VSL Sodba I Cp 2000/2019

Jedro

Nepremičninski posrednik je moral v času sklepanja kupoprodajne pogodbe preveriti, ali je prodajalec lastnik ter ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma pravice, ki bi omejevale oziroma izključevale pravice lastnika. Ker je v času sklepanja pogodbe veljala domneva, da imajo stavbe, ki so bile zgrajene pred 1967, uporabno dovoljenje, v katastru in zemljiški knjigi pa je bila nepremičnina vpisana kot stanovanje, nepremičninskemu agentu ni bilo treba iz prostorskih aktov ugotavljati skladnosti števila stanovanj v stanovanjski hiši. Na ogledu na kraju samem tudi ni bilo nič sumljivega.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je od toženih strank zahtevala solidarno plačilo 28.113,80 EUR s pripadki. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženi stranki.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz določbe 338. člena ZPP. Ponavlja dejstva, ki med pravdnima strankama niso sporna. Opozarja, da je sporna odgovornost tožene stranke za kupljeno nepremičnino s pravno napako. Nepremičnina stoji na območju, za katerega obstojijo določeni prostorski akti, ki se niso spremenili. To se vidi iz priložene lokacijske informacije. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je nepremičnina obremenjena s pravno napako. Vendar je spregledalo, da je po 23. členu ZNPosr posrednik dolžan preveriti, ali je prodajalec lastnik nepremičnine, ali so naj nepremičnini stvarne pravice, ki omejujejo ali izključujejo pravice lastnika. Sodišče ni pravilno presojalo, da tožena stranka ob OPN za konkretno območje in po Odloku mestne občine K. ni ugotovila, da je z lego nepremičnine nekaj narobe. Treba bi pogledati pravno in dejansko stanje nepremičnine in opozoriti na morebitne razlike. OPN jasno pove, kakšen status ima nepremičnina. Tožena stranka mora poznati predpise. Med skrbnim preverjanjem obstoji tudi dolžnost preverjanja obstoja veljavnega gradbenega dovoljenja oziroma uporabnega dovoljenja. To se vidi že s preprostim vpogledom v lokacijsko informacijo, saj so na tem območju dovoljene le gradnje enostanovanjskih in največ dvostanovanjskih stavbe, ne pa večstanovanjskih stavb. Posrednik je zastopal tako kupca kot prodajalca in bi lahko vpogledal v lokacijsko informacijo ali OPN. Zakoniti zastopnik tožene stranke je povedal, da niso hodili na upravne enote po uporabna dovoljenja. To je demantirala priča D. V., ki je izpovedala, da je tudi v letu 2008 bilo kar nekaj zahtevkov za izdajo uporabnega dovoljenja za take objekte. Sodišče pa se o tem ne opredeli, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb ZPP po 14. točki drugega odstavka 339. člena. Sodišče dopušča možnost, da strokovnjak ne pozna vseh veljavnih predpisov in mu jih celo ni potrebno poznati, vendar je to v nasprotju s 23. členom. Ni treba, da dela samo takrat, ko od njega naročnik to zahteva. Pravne napake so lahko prisotne in to spada v delokrog posrednika, kar je že izrekla sodna praksa v citiranih zadevah. Dejstvo, da banka ni zahtevala tega, ne razreši posrednika njegove dolžnosti. Graja obrazložitev v 34. točki sodbe. Posrednik kot strokovnjak bi moral sam preveriti lokacijsko informacijo in OPN in ugotoviti, da nepremičnina ni zgrajena v skladu s pravnomočnim gradbenim dovoljenjem, saj je le tako kupec varen. Sodišče zmotno sklepa po zaslišanju prič D. V. in dr. J., da bo tožnik v bodoče ob prejemu novega ali spremembi prostorskega načrta, lahko pridobil gradbeno dovoljenje. Tožeča stranka je predložila pobudo za spremembo prostorskega akta OPN, ki je bil zavrnjen. To je potrdila tudi priča dr. J. in D. V. Zato je ugotovitev sodišča, da bo tožnik v bodoče lahko pridobil to dovoljenje, protispisna in je podana 15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP, saj priči tega nista izpovedali.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila prvotožena stranka in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje se je pravilno oprlo pri odločanju na določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki je veljal v času sklenitve pogodbe z dne 29. 9. 2008 (ZNPosr-A) in presojalo ravnanje nepremičninskega posrednika po tem zakonu. Same pogodbe pravdni stranki nista predložili, zato je sodišče presojalo sporno razmerje po zakonu. Vendar je pravno razmerje med tožečo in prvo toženo stranko nastalo na podlagi pogodbe in tožeča stranka zatrjuje kršitev ravnanja prvotožene stranke v zvezi z delom nepremičninskega agenta, zato je pravilno treba presojati odgovornost prvotožene stranke po kršitvi pogodbenih obveznosti (239. in 240. člen OZ). Tožena stranka mora torej dokazati, da je ravnala tako, kot je bilo treba po določbah ZNPosr-A, člen 23. Ni dvoma, da je v konkretnem primeru šlo za nakup nepremičnine, ki se je po nakupu izkazala za poslovni prostor, kupljena pa je bila kot stanovanje. Gre torej za pravno napako, za katero odgovarja prodajalec. V konkretni zadevi pa je treba ugotoviti, ali je za to napako prvotožena stranka vedela ali bi morala vedeti, pa na to ni opozorila tožnika.

6. Med pravdnima strankama ni spora o tem:

– da je bila stavba zgrajena 1940 leta oziroma pred 1967,

– da je v naravi prostor stanovanje, ki je vpisano po elaboratu za vpis stavbe v kataster stavb in to kot stanovanje;

– da je v zemljiški knjigi predmet pogodbe vpisan kot stanovanje oziroma stavba je bila etažirana in vpisana v zemljiško knjigo,

– prvotožena stranka si je stanovanje ogledala v naravi.

7. Sodišče prve stopnje je sledilo prvotoženi stranki, da je bilo treba v času sklepanja prodajne pogodbe, da se nepremičninski agent prepriča, da je prodajalec lastnik stanovanja, da na stanovanju ni stvarnih ali drugih pravic, ki bi omejevale ali izključevale pravice lastnika.

8. Tožeča stranka trdi, da bi morala prvotožena stranka pridobiti uporabno dovoljenje ali gradbeno dovoljenje. Nato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je v času nakupa veljal Zakon o gradnji objektov (ZGO-1), ki je določal, da se šteje, da imajo objekti, ki so zgrajeni pred 1967 letom pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po tem zakonu, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba. Ni odveč pripomniti, da tudi sedaj veljavni gradbeni zakon (GZ) v 118. členu v prehodnih določbah tudi obdrži domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za tako stare objekte.

9. Sodišče prve stopnje je verjelo zakonitemu zastopniku prvo tožene stranke, da je v času sklepanja kupoprodajne pogodbe bilo ravnanje nepremičninskega agenta za starejše objekte dovolj in da ni bilo indicev, da bi od prodajalca zahtevali, da na upravni enoti zahteva gradbeno ali uporabno dovoljenje. Sodišče tudi pravilno opozarja, kar so izpovedale tudi priče, da po tedanjih predpisih sam nepremičninski agent ni mogel zahtevati od upravnega organa odločbo, da obstoji uporabno ali gradbeno dovoljenje, saj je to lahko zahtevala le stranka. Predvsem pa se pritožbeno sodišče strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da v podanih okoliščinah, ko je bil stanovanje vpisano tako v katastru kot zemljiški knjigi in po opravljenem ogledu, prvotožena stranka ni mogla kaj sumiti, da bi od prodajalca zato zahtevala, da zahteva od upravne enote, da izda odločbo o gradbenem ali uporabnem dovoljenju.

10. Odgovornost prvotožene stranke je treba presojati po predpisih, ki so veljali v času sklepanja pogodbe in okoliščinah, kako se je v tem času te predpise izvajalo. 23. člen ZNPosr-A ne zahteva, da nepremičninski agent preverja obstoj gradbenega dovoljenja za objekte, za katere po zakonu velja domneva, da imajo uporabno dovoljenje. Če bi pa v naravi, zlasti pa v katastru ali zemljiški knjigi bilo kaj kočljivega, tedaj bi lahko od nepremičninskega agenta pričakovali, da bi od prodajalca zahteval, da vloži na upravni enoti zahtevo za izdajo odločbe po ZGO-1. Zakoniti zastopnik je namreč izpovedal, da so tedaj preverjali uporabna dovoljenja zgolj pri novogradnjah, ker stavba še ni bila v uporabi in je bila prazna. Za konkretni objekt pa so šteli, da ima uporabno dovoljenje že po samem zakonu glede na starost in na druge listine, katere so lahko pridobili iz zemljiške knjige in katastra. Sodišče je verjelo zakonitemu zastopniku, da pred tem ni imel indicev, da bi bilo lahko kaj narobe, opravil je tudi ogled in se zanesel na uradne evidence in zakon.

11. Za pritožbo je zlasti sporno, da prvotožena stranka ni preverila iz lokacijske informacije in OPN, da je v tem kraju lahko samo nepremičnina, ki je eno ali dvostanovanjska hiša, ne pa večstanovanjska hiša. Sodišče prve stopnje je tako na podlagi zaslišanja zakonitega zastopnika prvotožene stranke kot prič D. V. in dr. J. ugotovilo, da je bilo veliko primerov, ko se je v naravi stanje v hišah spreminjalo. Tako je med pravdo tožena stranka pojasnila, kako se je konkretna nepremičnina spreminjala oziroma je prešla v poslovni prostor in sicer na podlagi gradbenega dovoljenja pravnega prednika R. R. z dne 12. 2. 1990. Kljub temu, da je po prostorskih načrtu na tem mestu dovoljena gradnja le eno ali dvostanovanjske stavbe, je upravni organ izdal tako gradbeno dovoljenje. Sodišče je ugotovilo, to tudi izpostavi pritožba, da je iz lokacijske informacije z dne 5. 4. 2017 razvidno, da je še vedno na tem območju dovoljena gradnja le enostanovanjskih oziroma dvostanovanjskih stavb. Vendar se je v praksi dogajalo, da so se vpisovala v kataster in zemljiško knjigo tudi stanja, ki so bila spremenjena oziroma niso bila popolnoma v skladu s prostorskimi načrti. Priča D. V. je povedala, da so ugotovili, da so se na objektu dogajala določena gradbena dela, naknadno so pa po vpogledu v zemljiško knjigo videli, da je ta objekt v etažni lastnini in gre za štiri stanovanja. Zato sedaj ni izpolnjen pogoj, da bi imel objekt uporabno dovoljenje. Vendar ni mogoče očitati prvotoženi stranki, da bi ob sicer jasnem lastninskem stanju in jasnem stanju objekta po javnih evidencah in zakoniti presumciji, za ta objekt raziskovala, ali je možno, da na lokaciji, kjer so dovoljene enostanovanjske in dvostanovanjske hiše, obstoji objekt s štirimi stanovanji. Če ne bil objekt etažiran, vpisan tako v kataster in zemljiško knjigo in vse kot stanovanje, pa bi šlo za novi objekt, tedaj bi prvotoženi stranki lahko kaj očitali. Tako pa ni mogoče zahtevati, da bi moral nepremičninski agent v času sklepanja pogodbe, raziskovati razloge, kako je v naravi v stavbi, kjer so štiri stanovanja, možno, da je pa po prostorskih aktih dovoljena gradnja eno in dvostanovanjske hiše.

12. Tudi iz citiranih odločb, na katere se ponovno sklicuje pritožba, ne izhaja takšna dolžnost, kot jo razume pritožba. Gre za različne primere, na kar je že opozorilo sodišče prve stopnje.

13. Pritožba še uveljavlja dve absolutni bistveni kršitvi določb ZPP, in sicer 14. in 15. točko drugega odstavka 339. člena. Tako najprej trdi, da sodišče ni ocenilo izpovedi priče D. V., da so tudi v letu 2008 obravnavali nekaj zahtevkov za izdajo uporabnega dovoljenja za objekte, ki so bili zgrajeni pred 1967. Vendar je sodišče obrazložilo, da ni bilo indicev, da bi prvotožena stranka od lastnika objekta to zahtevala. Priča je tudi pojasnila, da so to morali zahtevati lastniki oziroma stranke. Torej to pomeni, da v tem času tudi agent ni mogel sam brez ustreznih pooblastil, to zahtevati od upravnega organa. Ne gre torej za pravno relevantno dejstvo, kot zmotno meni pritožba. Drugo kršitev, ki jo pritožba uveljavlja, se nanaša na presojo izpovedb obeh prič (dr. J. in D. V.) o tem, da naj bi sodišče ugotovilo, da sta izpovedali, da bo tožnik ob sprejemu novega oziroma spremembi prostorskega načrta Občine K. lahko pridobil uporabno dovoljenje. Sodišče ni v točki 36 ocenilo, kot zmotno meni pritožba, da naj bi priči izpovedali, da bo tožnik sigurno lahko pridobil v bodoče uporabno dovoljenje. Priči sta le pojasnili, da po sedanjem stanju v Občinskem prostorskem načrtu Občine K., ni moč pridobiti uporabnega dovoljenja za tožnikovo stanovanje. Povedali pa sta, da bo v bodoče ob sprejemu novega oziroma spremembi prostorskega načrta mogoče (ne 100 % sigurno) pridobiti uporabno dovoljenje. Ne glede na to, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je razpravljanje sodišča o tem, kaj bo v bodoče s to nepremičnino, za odločitev v tem primeru, irelevantno. Gre za to, ali je prvotožena stranka ravnala zadosti skrbno, da izpolni svoje dolžnosti iz določbe 23. člena zakona. Kako se bo v bodoče spreminjal prostorski načrt Občine K., za to pravno razmerje ni odločilnega pomena.

14. Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in pri tem ni zagrešilo kršitev, ki jih pritožba uveljavlja in tudi ne tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Izrek o stroških temelji na določbi 165. in 154. člena ZPP. Pritožnik ni uspel, navedbe tožene stranke iz odgovora pa niso pripomogle k rešitvi.

Datum zadnje spremembe:

06.07.2020

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba I Cpg 261/2020
• VSL sodba II Cp 3000/2015
• sodba IV U 189/2010