VSM Sodba I Cp 161/2018

Jedro

Zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 285,59 EUR stroškov odgovora na pritožbo, v roku 15 dni od prejema te sodbe, od poteka tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s svojo sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka toženi stranki odpovedala najemno pogodbo številka 20768-01/96 z dne 2. 3. 1998 za neprofitno stanovanje številka 12 v stanovanjski hiši na naslovu U.B.G 32 v Mariboru in zahtevala izpraznitev ter izročitev tega stanovanja. Obrazložilo je, da je tožeča stranka zahtevala nesorazmeren ukrep, saj je tožena stranka zgolj petkrat za štiri ali pet dni zamudila s plačilom mesečne najemnine in stroškov. Tožeči stranki je naložilo v korist proračuna Republike Slovenije povrniti 257,03 EUR stroškov odvetniškega zastopanja tožene stranke, ki ji je bila odobrena brezplačna pravna pomoč do izdaje odločbe sodišča prve stopnje.

2. Tožeča stranka je zoper sodbo sodišča prve stopnje vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlagala, da jo pritožbeno sodišče spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ni nasprotovala ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je zamuda tožene stranke trajala največ pet dni, vendar je poudarjala, da je tožena stranka večkrat zamujala tudi še po prejetem opominu in opozorilu na posledice zamujanja. Po mnenju pritožbe za odpoved najemne pogodbe ni bistven element trajanje zamude, pač pa nadaljevanje kršitve po opominu. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do dejstva, da je bila tožena stranka pravočasno opozorjena in na njen subjektiven odnos do zamude kljub opominu, zaradi česar izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti. Upoštevati bi moralo, da je oddajanje stanovanja za neprofitno najemnino že poseg v lastninsko pravico najemodajalca, ki lahko z neprofitno najemnino pokriva samo stroške nujnega investicijskega vzdrževanja, zaradi česar ni nesorazmerno, če je zakonodajalec najemojemalcu odrekel možnost vsake zamude pri plačilu v roku enega leta po prejemu opomina. Odločanje sodišča, koliko dni po opominu je zamuda še dopustna, je arbitrarno. Tožeča stranka je gospodarska organizacija, s ciljem ustvarjanja dobička. Skoraj edina dolžnost tožene stranke pa je pravočasno plačevanje najemnine in stroškov, kar lahko zagotovi tudi s socialno pomočjo, ki jo je dolžna zagotoviti država, ne tožeča stranka. Tožena stranka je s plačilom zamudila tudi v maju 2017.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in povrnitev stroškov odgovora. Poudarjala je dolgoletno prakso med pravdnima strankama, po kateri je najemnino in stroške plačevala na dan nakazila pokojnine. Tožeča stranka je vsak mesec prejela popolno plačilo, povečano za denarno sankcijo za kasnejše plačilo. Odpoved najemne pogodbe ne bi bila sorazmerna s težo kršitve. Sodišče prve stopnje je dobilo pravilen občutek, da je tožbeni zahtevek zasledoval druge interese v zvezi z obravnavanim stanovanjem. Tožeča stranka je ravnala nepošteno, saj pred tem plačevanja najemnine in stroškov na dan prejema pokojnine, ni obravnavalo kot krivdni razlog za odpoved najema.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skrbno izdelani obrazložitvi sodbe je sodišče prve stopnje obravnavalo vse trditve pravdnih strank in je natančno obrazložilo razloge za svojo odločitev. To še posebej velja za ugotovitve o opominu tožeče stranke, zamudah s plačili tožene stranke in za razlago, da minimalne kršitve najemojemalke, kljub opominu najemodajalca, ne utemeljujejo odpovedi najemne pogodbe. Očitana procesna kršitev ni utemeljena, medtem ko pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere mora po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti.

6. Tožeča stranka ni pojasnila pritožbenega razloga zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pravzaprav je priznavala, da je bilo dejansko stanje ves čas nesporno. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki najemno pogodbo za neprofitno stanovanje v U.B.G. 32 v Mariboru sklenili 2. 3. 1998. Tožena stranka je vsaj zadnjih šest let najemnino in stroške, kar je v plačilo zapadlo 25. ali 26. v mesecu, tožeči stranki poravnala na dan, ko je prejela pokojnino, to je bilo štiri ali pet dni po zapadlosti, vendar še vedno v istem mesecu. Tožeča stranka temu več let ni nasprotovala, pač pa je za vsak dan zamude toženi stranki zaračunala zamudne obresti. Nato je toženo stranko z opominom 28. 9. 2016 opozorila na neplačano mesečno obveznost 266,65 EUR, ki je zapadla 26. 9. 2016, in jo opozorila v smislu določbe tretjega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), da je neplačevanje najemnine in stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe. Po prejetem opominu je tožena stranka za štiri ali pet dni zamudila še s plačilom najemnin in stroškov, ki so zapadli 26. 10. 2016, 24. 5. 2016, 26. 1. 2017 in 24. 2. 2017. Na podlagi teh zamud je tožeča stranka 19. 4. 2017 vložila tožbo. Po vročitvi tožbe 24. 5. 2017 je tožena stranka zamudila še s plačilom najemnine in stroškov za maj 2017, kasneje pa ni več zamujala.

7. Po določbi 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 lahko lastnik stanovanja, ki je najemnika po tretjem odstavku istega člena opozoril na kršitev, odpove najemno pogodbo iz krivdnega razloga, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je sprejelo pravilno stališče, da zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico. Tožena stranka je le za nekaj dni skupaj petkrat po opominu zamudila s plačilom mesečnih obveznosti, ki jih je kljub zamudi poravnala še v mesecu zapadlosti, posledica česar bi naj bila izguba najema neprofitnega stanovanja. Takšna posledica ne bi bila v skladu z določbami 2. člena Ustave RS, da je Slovenija pravna in socialna država, prvega odstavka 36. člena, da je stanovanje nedotakljivo (zaradi česar morajo biti tudi razlogi za odpoved najemne pogodbe tehtni) in 78. člena, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje (ki ga zato naj ne izgubijo že iz nesorazmernega razloga). Načelo sorazmernosti prav tako poudarja Evropsko sodišče za človekove pravice, ki zahteva, da v primeru trčenja dveh pravic in posredovanja države (sodišča) ta odloči tako, da osebe ne nosijo nesorazmernega in pretiranega bremena (glej sodbo 31371/12 z dne 25. 4. 2017).

8. Pritožba se neutemeljeno sklicuje, da so bili izpolnjeni formalni pogoji iz 103. člena SZ-1 za odpoved najemne pogodbe. Po splošni določbi 110. člena Obligacijskega zakonika (OZ) namreč od pogodbe ni mogoče odstopiti zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti. Prav takšna pa je bila toženkina zgolj nekajdnevna zamuda s plačili v petih mesecih. Odločitev sodišča prve stopnje zato ni arbitrarna, pač pa ustreza sodniški subsumpciji konkretnih dejstev posebnega primera pod abstraktne pravne norme. Pomembna je tudi okoliščina, da je tožeča stranka pred tem več let dopuščala, da je tožena stranka mesečne obveznosti poravnala na dan prejema pokojnine. Nenadna sprememba te prakse in sklicevanje tožeče stranke, da je po opominu že nekajdnevna zamuda razlog za odpoved najemne pogodbe, res ni pošteno ravnanje do tožene stranke, ki je vsak mesec poravnala vse svoje obveznosti in ne zamuja več. Za spremembo prakse je morala od tekočih mesečnih pokojnin poravnati za en mesec več obveznosti. Pritožbene navedbe, da je s toženo stranko živela njena mati z visoko vdovsko pokojnino, so nove in po določbah prvega odstavka 337. člena ZPP, v zvezi s prvim odstavkom 286. člena ZPP neupoštevne, ob tem pa tožeča stranka ni zanikala navedb tožene stranke, da ji je mati umrla v aprilu 2017, zaradi česar je majske obveznosti lahko poravnala šele zadnjega dne v mesecu, ko je prejela pokojnino, saj je od prejšnje plačala stroške pogreba. Obravnavano stanovanje je neprofitno najemno stanovanje, kakršno se po določbi prve alineje 83. člena SZ-1 oddaja upravičencu do najema neprofitnega stanovanja. Nobenega lastnika ni mogoče prisiliti, da bi stanovanje oddajal za neprofitno najemnino iz 118. člena SZ-1, ki pokriva samo osnovne stroške vzdrževanja, amortizacije in upravljanja. Tožeča stranka z oddajanjem neprofitnega najemnega stanovanja toženi stranki opravlja dejavnost neprofitne stanovanjske organizacije, ki je upravičena do ugodnosti iz 151.a člena SZ-1. Ne glede na predhodne razloge, ki so narekovali zavrnitev tožbenega zahtevka, se pritožba neutemeljeno sklicuje na oddajanje stanovanja toženi stranki za neprofitno najemnino.

9. V pritožbi uveljavljani razlogi niso utemeljeni, niti podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, zato je po določbi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Po določbi prvega odstavka 165. člena ZPP je odločilo tudi o stroških, ki so nastali med pritožbenim postopkom, do katerih je upravičena uspešna tožena stranka, in jih sestavljajo nagrada pooblaščenki za pritožbo - 500 točk, za materialne stroške - 10 točk in za DDV - 112,2 točke, skupaj 622,2 točke ali 285,59 EUR.

Datum zadnje spremembe:

26.04.2018

Podobni dokumenti:

• VSC Sklep Cp 208/2018
• Sklep II Ips 462/2001
• VDSS Sodba Pdp 250/2022