<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL Sodba I Cp 1087/2019

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2020:I.CP.1087.2019
Evidenčna številka:VSL00035368
Datum odločbe:04.03.2020
Senat, sodnik posameznik:Anton Panjan (preds.), Karmen Ceranja (poroč.), Barbara Žužek Javornik
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO
Institut:prodajna pogodba - plačilo kupnine - pravne napake - odgovornost za pravne napake - prodaja tuje stvari - pogoji za vknjižbo - dodatni rok za izpolnitev obveznosti - odstop od prodajne pogodbe - razveza pogodbe - kondikcijski zahtevek - vrnitev kupnine - pogodbena subrogacija - mešana pogodba - najemna pogodba - prenovitev obveznosti - novacija - pobotni ugovor - navidezna (simulirana) pogodba - ugovor zastaranja - nezmožnost izpolnitve - pošteni pridobitelj - dobrovernost pridobitelja - zakonske zamudne obresti - začetek teka zakonskih zamudnih obresti

Jedro

Prodajalec krši svojo pogodbeno obveznost, če je zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice izstavil tudi v korist druge osebe (ne le v korist kupca). Pravna napaka nastane, če se ta druga oseba uspe vknjižiti v zemljiško knjigo prej kot kupec. Bistveno je torej, da po stanju zemljiške knjige vknjižba lastninske pravice na podlagi izdanega zemljiškoknjižnega dovolila v korist tožnika kot kupca ne bi bila (več) mogoča (to pravno možnost preprečuje solastninska pravica toženčeve žene), in da je takšno pravno stanje zakrivil toženec. Ker tožnik ne more več uresničiti interesa, da bo na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, pridobil izključno lastninsko pravico, ima (so)lastninska pravica, vknjižena v korist toženčeve žene, značilnost pravne napake.

Nepošteni pridobitelj, to je tisti, ki je vedel ali bi moral vedeti, da je brez podlage obogaten na tuj račun, dolguje zamudne obresti od dneva pridobitve, oziroma od dneva nedobrovernosti, če je ta nastala pozneje. Dobra vera se domneva, nedobrovernost mora biti s strani nasprotne stranke zatrjevana in dokazana. Tožbene trditve (o razlogih za realizacijo odstopnega upravičenja) ne omogočajo materialnopravne presoje, da je bil toženec nepošten že ob pridobitvi, omogočajo pa presojo, da je postal nepošten s trenutkom, ko je zakrivil nezmožnost izpolnitve, torej tedaj, ko je začela učinkovati vknjižba (so)lastninske pravice v korist njegove žene.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

- točki I izreka tako, da je tožena stranka (tožeča stranka po nasprotni tožbi) dolžna tožeči stranki (toženi stranki po nasprotni tožbi) plačati zakonske zamudne obresti od zneska 28.346,63 EUR od 4. 8. 2014 dalje do plačila, od zneska 1.798,28 EUR pa od 10. 3. 2015 dalje do plačila.

II. V ostalem delu se pritožba zavrne ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki sami nosila stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu naložilo, da tožniku v roku 15 dni plača 31.335,65 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, navedenih v 116. alinejah točke I izreka (točka I izreka). V presežku (19.333,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 4. 2014 dalje, zakonske zamudne obresti od 1.190,74 EUR na dan 1. 4. 2014) je tožbeni zahtevek po tožbi zavrnilo (točka II izreka). Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo 659.969 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III izreka). Toženec je dolžan tožniku povrniti pravdne stroške v višini 4.896,57 EUR (točka VI izreka).

2. Toženec sodbo sodišča prve stopnje (točke I, III in IV izreka) izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče njegovi pritožbi ugodi ter sodbo spremeni, ali pa jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženec1 sodišču očita, da se je po nepotrebnem ukvarjalo z vprašanjem, katera od obeh pogodb – najemna ali prodajna, je bila sklenjena prej. Pravdni stranki nista podali trditev o soglasju njunih volj glede prenovitve pogodbenih obveznosti. Obe pogodbi sta obstajali hkrati. Če bi tožnik postal lastnik nepremičnin, bi se v eni osebi združila najemodajalec in najemnik, kar bi povzročilo prenehanje najemnega razmerja. Glede na večkrat spremenjene in nasprotujoče si navedbe pravdnih strank glede datuma sklenitve prodajne pogodbe, bi moralo sodišče na podlagi vseh okoliščin primera presoditi, ali gre za dejstvo, ki je med pravdnima strankama nesporno. Prodajna pogodba z dne 9. 6. 2009 je bila fiktivna, torej nična. Od takšne pogodbe ni mogoče odstopiti. Iz dejanj pogodbenih strank pred in po sklenitvi prodajne pogodbe izhaja, da med njima ni bilo volje za prodajo nepremičnin. Iz vsebine prodajne pogodbe (zapisi o nerešenih zemljiškoknjižnih plombah) izhaja, da je bila pogodba očitno sklenjena v obdobju do 19. 6. 2009, torej pred najemno pogodbo št. 1/2009 z dne 6. 7. 2009. S prodajno pogodbo je bilo dogovorjeno, da bodo nepremičnine tožniku v posest izročene ob plačilu celotne kupnine. Tožnik celotne kupnine ni plačal. Četudi je tožnik od prodajne pogodbe 11. 5. 2015 odstopil, v obdobju od 6. 7. 2009 do 11. 5. 2015 ni bil upravičen do neodplačne uporabe tuje nepremičnine. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za imenovanje izvedenca grafologa, ki bi ugotavljal pristnost pogodbe 1/2009 z dne 6. 7. 2009 (tožnik je predložil verzijo pogodbe, na kateri je toženčev podpis ponarejen). Neutemeljeno je zavrnjen tudi dokazni predlog za imenovanje izvedenca gradbene stroke, ki bi ocenil vrednost neupravičene uporabe. Vzajemne obveznosti pravdnih strank bi se morale medsebojno pobotati. Toženec je uveljavljal materialno pobotanje, in sicer s pobotno izjavo z dne 25. 8. 2018 oziroma 31. 1. 2018. Najemna pogodba učinkuje do odpovedi oziroma razveze, ki pa je pravdni stranki nista zatrjevali. Toženčev zahtevek je torej utemeljen za celotno obdobje, ko je tožnik uporabljal nepremičnino. Zahtevek je utemeljen tudi na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi, tožnik namreč ni bil pošteni posestnik. Kupec ne more uveljavljati zahtevkov iz naslova pravnih napak, saj do razpolagalnega pravnega posla (izročitve zemljiškoknjižnega dovolila z notarsko overjenim podpisom prodajalca) ni prišlo (pogoj za uveljavljanje zahtevka je, da ima prodajalčeva izpolnitev pravno napako). V položaju dolžniške zamude tožnik ni mogel enostransko odstopiti od pogodbe. Prav tako ni bil dobroveren. Do spremembe lastniškega stanja nepremičnin je prišlo 4. 8. 2014, kar je 5 let po tem, ko je bil tožnik že v zamudi s plačilom kupnine, oziroma ko je postalo jasno, da sam nima namena izpolniti pogodbe. Obe sporni pogodbi sta bili sklenjeni na podlagi dogovora o poslovnem sodelovanju, izraženega v pismu o nameri z dne 1. 4. 2009. V zameno za odkup terjatev bi tožnik prejel povišano vrednost terjatev in zavarovanje, laično poimenovano „vknjižba na celotno hipoteko“. Smisel prodajne pogodbe je bil v izpolnitvi zaveze iz pisma o nameri, ne v prodaji. Tožnik ni nikoli zahteval izdaje zemljiškoknjižnega dovolila, prav tako se je s tožencem kasneje pogajal za sklenitev dejanske prodajne pogodbe. Poplačila drugih upnikov niso predstavljala kupnine. Pogodba št. 1/2009 bi tožniku omogočila posest in koriščenje nepremičnin. Pravdni stranki sta se dogovorili za 10 – letni najem, proti mesečnemu plačilu 750 EUR. Toženčev dolg bi se tako zmanjševal v zameno za koriščenje nepremičnin, celoten poračun pa bi bil narejen ob realizaciji projekta počitniških hiš. Ker je tožnik z izvedenimi plačili izpolnjeval obveznost iz dogovora o poslovnem sodelovanju (torej pogodbeno obveznost), ne gre za neupravičeno obogatitev. Krivda za nerealizacijo dogovora o poslovnem sodelovanju je na strani tožnika, ki ni poravnal toženčevega dolga do upnika S. D. Z odkupom terjatev je tožnik vstopil v pravice prejšnjega upnika, kar pa ni vplivalo na tek zastaralnega roka; terjatve so zastarale. Zastarane so vse terjatve z zapadlostjo pred 10. 3. 2010, prav tako obresti, zapadle pred 10. 3. 2012. Glede na to, da je sodišče štelo, da so terjatve zapadle 11. 5. 2015, so zamudne obresti neutemeljeno prisojene od leta 2010 dalje. Toženec je priznal prejem zneska 1.100 EUR, ki ga je sodišče presojalo kot posojilo. Ker gre za znesek, ki je bil zajet že v gotovinskih izplačilih v skupni višini 17.706,16 EUR, je sodišče tožniku dvakrat priznalo isti znesek.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Izpodbijana odločitev, s katero je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo 30.144,91 EUR, je oprta na dejanske ugotovitve: - da sta pravdni stranki 6. 7. 2009 sklenili pogodbo št. 1/2009 (priloga B2), s katero sta se dogovorili, da tožnik plača vse toženčeve hipotekarne upnike s hipoteko na parceli 1346/2, k. o. X, toženec pa mu vrne celoten znesek, povečan za 20 % in bančne obresti, ter izroči parcelo 1346/2 (na kateri stoji objekt) v 10 – letni najem, - da sta pravdni stranki kasneje glede iste parcele (in še dodatnih petih parcel: 1344/2, 1340/2, 1343/2, vse k. o. X, in 484 in 486, obe k. o. Y) sklenili prodajno pogodbo (priloga A2), s katero sta se dogovorili, da tožnik plača kupnino v višini 207.000 EUR, in sicer na način, da poplača toženčeve upnike (Banka A. d. d., B. d. d., Č. d. o. o., DURS in S. D.) in tožencu plača preostanek na njegov osebni račun, toženec pa nanj prenese lastninsko pravico na nepremičninah, - da je bila po podatkih davčnega organa (odločba DURS o odmeri davka na promet nepremičnin z dne 27. 5. 2010 (priloga A18)) prodajna pogodba davčnemu organu predložena 2. 9. 2009, kar pomeni, da sta jo pravdni stranki sklenili najkasneje 2. 9. 2009, - da je tožnik poplačal vse toženčeve upnike (Banka A. d. d., B. d. d., Č. d. o. o., DURS), razen upnika S. D., - da je tožnik poplačal toženčev dolg pri DURS (946,78 EUR, 690,69 EUR, 2.000 EUR, 2.000 EUR in 5.000 EUR), Zavarovalnica C. d. d. (838,36 EUR) in Zavarovalnici D. d. d. (959,92 EUR) ter tožencu, kot izhaja iz popisa v prilogi A15,2 v obdobju od 8. 1. 2010 do 27. 7. 2012 izročal gotovinske zneske v skupni višini 17.709,16 EUR, - da se je po sklenitvi prodajne pogodbe in po s strani tožnika izvršenih plačilih lastninsko stanje nepremičnin spremenilo, njihova zemljiškoknjižna solastnica (z deležem do ½) je postala toženčeva žena J. Č., - da je tožnik v tožbi podal izjavo o odstopu od prodajne pogodbe, ki jo je toženec prejel 11. 5. 2015. Odločitev sodišča prve stopnje temelji na presoji, da so s sklenitvijo prodajne pogodbe prenehale medsebojne pravice in obveznosti po pogodbi št. 1/2009, ter da je tožnik do višine izvršenih plačil izpolnil obveznost po prodajni pogodbi. Sklicujoč se na toženčevo odgovornost za pravno napako na prodanih nepremičninah je tožnik pravno veljavno odstopil od prodajne pogodbe in ima posledično pravico, da od toženca zahteva vrnitev tistega, kar je plačal na račun kupnine (gre za zneske 946,78 EUR, 690,69 EUR, 2.000 EUR, 2.000 EUR, 5.000 EUR in 17.709,16 EUR). Zahtevek za vračilo zneskov 838,36 EUR in 959,92 EUR pa ima podlago v pogodbeni subrogaciji, tožnik je namreč z izpolnitvijo toženčeve obveznosti do upnikov Zavarovalnica C. d. d. in Zavarovalnica D. d. d. vstopil v njun pravni položaj.

5. Pritožba neutemeljeno napada ugotovljeno časovno zaporedje obeh spornih pogodb, oziroma stališče sodišča prve stopnje, da gre za dejstvo, ki med pravdnima strankama ni bilo sporno. Pravdni stranki sta med postopkom res spreminjali svoje trditve o tem, katera od obeh pogodb – pogodba št. 1/2009 (z elementi najemne in posojilne pogodbe), ali prodajna pogodba, je bila sklenjena prej (sodišče prve stopnje njune trditve kronološko povzema v 16. točki obrazložitve izpodbijane sodbe), vendar sta se nazadnje, ob ustreznem procesnem vodstvu sodišča prve stopnje, o tem vprašanju uskladili. Iz zapisnika o naroku za glavno obravnavo 30. 8. 2018 izhaja, da je bilo razrešeno tudi prvotno nasprotje med trditvami toženca in njegove pooblaščenke; slednja je potrdila navedbe toženca o vrstnem redu obeh pogodb (najprej je bila sklenjena pogodba št. 1/2009, nato pa še prodajna pogodba), ki jih je ta v svojih laičnih vlogah podal že 29. 9. 2015 in 21. 3. 2018, ter pri njih vztrajal tudi na narokih 27. 6. 2018 in 30. 8. 2018. Nespornih (priznanih) dejstev ni treba dokazovati (prvi odstavek 214. člena ZPP), zato sodišče prve stopnje časovnega zaporedja obeh pogodb utemeljeno ni ugotavljalo s pomočjo vsebine obeh pogodb (kot predlaga pritožba). Sodišče prve stopnje ni imelo razlogov za dvom v dopustnost priznanja, oziroma za preverjanje resničnosti trditve o vrstnem redu obeh pogodb v okviru dokaznega postopka. Navedbe glede vrstnega reda obeh pogodb so v izpodbijani odločitvi tožencu v škodo (izpodbijana sodba je v celoti grajena na premisi, da so pravni učinki pogodbe št. 1/2009 prenehali s sklenitvijo prodajne pogodbe), kar pa ne more biti podlaga za pritožbeni uspeh.

6. Izpodbijano stališče o prenovitvi pogodbenih obveznosti temelji na trditvi pravdnih strank, da sta glede iste nepremičnine (parcele 1346/2 k. o. X) najprej sklenili pogodbo z elementi najemne pogodbe, nato pa še prodajno pogodbo, ter na ugotovitvi, da glede na vsebino dogovorjenih pravic in obveznosti po obeh, v časovnem sosledju sklenjenih pogodbah (s pogodbo št. 1/2009 se je toženec zavezal, da bo na tožnika prenesel le upravičenje uporabe, s prodajno pogodbo pa se je zavezal, da bo na nanj prenesel lastninsko pravico3), ne moreta veljati (učinkovati) obe pogodbi hkrati. Stališče, da sta pravdni stranki s podpisom kasnejše prodajne pogodbe soglašali s prenovitvijo obveznosti po pogodbi št. 1/2009, ima podlago v materialnem pravu (323. člen Obligacijskega zakonika (OZ))4, na uporabo katerega sodišče pazi po uradni dolžnosti. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo podane trditvene podlage. Ker se obe sporni pogodbi vsebinsko ne dopolnjujeta (kasnejša prodajna pogodba se vsebinsko ne navezuje na pogodbo št. 1/2009), je brez dokazne opore tudi pritožbeno stališče, da obveznost po pogodbi št. 1/2009 ni prenehala (da torej ni bila nadomeščena z obveznostjo po prodajni pogodbi), oziroma, da bi pogodba št. 1/2009 prenehala veljati šele v primeru, da bi tožnik dejansko postal lastnik nepremičnin.

7. Pritožbeno stališče, da tožnik ni imel odstopnega upravičenja, temelji na treh dejstvenih sklopih: (1) prodajna pogodba je bila fiktivna, od take pogodbe pa ni mogoče odstopiti, (2) tožnik nima pravice do odstopa, ker sam ni izpolnil pogodbene obveznosti (od pogodbe je odstopil več kot 5 let po nastopu dolžniške zamude) in (3) ne gre za pravno napako, saj do (učinkov) razpolagalnega pravnega posla še ni prišlo.

8. Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podal trditev, na podlagi katerih bi lahko sodišče utemeljenost njegovega ugovora, da je prodajna pogodba neveljavna,5 presojalo tudi na podlagi zakonskih določb o navidezni pogodbi. Značilnost navidezne pogodbe, kot jo ureja 50. člen OZ, je, da stranki simulirata obstoj pogodbe, katere sklenitve ne želita. Njuno soglasje ni usmerjeno v nastanek pogodbenega razmerja, temveč v nastanek videza pogodbe. Toženec ni podal trditev v smeri, da sta obe pogodbeni stranki želeli nekaj drugega in ne tistega, kar sta zapisali v prodajni pogodbi (torej da izražena volja o prodaji oziroma nakupu ni ustrezala volji nobene od pogodbenih strank). Trditev, da je prodajna pogodba fiktivna, saj ne izraža prave pogodbene volje strank, predstavlja nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9. Tožnik se je s prodajno pogodbo zavezal, da bo kupnino plačal do 31. 10. 2009, med drugim na način, da bo poplačal toženčeve upnike. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da tožnik svoje pogodbene obveznosti ni v celoti izpolnil (ni poplačal upnika S. D.). Pritožba ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik toženčeve upnike poplačeval tudi po roku, določenem za izpolnitev obveznosti (pravočasna izpolnitev ni bila dogovorjena kot bistvena sestavina prodajne pogodbe6), in da je toženec njegove delne izpolnitve sprejemal (od prodajne pogodbe zaradi neizpolnitve oziroma nepravočasne izpolnitve ni odstopil7). Uresničenje kupčeve pravice do odstopa od pogodbe zaradi pravnih napak je vezano na zakonsko določene predpostavke (488. – 490. člen OZ8). Dejstvo, da toženec svojega odstopnega upravičenja ni uresničil (ni želel uresničiti), samo po sebi ne izključuje tožnikove pravice do odstopa od prodajne pogodbe. Ker sta pogodbeni stranki prodajno pogodbo (oziroma svoje medsebojne izpolnitvene zahtevke) ohranjali v veljavi, tožnik kljub zamudi s plačilom kupnine, oziroma zgolj delni izpolnitvi svoje pogodbene obveznosti, ni izgubil svojega odstopnega upravičenja na temelju prodajalčeve odgovornosti za pravne napake.

10. Sodišče prve stopnje je tožnikovo odstopno upravičenje utemeljilo na dveh pravnih podlagah, in sicer na podlagi določb o prodajalčevi odgovornosti za pravne napake (drugi odstavek 490. člena v zvezi z drugim odstavkom 470. člena OZ9) in na podlagi določb o prodaji tuje stvari (440. člen OZ). Pritožba nasprotuje presoji sodišča prve stopnje, da je toženec kot prodajalec kršil svojo pogodbeno obveznost, oziroma da je bila njegova izpolnitev obremenjena s pravno napako. Prodajalec se s sklenitvijo prodajne pogodbe zaveže na kupca prenesti lastninsko pravico tako, da bo kupec postal lastnik stvari, ki je predmet prodaje. Prodajalec mora torej zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Opraviti mora ustrezen razpolagalni pravni posel (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca), ter zagotoviti, da bo kupec nepremičnino prejel v ustreznem pravnem stanju. Prodajalec mora zagotoviti, da so v trenutku, ko kupec vloži zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist, izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe te pravice (ustreznost zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, dovoljenost vpisa na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila po stanju zemljiške knjige).10 Pravno stanje stvari mora biti ustrezno (najkasneje) takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga prodajalec izstavi v korist kupca, začne učinkovati takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme kupčev zemljiškoknjižni predlog). Vendar to ne pomeni, da v okoliščinah konkretnega primera, ko je bilo v korist kupca izdano zemljiškoknjižno dovolilo brez overjenega podpisa prodajalca (2. člen prodajne pogodbe), ko torej kupec tudi ni podal zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist, (še) ni mogoče govoriti o tem, da ima prodajalčeva izpolnitev značilnosti izpolnitve s pravno napako. Prodajalec krši svojo pogodbeno obveznost, če je zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice izstavil tudi v korist druge osebe (ne le v korist kupca). Pravna napaka nastane, če se ta druga oseba uspe vknjižiti v zemljiško knjigo prej kot kupec. Bistveno je torej, da po stanju zemljiške knjige vknjižba lastninske pravice na podlagi izdanega zemljiškoknjižnega dovolila v korist tožnika kot kupca ne bi bila (več) mogoča (to pravno možnost preprečuje solastninska pravica toženčeve žene), in da je takšno pravno stanje zakrivil toženec. Ker tožnik ne more več uresničiti interesa, da bo na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, pridobil izključno lastninsko pravico, ima (so)lastninska pravica, vknjižena v korist toženčeve žene, značilnost pravne napake.11

11. Ob smiselni uporabi določbe drugega odstavka 470. člena OZ lahko kupec uresniči svoje odstopno upravičenje ne da bi prodajalcu dal dodatni rok za pravilno izpolnitev (za odpravo napake), kot mu nalaga drugi odstavek 490. člena OZ, če je očitno, da prodajalec tudi v dodatnem roku ne bo odpravil napake.12 Uporabo navedenih zakonskih določb je sodišče prve stopnje vezalo na dokazno presojo, da toženčev subjektivni odnos do prodajne pogodbe (pogodbo šteje za neveljavno, kupnino ocenjuje za prenizko) izkazuje, da niti v dodatnem roku ne bi odpravil pravne napake (ne bi zagotovil pogojev za vknjižbo izključne lastninske pravice v tožnikovo korist). Te dejanske ugotovitve pritožba ne izpodbija. Tožnik ima torej odstopno upravičenje, čeprav toženca predhodno ni pozval k odpravi napake.

12. Ne drži pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje v tožbenih trditvah ni imelo podlage za uporabo 440. člena OZ.13 Podlago za uporabo te določbe je našlo v trditvah, da zaradi spremembe pravnega stanja nepremičnin prodajne pogodbe ni bilo več mogoče realizirati. Poudariti je treba, da pritožba ne izpodbija dejstvenega sklopa, ki je bil podlaga za uporabo 440. člena OZ, in sicer, da tožnik ob sklenitvi prodajne pogodbe ni vedel, niti ni bil dolžan vedeti, da predstavljajo nepremičnine, zajete v prodajno pogodbo, skupno premoženje toženca in njegove žene (v letu 2009 je bil toženec njihov edini zemljiškoknjižni lastnik). Prodajna pogodba, na podlagi katere bi lahko tožnik pridobil zgolj (50%) solastniški delež, ne ustreza tožnikovim poslovnim interesom (mu ne omogoča uresničitve namena/kavze prodajne pogodbe).

13. Sodišče prve stopnje je torej materialnopravno pravilno ugotovilo, da ima tožnik pravico do odstopa od prodajne pogodbe, primarno zato, ker ima prodana stvar (prodane nepremičnine) pravno napako – na njej obstaja pravica tretjega, ki preprečuje realizacijo prodajne pogodbe,14 pa tudi zato, ker je toženec razpolagal z (delno) tujo stvarjo. Podana odstopna izjava učinkuje od trenutka prejema izjave s strani toženca (11. 5. 2015), s tem dnem je bila prodajna pogodba razvezana. Razveza prodajne pogodbe je aktivirala tožnikov kondikcijski zahtevek; kar je tožnik na podlagi prodajne pogodbe plačal, je upravičen zahtevati nazaj (drugi odstavek 111. člena OZ/ tretji odstavek 190. člena OZ). Sodišče prve stopnje je materialnopravno podlago za vračilo zneskov, plačanih upnikoma Zavarovalnica C. d. d. in Zavarovalnica D. d. d., pravilno našlo v določbi 274. člena v zvezi z 271. členom OZ.15

14. Sodišče prve stopnje je prepričljivo zavrnilo tudi toženčev ugovor (ponovljen v pritožbi), da poplačila upnikov niso predstavljala kupnine, temveč izpolnitev obveznosti na podlagi pisma o nameri z dne 1. 4. 200916 (tožnik naj bi toženčeve dolgove plačal zaradi sodelovanja pri skupnem projektu – gradnji počitniških hišic). S pismom o nameri sta pravdni stranki izrazili pripravljenost za sodelovanje (tožnik poplača hipotekarne upnike in v zavarovanje terjatve do toženca pridobi hipoteko, v primeru nezmožnosti poravnave dolga se obveznosti poravnajo v okviru skupnega projekta na ostalih toženčevih nepremičninah), konkretizacijo njunega dogovora pa je predstavljala pogodba št. 1/2009 (prav tako z dogovorom o poplačilu hipotekarnih upnikov, o sodelovanju pri skupnem projektu in o delitvi dobička), ki je bila nadomeščena s prodajno pogodbo (z dogovorom o plačilu kupnine s poplačilom hipotekarnih upnikov). Toženec ni trdil ne dokazal, da bi med pravdnima strankama obstajal kak kasnejši dogovor, s katerim bi bil spremenjen dogovor iz prodajne pogodbe (in nadomeščen z dogovorom, da se poplačila hipotekarnih upnikov poračunavajo pri delitvi dobička iz skupnega projekta).

15. Materialnopravno pravilno je bil zavrnjen tudi ugovor zastaranja. Upravičenje, da zahteva vračilo zneskov, plačanih iz naslova kupnine (glede na toženčev ugovor gre za zneske 946,78 EUR, 690,69 EUR, 2.000 EUR, 2.000 EUR, 5.000 EUR ter gotovinske zneske, tožencu izplačane v obdobju do 8. 3. 2010), je tožnik pridobil z dnem, ko je začela učinkovati njegova odstopna izjava.17 Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni uveljavljal ugovora zastaranja glede terjatev, ki jih je tožnik pridobil na podlagi subrogacije, zato takšnega ugovora načeloma ne more uveljavljati v pritožbi (tretji odstavek 337. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je kljub temu o spornem vprašanju zavzelo stališče, in sicer da je glede na datum plačila toženčevega dolga do upnikov Zavarovalnica C. d. d. in Zavarovalnica D. d. d. iz dveh izvršilnih postopkov (13. 10. 2011 oziroma 18. 10. 2011), ter splošni 5 – letni zastaralni rok (346. člen OZ), tožba pravočasna tudi glede zahtevka za plačilo zneskov 838,36 EUR in 959,92 EUR. Toženec ni navedel nobenih dejstev, iz katerih bi izhajalo, da bi terjatev upnikov (v primeru, da tožnik kot izpolnitelj ne bi vstopil v njun položaj) do vložitve obravnavane tožbe že zastarala.18

16. Pritožnik vztraja pri ugovoru (ugasle pravice), da bi moral biti vtoževani znesek poračunan z najemninami, ki mu jih tožnik dolguje na podlagi pogodbe št. 1/2009. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z dokazno presojo sodišča prve stopnje, da so pravice in obveznosti po pogodbi št. 1/2009 z novacijo prenehale najkasneje 2. 9. 2009, zato se najemnine od septembra 2009 dalje niso mogle poračunavati s tistim, kar je tožnik plačal toženčevim upnikom. Glede na toženčevo pobotno izjavo z dne 25. 8. 201519 bi bil njegov ugovor lahko utemeljen glede najemnine za avgust 2009, vendar toženec, na katerem je bilo trditveno in dokazno breme, ni podal trditev o dospelosti terjatve iz naslova avgustovske najemnine; ni podal trditev o tem, kdaj je avgustovski znesek najemnine zapadel v plačilo, oziroma da je zapadel že pred sklenitvijo prodajne pogodbe.20 Sodišče prve stopnje se posledično utemeljeno ni ukvarjalo z višino najemnine, oziroma z vprašanjem, ali je bilo plačilo najemnine dogovorjeno v enkratnem znesku 750 EUR ali v mesečnem znesku 750 EUR. Dokazni predlog za imenovanje izvedenca grafologa je bil pravilno zavrnjen, saj je bil podan z namenom ugotavljanja dejstva (pristnost pogodbe št. 1/2009, ki jo je predložil tožnik (priloga A25)), ki za odločitev v obravnavani zadevi ni odločilno.

17. Pritožba tudi neutemeljeno izpodbija materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da ima tožnik, ki ni zakrivil nezmožnost izpolnitve (vzrok za pravno napako izvira iz prodajalčeve sfere) položaj poštenega pridobitelja/posestnika (svojo dobrovernost je črpal iz sklenjene prodajne pogodbe21), zato tožencu ne dolguje nadomestila za uporabo nepremičnin22 (drugi odstavek 95. člena SPZ).

18. Pritožba pa utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje pri odločanju o zakonskih zamudnih obresti ni upoštevalo datuma učinkovanja odstopne izjave. Odločitev o zakonskih zamudnih obrestih je sodišče prve stopnje oprlo na določbo 193. člena OZ, ki določa obseg vrnitve neupravičeno pridobljenega; pošteni pridobitelj dolguje zamudne obresti od vložitve tožbe dalje, nepošteni pridobitelj pa mora vrniti glavnico z zamudnimi obrestmi od dneva prejema izpolnitve. Ker je razlog za razvezo prodajne pogodbe izviral iz toženčeve sfere, ga je štelo za nepoštenega pridobitelja, ki dolguje zamudne obresti od dneva prejema izpolnitve (od dneva, ko je tožnik poravnal toženčeve dolgove, oziroma od dneva, ko je tožnik tožencu izročil posamezne gotovinske zneske). Sodišče prve stopnje, ki je presojo o toženčevi nepoštenosti utemeljilo z razlogi za razdor pogodbe, pa ni upoštevalo odločilnosti trenutka nastanka nepoštenosti.23 Nepošteni pridobitelj, to je tisti, ki je vedel ali bi moral vedeti, da je brez podlage obogaten na tuj račun, dolguje zamudne obresti od dneva pridobitve, oziroma od dneva nedobrovernosti, če je ta nastala pozneje. Dobra vera se domneva, nedobrovernost mora biti s strani nasprotne stranke zatrjevana in dokazana. Tožbene trditve (o razlogih za realizacijo odstopnega upravičenja) ne omogočajo materialnopravne presoje, da je bil toženec nepošten že ob pridobitvi, omogočajo pa presojo, da je postal nepošten s trenutkom, ko je zakrivil nezmožnost izpolnitve, torej tedaj, ko je začela učinkovati vknjižba (so)lastninske pravice v korist njegove žene. Po podatkih v spisu (zemljiškoknjižni izpisek v prilogi A16) je bilo to 4. 8. 2014. Toženec dolguje zakonske zamudne obresti od zneska, ki ga je tožnik plačal na račun kupnine (28.346,63 EUR), od 4. 8. 2014 dalje. Z enakimi (materialnopravno napačnimi) razlogi je sodišče prve stopnje utemeljilo tudi odločitev o delu zahtevka, ki ima podlago v subrogaciji; zakonske zamudne obresti od zneska 838,36 EUR je tožniku prisodilo od 13. 10. 2011 dalje, od zneska 959,92 EUR pa od 18. 10. 2011 dalje. Tožnik je upravičen do zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.798,28 EUR od vložitve tožbe dalje (drugi odstavek 299. člena OZ). Da bi bil del pogodbene subrogacije dogovor o drugačnem teku zamudnih obresti, ni trdil.

19. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tudi tožbenemu zahtevku za vračilo posojila, in sicer v višini 1.190,74 EUR. Iz dejanskih ugotovitev, ki so bile podlaga takšni odločitvi, izhaja: - da tožnik ni dokazal, da bi poleg zneskov, navedenih v popisu v prilogi A15, ki jih je tožencu izročal kot kupnino po prodajni pogodbi, tožencu izročil še dodatnih 18.800 EUR posojila, - da je toženec v svoji izpovedbi priznal prejem posojila v višini 1.100 EUR, in - da znašajo dogovorjene pogodbene obresti v obdobju od sklenitve posojilne pogodbe 31. 7. 2012 (priloga A13) do zapadlosti posojila 1. 4. 2014 90,74 EUR. Ne drži pritožbeni očitek o zmotno ugotovljenem dejanskem stanju zaradi dvakratnega upoštevanja istega zneska (1.100 EUR), kot kupnino in kot posojilo. Toženec je izpovedal, da mu je tožnik enak znesek (1.100 EUR) izročil dvakrat, v letu 2010 in v letu 2011 (glej prepis zvočnega posnetka na listovni številki 184 v spisu). Očitno je, da je sodišče prve stopnje, ob upoštevanju, da v popisu (priloga A15) zajeti gotovinski zneski ne morejo biti hkrati kupnina in posojilo, za kupnino po prodajni pogodbi štelo znesek, ki ga je tožnik tožencu izročil 29. 7. 2011, za potrebe dopusta24, za posojilo pa znesek, ki ga je toženec od tožnika prejel v letu 2010 (s kasneje sklenjeno posojilno pogodbo so bili določeni pogoji za vračilo posojila, med drugim pogodbene obresti in datum zapadlosti).25

20. Edini pritožbeni očitek, ki se nanaša na odločitev o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi (z njim toženec uveljavlja povrnitev škode v skupni višini 659.969 EUR; plačilo 45.333 EUR uveljavlja kot škodo, ker tožnik ni poplačal toženčevega upnika S. D., plačilo 10.000 EUR uveljavlja kot škodo, ker tožnik ni plačal davka na promet nepremičnin, plačilo 600.278 EUR uveljavlja kot škodo zaradi znižanja vrednosti nepremičnin v obdobju od 2009 do 2015, plačilo 4.358 EUR pa uveljavlja kot škodo iz naslova stroškov odvetniških storitev), je pritožbeni očitek postopkovne narave - toženec je za dokazovanje svojega zahtevka podal ustrezne dokazne predloge, ki pa jih sodišče prve stopnje ni izvedlo. Sodišče prve stopnje je celoten tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo zaradi neutemeljenosti njegove podlage. Izčrpnih razlogov, navedenih v 61. do 67. točki obrazložitve sodbe,26 pritožba ne napada. Glede na dolžnost izvajanja dokazov zaradi ugotavljanja pravno pomembnih dejstev, sodišče prve stopnje pravilno ni izvajalo dokazov, predlaganih zaradi dokazovanja višine po nasprotni tožbi vtoževane terjatve.

21. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo v točki I izreka tako, da je toženec dolžan tožniku plačati zakonske zamudne obresti od zneska 28.346,63 EUR od 4. 8. 2014 dalje do plačila, od zneska 1.798,28 EUR pa od 10. 3. 2015 dalje do plačila. V ostalem je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

22. Opisana sprememba ne spreminja uspeha strank v pravdi, in posledično ne vpliva na stroškovno odločitev, ki jo pritožba tudi sicer le pavšalno napada.

23. Pravdni stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka, toženec zaradi pretežnega pritožbenega neuspeha, tožnik pa zato, ker njegov odgovor na pritožbo vsebinsko ni prispeval k odločitvi (tretji odstavek 154. člena in 155. člen ZPP, v zvezi s 165. členom ZPP).

-------------------------------
1 Pritožbeno sodišče v nadaljevanju povzema navedbe iz pravočasnih pritožb, in sicer pritožbe, ki jo je toženec vložil po pooblaščenki, in pritožbe, ki jo je 6. 3. 2019 vložil sam.
2 Sodišče prve stopnje listino pomotoma označuje kot prilogo A5.
3 Poleg upravičenja stvar uporabljati, obsega lastninska pravica tudi upravičenje imeti stvar v posesti in upravičenje z njo razpolagati (prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ)).
4 Po prvem odstavku 323. člena OZ obveznost preneha, če se upnik in dolžnik sporazumeta, da bosta obstoječo obveznost nadomestila z novo, in če ima nova obveznost drugačen predmet ali drugačno pravno podlago.
5 Toženec, ki je v izpovedbi pojasnil, da je prodajno pogodbo podpisal, ker je bil v takratnih okoliščinah v to prisiljen, ni (kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje) uveljavljal zahtevka za razveljavitev prodajne pogodbe (94. člen OZ, v zvezi s 45. in 49. členom OZ).
6 Po prvem odstavku 104. člena OZ je pogodba razvezana po samem zakonu, če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni.
7 Pravno nepomembno je, zakaj tožnik ni poplačal upnika S. D., pravno pomembno je le, da toženec kljub kršitvi pogodbe od nje ni odstopil.
8 Prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena (prvi odstavek 488. člena OZ). Če se pokaže, da si tretji lasti kakšno pravico na stvari, mora kupec o tem obvestiti prodajalca, razen če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve; če pa so predmet pogodbe stvari, določene po vrsti, mu mora izročiti drugo stvar brez pravne napake (489. člen OZ). Če prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar vzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine (prvi odstavek 490. člena OZ). Če prodajalec ne ugodi kupčevi zahtevi, naj v primernem roku oprosti stvar pravice ali zahteve tretjega, sme kupec odstopiti od pogodbe, če zaradi tega ni mogoče doseči njenega namena (drugi odstavek 490. člena OZ).
9 Kupec sme odstopiti od pogodbe tudi, ne da bi pustil dodatni rok, če mu je prodajalec po obvestilu o napakah sporočil, da ne bo izpolnil pogodbe, ali če iz okoliščin danega primera očitno izhaja, da je prodajalec niti v dodatnem roku ne bo mogel izpolniti (drugi odstavek 470. člena OZ).
10 Prim. 2. in 3. točka prvega odstavka 148. člena, prvi odstavek 150. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Glej N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba , Ljubljana, Ljubljana 2004, str. 235, 236.
11 Tudi po ustaljenem stališču sodne prakse (glej npr. II Ips 828/2005, II Ips 501/2007, II Ips 792/2008) je lastninska pravica tretjega vrsta pravne napake.
12 Glej N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 261.
13 Celotno argumentacijo sodišča prve stopnje v zvezi z uporabo 440. člena OZ, ki določa, da prodaja tuje stvari veže pogodbenika, vendar lahko kupec, ki ni vedel in ni bil dolžan vedeti, da je stvar tuja, odstopi od pogodbe, če zaradi tega ne more doseči njenega namena, in zahteva odškodnino, pritožbeno sodišče razume kot dodatno oziroma rezervno argumentacijo, ki utemeljuje prodajalčevo odstopno upravičenje.
14 Ker je za nezmožnost izpolnitve prodajne pogodbe odgovoren toženec, je tožnikovo odstopno upravičenje mogoče opreti tudi na določbo tretjega odstavka 117. člena OZ.
15 Po prvem odstavku 271. člena lahko obveznost izpolni ne le dolžnik, temveč tudi kdo tretji. Po drugem odstavku 274. člena upnikove pravice lahko preidejo na izpolnitelja tudi po pogodbi med dolžnikom in izpolniteljem, sklenjeni pred izpolnitvijo.
16 Priloga B3.
17 Po prvem odstavku 336. člena OZ začne zastaranje teči prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev obveznosti.
18 Zastaralni rok za judikatne terjatve znaša 10 let (prvi odstavek 356. člena OZ).
19 Toženec je izrecno navedel, da ne uveljavlja procesnega pobota. Pri izvenpravdnem (materialnem) pobotanju sodijo v sklop pravno odločilnih dejstev, ki jih mora toženec tudi dokazati, trditve o obstoju, višini in dospelosti pobotane terjatve ter o podani pobotni izjavi. Glej 311. in 312. člen OZ.
20 Prodajno pogodbo je časovno umestilo sodišče prve stopnje, ne toženec: sklenjena je bila najkasneje 2. 9. 2009.
21 Toženec, ki se v pritožbi sklicuje na izpovedbo tožnikovega zakonitega zastopnika, da jim je bila okvirno 2 leti omogočena uporaba nepremičnin, ne trdi, da je uporaba trajala tudi po razvezi prodajne pogodbe.
22 Dobroverni lastniški posestnik je tisti posestnik, ki ni vedel ali ni mogel vedeti, da ni upravičen imeti stvari v posesti kot svoje. Dobroverni lastniški posestnik je tudi še nevknjiženi kupec nepremičnine, ki ima veljavno prodajno pogodbo, ki pa ni sposobna za vpis v zemljiško knjigo, ker bodisi ne vsebuje intabulacijske klavzule bodisi nima notarsko overjenega podpisa prodajalca. Glej R. Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 486, 487.
23 Glej II Ips 572/2003:„…Ko sta v zakonu omenjeni dve skrajni časovni točki v korist ene ali druge stranke glede na poštenost, je v vsakem konkretnem primeru najbolj pravična tista časovna točka, ki je najbolj povezana z odločilnim razlogom, torej trenutkom nastopa nepoštenosti…“
24 Glej 68. alinejo točke I izreka izpodbijane sodbe.
25 Ni tudi mogoče prezreti, da znesek, vtoževan kot posojilo (18.800 EUR), po višini ustreza seštevku gotovinskih zneskov, izročenih kot kupnina, in posojila 1.100 EUR.
26 Pritožbeno sodišče te razloge, s katerimi se tudi strinja, na kratko povzema: toženec, ki je odgovoren za razvezo prodajne pogodbe, zoper tožnika nima odškodninske terjatve za škodo, ki naj bi mu nastala zaradi neizpolnitve tožnikovih obveznosti po prodajni pogodbi (stranka, ki uresniči odstopno upravičenje, ni odškodninsko odgovorna za neizpolnitev obveznosti iz razvezane pogodbe) Toženec ni dokazal, da bi tožnik sodeloval v pogajanjih za sklenitev nove prodajne pogodbe, ki jo je pripravil odvetnik K., oziroma, da bi brez razloga odstopil od teh pogajanj.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 45, 49, 50, 94, 104, 104/1, 111, 111/2, 117, 117/3, 190, 190/3, 271, 271/1, 274, 274/2, 311, 312, 323, 323/1, 336, 336/1, 356, 356/1, 440, 470, 470/2, 488, 489, 490, 490/1, 490/2
Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 37, 37/1
Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 148, 148/1, 148/1-2, 148/1-3, 150, 150/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
27.08.2020

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDM5Njg1