VSL sklep I Cp 1849/2004
Sodišče: | Višje sodišče v Ljubljani |
---|---|
Oddelek: | Civilni oddelek |
ECLI: | ECLI:SI:VSLJ:2005:I.CP.1849.2004 |
Evidenčna številka: | VSL50567 |
Datum odločbe: | 20.07.2005 |
Področje: | stanovanjsko pravo |
Institut: | pravice in obveznosti iz najemnega razmerja - vlaganje v nepremičnino |
Jedro
Pravno podlago tožbenega zahtevka predstavlja 61. člen Stanovanjskega
zakona (v nadaljevanju SZ, Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami), po
katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve
neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je
opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori. Poleg
te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi dogovor med
pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje mora
tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva povrnitev
stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ in najemni
pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni pogodbi ne
nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja in ali je
lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.
Izrek
Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu
(prvi odstavek izreka) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne
sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.
Obrazložitev
Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec
dolžan plačati tožniku še znesek 215.800,00 SIT z zakonskimi
zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 142.800,00 SIT za čas od
19.6.2002 do plačila in od zneska 73.000,00 SIT za čas od vložitve
tožbe 10.4.1996 do plačila ter mu povrniti pravdne stroške v znesku
313.782,31 SIT z enakimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe
14.3.2003 do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe (prvi odstavek
izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (drugi odstavek
izreka).
Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh
pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v
nadaljevanju ZPP). V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje tudi v
ponovljenem postopku ni sledilo določbam ZPP ter je tako storilo
bistvene kršitve določb postopka. O tožbenem zahtevku ni odločalo na
podlagi ustnega, neposrednega in javnega obravnavanja. Prav tako
sodišče ni dalo toženi stranki možnosti, da se izjavi o zahtevkih in
navedbah nasprotne stranke. Nadalje povzema potek dosedanjega
postopka in kakšni so bili napotki pritožbenega sodišča v
razveljavitvenem sklepu, opr. št. I Cp 1505/2000 z dne 29.11.2001.
Glede na določbo 61. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ;
Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami) bi moralo sodišče prve stopnje
ugotavljati, ali gre v konkretnem primeru za koristna vlaganja, če je
že sledilo ugotovitvam pritožbenega sodišča, da je bilo soglasje
toženca za vlaganja dano. Toženec je trdil, da so bila vlaganja,
katera je opravil tožnik, zanj nekoristna, celo škodljiva. Zaradi
tega je tudi prišlo do razdrtja najemne pogodbe in do spornega
razmerja med obema pravdnima strankama. Tako je torej ocena sodišča,
katera pa nima "pokritja" v izvedenskem mnenju A. S., nepravilna.
Svoje mnenje glede izvedenskega mnenja je toženec podal s
pripravljalno vlogo z dne 4.11.2002, česar sodišče ni dokazno
ocenilo. Četudi je sodišče kot predhodno vprašanje štelo, da je
toženec dal tožniku soglasje k adaptaciji, pa je vsekakor kot
bistveno treba ugotoviti, da to soglasje ni bilo precizirano, in
sicer v kakšni smeri naj se opravijo adaptacijska dela, kar bi
sodišče pri odločanju o spornem razmerju moralo razčistiti.
Upoštevati pa je tudi dejstvo, da je prav gotovo soglasje bilo dano
le glede koristnih vlaganj. Tekom postopka je bilo treba tudi
ugotoviti, ali je tožnik imel soglasje toženca za opravo
investicijskih vlaganj v objekt v času, ko je dela opravil ali ne.
Tako sodišče prve stopnje kot tudi druge stopnje sta šteli, da je
bilo soglasje dano, čeprav je bilo sprejeto stališče, da šele po
šestih mesecih po vselitvi. Sodišču se ni zdelo pomembno, da je bilo
soglasje dano z odlogom šestih mesecev prav iz razloga, ker je
nastopala zima in ker določenih adaptacijskih del pozimi ni mogoče
izvesti. Sodišče je nadalje napačno uporabilo materialno pravo, saj
ni upoštevalo določb Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO),
ki točno opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so
potrebna vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Oplesk
namreč ne šteje za investicijska vlaganja, prav tako ne štejejo druga
dela, katere navaja tožnik, da jih je opravil. Nadalje pritožba
navaja, da zasteklitev oken sploh ni bila potrebna, če je bila sploh
opravljena, saj so stekla v oknih nedvomno bila in njihova zamenjava
sploh ni bila potrebna. Prav tako ne slikopleskarska dela, saj jih je
bilo treba takoj opraviti znova, ko se je vanj vselil nov najemnik.
To pa je bila J. P., katere sodišče sploh ni zaslišalo, ter tako v
posledici zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče bi
lahko pravilno ugotovilo dejansko stanje, če bi v ponovljenem sojenju
glede okoliščine, ali gre za koristna vlaganja, zaslišalo torej
toženca kot tudi najemnico. Predlagani priči B. D. in J. P. sodišče
niti ni pozvalo na glavno obravnavo, čeprav je bilo njuno zaslišanje
predlagano. Sodišče tudi ni predlagalo zaslišanje preostalih prič.
Glede vrednosti drv in peči sploh ni bil izveden dokazni postopek ter
je sodišče v tem delu povsem pavšalno določilo znesek za plačilo
73.000,00 SIT. Med strankama je bilo namreč sporno, in ne kot sodišče
trdi, da ni bilo spora, da je tožnik pustil v nepremičnini svojo peč
in drva. Peč na trdo gorivo je res pripeljal tožnik, morda tudi drva,
vendar niti peči niti drv ni uporabil tožnik. Sodišče pa je tudi samo
s seboj v nasprotju, ko trdi, da slikopleskarska dela štejejo kot
vzdrževalna dela in stroške zanje običajno nosi najemnik oziroma
uporabnik stanovanja, vendar kot samo pravi, je vseeno tožniku
priznalo ta strošek. Trditev, da je tožnik samo en teden uporabljal
nepremičino, je namreč povsem neresnična in je sodišče tudi glede
tega samo s seboj v nasprotju, saj je že iz dosedaj izvedenega
dokaznega postopka in glede na določitev za vračilo najemnine toženca
tožniku samo ugotovilo, da je tožnik uporabljal nepremičnino tri
mesece. Primerjava izvedenskega dela, ki ga je v tem postopku opravil
angažirani izvedenec, z izvedencem, ki ga je angažirala tožeča
stranka pred pravdo, je povsem neumestno in nekorektno, kot je že
navedlo pritožbeno sodišče. Tožnik se nenazadnje pritožuje tudi zoper
odločitev o stroških postopka. Le-te je sodišče odmerilo v škodo
toženca, ker je glavno obravnavo opravilo brez prisotnosti toženca in
njegove pooblaščenke in toženec ni mogel pravočasno priglasiti
stroškov postopka. Predlaga tudi vrnitev v prejšnje stanje.
Pritožba je bila vročena tožeči stranki, vendar nanjo ni odgovorila.
Pritožba je utemeljena.
O zahtevku na povrnitev vlaganj v nepremičnino:
Pravno podlago tožbenega zahtevka v tem delu predstavlja 61. člen SZ,
po katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do
povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki
jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne
dogovori. Poleg te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi
dogovor med pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve
stopnje mora tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva
povrnitev stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ
in najemni pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni
pogodbi ne nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja
in ali je lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.
Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno
uporabilo materialno pravo, ker ni upoštevalo določb ZGO, ki točno
opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so potrebna
vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Definicije, ki so
navedene v tem zakonu, namreč veljajo le za uporabo navedenega zakona
(primerjaj 2. člen ZGO); v konkretnem primeru pa je treba uporabiti
določbe SZ, ki urejajo stanovanjska najemna razmerja, predvsem pa
tudi določbe najemne pogodbe.
Utemeljeno pa pritožba opozarja, da sodišče prve stopnje ni ocenilo,
ali so tožnikova neamortizirana vlaganja koristna ali ne, kar pa
predstavlja enega izmed odločilnih dejstev po 61. členu SZ. O tem
sodba sodišča prve stopnje nima nobenih razlogov. Prav tako je
utemeljen pritožbeni očitek, da sodba ne precizira, za katera dela
naj bi bilo soglasje dejansko dano. Sodišče prve stopnje v
obrazložitvi sodbe namreč zgolj pavšalno navaja, da je tožnik imel
soglasje toženca, da opravi določena dela, ki bodo pomenila
izboljšavo bivalnih razmer. Izrecno pa omenja zgolj zamenjavo poda v
kuhinji, medtem ko sodba za ostala opravljena dela nima nobenih
razlogov. Nadalje se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčeve
trditve, da tožniku ni dal soglasja za opravo del zaradi neprimernega
letnega časa, se pa sodišče prve stopnje pri zaključku, da je bilo
dano soglasje za opravo del, da pa je bil pomaknjen le čas, v katerem
bi eventuelno prišlo do kompenzacije najemnine, opre med drugim tudi
na izpoved priče Z. H., katera pa je izpovedala, da je bil dogovor
takšen, da bodo obnove lahko opravljene po šestih mesecih. Iz njene
izpovedi bi bilo torej zaključiti, da tožnik v času najemne pogodbe,
ki je bila sklenjena za določen čas šestih mesecev, ni imel soglasja
za opravo del, ne pa, kot je zaključilo sodišče prve stopnje, da je
bilo to soglasje dano. Navedeni zaključek sodišča prve stopnje je
nejasen, zato ga ni mogoče preizkusiti.
Ali gre pri slikopleskarskem delu za vzdrževanje, ki bremeni
najemnika ali lastnika stanovanja, je treba poleg določb SZ
upoštevati tudi dogovor med pravdnima strankama. Zato je treba to
okoliščino presojati tudi z vidika najemne pogodbe. (tako kot tudi
vsa ostala opravljena dela). Poleg tega pa zaključka sodišča prve
stopnje, da je toženec dolžan povrniti tožniku tudi ta strošek, ni
mogoče preveriti, saj sodba nima razlogov, na podlagi česa sodišče
zaključuje, da je tožnik v spornem stanovanju živel zgolj en teden.
Nenazadnje pritožba tudi utemeljeno opozarja, da je protispisna
navedba sodišča prve stopnje, da toženec izvedenskemu mnenju ni
nasprotoval. Sodišče se namreč ni opredelilo do vloge toženca z dne
4.11.2002 (l.št. 124), v kateri se toženec sicer z izvedenskim
mnenjem najprej načeloma strinja, vendar pa se na koncu vloge le-temu
upira. Do navedene vloge se bo moralo sodišče prve stopnje, če bo
tožbenemu zahtevku po temelju ugodilo, v ponovljenem postopku tudi
opredeliti.
O zahtevku na plačilo vrednosti peči in drv:
Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju po napotkih
pritožbenega sodišča res navedlo pravno podlago tožbenega zahtevka,
in sicer 210. člen ZOR (neupravičena obogatitev), vendar za to pravno
podlago zopet ni navedlo razlogov o odločilnih dejstvih oz. so si ti
v nasprotju. Če toženec s pečjo in drvmi še vedno razpolaga, potem ni
podlage, da je toženec dolžan tožniku nadomestiti vrednost dosežene
koristi, temveč lahko tožnik le zahteva, da mora toženec navedene
predmete vrniti (sodišče namreč med drugim dopušča tudi možnost, da
je toženec peč na drva obdržal, prav tako drva, ki jih je pripeljal
tožnik, po drugi strani pa dopušča možnost, da je z njimi kako
drugače razpolagal). Pomembno je torej, kaj se je s pečjo in drvmi
zgodilo (predvsem, ker toženec med drugim tudi sam navaja, da se peč
na drva in drva pri njem nahajajo in da jih je pripravljen pod
določenimi pogoji vrniti; l.št. 16). Pri tem pa na tem mestu ni odveč
opozoriti, da je sodišče vezano na trditveno podlago pravdnih strank
in da so stranke tiste, ki morajo navesti vsa dejstva, na katera
opirajo svoje zahtevke, in predlagati dokaze, s katerimi se ta
dejstva dokazujejo (7. člen ZPP).
Glede na navedeno je tako glede zahtevka na plačilo vlaganj kot tudi
glede zahtevka na plačilo vrednosti peči in drv podana bistvena
kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339.
člena ZPP. Pritožbi tožene stranke je bilo treba zato ugoditi, sodbo
sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (delu, v katerem tožena
stranka ni uspela) razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve
stopnje v novo sojenje, da odpravi navedene pomanjkljivosti (prvi
odstavek 354. člena ZPP).
Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka
165. člena ZPP.
Zveza:
Pridruženi dokumenti:*
- Datum zadnje spremembe:
- 23.08.2009