VSL sklep I Cp 1849/2004

Jedro

Pravno podlago tožbenega zahtevka predstavlja 61. člen Stanovanjskega

zakona (v nadaljevanju SZ, Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami), po

katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve

neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je

opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori. Poleg

te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi dogovor med

pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje mora

tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva povrnitev

stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ in najemni

pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni pogodbi ne

nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja in ali je

lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.

 

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu

(prvi odstavek izreka) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

 

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec

dolžan plačati tožniku še znesek 215.800,00 SIT z zakonskimi

zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 142.800,00 SIT za čas od

19.6.2002 do plačila in od zneska 73.000,00 SIT za čas od vložitve

tožbe 10.4.1996 do plačila ter mu povrniti pravdne stroške v znesku

313.782,31 SIT z enakimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe

14.3.2003 do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe (prvi odstavek

izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (drugi odstavek

izreka).

Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh

pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v

nadaljevanju ZPP). V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje tudi v

ponovljenem postopku ni sledilo določbam ZPP ter je tako storilo

bistvene kršitve določb postopka. O tožbenem zahtevku ni odločalo na

podlagi ustnega, neposrednega in javnega obravnavanja. Prav tako

sodišče ni dalo toženi stranki možnosti, da se izjavi o zahtevkih in

navedbah nasprotne stranke. Nadalje povzema potek dosedanjega

postopka in kakšni so bili napotki pritožbenega sodišča v

razveljavitvenem sklepu, opr. št. I Cp 1505/2000 z dne 29.11.2001.

Glede na določbo 61. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ;

Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami) bi moralo sodišče prve stopnje

ugotavljati, ali gre v konkretnem primeru za koristna vlaganja, če je

že sledilo ugotovitvam pritožbenega sodišča, da je bilo soglasje

toženca za vlaganja dano. Toženec je trdil, da so bila vlaganja,

katera je opravil tožnik, zanj nekoristna, celo škodljiva. Zaradi

tega je tudi prišlo do razdrtja najemne pogodbe in do spornega

razmerja med obema pravdnima strankama. Tako je torej ocena sodišča,

katera pa nima "pokritja" v izvedenskem mnenju A. S., nepravilna.

Svoje mnenje glede izvedenskega mnenja je toženec podal s

pripravljalno vlogo z dne 4.11.2002, česar sodišče ni dokazno

ocenilo. Četudi je sodišče kot predhodno vprašanje štelo, da je

toženec dal tožniku soglasje k adaptaciji, pa je vsekakor kot

bistveno treba ugotoviti, da to soglasje ni bilo precizirano, in

sicer v kakšni smeri naj se opravijo adaptacijska dela, kar bi

sodišče pri odločanju o spornem razmerju moralo razčistiti.

Upoštevati pa je tudi dejstvo, da je prav gotovo soglasje bilo dano

le glede koristnih vlaganj. Tekom postopka je bilo treba tudi

ugotoviti, ali je tožnik imel soglasje toženca za opravo

investicijskih vlaganj v objekt v času, ko je dela opravil ali ne.

Tako sodišče prve stopnje kot tudi druge stopnje sta šteli, da je

bilo soglasje dano, čeprav je bilo sprejeto stališče, da šele po

šestih mesecih po vselitvi. Sodišču se ni zdelo pomembno, da je bilo

soglasje dano z odlogom šestih mesecev prav iz razloga, ker je

nastopala zima in ker določenih adaptacijskih del pozimi ni mogoče

izvesti. Sodišče je nadalje napačno uporabilo materialno pravo, saj

ni upoštevalo določb Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO),

ki točno opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so

potrebna vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Oplesk

namreč ne šteje za investicijska vlaganja, prav tako ne štejejo druga

dela, katere navaja tožnik, da jih je opravil. Nadalje pritožba

navaja, da zasteklitev oken sploh ni bila potrebna, če je bila sploh

opravljena, saj so stekla v oknih nedvomno bila in njihova zamenjava

sploh ni bila potrebna. Prav tako ne slikopleskarska dela, saj jih je

bilo treba takoj opraviti znova, ko se je vanj vselil nov najemnik.

To pa je bila J. P., katere sodišče sploh ni zaslišalo, ter tako v

posledici zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče bi

lahko pravilno ugotovilo dejansko stanje, če bi v ponovljenem sojenju

glede okoliščine, ali gre za koristna vlaganja, zaslišalo torej

toženca kot tudi najemnico. Predlagani priči B. D. in J. P. sodišče

niti ni pozvalo na glavno obravnavo, čeprav je bilo njuno zaslišanje

predlagano. Sodišče tudi ni predlagalo zaslišanje preostalih prič.

Glede vrednosti drv in peči sploh ni bil izveden dokazni postopek ter

je sodišče v tem delu povsem pavšalno določilo znesek za plačilo

73.000,00 SIT. Med strankama je bilo namreč sporno, in ne kot sodišče

trdi, da ni bilo spora, da je tožnik pustil v nepremičnini svojo peč

in drva. Peč na trdo gorivo je res pripeljal tožnik, morda tudi drva,

vendar niti peči niti drv ni uporabil tožnik. Sodišče pa je tudi samo

s seboj v nasprotju, ko trdi, da slikopleskarska dela štejejo kot

vzdrževalna dela in stroške zanje običajno nosi najemnik oziroma

uporabnik stanovanja, vendar kot samo pravi, je vseeno tožniku

priznalo ta strošek. Trditev, da je tožnik samo en teden uporabljal

nepremičino, je namreč povsem neresnična in je sodišče tudi glede

tega samo s seboj v nasprotju, saj je že iz dosedaj izvedenega

dokaznega postopka in glede na določitev za vračilo najemnine toženca

tožniku samo ugotovilo, da je tožnik uporabljal nepremičnino tri

mesece. Primerjava izvedenskega dela, ki ga je v tem postopku opravil

angažirani izvedenec, z izvedencem, ki ga je angažirala tožeča

stranka pred pravdo, je povsem neumestno in nekorektno, kot je že

navedlo pritožbeno sodišče. Tožnik se nenazadnje pritožuje tudi zoper

odločitev o stroških postopka. Le-te je sodišče odmerilo v škodo

toženca, ker je glavno obravnavo opravilo brez prisotnosti toženca in

njegove pooblaščenke in toženec ni mogel pravočasno priglasiti

stroškov postopka. Predlaga tudi vrnitev v prejšnje stanje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, vendar nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

O zahtevku na povrnitev vlaganj v nepremičnino:

Pravno podlago tožbenega zahtevka v tem delu predstavlja 61. člen SZ,

po katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do

povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki

jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne

dogovori. Poleg te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi

dogovor med pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve

stopnje mora tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva

povrnitev stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ

in najemni pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni

pogodbi ne nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja

in ali je lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.

Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno

uporabilo materialno pravo, ker ni upoštevalo določb ZGO, ki točno

opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so potrebna

vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Definicije, ki so

navedene v tem zakonu, namreč veljajo le za uporabo navedenega zakona

(primerjaj 2. člen ZGO); v konkretnem primeru pa je treba uporabiti

določbe SZ, ki urejajo stanovanjska najemna razmerja, predvsem pa

tudi določbe najemne pogodbe.

Utemeljeno pa pritožba opozarja, da sodišče prve stopnje ni ocenilo,

ali so tožnikova neamortizirana vlaganja koristna ali ne, kar pa

predstavlja enega izmed odločilnih dejstev po 61. členu SZ. O tem

sodba sodišča prve stopnje nima nobenih razlogov. Prav tako je

utemeljen pritožbeni očitek, da sodba ne precizira, za katera dela

naj bi bilo soglasje dejansko dano. Sodišče prve stopnje v

obrazložitvi sodbe namreč zgolj pavšalno navaja, da je tožnik imel

soglasje toženca, da opravi določena dela, ki bodo pomenila

izboljšavo bivalnih razmer. Izrecno pa omenja zgolj zamenjavo poda v

kuhinji, medtem ko sodba za ostala opravljena dela nima nobenih

razlogov. Nadalje se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčeve

trditve, da tožniku ni dal soglasja za opravo del zaradi neprimernega

letnega časa, se pa sodišče prve stopnje pri zaključku, da je bilo

dano soglasje za opravo del, da pa je bil pomaknjen le čas, v katerem

bi eventuelno prišlo do kompenzacije najemnine, opre med drugim tudi

na izpoved priče Z. H., katera pa je izpovedala, da je bil dogovor

takšen, da bodo obnove lahko opravljene po šestih mesecih. Iz njene

izpovedi bi bilo torej zaključiti, da tožnik v času najemne pogodbe,

ki je bila sklenjena za določen čas šestih mesecev, ni imel soglasja

za opravo del, ne pa, kot je zaključilo sodišče prve stopnje, da je

bilo to soglasje dano. Navedeni zaključek sodišča prve stopnje je

nejasen, zato ga ni mogoče preizkusiti.

Ali gre pri slikopleskarskem delu za vzdrževanje, ki bremeni

najemnika ali lastnika stanovanja, je treba poleg določb SZ

upoštevati tudi dogovor med pravdnima strankama. Zato je treba to

okoliščino presojati tudi z vidika najemne pogodbe. (tako kot tudi

vsa ostala opravljena dela). Poleg tega pa zaključka sodišča prve

stopnje, da je toženec dolžan povrniti tožniku tudi ta strošek, ni

mogoče preveriti, saj sodba nima razlogov, na podlagi česa sodišče

zaključuje, da je tožnik v spornem stanovanju živel zgolj en teden.

Nenazadnje pritožba tudi utemeljeno opozarja, da je protispisna

navedba sodišča prve stopnje, da toženec izvedenskemu mnenju ni

nasprotoval. Sodišče se namreč ni opredelilo do vloge toženca z dne

4.11.2002 (l.št. 124), v kateri se toženec sicer z izvedenskim

mnenjem najprej načeloma strinja, vendar pa se na koncu vloge le-temu

upira. Do navedene vloge se bo moralo sodišče prve stopnje, če bo

tožbenemu zahtevku po temelju ugodilo, v ponovljenem postopku tudi

opredeliti.

O zahtevku na plačilo vrednosti peči in drv:

Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju po napotkih

pritožbenega sodišča res navedlo pravno podlago tožbenega zahtevka,

in sicer 210. člen ZOR (neupravičena obogatitev), vendar za to pravno

podlago zopet ni navedlo razlogov o odločilnih dejstvih oz. so si ti

v nasprotju. Če toženec s pečjo in drvmi še vedno razpolaga, potem ni

podlage, da je toženec dolžan tožniku nadomestiti vrednost dosežene

koristi, temveč lahko tožnik le zahteva, da mora toženec navedene

predmete vrniti (sodišče namreč med drugim dopušča tudi možnost, da

je toženec peč na drva obdržal, prav tako drva, ki jih je pripeljal

tožnik, po drugi strani pa dopušča možnost, da je z njimi kako

drugače razpolagal). Pomembno je torej, kaj se je s pečjo in drvmi

zgodilo (predvsem, ker toženec med drugim tudi sam navaja, da se peč

na drva in drva pri njem nahajajo in da jih je pripravljen pod

določenimi pogoji vrniti; l.št. 16). Pri tem pa na tem mestu ni odveč

opozoriti, da je sodišče vezano na trditveno podlago pravdnih strank

in da so stranke tiste, ki morajo navesti vsa dejstva, na katera

opirajo svoje zahtevke, in predlagati dokaze, s katerimi se ta

dejstva dokazujejo (7. člen ZPP).

Glede na navedeno je tako glede zahtevka na plačilo vlaganj kot tudi

glede zahtevka na plačilo vrednosti peči in drv podana bistvena

kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339.

člena ZPP. Pritožbi tožene stranke je bilo treba zato ugoditi, sodbo

sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (delu, v katerem tožena

stranka ni uspela) razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve

stopnje v novo sojenje, da odpravi navedene pomanjkljivosti (prvi

odstavek 354. člena ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka

165. člena ZPP.

 

Datum zadnje spremembe:

23.08.2009

Podobni dokumenti:

• VSL sodba in sklep I Cp 341/2001
• VSL sodba I Cp 319/98
• VSL sodba I Cpg 959/2001