VSL sodba I Cp 5240/2006

Jedro

Dejstvo, da parkirno mesto v kupoprodajni pogodbi ni izrecno navedeno, še ne pomeni, da ne gre za sestavni del stanovanja, ki ga je tožeča stranka prodala tožencu. Dokazni postopek je pokazal, da je tožeča stranka parkirno mesto prodala skupaj s stanovanjem, zato je njen tožbeni zahtevek neutemeljen.

 

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožeča sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

 

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je ta zahtevala, naj ji toženec izroči pripomoček za odpiranje vrat za dostop do parkirnega mesta v II. kleti stanovanjske hiše R. 44 v Ljubljani in parkirno mesto v nemoteno posest ter ji povrne pravdne stroške (1. točka izreka). Sodišče prve stopnje je tožeči stranki naložilo, da tožencu povrne pravdne stroške v višini 195.640,00 SIT, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dni od prejema sodbe (2. točka izreka).

Zoper odločitev sodišča prve stopnje je pritožbo po svojem pooblaščencu pravočasno vložila tožeča stranka, ki navaja, da sicer drži, da je zahtevek za izročitev pripomočka za odpiranje vrat povezan z zahtevkom za izročitev parkirnega mesta, sicer slednjega ne bi mogla uporabljati. Zmotno pa je stališče sodišča prve stopnje, da parkirno mesto še ni vpisano v zemljiško knjigo kot posamezen del stavbe (etažna lastnina), zato naj tožeča stranka ne bi dokazala lastninske pravice. Če bi tako neživljenjsko stališče obveljalo, bi se postavilo vprašanje, ali je tožeča stranka sploh mogla prodati stanovanje, ki ni vpisano v zemljiško knjigo. Nerazumljiv je razlog, da je tožeča stranka domnevni lastnik, hkrati pa sodišče trdi, da ni lastnik, čeprav lastninske pravice toženec ni prerekal, kaj šele, da bi izkazal močnejšo pravico. Enako stališče bi pomenilo, da nikomur ne pripada lastninska pravica na drugih delih stavbe, sploh pa se glede na neažurno stanje zemljiške knjige na to ni mogoče sklicevati. Tožeča stranka je v postopku dokazala, da je lastninsko pravico pridobila na podlagi soinvestitorske pogodbe z graditeljem, toženec pa ni zanikal, da je tožeča stranka bila lastnik stanovanja in parkirnega mesta, čeprav ni bila vpisana. Edino relevantno vprašanje, s katerim bi se moralo ukvarjati sodišče prve stopnje je, ali je toženec z nakupom stanovanja kupil tudi parkirno mesto. Sodišče je razpolagalo s kupoprodajno pogodbo, predmet prodaje pa je določen v 1. točki, kjer je jasno navedeno, kaj obsega stanovanje. Vsi prostori so določno našteti, vključno z izmerami, nedoločno pa so navedeni samo "drugi prostori", vendar je iz izmere - 1,56 m2 - jasno razvidno, da to ni parkirno mesto. V 3. točki kupoprodajne pogodbe pa sta pogodbeni stranki ugotovili tudi število točk in vrednost točke za izračun vrednosti stanovanja. Število točk znaša 334, kar je povzeto iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja. Tudi v tem zapisniku parkirno mesto ni navedeno in točkovano. Za promet z nepremičninami se zahteva pisna oblika, pisna pogodba je torej odločilni dokaz, na podlagi katerega bi moralo prvostopenjsko sodišče soditi o zahtevku. Nesprejemljivo je, da sodišče sodi o vsebini pisne pogodbe na podlagi izpovedb prič in strank. Tožeča stranka šteje za dokazano, da parkirno mesto ni bilo predmet kupoprodajne pogodbe in da toženec parkirnega mesta ni nikoli plačal, temveč je celo odklonil sklenitev kupoprodajne pogodbe za parkirno mesto. Že ob nakupu po soinvestitorski pogodbi in aneksu je bila razlika glede plačila med stanovanjem in parkirnim mestom. Medtem ko je za stanovanja veljala cena, ki se je formirala kot "očiščena cena", tj. brez komunalnih prispevkov, pa je za parkirno mesto veljala tržna "neočiščena cena", kar je razvidno iz samih listin. Tožeča stranka glede na razliko pri nakupu meni, da istočasnost nakupa stanovanj in parkirnih mest ni relevantna okoliščina za ugotavljanje, kaj je tožeča stranka prodala, temveč je relevantna le prodajna pogodba. Tudi po definiciji stanovanja po Stanovanjskem zakonu parkirno mesto ni del stanovanja in predstavlja zato posebni del stavbe, ki za razliko od stanovanja ni namenjen bivanju (ni bivalna enota v smislu 6. člena Stanovanjskega zakona). Ko bo zemljiška knjiga urejena, bodo za parkirna mesta obstojali podvložki, dotlej pa ni nobene ovire za pravni promet s parkirnimi mesti, saj sme lastnik stanovanja, ki nima avtomobila, parkirno mesto oddati ali prodati. Glede na to, da iz pisne pogodbe izhaja, da parkirno mesto ni bilo kupljeno in da prodaja parkirnega mesta ni bila realizirana, saj kupnina zanj ni bila plačana, je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da je toženec parkirno mesto kupil. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Toženec na vročeno pritožbo ni odgovoril.

Pritožba ni utemeljena.

Lastninska pravica na podlagi pravnega posla se pridobi šele, ko je vknjižena v zemljiško knjigo, česar tožeča stranka, kot pravilno navede prvostopenjsko sodišče, ni trdila, zato je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožeče stranke pravilno pravno kvalificiralo kot tožbeni zahtevek v smislu 41. člena Zakona o temeljnih lastninskih razmerjih (Ur. list SFRJ, št. 6-88/80, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami). Tožeča stranka je namreč trdila, da je na podlagi soinvestitorske pogodbe postala lastnica stanovanja (ki je danes, čemur tožeča stranka ne oporeka, nesporno toženčeva last) in obenem parkirnega mesta, ki je predmet tega spora. Če bi se trditve tožeče stranke (tj., da parkirnega mesta ni prodala skupaj s stanovanjem) izkazale za resnične (o tem bo govor v nadaljevanju te obrazložitve), potem bi bila tožeča stranka tista, ki bi imela močnejši pravni naslov in bi bil njen tožbeni zahtevek na vračilo stvari (konkretno parkirnega mesta, skupaj pripomočkom za odpiranje vrat za dostop do njega) utemeljen.

Ključno (dejansko) vprašanje te pravdne zadeve, od katerega je odvisna odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka tožeče stranke, je, ali je parkirni prostor tožeča stranka tožencu prodala skupaj s stanovanjem ali ne oziroma, kot je spor pravilno kvalificiralo sodišče prve stopnje, ali je konkretni parkirni prostor pomožni stanovanjski prostor v smislu določbe 2. odstavka 2. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami).

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je tožeča stranka parkirni prostor prodala skupaj s stanovanjem, svojo dokazno oceno, ki je izčrpna in prepričljiva ter jo pritožbene navedbe tožeče stranke v ničemer ne omajejo, pa oblikovalo takole:

- v kupoprodajni pogodbi med pravdnima strankama parkirno mesto posebej ni navedeno, kar pa, glede na to, da posamezni deli stanovanja niso samostojni predmeti pogodbe, še ne pomeni, da parkirno mesto ni bilo prodano;

- iz aneksa 2/86 izhaja, da k stanovanju pripada parkirno mesto;

- iz primopredajnega zapisnika med pooblaščenim investitorjem in tožečo stranko izhaja, da k stanovanjem pripadajo tudi parkirna mesta, ki niso bila predmet samostojne prodaje, temveč se je z njimi razpolagalo kot s sestavino stanovanj;

- toženec je izpovedal, da je mu je bilo stanovanje prodano skupaj s parkirnim mestom;

- stanovanje in parkirni prostor sta označena z isto številko, tj. 21;

- v stanovanjskem objektu je toliko parkirnih mest, kolikor je stanovanj;

- stanovanje se nahaja v strogem središču mesta, zato iz zazidalnega načrta izhaja, da morajo imeti vsa stanovanja ustrezna parkirna mesta v podzemlju stanovanjskega objekta na R.;

- dejstvo, ali je tožeča stranka parkirno mesto upoštevala pri določitvi kupnine ali ne, več kot šest let po sklenitvi kupoprodajne pogodbe ne vpliva na ugotovitev, ali je parkirno mesto sestavni del stanovanja ali ne.

Posameznim dejanskim ugotovitvam tožeča stranka, kot izhaja iz njenih pritožbenih navedb, niti ne nasprotuje, trdi pa, da je ključno, da parkirno mesto ni navedeno v pogodbi, to dejstvo pa po njenem mnenju zadošča za sklep, da je njen tožbeni zahtevek utemeljen. Tožeča stranka zmotno meni, da se lahko predmet kupoprodajne pogodbe ugotavlja le prek vsebine kupoprodajne pogodbe, torej le v vpogledom v listino. Zakon o pravdnem postopku (Ur. list RS, št. 36/04 - uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZPP) namreč pozna več vrst dokaznih sredstev (poleg listinskih dokazov še zaslišanje strank in prič, ogled, postavitev izvedenca - glej člene 220 in naslednje ZPP), s katerim lahko (oziroma mora) stranka v pravdnem postopku dokazovati svoje trditve (primerjaj 212. člen ZPP). Med pravdnima strankama v tem postopku je sporno, kaj je predmet kupoprodajne pogodbe oziroma ali je bilo parkirno mesto prodano skupaj s stanovanjem, pri dokazovanju svojih trditev (tj. tožeče stranke, da parkirnega mesta ni prodala, in nasprotnim stališčem toženca) pa imata pravdni stranki na voljo vsa dokazna sredstva, ki jih nudi postopkovni zakon. Če pa skuša tožeča stranka s temi pritožbenimi navedbami izraziti nestrinjanje s stališčem prvostopenjskega sodišča in trdi, da parkirno mesto nikoli ne more biti sestavni del stanovanja, če ni kot njegov del izrecno naveden v kupoprodajni pogodbi, zato niti ni mogoče dokazovati nasprotnega, pa pritožbeno sodišče pojasnjuje naslednje: noben zakon ne določa, da bi moral biti predmet kupoprodajne pogodbe - konkretno stanovanje - specificiran na tak način, temveč zadošča, da je predmet pogodbe mogoč, dopusten ter določen oziroma določljiv (primerjaj 2. odstavek 46. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, Ur. list. SFRJ, št. 29/78-57/90, v nadaljevanju ZOR) - tega, da bi bil kupoprodajna pogodba nična zaradi "pomanjkljivosti" predmeta (primerjaj 47. člen ZOR) tožeča stranka ni zatrjevala. Predmet kupoprodajne pogodbe je stanovanje, vprašanje, kaj sodi k stanovanju, pa je v primeru spora dejansko vprašanje, odvisno od rezultata dokaznega postopka. Poleg tega pa kupoprodajna pogodba zgolj zato, ker zakon v primeru, da je njen predmet nepremičnina, predpisuje sklenitev v pisni obliki (primerjaj 455. člen ZOR), nima večje dokazne vrednosti, temveč gre za listino, enega od dokaznih sredstev v postopku.

Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo tožeče stranka zavrnilo in sodba sodišča prve stopnje potrdilo.

Odločitev o toženkinih pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena ZPP in je posledica zavrnitve njene pritožbe.

 

Datum zadnje spremembe:

23.08.2009

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba II Cp 2016/2019
• VSC Sodba PRp 16/2022
• sodba I U 164/2013