VSL Sklep II Cp 2222/2018

Jedro

Pritožbeno sodišče v tem, da je zakonodajalec (tako po prejšnjem kot sedaj veljavnem zakonu) kot ločnico pri urejanju razmerij v zvezi s pripadajočimi zemljišči določil datum 1. 1. 2003, to je dan uveljavitve SPZ, ne vidi kršitve načela enakosti po 14. členu Ustave RS. SPZ je namreč, za razliko od prej veljavnega ZTLR, ki je poznal obratno pravilo, dosledno uveljavil načelo superficies solo cedit. SPZ je tudi predpis, ki je etažno lastnino celovito uredil in skupaj z zemljiškoknjižnimi predpisi zagotovil vse mehanizme za varstvo pravic etažnih lastnikov. Tega pa ni mogoče trditi za vsa pred tem nastala razmerja, pri katerih je bila že podlaga pridobljenih pravic pogosto drugačna (zakonska pridobitev pravice uporabe ali lastninske pravice). S posameznimi deli je ob tudi sicer pomanjkljivih in neusklajenih nepremičninskih evidencah tekel zunajknjižni promet, današnja zakonska ureditev pa, saj izhaja iz drugačnih predpostavk, pridobiteljem posameznih delov, ne zagotavlja zadovoljivega varstva. To so zadostni razlogi, da se pri načinu, kako doseči uskladitev dejanskega in pravnega stanja (to je po ZVEtL-1 ali na podlagi obstoječih sistemskih pravil), razlikuje med stavbami, ki so bile zgrajene pred in po 1. 1. 2003.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Povzetek odločitve sodišča prve stopnje

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so parcele 2026/51, 2026/52, 2026/54 in 2026/55, vse k. o....¹, pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe na naslovu L., ident. št. 0000-1101. Na njem so po presoji sodišča prve stopnje etažni lastniki na podlagi kupnih pogodb in ob upoštevanju 9. in 12. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), veljavnega v času sklenitve kupnih pogodb, pridobili solastninsko pravico. Da z določitvijo pripadajočega zemljišča ni poseglo v pridobljeno in v zemljiško knjigo vpisano lastninsko pravico nasprotne udeleženke P. na parceli 2026/50 in parceli 2026/53, je v preostalem delu predlog zavrnilo. Odločilo je še, da se sklep v zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti.

2. Glede na navodila pritožbenega sodišča v sklepu I Cp 2794/2017 z dne 7. 3. 2018 je sodišče prve stopnje tokrat navedlo razloge o ugotovljenem obsegu pripadajočega zemljišča, enako kot v svojem sklepu III N 496/2016 z dne 14. 8. 2017, nato pa se je osredotočilo na ugotavljanje vsebine kupnih pogodb in s tem volje pogodbenih strank oziroma na rešitev vprašanja, ali so pogodbene stranke z dogovorom (drugače kot je to predvideval SZ in drugače kot določa domneva iz 44. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1)) kot stavbi pripadajoče zemljišče določile le zemljišče pod stavbo. Tudi ob ponovni presoji izvedenih dokazov je zaključilo, da temu ni tako.

Pritožbeni očitki in odgovor

3. Pritožbo vlagajo prva nasprotna udeleženka in udeleženca R. in G. M. Uvodoma predlagajo izločitev višjih sodnic, ki so sodelovale pri zadnjem odločanju. V zvezi z izpodbijano odločitvijo uveljavljajo vse pritožbene razloge in kršitev več ustavnih pravic (to je pravice iz 14., 22. in 33. člena Ustave). Predlagajo spremembo odločitve tako, da bo predlog zavrnjen tudi glede parcel 2026/51, 2026/52, 2026/54 in 2026/55, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v sojenje pred drugim sodnikom. Priglašajo pritožbene stroške.

Vztrajajo, da pogoji za uporabo določb Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL), oziroma sedaj ZVEtL-1, v konkretnem primeru niso izpolnjeni. Gre za retroaktivno uporabo zakona. Bistveno je, da je investitor pred prodajo stanovanj z enostranskim aktom izdelal projekt etažne lastnine, na podlagi katerega je bila ta ustanovljena, ta akt pa kot pripadajoče zemljišče stavbe določa le parcelo 2026/12, to je zemljišče pod stavbo. S tem so bili predlagatelji ob nakupu seznanjeni in zemljišče okoli stavbe nikoli ni sodilo v okvir etažne lastnine in ni bilo predmet razpolaganja. Zemljiškoknjižno stanje zato odraža dejansko stanje in ni nobene potrebe po ugotavljanju pripadajočega zemljišča.

Sodišče je s sprejeto odločitvijo poseglo v že urejena lastniška razmerja. ZVEtL-1 za obdobje po ukinitvi družbene lastnine (to je po letu 1997) le na podlagi dejstva, kdaj je bila stavba zgrajena, investitorje oziroma lastnike različno obravnava. Če bi bila stavba zgrajena po letu 2003, predlagatelji postopka po ZVEtL-1 ne bi mogli sprožiti. S pravnega vidika med stavbo, zgrajeno leta 2001 in stavbo, zgrajeno po letu 2003, ni razlike. Takšna ureditev zato nedopustno posega v pravico do zasebne lastnine po 14. členu Ustave. Po ustavnoskladni razlagi določb ZVEtL-1 bi se smel zakon uporabiti le za stavbe, ki so bile zgrajene na zemljiščih v družbeni lastnini pred uveljavitvijo Zakona o lastninjenju zemljišč v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), za ostale stavbe pa le pod pogojem, da je bila etažna lastnina vzpostavljena na podlagi določb ZVEtL oziroma ZVEtL-1.

Določbi 9. in 12. člena SZ nista podlaga za pridobitev solastninske pravice in ju sodišče ne bi smelo uporabiti. Predlagatelji so z nakupom posameznih delov pridobili solastninsko pravico le na zemljišču pod stavbo, na ostalem zemljišču pa ne, saj ta zemljišča niso bila predmet kupnih pogodb. To zemljišče nikoli ni bilo predvideno za skupno rabo. SZ poleg tega ne velja več in ga sodišče ne bi smelo uporabiti. Tudi sicer je 9. člen SZ vseboval le splošno opredelitev funkcionalnega zemljišča in ni predstavljal samostojne podlage za pridobitev solastninske pravice. Ta člen je vseboval pogoj, da stavba brez funkcionalnega zemljišča ne more funkcionirati. V konkretnem primeru je to mogoče, saj imajo predlagatelji parkiranje urejeno v polkleti stavbe.

Sodišče je prezrlo pripombe pritožnikov na izvedeniško mnenje in s tem kršilo njihovo pravico do izjavljanja.

Ker prostorski akti in upravna dovoljenja pripadajočega zemljišča ne določajo konkretno, sodišče nanje ne bi smelo opreti odločitve. Svoje stališče v nadaljevanju obrazložijo. Način ugotavljanja pripadajočega zemljišča, pri katerem gre le za posredno oceno območja gradbene parcele, je v nasprotju z določbami ZVEtL-1, to je 1. točko 43. člena, ki govori o zemljišču, ki je bilo določeno. Namen združitve parcel v letu 2002 ni bila zaokrožitev funkcionalnega zemljišča, ampak odmera stavbišča, to je parcele 2026/12, ki je bila potem edina vključena v etažni načrt in vpisana v zemljiško knjigo kot skupni del. Nasprotujejo dokazni oceni izjave I. M., saj sodišče ob tem ni upoštevalo najemne pogodbe za parcelo 2026/33. Kršeno je bilo razpravno načelo in načelo kontradiktornosti, pritožnikom pa odvzeta možnost učinkovite obrambe, saj sodišče v navedbah predlagateljev ni imelo podlage za ugotavljanje dogovorov glede prodaje zunanjih parkirnih mest, predvsem pa ne bi smelo izvajati dokazov informativne narave. Ravno izostanek konkretnih navedb kaže, da so bili vsi dogovori zapisani v pogodbah. Sodišču očita pretirano aktivno vlogo in samovoljno širitev dokazne teme pri zaslišanju priče B. M. Izvedene dokaze je sodišče ocenilo pristransko, površno in selektivno. Dejanska etažna lastnina je nastala s prodajo poslovnih prostorov P. 18. 5. 2000. Slednja je kupila prostore, dve parkirni mesti v garaži in deset lastniških parkirnih mest ob objektu. V souporabo je prejela še štiri. Ob vzpostavitvi dejanske etažne lastnine zato stavba nedvomno ni imela nobenega pripadajočega zemljišča, poznejše pogodbe pa nanjo niso mogle vplivati. Prva nasprotna udeleženka je vsa parkirna mesta vedno obravnavala individualno. Zunanjih ni nikoli ponudila v prodajo, saj jih potrebuje sama oziroma jih oddaja v najem skupaj s poslovnimi prostori. Drugačno ravnanje bi bilo nerazumno in neživljenjsko, saj bi se s tem brezplačno odpovedala parkiriščem, ki jih potrebuje zase. Spregledani sta bili nesporni dejstvi, da ima prva nasprotna udeleženka delež na skupnih delih v višini 31,44 % in da je parceli 2026/30 in 2026/33 kupila po izgradnji in za lastne potrebe. Sodišče je spregledalo ugovor pritožnikov, da v nobeni od pogodb ti dve parceli nista bili omenjeni. Funkcionalno zemljišče, ki je omenjeno v pogodbi z M. J., zato teh parcel ni moglo obsegati. Obsegalo je le parcelo 2026/12 z urejenim dovozom. V ostalih pogodbah pa funkcionalno zemljišče sploh ni omenjeno. Sodišče zavajajoče povzema upravna dovoljenja, saj v njih ni določeno, da bo imela stavba kakšna skupna zunanja parkirišča. Gradbena dokumentacija se nanaša le na ureditev parkiranja, ne določa pa funkcionalnega zemljišča, skupnih delov stavbe oziroma lastništva parkirnih mest. Izpovedba M. V. je zato nepomembna. Zunanja parkirišča je zase kupila P., preostala pa prva nasprotna udeleženka v letu 2001. To izhaja tudi iz popravka izjave I. M. Predlagatelji zato solastninske pravice na pripadajočem zemljišču, predvsem na zunanjih parkiriščih, niso pridobili. Menijo, da je bila analiza izpovedb predlagateljev in prič površna. Priči B. M. in T. K. sta govorili o enem zunanjem parkirnem mestu, kar izključuje solastnino na skupnih delih. Izpovedbe označuje za neverodostojne. Plačevanja stroškov za zunanja parkirna mesta predlagatelji niso izkazali, dokazno breme je bilo brez podlage prevaljeno na pritožnike. Pogodba o medsebojnih razmerjih ne more biti dodaten dokaz za obstoj pripadajočega zemljišča, saj vsebuje vrsto vsebinskih napak in zato ne odraža prave volje podpisnikov. Pri 6. členu gre za tipsko pogodbeno določilo, ki je bilo prepisano iz SZ.

Po mnenju pritožnikov pomeni uporaba določb ZVEtL-1 protiustavno in retroaktivno razlastitev prve nasprotne udeleženke. Na spornem pripadajočem zemljišču lastninske pravice ni pridobila z gradnjo na tujem ali na podlagi drugih sorodnih pravil. Parceli 2026/30 in 2026/33 je po zaključku gradnje kupila zase in za svoje potrebe. Obe parceli, iz katerih so nastale sedaj sporne parcele, ji je sodišče odvzelo in jo razlastilo. Poudarjajo, da je bistveno, da investitor ni prodal vseh prostorov v hiši in parkirišča potrebuje zase. Sodišče je v nasprotju s 14. členom Ustave prvo in drugo nasprotno udeleženko različno obravnavalo. Vsaj glede parcel 2026/51 in 2026/55, bi iz enakih razlogov kot pri P., moralo predlog zavrniti.

4. Predlagatelji so na pritožbo odgovorili. Menijo, da je neutemeljena in predlagajo njeno zavrnitev.

Presoja pritožbenega sodišča

5. Pritožba ni utemeljena.

a) Glede postopkovnih vprašanj in splošno glede uporabe ZVEtL-1

6. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je bila zahteva za izločitev sodnic, ki so sodelovale v prejšnjem pritožbenem postopku, pravnomočno zavrnjena s sklepom predsednika Višjega sodišča v Ljubljani Su 167/2019 z dne 19. 2. 2019 v zvezi s sklepom Vrhovnega sodišča RS Cp 8/2019 z dne 28. 11. 2019. Ovira, da pri odločanju v tem pritožbenem postopku sodeluje ista sodnica poročevalka, je s tem odpadla.

7. Pritožbeno sodišče v konkretnem primeru, iz razlogov, ki jih je navedlo že v svojem sklepu I Cp 763/2016 in so se nanašali na uporabo prej veljavnega ZVEtL-a, nima pomislekov niti v uporabo določb novega ZVEtL-1. Enako, kot je veljalo za relevanten del prejšnjega zakona², tudi za tega velja, da je interventen in namenjen omejenemu številu neurejenih primerov, ki so nastali v preteklosti. Očitek, da pomeni ugotavljanje pripadajočega zemljišča na podlagi ZVEtl-1 nedopustno retroaktivno uporabo zakona, je zato brez podlage.

8. Neutemeljeni so tudi očitki, da za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k stavbi (Ljubljana) po določbah ZVEtL-1 ni podlage zato, ker zemljiškoknjižno stanje že v celoti odraža pravo dejansko in pravno stanje. Predlagatelji kot lastniki posameznih delov v stavbi, so namreč trdili (in v postopku izkazali³), da njihova (so)lastninska pravica na pripadajočem zemljišču ni pravilno vknjižena (vknjižena je le na stavbišču, ne pa tudi na ostalem pripadajočem zemljišču). To pa je, poleg dejstva, da gre za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k stavbi, ki je bila zgrajena pred 1. 1. 2003, edini pogoj za vodenje postopka po tem zakonu (glej 41. člen ZVEtL-1). Smiselno enako je določal tudi v času vložitve predloga veljavni ZVEtL.

9. Ne ZVEtL ne ZVEtL-1 ne predstavljata samostojne podlage za pridobitev lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, ampak sodišču dajeta zgolj podlago, da najprej ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, nato pa še to, ali so lastniki stavbe (oziroma lastniki kupljenih posameznih delov) po materialnem pravu, veljavnem do uveljavitve Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), pridobili oziroma obdržali lastninsko pravico na tem zemljišču. V kolikor torej sodišče ugotovi, da so lastniki stavbe lastninsko pravico pridobili in obdržali (in tak je tudi konkretni primer), o nedopustnem posegu v lastninsko pravico tistega, ki je sicer formalno vpisan kot lastnik v zemljiško knjigo, ni mogoče govoriti.

10. Pritožbeno sodišče v tem, da je zakonodajalec (tako po prejšnjem kot sedaj veljavnem zakonu) kot ločnico pri urejanju razmerij v zvezi s pripadajočimi zemljišči določil datum 1. 1. 2003, to je dan uveljavitve SPZ, ne vidi kršitve načela enakosti po 14. členu Ustave RS. SPZ je namreč, za razliko od prej veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki je poznal obratno pravilo⁴, dosledno uveljavil načelo superficies solo cedit. SPZ je tudi predpis, ki je etažno lastnino celovito uredil in skupaj z zemljiškoknjižnimi predpisi zagotovil vse mehanizme za varstvo pravic etažnih lastnikov.⁵ Tega pa ni mogoče trditi za vsa pred tem nastala razmerja, pri katerih je bila že podlaga pridobljenih pravic pogosto drugačna (zakonska pridobitev pravice uporabe ali lastninske pravice). S posameznimi deli je ob tudi sicer pomanjkljivih in neusklajenih nepremičninskih evidencah tekel zunajknjižni promet, današnja zakonska ureditev pa, saj izhaja iz drugačnih predpostavk, pridobiteljem posameznih delov, ne zagotavlja zadovoljivega varstva. To so po presoji pritožbenega sodišča zadostni razlogi, da se pri načinu, kako doseči uskladitev dejanskega in pravnega stanja (to je po ZVEtL-1 ali na podlagi obstoječih sistemskih pravil), razlikuje med stavbami, ki so bile zgrajene pred in po 1. 1. 2003. Ker (neurejena) etažna lastnina tudi pred letom 1997, ki ga pritožniki izpostavljajo v pritožbi, ni nastajala le na stavbah, zgrajenih na zemljiščih v družbeni lastnini, ampak tudi stavbah, zgrajenih na zasebnih zemljiščih, ni nobene podlage za to, da bi zakonodajalec uporabo ZVEtL-1 omejil le na stavbe, ki so bile zgrajene na družbenih zemljiščih. Ravno s tem bi bistveno podobne položaje obravnaval neenako. Pritožbeno sodišče v zvezi z dometom ZVEtL-1 pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča tudi ne vidi podlage za razlikovanje stavb, zgrajenih med letom 1997 in letom 2003 glede na način predhodno vzpostavljene etažne lastnine (to je bodisi v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL oziroma ZVEtL-1 bodisi na drug način). To, da je bila etažna lastnina vzpostavljena na drug način, namreč ne izključuje možnosti, da (so)lastninska pravica na pripadajočem zemljišču ni bila pravilno vknjižena. Poleg tega dejstvo, da je bila stavba zgrajena po 1. 1. 2003, pomeni le oviro za vodenje postopka po ZVEtL-1, ne pa tudi ovire za vodenje drugih postopkov, predvsem pravdnega. Povedano drugače: predlagatelji v primeru, da bi bila stavba zgrajena po 1. 1. 2003, ne bi bili onemogočeni pri uveljavljanju svojih zatrjevanih pravic na pripadajočem zemljišču, le drugega postopka bi se morali poslužiti.

b) Glede obsega pripadajočega zemljišča

11. Po prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1⁶ sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

12. Sodišče prve stopnje je obseg pripadajočega zemljišča ugotovilo z upoštevanjem kriterija po 1. in 3. točki tega člena. V zvezi s kriterijem, ki je opredeljen v prvi točki, je enako kot v svoji prvi odločbi, upoštevalo mnenje izvedenke geodetske stroke ter z njene strani predstavljeno vsebino prostorskega izvedbenega akta (PUP za plansko celoto V7 K.), lokacijsko dovoljenje št. 000-876/96 z dne 24. 7. 1996 (s spremembami v letu 1998, 1999, 2000), vključno z razpoložljivo lokacijsko dokumentacijo, gradbeno dovoljenje, ki je bilo za gradnjo stavbe izdano 9. 7. 2000, izjavo I. M. z dne 23. 11. 2012 s predlogom spremembe lokacijske dokumentacije, izvedene geodetske postopke (predvsem postopek IDPOS 000-6149) ter zemljiškoknjižne podatke oziroma listine, ki so bile podlaga za vzpostavitev etažne lastnine.

13. Pritožbeno sodišče glede na s strani sodišča prve stopnje ugotovljeno vsebino prostorskega akta in izdanih upravnih dovoljenj, ki v pritožbenem postopku ni izpodbijana⁷ ter ostale vpogledane dokumentacije, nima pomislekov v pravilnost ugotovitve, da vse v izreku sklepa navedene parcele predstavljajo pripadajoče zemljišče objekta v Ljubljani. V izogib ponavljanju se pri tem sklicuje na izčrpne in pravilne razloge sodišča prve stopnje, ki jih je navedlo v točki 9, 12, 20 do vključno 22 ter 34. V nadaljevanju te razloge dopolnjuje le še v obsegu, ki je potreben zaradi odgovora na pritožbene navedbe.

14. Najprej zavrača očitek pritožnikov, da je sodišče prve stopnje prezrlo pripombe pritožnikov na mnenje izvedenke, saj taka trditev nima podlage ne v podatkih spisa ne v razlogih izpodbijanega sklepa. Do pripomb, ki so povzete v točki 11, se je izvedenka opredelila v dopolnitvi svojega mnenja (glej odgovor na pripombe z dne 19. 3. 2014, list. št. 174 do 176 oziroma povzetek v točki 12 izpodbijanega sklepa), sodišče pa, ki je pojasnila izvedenke sprejelo, v točki 20 in 21 sklepa. Očitek o kršitvi pravice do izjave, ki je varovana v okviru 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je zato neutemeljen.

15. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v svojem sklepu I Cp 763/2016 z dne 24. 8. 2016, sicer drži, da PUP za plansko celoto V7 K. (v nadaljevanju PUP) ne podaja konkretnih velikosti gradbenih parcel za območje, na katerem je bila zgrajena stavba L., in da v lokacijski dokumentaciji, na podlagi katere je bilo izdano končno lokacijsko dovoljenje (št. 351-1387/99 z dne 1. 7. 2000), ni bilo grafičnega načrta, ki bi konkretno opredeljeval gradbeno parcelo in območje funkcionalnih površin. Vendar pa to ne pomeni podlage za zaključek, da pripadajočega zemljišča, na v zakonu predviden način, ni mogoče ugotoviti. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, so v lokacijskem dovoljenju iz leta 2000 izrecno navedene parcele, na katerih je bila odobrena lokacija bodočega objekta in lokacija parkirišč, v okviru definiranja prometne ureditve pa lokacijsko dovoljenje funkcionalno zemljišče opredeli s konkretnimi parcelnimi številkami. Enako velja za gradbeno dovoljenje, saj so v njem parcele 2026/12, 2026/30 in 2026/33⁸ izrecno omenjene kot funkcionalno zemljišče, torej zemljišče, ki je skupaj z stavbiščem predstavljalo gradbeno parcelo (drugi odstavek 46. člena ZUN). Območje, ki je bilo po upravnih dovoljenjih predvideno za redno rabo bodoče stavbe, je ob upoštevanju teh podatkov in s primerjavo načrta zazidalne situacije iz lokacijske dokumentacije 1996, načrta predvidene rabe površin, arhitektonske zazidalne in prometne ureditve in dokumentacije, ki je bila podlaga za spremembo lokacijskega dovoljenja v letu 2000, z interpretacijo oznak elementov zunanje ureditve in novega parcelnega stanja, izvedenka zato lahko ugotovila. Pri tem ne gre za ugibanje, ampak ugotovitev, za katero je bilo v upravni dokumentaciji dovolj podlage. Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo mnenju izvedenke tudi v delu, ki se nanaša na tisti del sedaj obstoječih parcel, ki ob izdaji lokacijskega in gradbenega dovoljenja (še) ni bil v lasti investitorjev (gre za nekdanjo parcelo 2026/33, ki je bila pred tem del parcele 2026/9). V sklop gradbene parcele oziroma funkcionalnih površin je bil namreč vključen na podlagi najemne pogodbe z dne 29. 5. 2000, ki sta jo sklenila M. M. kot najemodajalka in prva nasprotna udeleženka kot najemnica, za dobo 99 let in sicer za potrebe parkirišča in uvoza v kletne prostore objekta.

16. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da je strožja razlaga prve točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, za katero se zavzemajo pritožniki, nesprejemljiva, saj je treba upoštevati, da se ZVEtL-1 uporablja za stavbe, zgrajene pred 1. 1. 2003, kar pomeni, da je v večini primerov med izdajo upravnih dovoljenj in drugih upravnih aktov, in časom, ko sodišče ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča, poteklo veliko časa in zato dokumentacija (če obstaja in je dosegljiva) največkrat ne bo več popolna. V kolikor bi sodišče smelo pri odločitvi upoštevati le tista upravna dovoljenja (s pripadajočo lokacijsko dokumentacijo), v katerih bi bilo pripadajoče zemljišče (gradbena parcela oziroma funkcionalno zemljišče) natančno določeno (med drugim tudi grafično), bi to ta kriterij povsem izvotlilo.⁹

17. Vsebina upravnih dovoljenj in še obstoječe lokacijske dokumentacije po prepričanju pritožbenega sodišča že sama po sebi zadošča za ugotovitev pripadajočega zemljišča. V kolikor pa se upošteva še ostalo v sklepu izpostavljeno dokumentacijo (to je podatke geodetskega postopka IDPOS 000-6149, izjavo I. M. z dne 23. 11. 2012 in listine, ki jih je sodišče pridobilo v zemljiški knjigi in se nanašajo na vzpostavitev etažne lastnine) ter kriterij po 2. točki 43. člena ZVEtL-1 oziroma s tem povezane (neizpodbijane) ugotovitve, kaj sporno zemljišče predstavlja v naravi, pa vsak dvom v pravilnost ugotovitve obsega pripadajočega zemljišča odpade. Pri tem je sodišče prve stopnje po presoji pritožbenega sodišča (ob sočasnem upoštevanju v sklepu predstavljene vsebine upravnih dovoljenj in druge spremljajoče dokumentacije) pravilno dokazno ocenilo dejstvo, da je v postopku IDPOS 000-6149 v letu 2002, ki je tekel zaradi odmere novo zgrajene stavbe, prišlo do priključitve parcele 2026/33 k parceli 2026/30, ta pa je bila kot zemljišče okoli stavbe evidentirana kot dvorišče. Pritožbeno sodišče v luči vseh ugotovljenih okoliščin primera tako soglaša, da to dejstvo dodatno dokazuje, da so investitorji, med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka, vse sporne parcele vključili v sklop gradbene parcele oziroma funkcionalnega zemljišča.

18. Da so ugotovitve glede obsega pripadajočega zemljišča pravilne, pa nenazadnje dokazuje tudi s strani sodišča prve stopnje ugotovljeno dejstvo, da je bila v letu 2002 (postopek IDPOS 000-6149) na novo oblikovana parcela 2026/30 vse do leta 2007 del vložka etažne lastnine št. 2700 in da je bila tudi v predlogu za vknjižbo etažne lastnine (priloga C13) ustanovitev etažne lastnine predlagana ne samo na parceli 2026/12, ampak tudi na parceli 2026/30. Parcela 2026/30 je bila kot del predvidene etažne lastnine navedena tudi v etažnem načrtu, ki ga je v februarju 2002 izdelala nasprotna udeleženka (priloga C15). Pritožniki sicer v pritožbi trdijo, da je investitor z enostranskim aktom pred prodajo stanovanj (torej pred letom 2000) izdelal projekt etažne lastnine in sprejel akt o ustanovitvi etažne lastnine, v katerem je bila kot pripadajoče zemljišče predvidena le parcela 2026/12, a tega z ničemer ne izkažejo, niti ne pojasnijo razhajanj med zgoraj povzetimi ugotovitvami sodišča prve stopnje in svojimi (drugačnimi) trditvami. Tudi vsebina kupnih pogodb, v katerih se je prva nasprotna udeleženka projekt etažne lastnine kupcem šele zavezala izdelati in predložiti, te njihove trditve ne potrjuje.¹⁰ Pritožbeno sodišče jim zato ne more slediti.

19. V luči vsega doslej povedanega je sodišče prve stopnje pravilno dokazno ocenilo obe izjavi I. M. (sicer odgovornega projektanta) in kot bolj verodostojni sledilo prvi (to je izjavi z dne 23. 11. 2012), katere vsebino potrjujejo tudi ostale ugotovitve (glej razloge na strani 29 in 30 izpodbijanega sklepa, ki jim pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje). Drži sicer, da parcela 2026/33, ki je bila kasneje združena s parcelo 2016/30, v času gradnje ni bila last investitorjev, a to na presojo verodostojnosti izjav I. M. ter v končni posledici tudi na presojo pravilnosti ugotovitve o obsegu pripadajočega zemljišča, ne more vplivati. Kot je že bilo pojasnjeno, je bila ta parcela v sklop gradbene parcele oziroma funkcionalnih površin objekta vključena na podlagi dejstva, da so investitorji izkazali, da imajo z lastnico sklenjeno najemno pogodbo za obdobje 99 let. Tudi ne drži, da bi sodišče prve stopnje pri dokazni oceni to spregledalo. Do tega ugovora pritožnikov se je namreč opredelilo v razlogih na strani 31 sklepa in ob tem utemeljeno opozorilo še na protislovne navedbe pritožnikov, ki po eni strani, ob sklicevanju na sklenjeno najemno pogodbo, zastopajo stališče, da parcela 2026/33 ni mogla biti del gradbene parcele oziroma funkcionalnih površin, po drugi strani pa so v teku postopka pred sodiščem prve stopnje navedli, 1.) da je prva nasprotna udeleženka del parcele 2026/33, ki je kasneje dobila parcelno št. 2026/52, namenila za skupno rabo stavbe (glej navedbe v vlogi z dne 12. 5. 2014, list. št. 199) in 2.) da služi vsem etažnim lastnikom in so bili pred začetkom postopka predlagateljem pripravljeni priznati na njej (so)lastninsko pravico (glej zapisnik naroka z dne 23. 4. 2014, list. št. 186). Tudi v pritožbi to parcelo (ki jo označijo kot „urejen dovoz“) vsaj opisno umestijo v sklop funkcionalnega zemljišča, ki je kot predmet pogodbe omenjen v pogodbi z M. J.

c) glede pridobitve lastninske pravice na pripadajočem zemljišču

20. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v svojem sklepu I Cp 763/2016, je prva nasprotna udeleženka kupne pogodbe, s katerimi je prodala posamezne dele stavbe, sklepala v letu 2000 oziroma 2001¹¹. Takrat projekt etažne lastnine še ni bil izdelan, etažna lastnina pa v zemljiški knjigi še ni bila vpisana. Kot je bilo predhodno že pojasnjeno, drugačne pritožbene trditve nimajo podlage v predloženih dokazih. Iz z. k. izpiska za vl. št. 2700 (priloga A5) je razvidno, da je bila etažna lastnina na stavbi stoječi na parceli 2026/12, vpisana v zemljiško knjigo šele na podlagi projekta etažne lastnine iz februarja 2002. Ne glede na to je prva nasprotna udeleženka, kar v pritožbi pritožniki tudi sami priznavajo, s prodajo posameznih delov po svoji volji ustvarila t. i. dejansko etažno lastnino. Priznavajo tudi, da so kupci z nakupom posameznih delov (čeprav tudi to, kot izhaja iz vsebine predloženih pogodb, ni bilo izrecno navedeno kot njihov predmet) pridobili solastninsko pravico na zemljišču pod stavbo¹². Še vedno pa zanikajo, da bi prva nasprotna udeleženka kupcem (razen P., v omejen obsegu pa tudi M. J.¹³) prodala še dodatno zemljišče. V pritožbi ponovno poudarjajo, da predlagatelji lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču, mimo pogodbene volje, po zakonu (to je na podlagi 9. in 12. člena SZ) niso pridobili.

21. Svoje stališče, ali sta določbi 9.¹⁴ in 12. člena¹⁵ SZ, ki sta veljali v času sklepanja spornih kupnih pogodb, lahko samostojna podlaga, na podlagi katere so predlagatelji že (po zakonu) z nakupom posameznega dela pridobili tudi (so)lastninsko pravico na ugotovljenem pripadajočem zemljišču, je pritožbeno sodišče obrazloženo predstavilo v svojem sklepu I Cp 763/2016 (to je točkah 13 do vključno 16) in pri njem vztraja. Ker so sklep prejeli vsi udeleženci tega postopka, razlogov ne ponavlja, ampak se nanje le sklicuje, napotuje pa tudi na njihov povzetek v 2. točki izpodbijanega sklepa. Kot bistveno znova poudarja le to, da soglaša s pritožniki, da načelo akcesornosti, ki je sicer bilo (in je) značilno za etažno lastnino¹⁶, ob sočasnem upoštevanju 9. in 12. člena SZ¹⁷, ne zadostuje za zaključek, da so predlagatelji že z nakupom posameznega stanovanja, na podlagi zakona (torej na podlagi 9. in 12. člena SZ), pridobili tudi solastninsko pravico na zemljišču, ki presega obseg stavbišča. V obdobju sklepanja pogodb je namreč, enako kot velja danes (glej 3. odstavek 105. člena SPZ), nujni skupni del etažne lastnine bilo le zemljišče pod stavbo, Zakon o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN), ki je v 7. členu med drugim določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču, na katerem je lastninska pravica, hkrati s prenosom lastninske pravice na stavbi, prenese tudi lastninska pravica na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno za redno rabo, pa ni več veljal (prenehanje veljave 24. 7. 1997). Za presojo pravic predlagateljev na ugotovljenem pripadajočem zemljišču, ki obsega zemljišče okoli stavbe, je zato odločilna vsebina sklenjenih kupnih pogodb oziroma vprašanje, ali so udeleženci kot pogodbene stranke z dogovorom razmerje uredili drugače kot je to sicer predvideval SZ in kot se domneva na podlagi prvega odstavka 44. člena ZVEtL-1.

22. Pritožbeno sodišče je v že zgoraj omenjenem sklepu I Cp 763/2016 (glej točko 16) zato sodišču prve stopnje naložilo, da z razlago¹⁸ sklenjenih pogodb ugotovi, kaj je bil njihov predmet, saj je med njimi sporno¹⁹, ali je prodaja zajemala le stavbišče ali tudi zemljišče okoli stavbe. Sodišče prve stopnje je, enako kot v svojem prejšnjem sklepu, takšno usmeritev upoštevalo, saj je (skladno z drugim odstavkom 82. člena OZ) ugotavljalo, kakšen je bil skupen namen (to je prava skupna volja²⁰) pogodbenih strank. Pritožbeni očitek o neupoštevanju danih navodil, je zato neutemeljen.

23. Pritožniki sodišču prve stopnje ne glede na to, da je pritožbeno sodišče tudi o tem že zavzelo stališče v svoji prejšnji odločbi I Cp 2794/2017, ponovno (neutemeljeno) očitajo prekoračitev trditvene podlage in s tem kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršitev pravic, ki jih pritožnikom zagotavlja 22. člen Ustave. Navedbe predlagateljev v predlogu, da je bilo vsem, čeprav to v pogodbah ni izrecno zapisano, ob nakupu pojasnjeno, da z nakupom etažnega dela objekta (stanovanj, shramb, notranjih parkirnih mest) pridobijo tudi trajno pravico uporabe na zemljišču, ki predstavlja dostop in zunanje parkirne površine za njihove potrebe in potrebe njihovih obiskovalcev in da gre pri tem za parc. št. 2026/30²¹, zadoščajo tako za sklep o tem, da so določila pogodbe glede predmeta pogodbe sporna (pritožniki namreč trdijo, da je bilo predlagateljem prodano le tisto, kar je v pogodbi izrecno zapisano ter dostop) kot za ugotavljanje vsebine kupnih pogodb z razlago in z upoštevanjem skupnega namena (to je prave skupne volje) pogodbenih strank. V zvezi s tem očitkom in očitkom, da je sodišče prve stopnje nekritično sledilo navedbam predlagateljev in jim pomagalo tudi pri zbiranju procesnega gradiva (kršitev razpravnega načela), pa pritožbeno sodišče opozarja na razloge, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje v točki 23 izpodbijanega sklepa, saj je v njih pravilno pojasnjeno, da je treba pravila, ki sicer veljajo za pravdni postopek, zaradi namena postopka po ZVEtL-1, smiselno uporabljati. To velja tudi za pravila, ki veljajo za zbiranje procesnega gradiva.²² Do kršitve razpravnega načela in kršitve prepovedi izvajanja dokazov v informativne namene zato ni prišlo. Glede na to, da je bilo ves čas postopka sporno, kaj je bil predmet pogodbe, na relevantnost tega vprašanja pa je opozorilo tudi pritožbeno sodišče že v svojem prvem sklepu I Cp 763/2016, pritožbeni navedbi, da pritožnikom ni bila dana možnost učinkovite obrambe, ni mogoče pritrditi. Da so to možnost imeli, nenazadnje kaže že to, da je sodišče prve stopnje v zvezi z sporno vsebino kupnih pogodb izvedlo tudi s strani pritožnikov predlagan dokaz z zaslišanjem priče M. M.

24. Drži, da so predlagatelji pričo B. M. predlagali kot pričo le glede izjave I. M., sodišče prve stopnje pa mu je ob zaslišanju postavilo vprašanje tudi v zvezi z predmetom kupne pogodbe. Vendar s takšnim ravnanjem ni kršilo razpravnega načela, saj svojih ugotovitev o tem, kakšna je bila skupna volja pogodbenih strank, kasneje zaradi ugovora pritožnikov (glej zapisnik 12. 4. 2017, list. št. 343) pravilno ni oprlo na njegovo izpovedbo. Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da se posledično tudi pritožniki v pritožbi nanjo ne morejo sklicevati. Takšno ravnanje pritožnikov je tudi sicer v nasprotju s splošnim načelom prepovedi ravnanja v nasprotju s predhodno opravljenim (prepoved venire contra factum proprium), ki v postopku v okviru načela vestnosti in poštenja veže tudi stranke.

25. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je bila skupna volja vseh pogodbenih strank, da prodajalec proda (kupci posameznih delov pa kupijo) ne le posamezne dele (to je stanovanja in notranja garažna mesta) ter stavbišče stavbe (to je pracelo 2026/12), pač pa tudi pripadajoče zemljišče v obsegu parcel št. 2026/51, 2026/52, 2026/54 in 2026/55.

26. Pritožbeno sodišče se s takšno dejansko ugotovitvijo strinja, saj ima podlago v dokazni oceni, ki je narejena vestno, skrbno in natančno, upoštevaje metodološki napotek iz 8. člena ZPP. Zaključki so tudi logično in življenjsko prepričljivi ter preverljivo obrazloženi. Očitki o pristranski, površni in selektivni dokazni oceni so zato neutemeljeni. Prav pritožniki z opozarjanjem zgolj na dele izpovedb predlagateljev in prič ter nekatere posamezne okoliščine počnejo to, kar neutemeljeno očitajo sodišču prve stopnje - opozarjajo le na tisto, kar jim je lahko v korist, prezrejo pa celoto. Ker bi ponavljanje razlogov, ki jih je navedlo že sodišče prve stopnje in jih pritožbeno sodišče sprejema, pomenilo nepotrebno obremenjevanje te odločbe, v nadaljevanju odgovarja le na pomisleke pritožnikov, na katere ni (ali ni v celoti) odgovorjeno že v izpodbijani odločbi.

27. Zaslišana T. K. je res izpovedala, da ji je bilo ob ogledu nepremičnine pred nakupom rečeno, da vsakemu stanovanju pripada tudi eno zunanje parkirno mesto, a to, ob upoštevanju celotne pričine izpovedbe, v ničemer ne nasprotuje ugotovitvi sodišča, da so bila stanovanja prodana skupaj z ugotovljenim pripadajočim zemljiščem. Priča je namreč izpovedala tudi to, da ji je M. M. pokazala celotno zemljišče, o parkiriščih pa je bilo, kot izhaja iz konteksta izpovedbe, govora zato, ker je pričo možnost parkiranja še posebej zanimala. Povedala je tudi, da nikoli ni bilo sporno, da zemljišče in parkirišča pripadajo etažni lastnini in da ji je bilo znano, da po zakonu stavbi pripada zemljišče in ji je bilo zato rečeno, da ni običajna praksa, da bi se to posebej pisalo v pogodbo. Vsebinsko podobno je povedal tudi S. R., ki mu je bilo pred nakupom rečeno, da zunanje parkirišče lahko uporabljajo in pripada lastniku v uporabo, kar pa v pogodbi ni bilo navedeno. Glede na to, da ugotovljeno pripadajoče zemljišče v pretežnem delu obsega površino za dovoz (v zvezi s katero niti za pritožnike ni sporno, da služi vsem etažnim lastnikom) in parkirišča, izpovedbe ni mogoče razumeti drugače kot jo je razumelo sodišče prve stopnje. Enako velja za izpovedbo M. J. (ki ji je bilo rečeno, da je parkiranje urejeno v okviru funkcionalnega zemljišča in je bilo v njeno pogodbo funkcionalno zemljišče na izrecno zahtevo tudi vključeno, za dostop pa je menila, da je v funkcionalno zemljišče avtomatično vključen).

28. Res je, da je dejanska etažna lastnina nastala s tem, ko je prva nasprotna udeleženka drugi nasprotni udeleženki prodala poslovne prostore skupaj z delom funkcionalnega (pripadajočega) zemljišča (za deset parkirnih mest), na preostalem zemljišču (sedaj ugotovljenem kot pripadajočem stavbi), pa zagotovila souporabo (za parkiranje dodatnih štirih vozil). Vendar pa taka vsebina kupne pogodbe v ničemer ne nasprotuje ugotovitvi, da je šlo pri preostalem zemljišču (to je zemljišču, ki drugemu nasprotnemu udeležencu ni bilo prodano v izključno last) kljub prodaji še vedno za funkcionalno (pripadajoče) zemljišče stavbe in da je bilo kot tako vključeno v prodajo (ostalih) posameznih delov. S tem prva nasprotna udeleženka tudi ni v ničemer (v škodo druge nasprotne udeleženke) spreminjala lastniških razmerij na stavbi, saj je prodajala (preostale) posamezne dele, prav tako pa ni posegla v pravice druge nasprotne udeleženke na zemljišču, saj v že prodani del ni posegla.

29. Res je, da stavbi pripadajočega zemljišča prva nasprotna udeleženka nadaljnjim kupcem ni posebej zaračunala, a to samo po sebi ne vzbuja dvoma v ugotovitev, da je bilo tudi to zemljišče predmet pogodb. Ob upoštevanju, da je druga nasprotna udeleženka dobila del pripadajočega zemljišča v izključno last in posledično tudi v izključno uporabo in da zemljišča ni tako malo (deset parkirnih mest), preostalo zemljišče pa je v solastnini etažnih lastnikov in s tem (le) v souporabi, ni tako nerazumno in neživljenjsko, da je prva nasprotna udeleženka drugi nasprotni udeleženki prodano pripadajoče zemljišče posebej zaračunala, ostalim etažnim lastnikom pa ne. Poleg tega je vsaj vprašljivo, ali bi prva nasprotna udeleženka posamezna stanovanja sploh uspela prodati, če bi pripadajoče zemljišče posebej zaračunala, oziroma je vprašljivo, ali bi jih lahko prodala, če bi jih, kot sama zatrjuje, prodajala le skupaj z zemljiščem pod stavbo. Iz zaslišanj predlagateljev namreč izhaja, da zanje pripadajoče zemljišče, zaradi možnosti dostopa in možnosti parkiranja, ni bilo nepomembno.

30. Ob upoštevanju izpovedb predlagateljev, kaj jim je bilo ob nakupu pokazano kot pripadajoče zemljišče, izjave Izidorja Martinjaka z dne 23. 11. 2012 s priloženo dokumentacijo (priloga A30), ugotovitve glede zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine ter ugotovitve, da so etažni lastniki vsaj do leta 2009 zemljišče nemoteno uporabljali, tudi ni mogoče slediti trditvi pritožnikov, da prva nasprotna udeleženka tistega dela zemljišča, ki ga ni prodala P., nikoli ni dala v prodajo, saj ga je kot etažna lastnica z 31,44 % deležem na skupnih delih, rabila zase. Celoten potek dogajanja, predvsem pa ravnanje prve nasprotne udeleženke, ki je etažnim lastnikom šele več let po prodaji začela prepovedovati uporabo parkirišč, ki se (tudi) nahajajo na ugotovljenem pripadajočem zemljišču ter že omenjeno dejstvo, da je bila parcela 2026/30 vse do leta 2007 skupaj s parcelo 2026/12 vpisana v vložku etažne lastnine 2700, kaže kvečjemu to, da se je prva nasprotna udeleženka naknadno, to je že po prodaji, premislila, saj je ugotovila, da za svoj del prostorov v stavbi (ki jih oddaja) potrebuje več parkirišč in s tem večji obseg pripadajočega zemljišča, kot ji glede na njen solastni delež sicer pripada. To pa na presojo, kakšna je bila ob sklepanju pogodb volja pogodbenih strank, ne more vplivati.

31. Pritožniki sodišču prve stopnje neutemeljeno očitajo, da se ni opredelilo do vsebine predloženih pisnih pogodb, saj jih je vpogledalo (glej točko 24) in kot najbolj relevantno ugotovilo, da je prva nasprotna udeleženka le v kupno pogodbo z M.J. vključila tudi funkcionalno zemljišče (točka 25). Kakšen pomen je pripisalo temu dejstvu, pa izhaja iz vseh ostalih razlogov. Da bi se moralo sodišče prve stopnje v pogledu vsebine pisnih pogodb opredeliti še do česa, pa se ni in zakaj je to pomembno, pa pritožniki ne navedejo. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča pritožniki dejstvu, da pisne kupne pogodbe (razen pogodbe z M.J., priloga A15) pripadajočega (funkcionalnega) zemljišča ne omenjajo kot predmeta nakupa, ob upoštevanju okoliščin konkretnega primera, pripisujejo prevelik pomen. Glede na ostale izvedene dokaze in iz njih izhajajoče ugotovitve ne more biti dvoma, da je bilo predlagateljem oziroma kupcem poleg stavbišča prodano tudi pripadajoče zemljišče v obsegu, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Nenazadnje niti pritožniki sami, upoštevajoč njihove navedbe v postopku pred sodiščem prve stopnje, ob prodaji niso šteli, da pripadajoče zemljišče predstavlja le stavbišče stavbe. Tako tudi zemljišče sedaj obstoječe parcele 2026/52, ki v naravi predstavlja osrednjo komunikacijsko asfaltirano površino²³, v pogodbah ni bilo izrecno omenjeno, pa so pritožniki v teku postopka priznali, da gre za zemljišče, ki je namenjeno za skupno rabo stavbe²⁴, parcela 2026/12 pa je v delu, v katerem je (v času sklepanja kupnih pogodb) presegala stavbišče, za pritožnike sporna, čeprav je bila v pogodbah navedena.

32. Tudi sicer okoliščine, da pogodbene stranke v pogodbah (razen v eni) funkcionalnega zemljišča oziroma takratnih parcel 2026/30 in 2026/33 niso izrecno omenjale in je v 1. členu prodajnih pogodb omenjena le stavba na parceli 2026/12, ni mogoče interpretirati tako formalno kot to delajo pritožniki. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v svojem prejšnjem sklepu, ni mogoče spregledati splošno znanega dejstva, da se je v zvezi s sklepanjem pogodb za posamezne dele, na podlagi določbe 7. člena ZPN (ki je nehal veljati le nekaj let prej²⁵) ter takrat še veljavnega 9. in 12. člena SZ, pri sklepanju pogodb uveljavila praksa, ki ni zahtevala, da je v pogodbi funkcionalno zemljišče posebej omenjeno. To so, kot je mogoče zaključiti iz izpovedb predlagateljev, kupci upoštevali in se jim ravno iz tega razloga vsebina posamezne pogodbe ni zdela v ničemer pomanjkljiva oziroma problematična.

33. Dvoma v pravilnost ugotovitve, da je bilo predlagateljem skupaj s posameznimi stanovanji, kot sestavni del etažne lastnine, prodano tudi zemljišče okoli stavbe, ne vzbuja niti dejstvo, da je del tega zemljišča prva nasprotna udeleženka kupila šele v letu 2001²⁶. Kot je bilo pojasnjeno že v sklepu I Cp 763/2016, to (veljavne) prodaje ni preprečevalo, prodajalko pa je takšna prodaja tudi zavezovala. Trditvi, da je to zemljišče prva nasprotna udeleženka kupila zase, ni mogoče slediti že zato, ker del tega naknadno kupljenega zemljišča predstavlja tudi parcela 2026/52, za katero pritožniki sami priznavajo, da služi potrebam celotne stavbe, del pa zemljišče, ki je bilo že v letu 2000 prodano v izključno last drugi nasprotni udeleženki.

34. Upravna dovoljenja (s povezano dokumentacijo) so bila v tem postopku, kar izhaja tudi iz razlogov izpodbijanega sklepa, relevantna za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, ne pa za presojo, ali so predlagatelji na tem zemljišču pridobili (so)lastninsko pravico. Pritožbena navedba, da v tej dokumentaciji ni bilo določeno, da bi imela stavba parkirišča v solastnini in da tudi ni določala skupnih delov (kar tudi sicer ni moglo biti predmet odločanja v upravnem postopku - opomba sodišča), zato ne terja podrobnejšega odgovora. Enako velja tudi za s tem povezano pritožbeno navedbo o nerelevantnosti izpovedbe udeleženke M. V. (o tem, da je na UE pregledala spis in jo je omemba parkirišč pomirila), saj je že sodišče prve stopnje pojasnilo, da se njena izpovedba ni v ničemer nanašala na vsebino dogovorov.

35. Predlagatelji so svojo trditev, da plačujejo tudi stroške upravljanja za pripadajoče zemljišče (in ne le za parkirna mesta), dokazali s predložitvijo razdelilnika stroškov v prilogi A22.²⁷ Dokazno breme je zato v pogledu drugačnih trditev (da predlagatelji plačujejo le za dovozno pot) prešlo na pritožnike. Ker dokazov niso predložili, je sodišče prve stopnje ravnalo prav, ko je sledilo navedbi predlagateljev.

36. Res je, da je pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij (A19) pripravil upravnik (tej trditvi predlagatelji niso nasprotovali), a to ne spremeni dejstva, da jo je (kot ena od etažnih lastnic) podpisala tudi prva nasprotna udeleženka in torej izraža (tudi) njeno pogodbeno voljo. V 6. členu, ki opredeljuje solastniške deleže etažnih lastnikov na skupnih prostorih, delih in napravah stavbe ter funkcionalnem zemljišču, je pri opisu funkcionalnega zemljišča res veliko napak (kot del tega zemljišča določba omenja tudi igrišča, ki jih tu ni, ter odločbo o odmeri funkcionalnega zemljišča, čeprav je bilo pripadajoče zemljišče, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, odmerjeno šele v geodetskem postopku leta 2002, odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča pa nikoli ni bila izdana), a to ne spremeni dejstva, da so pogodbene stranke funkcionalno zemljišče v pogodbo vnesle (čeprav z deloma napačno vsebinsko opredelitvijo) in izrecno zapisale, da solastniški delež določen na dogovorjen način, velja tudi za to zemljišče. V kolikor stavba funkcionalnega zemljišča sploh ne bi imela, ga v pogodbi ne bi bilo treba omenjati, drugi odstavek 6. člena pa bi bil v celoti nepotreben.

37. Končno je neutemeljen tudi očitek, da je sodišče prve stopnje različno obravnavalo v bistvenem enaka položaja. Prva nasprotna udeleženka namreč v tem postopku ni v enakem položaju kot druga nasprotna udeleženka, saj je sama nastopala kot prodajalka posameznih delov v stavbi, h kateri je sodišče ugotavljalo pripadajoče zemljišče, druga nasprotna udeleženka pa je bila eden od kupcev. Ker je bila prva nasprotna udeleženka ena od investitoric gradnje, izdelovalka lokacijske dokumentacije in kasneje prodajalka in izdelovalka etažnega načrta stavbe ter predlagateljica vpisov v zemljiško knjigo, pa tudi o tem, da bi bila dobroverna pravnoposlovna pridobiteljica dela pripadajočega zemljišča (v smislu tretjega odstavka 44. člena ZVEtL-1) seveda ni mogoče govoriti.

d) Sklepno

38. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP v zvezi z 3. členom ZVEtL-1 in 37. členom ZNP²⁸ izpodbijani sklep potrdilo.

39. Pritožniki do povračila pritožbenih stroškov niso upravičeni, saj gre za stroške, ki jih ni mogoče uvrstiti med stroške po prvem in drugem odstavku 15. člena ZVEtL-1, pravice do njihovega povračila pa jim ne daje niti 35. člen ZNP. Odločitev o tem je zajeta v odločitvi o zavrnitvi pritožbe. Predlagatelji stroškov za odgovor niso priglasili.

-------------------------------
¹ Ker vse parcele, ki so predmet tega postopa, ležijo v isti katastrski občini, pritožbeno sodišče njeno navajanje v nadaljevanju izpušča.
² Gre za del, ki se je uporabljal za stavbe, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003.
³ O tem in o pritožbenih trditvah, da je projekt etažne lastnine kot pripadajoče zemljišče opredelil le parcelo 2026/12 in da s preostalim zemljiščem prodajalka ni nikoli razpolagala, več v nadaljevanju te odločbe.
⁴ Primerjaj 12. in 24. člen ZTLR.
⁵ Zakonodajalec je zato ocenil, da poseben postopek, ki odstopa od siceršnje sistemske ureditve, ni primeren in potreben za reševanje morebitnih sporov, ki se nanašajo na stavbe, zgrajene po 1. 1. 2003, in je te primere treba reševati po sistemskih pravilih (glej razloge v zakonodajnem gradivu k predlogu ZVEtL-1) .
⁶ Pritožbeno sodišče ob tem pojasnjuje, da uporaba določbe prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 namesto prej veljavnega 4. odstavka 7. člena ZVEtL, na presojo ne more vplivati, saj je sodna praksa zavzela stališče, da morata oba predpisa ob pravilni uporabi kriterijev, pripeljati do enakega rezultata (glej odločbi VS RS II Ips 128/2018 in II Ips 48/2019).
⁷ Pritožniki v pritožbi le povzemajo določene dele mnenja izvedenke ter posameznih odločb.
⁸ Da gre pri teh zemljiščih (tudi) za danes obstoječe parcele 2026/51, 2026/52, 2026/54 in 2026/55, v pritožbenem postopku ni izpodbijano.
⁹ Ob tem ni odveč poudariti, da bi lahko prva nasprotna udeleženka, ko je oporekala zaključkom izvedenke, manjkajoče dele nove lokacijske dokumentacije sama predložila ali pa pojasnila, da z njo ne razpolaga več. Bila je namreč investitorica gradnje in njena izdelovalka (glej odločbo o spremembi lokacijskega dovoljenja z dne 1. 7. 2000, priloženo mnenju izvedenca).
¹⁰ Glej na primer kupno pogodbo s S. R. z dne 22. 5. 2000 (B5) in kupno pogodbo z M. J. z dne 22. 8. 2001 (B6).
¹¹ Glej predložene z. k. izpiske v prilogi A7, A8, A10 in A11 ter kupne pogodbe v prilogi A15, A16, B5, B6, B7, B8, B11 in B12.
¹² To zemljišče (gre za parcelo 2026/12) je v zemljiški knjigi že vpisano kot splošni skupni del stavbe L. (priloga C3).
¹³ V pritožbi (stran 16) navedejo, da je funkcionalno zemljišče iz 3. člena pogodbe z M. J. obsegalo stavbišče na parceli 2026/12 z urejenim dovozom. Dovoz pa, kot izhaja iz ugotovitev izvedenke (glej povzetek na strani 14 izpodbijanega sklepa), poteka po parceli 2026/52.
¹⁴ Prvi odstavek 9. člena SZ je določal: „Funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.“
¹⁵ Tretji odstavek 12. člena SZ je določal: „Skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši.“
¹⁶ Lastninska pravica na stanovanju in solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter zemljišču (to je skupnih delih) tvorita dejansko in pravno celoto. Solastninska pravica na skupnih delih ne more biti v samostojnem pravnem prometu in deli enako usodo kot stanovanje (ali poslovni prostor) v etažni lastnini.
¹⁷ Dejstvo, da je SZ z uveljavitvijo SZ-1 v letu 2003 nehal veljati, ne pomeni, da se sodišče na njegove določbe ne bi smelo sklicevati. Sporna pravna razmerja so namreč nastala s sklenitvijo kupnih pogodb v času njegove veljavnosti.
¹⁸ Kakšna so razlagalna pravila, določa 82. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).
¹⁹ Določilo pogodbe je sporno, ko mu pogodbeni stranki pripisujeta različen pomen (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, stran 493). V konkretnem primeru sta stranki različen pomen pripisovali tistemu delu pogodb, v katerem je bil opredeljen predmet pogodbe.
²⁰ Skupna volja, če je ugotovljena in se razlikuje od izjavljene volje, kaže, da si je po sklenitvi pogodbe ena od strank premislila in išče oporo za to v uporabi (sporne) pogodbene določbe tako, kot se ta glasi. Spremenjena volja pa ne more biti podlaga za presojo medsebojnih pravic in obveznosti, niti ni skladna s splošnimi načeli obligacijskega prava (F. Testen, Razlaga pogodbe - uporaba prava ali ugotavljanje dejanskega stanja, Pravosodni bilten, 2003, št. 3)
²¹ Vsebinsko podobne trditve so ponovili v pripravljalni vlogi z dne 9. 2. 2015 (list. št. 222).
²² Glej: Mateja Tamara Fajs, ZVEtL in ovire za njegovo izvajanje v praksi, PP št. 28-29/2011 in Jure Debevc, Ureditev lastništva pripadajočih zemljišč k stavbam, Odvetnik, št. 55/april 2012. Tako stališče je pritožbeno sodišče zavzelo že v sklepu I Cp 594/2014, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje.
²³ Gre za površino preko katere je omogočen uvoz s T. ceste do objekta (in obratno) ter peš dostop do vseh vhodov v objekt (glej ugotovitve izvedenke o stanju parcele 2026/52 v naravi, ki so povzete na strani 14 izpodbijanega sklepa).
²⁴ Glej navedbe na naroku 24. 4. 2015, list. št. 234.
²⁵ Ta zakon je nehal veljati šele 24. 7. 1997.
²⁶ Gre za del, ki je bil pred tem v lasti drugih soinvestitorjev ter M. M.
²⁷ V njem je naveden strošek za čiščenje snega in sol, ki se lahko nanaša tako na površino za dovoz kot na površino, kjer so parkirišča.
²⁸ Postopki, ki so bili začeti pred uveljavitvijo Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1), se dokončajo po določbah sedaj veljavnih predpisov (prvi odstavek 216. člena ZNP-1).

Datum zadnje spremembe:

15.07.2020

Podobni dokumenti:

• VSL Sklep I Cp 1461/2021
• VSL sklep I Cp 2387/2016
• VSL Sklep I Cp 2184/2020