<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL sodba I Cp 1172/2006

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2006:I.CP.1172.2006
Evidenčna številka:VSL51237
Datum odločbe:08.03.2006
Področje:stanovanjsko pravo
Institut:najemna pogodba za neprofitno stanovanje - odpoved pogodbe

Jedro

Najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oz. oseba, s

katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti,

mora imeti v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo ob

vložitvi tožbe, če se najemna pogodba odpoveduje iz tega razloga.

 

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega

postopka.

 

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo kot neutemeljenega

zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se toženi stranki

odpoveduje najemna pogodba med pravdnima strankama za trosobno

stanovanje št. 3 v pritličju zgradbe ..., da je tožena stranka dolžna

izprazniti to stanovanje in ga praznega oseb ter stvari izročiti

tožeči stranki v 91. dneh ter da je tožena stranka dolžna tožeči

stranki povrniti pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo v

povrnitev toženi stranki pravdne stroške v znesku 166.950,00 SIT, z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih

razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da

v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno, da sodbo razveljavi in

zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da se tožeča

stranka ne strinja s tolmačenjem sodišča prve stopnje 5. odst. 103.

člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Navedeno določilo namreč nikjer

ne določa, da mora imeti najemnik stanovanja primerno stanovanje ali

stanovanjsko stavbo ob vložitvi tožbe. Tožeča stranka je v letu 2004

izvedela, da ima toženka v lasti več nepremičnin. Toženka je sicer

zatrjevala, da je z darilno pogodbo dne 8.3.2002 svoj del

stanovanjskega poslopja prenesla na svojega sina in tekom pravde je

predložila notarski zapis z dne 11.5.2004 in priglasitev davčni

upravi dne 12.5.2004. Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z

dne 7.1.2005 pozvala, da predmetno stanovanje zaradi lastništva

primernega stanovanjskega poslopja izprazni, torej še v času, ko je

bila lastnica 1/2 stanovanjskega poslopja. Tožena stranka z ničemer

ni dokazala, da stanovanjsko poslopje ni primerno za bivanje, ampak

je še celo sama izpovedala, da v njem prebiva sin. Niti v odgovoru na

tožbo v tej pravdi tožena stranka ni predložila sklepa o vpisu

sprememb v zemljiško knjigo, ampak je to storila še pozneje. Navedeno

pomeni, da je bila tožena stranka vse do prvega poziva tožeče stranke

in še nekaj časa potem lastnica primernega stanovanjskega poslopja,

katerega svoj delež do 1/2 je z darilno pogodbo prenesla na svojega

sina, ožjega družinskega člana. Očitno je, da je tožena stranka

podarila nepremičnino z namenom obiti SZ-1 in tako obdržati

najemniško stanovanje, ter gre v tem primeru za navidezno pogodbo.

Tožeča stranka meni, da je potrebno SZ-1 razlagati tako, da je možno

najemno pogodbo odpovedati najemniku, če se ugotovi, da je lastnik

primernega stanovanja, pri tem pa je potrebno šteti datum za odpoved

datum, ko se je za lastništvo izvedelo in je bila najemnica pozvana

na izročitev stanovanja, ne pa vložitev tožbe, saj je tožbo možno

vložiti šele, ko je pripravljena celotna dokumentacija. Glede

odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa tožeča

stranka šteje, da iz izpovedb zaslišanih prič izhaja, da prebivajo

pri toženi stranki, res da ne vsak dan, ampak po več dni, kar je

šteti nepretrgoma, tako, da je tožeča stranka mnenja, da je podan

tudi navedeni odpovedni razlog.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo zavrača pritožbene navedbe tožeče

stranke in predlaga zavrnitev pritožbe. Navaja, da je tožbeni

zahtevek neutemeljen celo, če bi 5. odst. 103. člena SZ-1 razlagali

tako, da za utemeljenost odpovedi zadostuje lastništvo v času, ko je

najemodajalec zanj izvedel, kot to trdi tožeča stranka v pritožbi.

Dejstvo je, da je tožena stranka lastništvo na njej lastnem delu

stanovanjske zgradbe prenesla na svojega sina z darilno pogodbo že

8.3.2002, medtem ko je tožeča stranka po lastnih navedbah izvedela,

da ima toženka v lasti stanovanjsko stavbo, šele v letu 2004. Po

sklenitvi prej navedene darilne pogodbe je namreč bila toženka še

zgolj formalna oziroma zemljiškoknjižna lastnica zgradbe, medtem ko

je bil dejanski lastnik njen sin, ki je tam tudi prebival. Darilna

pogodba ni bila sklenjena z namenom zaobiti SZ-1, ampak zato, ker je

sin toženke nepremičnine prevzel z namenom, da tam kmetuje. Glede

odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa je

pritožba pavšalna in neobrazložena.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče kot pravilnega sprejema zaključek sodišča prve

stopnje, da morajo biti razlogi za odpoved najemne pogodbe za

neprofitno stanovanje iz 5. odst. 103. člena SZ-1 podani ob vložitvi

tožbe, ker sicer ni možno uspešno odpovedati pogodbe iz teh razlogov.

Da je takšno stališče pravilno, nenazadnje izhaja tudi iz določbe 3.

odst. 112. člena SZ-1, po kateri se najemna pogodba ob sporu

odpoveduje s tožbo pri sodišču. Če pa je odpoved možna le s tožbo, pa

morajo biti ob vložitvi tožbe, ko se pogodba odpoveduje, izpolnjeni

pogoji, zaradi katerih se pogodba odpoveduje. Ker je bil

zemljiškoknjižni predlog na podlagi darilne pogodbe z dne 8.3.2002

pri sodišču vložen dne 23.7.2004 in na podlagi njega vpis lastninske

pravice v zemljiški knjigi na sporni nepremičnini izveden v korist

sina toženke s sklepom sodišča z dne 26.4.2005, kar vse izhaja iz

sklepa Okrajnega sodišča v .., Dn. št. 2769/.. (priloga B7), toženka

ob vložitvi tožbe v tej pravdi dne 24.5.2005 ni bila več lastnica

stanovanjske stavbe, ki je bila podlaga za odpoved najemne pogodbe iz

razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1. Torej je sodišče prve stopnje

tožbeni zahtevek, v kolikor ga tožeča stranka temelji na določilu 5.

odst. 103. člena SZ-1, utemeljeno zavrnilo. Tožeča stranka namreč ni

ponudila niti nobenega tehtnega dokaza, da bi bila darilna pogodba z

dne 8.3.2002 navidezna. Podatki v spisu pa potrjujejo ravno

nasprotno, torej nenavideznost te pogodbe. Darilna pogodba je namreč

bila sklenjena kar tri leta pred vložitvijo tožbe, sin toženke,

kateremu je bila nepremičnina podarjena, tam tudi dejansko živi,

toženka pa dejansko živi v tem postopku obravnavanem stanovanju.

Pritožbeno sodišče za pravilnega sprejema tudi zaključek prvega

sodišča, da niso izpolnjene niti predpostavke za odpoved najemne

pogodbe toženki iz razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1, ker

opomina tožeče stranke z dne 7.1.2005 toženki (priloga A 15) ni možno

šteti za opomin iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Po citiranem zakonskem

določilu se lahko najemna pogodba odpove s tožbo iz razloga po 7.

točki 1. odst. 103. člena SZ-1 le, če lastnik najemnika predhodno

pisno opozori na kršitev najemne pogodbe, to opozorilo (opomin) pa

mora vsebovati kršitev, način odprave odpovednega razloga ter

primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od

15 dni. Za takšen opomin navaja tožeča stranka opomin priloga A 15,

kateri pa ne izpolnjuje zahtev iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Obsega

namreč le kršitev, ne pa tudi načina in roka odprave odpovednega

razloga.

Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo niti kršitev, na katere

pazi v skladu z 2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)

po uradni dolžnosti, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno

zavrnilo in potrdilo z njo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje

(353. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1.

odst. 165. člena ZPP in sta pravdni stranki dolžni kriti vsaka svoje.

Tožeča stranka namreč s pritožbo ni uspela, medtem ko tožena stranka

v pritožbi ni navajala ničesar takega, kar bi pritožbeno sodišče

lahko s pridom uporabilo za hitrejšo in lažjo odločitev o pritožbi,

torej so bili njeni stroški za odgovor na pritožbo nepotrebni za ta

pritožbeni postopek.

 


Zveza:

SZ člen 103, 103/5, 103, 103/5, 103, 103/5.

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
23.08.2009

Opombe:

P2RvYy0zODY2NQ==