VSL sodba I Cp 1172/2006
Sodišče: | Višje sodišče v Ljubljani |
---|---|
Oddelek: | Civilni oddelek |
ECLI: | ECLI:SI:VSLJ:2006:I.CP.1172.2006 |
Evidenčna številka: | VSL51237 |
Datum odločbe: | 08.03.2006 |
Področje: | stanovanjsko pravo |
Institut: | najemna pogodba za neprofitno stanovanje - odpoved pogodbe |
Jedro
Najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oz. oseba, s
katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti,
mora imeti v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo ob
vložitvi tožbe, če se najemna pogodba odpoveduje iz tega razloga.
Izrek
Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.
Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega
postopka.
Obrazložitev
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo kot neutemeljenega
zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se toženi stranki
odpoveduje najemna pogodba med pravdnima strankama za trosobno
stanovanje št. 3 v pritličju zgradbe ..., da je tožena stranka dolžna
izprazniti to stanovanje in ga praznega oseb ter stvari izročiti
tožeči stranki v 91. dneh ter da je tožena stranka dolžna tožeči
stranki povrniti pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo v
povrnitev toženi stranki pravdne stroške v znesku 166.950,00 SIT, z
zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.
Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih
razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da
v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno, da sodbo razveljavi in
zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da se tožeča
stranka ne strinja s tolmačenjem sodišča prve stopnje 5. odst. 103.
člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Navedeno določilo namreč nikjer
ne določa, da mora imeti najemnik stanovanja primerno stanovanje ali
stanovanjsko stavbo ob vložitvi tožbe. Tožeča stranka je v letu 2004
izvedela, da ima toženka v lasti več nepremičnin. Toženka je sicer
zatrjevala, da je z darilno pogodbo dne 8.3.2002 svoj del
stanovanjskega poslopja prenesla na svojega sina in tekom pravde je
predložila notarski zapis z dne 11.5.2004 in priglasitev davčni
upravi dne 12.5.2004. Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z
dne 7.1.2005 pozvala, da predmetno stanovanje zaradi lastništva
primernega stanovanjskega poslopja izprazni, torej še v času, ko je
bila lastnica 1/2 stanovanjskega poslopja. Tožena stranka z ničemer
ni dokazala, da stanovanjsko poslopje ni primerno za bivanje, ampak
je še celo sama izpovedala, da v njem prebiva sin. Niti v odgovoru na
tožbo v tej pravdi tožena stranka ni predložila sklepa o vpisu
sprememb v zemljiško knjigo, ampak je to storila še pozneje. Navedeno
pomeni, da je bila tožena stranka vse do prvega poziva tožeče stranke
in še nekaj časa potem lastnica primernega stanovanjskega poslopja,
katerega svoj delež do 1/2 je z darilno pogodbo prenesla na svojega
sina, ožjega družinskega člana. Očitno je, da je tožena stranka
podarila nepremičnino z namenom obiti SZ-1 in tako obdržati
najemniško stanovanje, ter gre v tem primeru za navidezno pogodbo.
Tožeča stranka meni, da je potrebno SZ-1 razlagati tako, da je možno
najemno pogodbo odpovedati najemniku, če se ugotovi, da je lastnik
primernega stanovanja, pri tem pa je potrebno šteti datum za odpoved
datum, ko se je za lastništvo izvedelo in je bila najemnica pozvana
na izročitev stanovanja, ne pa vložitev tožbe, saj je tožbo možno
vložiti šele, ko je pripravljena celotna dokumentacija. Glede
odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa tožeča
stranka šteje, da iz izpovedb zaslišanih prič izhaja, da prebivajo
pri toženi stranki, res da ne vsak dan, ampak po več dni, kar je
šteti nepretrgoma, tako, da je tožeča stranka mnenja, da je podan
tudi navedeni odpovedni razlog.
Tožena stranka v odgovoru na tožbo zavrača pritožbene navedbe tožeče
stranke in predlaga zavrnitev pritožbe. Navaja, da je tožbeni
zahtevek neutemeljen celo, če bi 5. odst. 103. člena SZ-1 razlagali
tako, da za utemeljenost odpovedi zadostuje lastništvo v času, ko je
najemodajalec zanj izvedel, kot to trdi tožeča stranka v pritožbi.
Dejstvo je, da je tožena stranka lastništvo na njej lastnem delu
stanovanjske zgradbe prenesla na svojega sina z darilno pogodbo že
8.3.2002, medtem ko je tožeča stranka po lastnih navedbah izvedela,
da ima toženka v lasti stanovanjsko stavbo, šele v letu 2004. Po
sklenitvi prej navedene darilne pogodbe je namreč bila toženka še
zgolj formalna oziroma zemljiškoknjižna lastnica zgradbe, medtem ko
je bil dejanski lastnik njen sin, ki je tam tudi prebival. Darilna
pogodba ni bila sklenjena z namenom zaobiti SZ-1, ampak zato, ker je
sin toženke nepremičnine prevzel z namenom, da tam kmetuje. Glede
odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa je
pritožba pavšalna in neobrazložena.
Pritožba ni utemeljena.
Pritožbeno sodišče kot pravilnega sprejema zaključek sodišča prve
stopnje, da morajo biti razlogi za odpoved najemne pogodbe za
neprofitno stanovanje iz 5. odst. 103. člena SZ-1 podani ob vložitvi
tožbe, ker sicer ni možno uspešno odpovedati pogodbe iz teh razlogov.
Da je takšno stališče pravilno, nenazadnje izhaja tudi iz določbe 3.
odst. 112. člena SZ-1, po kateri se najemna pogodba ob sporu
odpoveduje s tožbo pri sodišču. Če pa je odpoved možna le s tožbo, pa
morajo biti ob vložitvi tožbe, ko se pogodba odpoveduje, izpolnjeni
pogoji, zaradi katerih se pogodba odpoveduje. Ker je bil
zemljiškoknjižni predlog na podlagi darilne pogodbe z dne 8.3.2002
pri sodišču vložen dne 23.7.2004 in na podlagi njega vpis lastninske
pravice v zemljiški knjigi na sporni nepremičnini izveden v korist
sina toženke s sklepom sodišča z dne 26.4.2005, kar vse izhaja iz
sklepa Okrajnega sodišča v .., Dn. št. 2769/.. (priloga B7), toženka
ob vložitvi tožbe v tej pravdi dne 24.5.2005 ni bila več lastnica
stanovanjske stavbe, ki je bila podlaga za odpoved najemne pogodbe iz
razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1. Torej je sodišče prve stopnje
tožbeni zahtevek, v kolikor ga tožeča stranka temelji na določilu 5.
odst. 103. člena SZ-1, utemeljeno zavrnilo. Tožeča stranka namreč ni
ponudila niti nobenega tehtnega dokaza, da bi bila darilna pogodba z
dne 8.3.2002 navidezna. Podatki v spisu pa potrjujejo ravno
nasprotno, torej nenavideznost te pogodbe. Darilna pogodba je namreč
bila sklenjena kar tri leta pred vložitvijo tožbe, sin toženke,
kateremu je bila nepremičnina podarjena, tam tudi dejansko živi,
toženka pa dejansko živi v tem postopku obravnavanem stanovanju.
Pritožbeno sodišče za pravilnega sprejema tudi zaključek prvega
sodišča, da niso izpolnjene niti predpostavke za odpoved najemne
pogodbe toženki iz razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1, ker
opomina tožeče stranke z dne 7.1.2005 toženki (priloga A 15) ni možno
šteti za opomin iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Po citiranem zakonskem
določilu se lahko najemna pogodba odpove s tožbo iz razloga po 7.
točki 1. odst. 103. člena SZ-1 le, če lastnik najemnika predhodno
pisno opozori na kršitev najemne pogodbe, to opozorilo (opomin) pa
mora vsebovati kršitev, način odprave odpovednega razloga ter
primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od
15 dni. Za takšen opomin navaja tožeča stranka opomin priloga A 15,
kateri pa ne izpolnjuje zahtev iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Obsega
namreč le kršitev, ne pa tudi načina in roka odprave odpovednega
razloga.
Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo niti kršitev, na katere
pazi v skladu z 2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)
po uradni dolžnosti, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno
zavrnilo in potrdilo z njo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje
(353. člen ZPP).
Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1.
odst. 165. člena ZPP in sta pravdni stranki dolžni kriti vsaka svoje.
Tožeča stranka namreč s pritožbo ni uspela, medtem ko tožena stranka
v pritožbi ni navajala ničesar takega, kar bi pritožbeno sodišče
lahko s pridom uporabilo za hitrejšo in lažjo odločitev o pritožbi,
torej so bili njeni stroški za odgovor na pritožbo nepotrebni za ta
pritožbeni postopek.
Zveza:
Pridruženi dokumenti:*
- Datum zadnje spremembe:
- 23.08.2009