VSL sklep I Cp 2117/2005
Sodišče: | Višje sodišče v Ljubljani |
---|---|
Oddelek: | Civilni oddelek |
ECLI: | ECLI:SI:VSLJ:2005:I.CP.2117.2005 |
Evidenčna številka: | VSL50395 |
Datum odločbe: | 10.08.2005 |
Področje: | civilno procesno pravo - obligacijsko pravo |
Institut: | poslovni prostor |
Jedro
V pravdi na ................in dela hiše, je treba razčistiti
tožnikov ugovor, da je z dovoljenjem tožnikov ..... obrt. Če je bila
pogodba o oddaji poslovnih prostorov realizirana, je mogoče govoriti
o ........
Izrek
Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi (I. in III. izreka) in se
zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.
Obrazložitev
Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, ki sta od
toženke zahtevala izpraznitev prostorov, ki jih zaseda v stanovanjski
hiši na D. X in da jih izroči tožnikoma ter plačilo pravdnih
stroškov. Zavrnilo je tudi predlog za izdajo začasne odredbe.
Proti sodbi vlaga pritožbi tožeča stranka zaradi vseh pritožbenih
razlogov. Sodba pravilno ugotavlja, da toženka uporablja sobo,
kuhinjo in ima v souporabi kopalnico, stranišče in stopnišče, kakor
tudi, da ima stanovanjska hiša skupni vhod ter stopnišče. To pomeni,
da to niso poslovni prostori po Zakonu o poslovnih stavbah in
poslovnih prostorih. Sodišče ne pove, kateri so ti prostori, saj
nimajo posebnega vhoda. Prostore uporablja toženka za življenje in
tam prebiva. Tam goji domače živali mačke, piščance in psa, kar vse
povzroča neznosten smrad in umazanijo. Stanovanjska hiša nima
namembnosti poslovne stavbe in je namenjena za bivanje. Poslovni
prostor je lahko le en prostor pod pogojem, da ima poseben vhod.
Sodišče napačno uporabi materialno pravo. Tožnika sta dala najprej
neko soglasje za opravljanje dejavnosti, katerega toženka ne predloži
in katere toženka ne opravlja. Tožnika nista izpovedala, da toženka
opravlja dejavnost, drugotožnik je povedal, da ne ve, da bi
opravljala dejavnost. Toženka naj bi opravljala posredovanje stikov,
vendar za to ni predložila dokazil. Zato tudi ne rabi prostor poln
živali. Sodišče ne ugotovi, v katerem prostoru dela in kaj šteje za
poslovni prostor, za kar bi morala imeti toženka uporabno dovoljene.
Sodišče zmotno ugotovi, da gre za najemno pogodbo. Gre za pomanjkanje
pisne oblike, ki je zahtevana zaradi stabilnosti pravnih razmerij.
Najemnino bi bilo treba prijaviti zaradi odmere davka. Toženka živi v
hiši brez pravnega naslova.
Na vročeno pritožbo tožena stranka ni odgovorila.
Pritožba je utemeljena.
Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo,
da se za poslovni prostor po določilu 2. odstavka 2. člena ZPPSP
(Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih) šteje prostor,
namenjen za poslovno dejavnost, ki je praviloma gradbena celota in
ima poseben glavni vhod. Tožeča stranka trdi, da to niso poslovni
prostori in da toženka v stanovanju biva brez pravnega naslova.
Sodišče prve stopnje pa je verjelo izpovedbi tožene stranke, da v
vseh prostorih, ki jih zaseda v hiši, opravlja svojo dejavnost, kljub
temu da prostori ne izpolnjujejo prostorov iz zakonskega dejanskega
stanu iz 2. odstavka 2. člena ZPPSP.
Stanovanjski zakon pojma poslovnega prostora ne opredeljuje, zato je
za presojo o tem, ali so določeni prostori poslovni prostori,
potrebno uporabiti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
(enako stališče tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, opr.št. U 1307/93).
Za pravno odločilna dejstva v zvezi s poslovnimi prostori torej šteje
tudi ugotovitev dejavnosti, ki se tam opravlja. Tožeča stranka trdi,
da tožena stranka ne opravlja poslovne dejavnosti in da nima
ustreznega dovoljenja. V spisu je le preklic soglasja tožnikov z dne
2.10.2002. Pritožba opozarja, da sodišče zmotno meni na podlagi
zaslišanja toženkinega brata, da sta toženca dala soglasje za
poslovno dejavnost v celotnem obsegu hiše, ki ga toženka zaseda in da
to pomeni, da sta oba tožnika s toženko sklenila najemno pogodbo.
Pritožba izpostavi, da prvi tožnik kot oče ni vedel o kakšnem
dogovoru in da je zato sodba v tem delu v nasprotju z zapisnikom.
Tako se izkaže, da je v sodbi nekaj nasprotij o pravno odločilnih
dejstvih (ali so prostori, katere zaseda toženka vsi poslovni
prostori, ali ima toženka dovoljenje za uporabo poslovnih prostorov
za svojo dejavnost). Sodba tudi nima razlogov o tem, kateri so
bistveni elementi najemne pogodbe za poslovni prostor v tem primeru
in kako so se ti elementi izvrševali. Sodba se namreč sklicuje na
konvalidacijo manjkajoče pisne pogodbe o najemu poslovnih prostorov.
Pritožbeno sodišče opozarja, da je bistvena vsebina pogodbe o najemu
poslovnih prostorov: predmet najema, (točno določena soba namenjena
za poslovno dejavnost), dejavnost, ki naj se opravlja v najetem
poslovnem prostoru (9. člen in 4. člen ZPPSP) in višina dogovorjene
najemnine (14. člen ZPPSP). O vsem tem sodba nima razlogov, zato je
bilo treba sodbo na podlagi 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP
razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje
(354. člen ZPP).
V nadaljevanju naj sodišče prve stopnje ugotovi, ali ima toženka na
tem naslovu prijavljeno obrt ali družbo, za katero dejavnost, v
katerem prostoru, kako je z najemnino in nato naj o zadevi ponovno
odloči. Pri tem naj upošteva pravilo o dokaznem bremenu, saj toženka
zatrjuje, da ima na podlagi izvrševanja najemne pogodbe pravico do
opravljanja dejavnosti. Pritožbeno sodišče sicer dopušča, da bi
prišlo do konvalidacije pogodbe, vendar mora sodišče ugotoviti vse
bisvene sestavine pogodbe. Le v tem primeru se lahko sanira
manjkajoča oblika, to je pisnost najemne pogodbe. V primeru, da bi
sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj in izvrševanje najemne pogodbe
za poslovni prostor, ni mogoče zavrniti tožbenega zahtevka v celoti,
ampak le tisti del, ki se nanaša na najemno pogodbo in poslovni čas
za poslovni prostor. Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno opozarja,
da poslovni prostor ne pomeni izvrševanje stanovanjskih potreb v vseh
prostorih, ki jih toženka zaseda. Toženki ni uspelo dokazati, da ima
pravni naslov za izvrševanje stanovajskih potreb.
Zveza:
Pridruženi dokumenti:*
- Datum zadnje spremembe:
- 23.08.2009