VSL Sodba II Cp 1937/2019

Jedro

Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena SZ-1 poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan.

Tožnik zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju, pa čeprav le glede večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 1, ni upravičen od toženca terjati stroškov obratovanja in upravljanja za tiste skupne dele, ki služijo celotnemu naselju oziroma več večstanovanjskim stavbam, med katerimi je tudi pravkar navedena stavba. To pa, ob upoštevanju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tudi podzemni garažni objekt skupni del vseh stavb v naselju (in na to ugotovitev je pritožbeno sodišče vezano), pomeni, da tožnik do povračila stroškov, četudi so nastali le z obratovanjem te stavbe, ni upravičen. Zaradi odpovedi pogodbe namreč s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe Ulica 1 ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženca zahtevati plačila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da se toženi stranki naloži plačilo terjatve 201,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, skupaj z odmerjenimi stroški (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki plačati 447,98 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Meni, da je sodišče odločilo v nasprotju z njegovo trditveno podlago in z ugovornimi navedbami toženca. Zmotno je uporabilo tudi materialno pravo. Poudarja, da je v tej pravdi vtoževal izključno stroške, ki odpadejo na toženčeva posamezna dela (gre za parkirni prostor in shrambo) v stavbi z ID 0000-3641, ki je podzemni parkirni objekt. Ta parkirni objekt je namreč ostal v njegovem upravljanju v sklopu sklenjene upravniške pogodbe za sosesko in v tem je razlika s prejšnjimi sodnimi postopki, v katerih je vtoževal stroške, vezane na stanovanje toženca v drugi stavbi (na naslovu Ulica 1), s katero pa zdaj več ne upravlja. Izpostavlja, da za zaračunavanje stroškov v stavbi z ID 0000-3641 ne potrebuje posebnega dogovora z upravniki drugih objektov. Nasprotuje stališču sodišča, da je podzemni parkirni objekt »skupni del«, ki pripada in služi celotni soseski oziroma več stavbam v smislu 23. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in tako tudi nepremičnini toženca na naslovu Ulica 1. Opozarja, da gre po zemljiškoknjižnih in katastrskih podatkih za samostojen objekt 0000-3641, ki je sicer sestavni del soseske S., ni pa skupni del objektom v tej soseski. Dodaja še, da je odločitev v predmetni pravdi kljub bagatelnemu znesku pomembna, saj je v spornem objektu množica shramb in parkirnih mest, ki so v lasti lastnikov stanovanj stavbe, Ljubljana. Ne bi bilo prav, da se ustvari splošno prepričanje, da lastnikom posameznih delov v spornem objektu ni treba plačevati stroškov upravljanja tega objekta. Trdi, da drugega upravnika spornega objekta ni in da toženec stroškov v zvezi s tem objektom ne poravnava nikomur. Pritožbenemu sodišču predlaga spremembo izpodbijane odločitve, tako da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, podrejeno pa razveljavitev odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovnimi posledicami za toženca.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in naložitev stroškov odgovora na pritožbo v plačilo tožniku.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 2.000,00 EUR, se postopek vodi po določbah, ki veljajo za postopek v sporih majhne vrednosti (442. do 458. člen ZPP). Sodba, izdana v takem sporu, se sme izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava, ne pa tudi zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožnik s trditvijo, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo navedb in ugovorov strank, smiselno uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Očitek utemeljuje s trditvijo, da v tem postopku ni vtoževal stroškov upravljanja in obratovanja skupnih delov soseske, ampak izključno stroške, ki odpadejo na toženčeva posamezna dela ID 0000-3641-199 (parkirni prostor) in ID 0000-3641-67 (shramba), ki se nahajata v stavbi ID 0000-3641 (podzemni parkirni objekt, v nadaljevanju tudi: sporni objekt), ki jo še vedno upravlja. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da to glede na tožnikove navedbe v dopolnitvi tožbe z dne 20. 3. 2018 (red. št. 11) ne drži. V omenjeni vlogi je tožnik v I. točki navedel, da je upravnik skupnih delov in naprav objektov in naselja S., kamor sodi tudi podzemni garažni objekt. Skladno s Pogodbo št. ... z dne 14. 8. 2009 je opravljal upravniške storitve in obračunaval obratovalne stroške in stroške upravljanja, ki se nanašajo na skupne naprave celotne soseske, ki se nahajajo v podzemnem parkirnem objektu. Res je nato tožnik v II. točki iste vloge navedel tudi, da se terjatev nanaša na stroške upravljanja in obratovanja skupnih delov podzemnega parkirnega objekta in te stroške tudi naštel (glej list. št. 38 spisa), vendar je iz njegove nadaljnje podrobnejše opredelitve posameznih stroškov razvidno, da se stroški omrežnine hladne vode, požarne zaščite, popravila hidrantnega omrežja in zavarovanja nanašajo na skupni sistem celotnega naselja S. (glej list. št. 39 in 40). Sodišče prve stopnje zato z ugotovitvijo, da se vtoževani stroški nanašajo na skupne dele oziroma naprave celotne soseske, ni prekoračilo trditvene podlage in ni storilo očitane kršitve.

7. Pritožbeno sodišče se strinja z materialnopravnim stališčem sodišča prve stopnje, da lahko etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan.

8. To v konkretnem primeru pomeni, da tožnik zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju, pa čeprav le glede večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 1, ni upravičen od toženca terjati stroškov obratovanja in upravljanja za tiste skupne dele, ki služijo celotnemu naselju oziroma več večstanovanjskim stavbam, med katerimi je tudi pravkar navedena stavba. To pa, ob upoštevanju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tudi podzemni garažni objekt skupni del vseh stavb v naselju (in na to ugotovitev je pritožbeno sodišče vezano), pomeni, da tožnik do povračila stroškov, četudi so nastali le z obratovanjem te stavbe, ni upravičen. Zaradi odpovedi pogodbe namreč s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe Ulica 1 ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženca zahtevati plačila.

9. Ne glede na navedeno pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da odločitev v konkretnem primeru ne bi bila drugačna niti v primeru ugotovitve, da je tudi podzemni garažni objekt (le) objekt v etažni lastnini (in torej ne gre za skupni del stavb v naselju). Že iz navedb tožnika namreč izhaja, da se nekateri od stroškov, katerih (delno) plačilo vtožuje v tem postopku, nanašajo na celotno naselje. Omrežnina za hladno vodo je tako po njegovih trditvah vezana na hidrant, ki služi celotnemu naselju. Enako velja za strošek požarne zaščite. Tudi strošek za popravilo hidrantnega omrežja je nastal v zvezi z omrežjem, ki služi celotnemu naselju, zavarovanje pa je bilo sklenjeno in plačano za vse objekte v naselju. Tožnik bi bil (pod predpostavko, da mu etažni lastniki podzemnega garažnega objekta niso odpovedali pogodbe) eventualno upravičen le do povračila stroškov, ki so nastali izključno z upravljanjem in obratovanjem podzemnega garažnega objekta, saj bi mu bili etažni lastniki (tega objekta) te stroške dolžni plačati. Kot je mogoče razbrati iz dopolnitve tožbe na list. 40 in 41, gre za stroške skupne elektrike, telefonskega signala, vzdrževanja in potrošnega elektromateriala. Vendar pa je sodišče prve stopnje zavzelo tudi stališče, da tožnik ni izkazal zahtevka niti po višini. Ocenilo je namreč, da tožnik glede na konkretne ugovore toženca ni podal zadostnih trditev, da bi bilo mogoče preveriti pravilnost obračunanih stroškov, ter da se trditve o posameznih razdelilnikih v dopolnitvi tožbe ne ujemajo v celoti s priloženimi razdelilniki. Glede na nepopolno, nejasno in nedosledno trditveno podlago tožnika je zato sodišče prve stopnje zaključilo, da pravilnosti izračuna stroškov ni mogoče preveriti, predlagani dokazi pa manjkajočih trditev ne morejo nadomestiti.

10. Tožnik v pritožbi ne oporeka zaključkom sodišča glede neizkazanosti njegovega tožbenega zahtevka tudi po višini. Že iz tega razloga zato ni mogoče slediti njegovemu pritožbenemu opozarjanju, da ni prav, da se ustvari splošno prepričanje, da lastnikom posameznih delov v spornem objektu ni treba plačevati stroškov upravljanja tega objekta. Izpodbijana odločitev je rezultat konkretne pravde (aktivnosti strank v tem postopku, omejitev samega postopka – spor majhne vrednosti) in bi jo bilo napačno razlagati na način, da lastniki posameznih delov v spornem objektu, ki so hkrati lastniki stanovanj v večstanovanjski stavbi na naslovu Ulica 1, stroškov upravljanja spornega objekta niso dolžni plačevati nikomur.

11. Upoštevaje vse navedeno je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna. Ker pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo nobenih procesnih in materialnopravnih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

12. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in prvim odstavkom 155. člena ZPP. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, toženec pa z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Datum zadnje spremembe:

22.07.2020

Podobni dokumenti:

• VSC Sodba Cpg 47/2020
• VSL sodba II Cp 2443/2011
• VSL sodba I Cp 318/2013