opravljeno delo cenilca zajema tudi plačilo za odgovore na morebitne pripombe strank k cenilnemu poročilu. Cenilno poročilo je namreč treba obravnavati kot celoto. Le v primeru, kadar mora cenilec na zahtevo sodišča odgovoriti na dodatna vprašanja, ki jih sodišče v predmetnem postopku še ni terjalo, pripada sodnemu cenilcu posebno plačilo (drugi odstavek 40. člena Pravilnika). Sodišče mora pri odmeri tega plačila pojasniti, da gre za delo, katerega je sodišče dodatno naložilo.

6. Sodišče prve stopnje, ki je z izpodbijanim sklepom cenilcu odmerilo dodatno plačilo za opravljeno delo, ni upoštevalo navedenega materialnopravnega izhodišča. Soglašati je namreč s pritožbo, da je podatek o obstoju gradbenega dovoljenja stanovanjske hiše temeljna informacija za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine, ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine pa v odločilni povezanosti s to okoliščino. Iz tega razloga je vsekakor pričakovano, da si cenilec to informacijo pridobi in upošteva že v osnovni cenitvi. Gre za relevantni podatek, na podlagi katerega mora cenilec preučiti morebitne omejitve in ga upoštevati pri opravi primerjave z drugimi nepremičninami.

7. V konkretnem primeru zato upnikov predlog za dopolnitev cenilnega poročila v smeri preverjanja obstoja upravne dokumentacije ter pridobitve le te in komentarja o morebitnih neskladjih, predstavlja le pripombo na pomanjkljivo cenitev, dopolnitev sodnega cenilca pa odpravo te pomanjkljivosti. Cenilec je v osnovni cenitvi sicer navedel, da je opravil pregled dokumentacije in informacij ter preučil vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičninske pravice za obravnavano nepremičnino. V dopolnitvi pa je pojasnil, da je zgolj na podlagi podatkov GURS-a, zemljiške knjige ter lastnika zaključil, da obravnavana nepremičnina predstavlja novejšo gradnjo, za katero je bila pridobljena ustrezna upravno tehnična dokumentacija. Cenilec tako sam priznava, da te relevantne informacije ni pridobil oziroma preveril.

8. Čeprav je sodišče s sklepom z dne 12. 7. 2019 cenilca pozvalo, da za dopolnitev cenilnega poročila, v kateri naj se izjasni o navedbah upnika, poda zahtevo za odmero nagrade in povrnitev stroškov ter zahtevek z izpodbijanim sklepom tudi priznalo, v obravnavanem primeru ne gre za dopolnitev cenitve na podlagi dodatnih vprašanj, temveč zgolj za izdelavo odgovora zaradi pomanjkljive prvotne cenitve, v kateri cenilec ni preveril relevantnega podatka o obstoju gradbenega dovoljenja ter morebitnih neskladij. Zaradi navedenega po oceni sodišča druge stopnje cenilec ni upravičen do plačila za izdelavo dopolnitve cenitve. Dopolnitev je bilo potrebno izdelati zgolj zato, ker cenilec v prvotnem poročilu svojega dela ni opravil v celoti oziroma ga ni opravil, kot mu je bilo naloženo. V posledici nepriznanja plačila za izdelavo dopolnitve cenitve cenilec tudi ni upravičen do plačila za zbiranje dodatne dokumentacije. Za opravo tega opravila mu je bilo tudi že priznano plačilo s sklepom z dne 27. 6. 2019 v višini 51,00 EUR.²

9. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo, kot izhaja iz I. točke izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. Ker je dolžnik s pritožbo uspel že iz razloga napačne uporabe materialnega prava kot posledice zmotne ugotovitve dejanskega stanja, se sodišče druge stopnje do pritožbenih očitkov bistvene kršitve določb postopka ni opredeljevalo.

11. Dolžnik je s pritožbo uspel, zato mu je upnik dolžan povrniti pritožbene stroške, to je stroške poštnine v višini 1,67 EUR (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in 15. členom ZIZ). Nastanek le teh je izkazan s potrdilom pošte na kuverti, v kateri je dolžnik poslala pritožbo. Dolžnik ostalih priglašenih stroškov ni izkazal in ker je oproščen plačila sodne takse, se njegov stroškovni zahtevek v presežku zavrne.

-------------------------------
¹ Pravica stranke do izjave v postopku.
² Nagrada obsega dokumentacijo do 100 strani. Cenilec je k osnovni cenitvi priložil 7 strani dodatne dokumentacije, k dopolnitvi pa dodatnih 12 strani.

Datum zadnje spremembe:

02.03.2020

Podobni dokumenti:

• VSC Sklep I Ip 378/2020
• VSC Sklep I Ip 123/2020
• VSL sodba in sklep I Cp 129/2011