VSL Sodba in sklep II Cp 1533/2019

Jedro

V obravnavani zadevi sta tožnika na tretji javni dražbi od tožene stranke kupila nepremičnino. Po sklenitvi prodajne pogodbe je tožena stranka tožnikoma poslala Poročilo o oceni vrednosti nepremičnine. Predmet prodajne pogodbe je bila nepremičnina površine 207 m², medtem ko tožnika trdita, da iz prejetega poročila izhaja, da je površina nepremičnine 188,47 m², zato uveljavljata znižanje kupnine zaradi stvarne napake, ki je bila toženi stranki znana.

Toženi stranki je bila napaka znana, zato je skladno z drugim odstavkom 466. člena OZ klavzula videno - kupljeno (glede površine nepremičnine), vsebovana v drugem odstavku 5. člena prodajne pogodbe, nična.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v III., IV. in VI. točki izreka delno spremeni tako, da se glasi:

„III. Kupnina, ki so jo pravdne stranke v prodajni pogodbi z dne 24. 12. 2015 določile v znesku 89.000 EUR, se zniža za znesek 4.045,83 EUR, tako da znaša 84.954,17 EUR.

IV. Tožena stranka je dolžna tožnikoma v roku 15 dni plačati 4.045,83 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 3. 2016 dalje do plačila.

VI. Tožena stranka je dolžna tožnikoma v roku 15 dni plačati stroške postopka v znesku 977 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.“

II. V preostalem se pritožba zavrne in se sodba in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdita.

III. Tožena stranka je dolžna tožnikoma v roku 15 dni plačati 231,95 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom odločilo, da se dopusti sprememba tožbe (I. točka izreka); ugotovilo, da je ničen drugi odstavek 5. člena Prodajne pogodbe z dne 24. 12. 2015, kolikor se nanaša na površino nepremičnine (ID 000) 207 m² (II. točka izreka); odločilo, da se kupnina, ki so jo pravdne stranke v prodajni pogodbi določile v znesku 89.000 EUR, zniža za znesek 4.557,47 EUR, tako da znaša 84.442,53 EUR (III. točka izreka) ter da je tožena stranka dolžna tožnikoma plačati 4.557,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 3. 2016 dalje (IV. točka izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (V. točka izreka). Sklenilo je, da je tožena stranka dolžna tožnikoma v roku 15 dni plačati 1.270,74 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (VI. točka izreka).

2. Tožena stranka v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da glede na cenilno poročilo in glede na javno dostopne podatke ni dvomila v pravilnost podatkov o površini nepremičnine. Nasprotuje zaključku sodišča, da iz poročila in izpovedi priče T. T. prepričljivo ne izhaja, da je površina nepremičnine 207 m², saj je priča izpovedala, da je geodet izmeril površino izzidkov, zaradi česar je upoštevala izmero po GURS. Navaja, da je sodišče sledilo mnenju izvedenca, da ni možno razbrati razloga, da bi do manjka površine prišlo ob razdelitvi enega posameznega dela v tri, pri tem pa sodišče navedbe tožene stranke, da so takšne razlike možne oziroma verjetne, označi za izkustveno neprepričljive. Pri tem v okviru pritožbenega razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja tožena stranka opozarja, da je sodišče zaključek o površini nepremičnine v izmeri 196,40 m², kljub izmeri 197,59 m² s strani izvedenca, utemeljilo s tem, da je z razdelitvijo enega posameznega dela v tri lahko prišlo do tega, da določenih sten ni več. Izvedenec ni konkretiziral, katerih sten naj ne bi bilo več, poleg tega pa je sodišče razlike v izmerah (med podatki iz GURS in izmero izvedenca) ocenjevalo z različnimi „vatli“. Graja zavrnitev dokaznega predloga za postavitev izvedenca geodetske stroke, ker je bila izmera za potrebe etažiranja in za vpis v GURS narejena s strani strokovnjaka geodetske in ne gradbene stroke, prav tako pa ni potrjeno, da bi izvedenec (gradbene stroke) uporabil enako metodologijo kot geodet. Meni, da sta tožnika z nepreverjanjem površine nepremičnine opustila dolžno skrbnost glede na to, da bi jima bila dana možnost izmere, ter glede na to, da sta nepremičnino znala izmeriti po sklenitvi pogodbe. Poleg tega sta tožnika kupila nepremičnino na javni dražbi, zato je izključena odgovornost za napake. Nasprotuje ugotovitvi sodišča o nemoralnosti klavzule videno - kupljeno. Poudarja, da ni določila vrednosti nepremičnine glede na m² nepremičnine, kar utemeljuje z nelogičnostjo vrednosti m² v decimalnem številu.

3. Tožnika sta na pritožbo odgovorila in predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V obravnavani zadevi sta tožnika na tretji javni dražbi 10. 12. 2015 od tožene stranke kupila nepremičnino ID znak 000. Po sklenitvi prodajne pogodbe 24. 12. 2015 je tožena stranka tožnikoma 6. 1. 2016 poslala Poročilo o oceni vrednosti nepremičnine z dne 25. 5. 2015. Predmet prodajne pogodbe je bila nepremičnina površine 207 m², medtem ko tožnika trdita, da iz prejetega poročila izhaja, da je površina nepremičnine 188,47 m², zato uveljavljata znižanje kupnine zaradi stvarne napake, ki je bila toženi stranki znana.

6. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bila toženi stranki napaka znana, zato je skladno z drugim odstavkom 466. člena Obligacijskega zakonika (OZ) klavzula videno - kupljeno (glede površine nepremičnine), vsebovana v drugem odstavku 5. člena prodajne pogodbe, nična. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje tožene stranke, da je bila iz uradnih evidenc razvidna površina 207 m², zaradi česar ni dvomila v pravilnost podatkov o površini nepremičnine. Iz izpovedi priče T. T. ¹ namreč izhaja, da ji je tožena stranka naročila, da prostore pregleda, poslika, izmeri in preveri, „če zadeva z etažnim elaboratom tudi nekako stoji“. Glede na to, da je tožena stranka T. T. naložila, da izmeri površino nepremičnine, je očitno, da se na podatke iz uradnih evidenc ni zanesla. Neutemeljeno je tudi pritožbeno nasprotovanje zaključku sodišča, da iz poročila in izpovedi priče T. T. prepričljivo ne izhaja, da je površina 207 m². V poročilu je namreč izrecno navedeno: površina 188,47 m² (ter so navedene površine posameznih prostorov, katerih seštevek je 188,47 m²), da je možno odstopanje nekaj m² zaradi izzidkov v pisarni ter da so površine prostorov prikazane v etažnem načrtu ustrezne in se ujemajo s stanjem v naravi. Poleg tega je priča T. T. izpovedala, da se je zanesla na elaborat geodetskega podjetja in na možnost, da bi lahko bila razlika v izmeri zaradi izzidkov (ki jih sicer ni izmerila). Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da iz obrazloženega prepričljivo ne izhaja, da je bila površina nepremičnine v resnici 207 m². Toženi stranki je bila na podlagi navedenega napaka znana.

7. Dvoma v dokazno oceno sodišča prve stopnje ne vzbudijo pritožbene navedbe, da je sodišče nepravilno ocenilo kot izkustveno neprepričljive navedbe tožene stranke, da je razlika v površini verjetna posledica razdelitve enega posameznega dela v tri. Izvedenec je izrecno navedel, da ni možno razbrati razloga, da bi do manjka površine prišlo ob takšni razdelitvi, zato je sodišče utemeljeno sledilo njegovi ugotovitvi. Poleg tega se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da so navedbe tožene stranke izkustveno neprepričljive. Neutemeljeno je pritožbeno opozarjanje, da je sodišče prve stopnje tak argument sprejelo, ko je sledilo izvedencu, da je pri razdelitvi lahko prišlo do tega, da določenih sten ni več, s čimer je obrazložilo razliko v izmeri med 196,40 m² (kot izhaja iz podatkov GURS po razdelitvi enega posameznega dela v tri) in 197,59 m² (kot je izmeril izvedenec). Pri navedenih izmerah gre namreč za manjšo razliko (1,19 m²), zato navedeno ne omaja zaključka sodišča, da ni izkustveno prepričljivo, da bi prišlo z razdelitvijo do razlike 10,60 m² oziroma 9,41 m².

8. V zvezi s tem je treba pritrditi pritožbenim navedbam, da je sodišče prve stopnje s tem, ko pri izračunu zmanjšanja kupnine ni sledilo izmeri izvedenca (197,59 m²), temveč je sledilo podatkom GURS (196,40 m²), uporabilo različne „vatle“. Pritožbene navedbe dodatno utemeljuje okoliščina, da sta se tožnika v pripravljalni vlogi z 9. 5. 2018 zavzemala za to, da se upošteva izmera izvedenca, na podlagi katere sta tudi izračunala znižanje kupnine (čeprav jima je bilo to v škodo), saj sta menila, da bi sodišče z upoštevanjem površine po podatkih GURS storilo podobno nepravilnost, kot jo je storila T. T. Sodišče je zato v tem delu ugodilo pritožbi in spremenilo izpodbijano odločbo tako, da je znižalo kupnino in posledično naložilo toženi stranki vrnitev kupnine ob upoštevanju 197,59 m² površine nepremičnine namesto 196,40 m². Površina nepremičnine je torej manjša za 9,41 m² (207 m² - 197,59 m²) in ne za 10,60 m², kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje (207 m² - 196,40 m²). Glede na vrednost 1 m² nepremičnine, tj. 429,95 EUR, je višina znižanja kupnine enaka 4.045,83 EUR (9,41 m² x 429,95 EUR/m²).

9. Neutemeljen je pritožbeni očitek glede nepostavitve izvedenca geodetske stroke. Pritožbeno sodišče se v izogib ponavljanju sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje, saj je v obravnavanem primeru relevantna dejanska izmera površine nepremičnine, ki jo zna izmeriti tudi izvedenec gradbene stroke. Pritožbeni očitek je neutemeljen tudi glede na pravilno obrazložitev sodišča prve stopnje, da ni relevantno, zakaj je prišlo do napake v evidenci GURS, kar naj bi znal pojasniti izvedenec geodetske stroke, kot se za to zavzema pritožnica.

10. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje, da sta tožnika opustila dolžno skrbnost glede preverjanja površine nepremičnine. Takšne napake (manjko 10,60 m² oziroma 9,41 m² pri površini 207 m²) z običajnim pregledom ni bilo mogoče opaziti, kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, kar pomeni, da je bila napaka skrita (prvi odstavek 462. člena OZ). Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je tožena stranka določila vrednost nepremičnine kot celote, glede na to, da je priča T. T., ki je ocenila vrednost nepremičnine, izpovedala, da se je vrednost določila na m².

11. Neutemeljeno je pritožbeno sklicevanje na 467. člen OZ, da je v primeru prodaje stvari na prisilni javni dražbi izključena odgovornost za napake. V obravnavanem primeru nepremičnina ni bila prodana na prisilni javni dražbi. Bistvo prisilne javne dražbe je, da o prodaji ne odloča lastnik stvari, medtem ko je v obravnavanem primeru nepremičnino prodala lastnica stvari (tožena stranka) skladno z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1), zato citirana določba OZ ni uporabljiva.

12. Glede na to, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo ničnost klavzule videno - kupljeno že na podlagi razloga, da je bila toženi stranki napaka znana (kot obrazloženo v 6. točki zgoraj), tožena stranka ne more uspeti s pritožbenim nasprotovanjem ugotovitvi sodišča prve stopnje o nemoralnosti klavzule.

13. Sodišče prve stopnje je na podlagi obrazloženega delno ugodilo pritožbi in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je znesek kupnine, ki so jo pravdne stranke v prodajni pogodbi določile v znesku 89.000 EUR, znižalo za znesek 4.045,83 EUR² (namesto 4.557,47 EUR), tako da znaša 84.954,17 EUR (III. točka izreka izpodbijane odločbe), posledično pa je spremenilo znesek, ki ga je tožena stranka dolžna plačati tožnikoma, in sicer 4.045,83 EUR namesto 4.557,47 EUR (IV. točka izreka izpodbijane odločbe).

14. V preostalem delu je pritožbeno sodišče ob ugotovitvi, da tudi niso izkazane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega ali materialnega prava (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP), pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani, a nespremenjeni del sodbe in sklepa (353. člen ZPP in 2. točka 365. člena ZPP). Za dodati je, da je tožena stranka sklep o dopustitvi spremembe tožbe (I. točka izreka) prerekala zgolj pavšalno. Konkretnih pritožbenih navedb v zvezi s tem delom izreka v pritožbi ni najti.

15. V posledici spremembe izpodbijane odločbe je pritožbeno sodišče moralo poseči tudi v odločitev sodišča prve stopnje o povrnitvi pravdnih stroškov. Uspeh tožnikov po spremembi sodbe znaša 50,78 %³, kar glede na pred sodiščem prve stopnje odmerjene pravdne stroške tožnikov v višini 3.229,03 EUR pomeni, da jima je tožena stranka dolžna povrniti 1.639,70 EUR. Zaradi spremembe izpodbijane sodbe je posledično večji uspeh tožene stranke, in sicer znaša 49,22 %, zato ji glede na odmerjene stroške v višini 1.346,40 EUR pripada 662,70 EUR. Po pobotanju navedenih zneskov mora tožena stranka tožnikoma plačati 977 EUR prvostopnih stroškov.

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Pritožbeno sodišče jih je v skladu z Odvetniško tarifo (OT) odmerilo v višini 500 točk za sestavo pritožbe po tar. št. 21/1 v zvezi s tar. št. 18/1. Ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) znašajo stroški za zastopanje tožene stranke v pritožbenem postopku 300 EUR. Toženi stranki je skladno z 11. členom OT priznalo tudi materialne stroške v višini 6 EUR. Skupaj ji je torej priznalo 306 EUR. Prav tako je pritožbeno sodišče tožnikoma priznalo 500 točk (tj. 300 EUR) za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 v zvezi s tar. št. 18/1 OT. Glede na to, da je tožena stranka s pritožbo uspela v 11,23 % (glede 511,64 EUR, s pritožbo pa je zahtevala zavrnitev zahtevka za 4.557,47 EUR), sta ji tožnika dolžna povrniti 34,36 EUR, tožena stranka pa tožnikoma glede na 88,77 % uspeh 266,31 EUR. Po pobotanju navedenih zneskov mora tožena stranka tožnikoma plačati 231,95 EUR pritožbenih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila.

-------------------------------
¹ T. T. je kot pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin za toženo stranko pripravila poročilo o oceni vrednosti predmetne nepremičnine.
² Kot to izhaja iz 8. točke obrazložitve predmetne odločbe.
³ Uspela sta s 4.045,83 EUR od vtoževanih 7.967 EUR.

Datum zadnje spremembe:

07.07.2021

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba I Cpg 752/2020
• VSL Sodba I Cpg 215/2023
• VSL sodba II Cp 1387/2014