VSL Sodba I Cp 751/2019

Jedro

Začetek teka zakonskih zamudnih obresti kot civilne kazni za zamudo z izpolnitvijo, ne pa kot odmene za uporabo tujega denarja, se veže na trenutek, ko je prejemnik denarnega zneska postal nepošten (193. člen OZ). Pošteni pridobitelj pa dolguje zamudne obresti šele od vložitve zahtevka za vračilo.

Tožnikoma je mogoče očitati najmanj to, da pri sklepanju pogodbe nista ravnala s skrbnostjo povprečnega človeka. Njunega zatrjevanega pričakovanja, vezanega na nakup treh stanovanjskih objektov namreč nista nikomur izrecno izrazila, ne toženki niti njeni nepremičninski posrednici, pa tudi ne svojemu nepremičninskemu posredniku, več mesecev pred sklenitvijo pogodbe pa sta, oziroma njun nepremičninski posrednik, razpolagala z dokumentacijo (gradbenim dovoljenjem in cenitvenim poročilom), iz katere je namembnost nepremičnin jasno razvidna.

Povprečno oziroma običajno skrben človek, ki mu je posredovana vsa potrebna dokumentacija o nepremičnini, iz katere jasno izhaja njena namembnost, se ne more zanašati na navedbe oglasa, katerega namen je zbuditi pozornost potencialnih kupcev. Enako velja tudi za idejni predlog opreme objektov.

Uveljavljani znesek odškodnine v višini 40.000 EUR predstavlja zmanjšanje premoženja oziroma izgubljeno korist, ki je bila po trditvah toženke izgubljena zaradi kršitve pogodbe tožnikov. Izhaja iz dejanskih (atipičnih) okoliščin, ki bi morale biti tožnikoma znane, da bi lahko iz njih izhajajočo se škodo šteli za predvidljivo. Trditveno in dokazno breme za dejstvo, da za posebne okoliščine ni vedel, pa je na kršitelju pogodbe. Tožnika kot kršitelja pogodbe tega trditvenega in dokaznega bremena nista izpolnila, saj v prvostopenjskem postopku nepredvidljivosti te škode nista niti zatrjevala, zato sta odgovorna tudi za to škodo.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi, pritožbi tožene stranke pa se v celoti ugodi in se sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da se pravilno glasi:

„I. Ugotovi se terjatev tožeče stranke zoper toženo stranko v znesku 27.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22.12.2017, ki obračunane na dan izdaje sodbe znašajo 1.964,71 oziroma skupaj 28.964,71 EUR.

II. Ugotovi se terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko v znesku 28.964,71 EUR.

III. Terjatvi se pobotata in se tožbeni zahtevek zavrne.

IV. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki plačati njene pravdne stroške v znesku 3.070,10 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.“

II. V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki plačati njene pritožbene stroške v znesku 1.597,50 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da obstaja terjatev tožeče stranke zoper toženo stranko v višini 27.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2018 dalje in da obstoji terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko v višini 15.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2018 dalje, terjatev v višini 398,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2018 dalje in terjatev v višini 6.588,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 11. 2018 dalje. Po pobotanju obeh terjatev je toženki naložilo, da tožnikoma plača 5.680,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 11. 2018 dalje, za zakonske zamudne obresti od 7. 3. 2017 do 22. 2. 2018 od zneska 27.000,00 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnikoma je še naložilo, da toženki povrneta pravdne stroške v znesku 1.556,73 EUR.

2. Zoper takšno odločitev sta pravdni stranki vložili pravočasni pritožbi iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

3. Tožnika predlagata pritožbenemu sodišču, da naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, v tem primeru pa naj se zadeva dodeli v reševanje drugemu sodniku. V pritožbi poudarjata, da bi morala preostali del kupnine plačati najkasneje 10. 6. 2017 oziroma trideset dni po tem, ko je bil notarski zapis 11. 5. 2017 potrjen in kot je to določeno v sklenjeni pogodbi. Ker do plačila preostalega zneska kupnine nikoli ni prišlo, je pogodba prenehala veljati po samem zakonu, kar pomeni, da jima je toženka dolžna vrniti 23. 2. 2017 prejeto kupnino, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od navedenega dne. Do razdrtja pogodbe je prišlo po samem zakonu 10. 6. 2017 – trideseti dan po potrditvi notarskega zapisa pri notarju. Ker je do prenehanja veljavnosti pogodbe prišlo po samem zakonu, sodišče ni imelo podlage za ugotavljanje, kdaj naj bi med pravdnima strankama smiselno prišlo do soglasja, da ju pogodba ne zavezuje več. Sodišče bi torej moralo razsoditi, da obstaja njuna terjatev zoper toženko v višini 27.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 3. 2017 dalje, tako kot sta vtoževala. Neutemeljen je tudi zaključek sodišča, da nista dokazala, da sta bila v zmoti glede bistvenih lastnosti predmeta prodaje. Zmoten je tudi zaključek sodišča, da se dejstvo, da sprememba namembnosti ni možna, ni izkazalo kot resnično. Obstoječi občinski prostorski načrt Občine A. ne dopušča možnosti spremembe namembnosti objektov. Za tožnika je nerazumljivo, da se je toženka lahko uspešno sklicevala na to, da sta razpolagala z gradbenim dovoljenjem UE B., in sicer zato, ker jima je slovenski jezik tuj, ker je bil v oglasu ustvarjen vtis, da razpolagata obe stavbi z veljavnim gradbenim dovoljenjem in ker je toženka točno vedela, kakšna so pričakovanja tožnikov oziroma, da so njuna pričakovanja v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, pa ju kljub temu ni opozorila na navedene „pomanjkljivosti“. Nesprejemljivo in nemoralno je postopanje toženke, ki je tožnika pustila v zmoti, čeprav je vedela kakšna so njuna pričakovanja. Iz oglasa je razvidno, da je toženka v njem navedla, da se prodaja nepremičnina s stanovanjsko površino 295 m2. Nesprejemljiv je tudi zaključek sodišča, da je predlog notranje opreme, ki je bil posredovan tožnikoma, za razsojo brezpredmeten. Morebitna malomarnost oziroma površnost nepremičninskega posrednika tožnikov ne sanira avtomatično nezakonitost toženkinega početja, ko je tako tožnika kot tudi njunega nepremičninskega posrednika zavedla oziroma jih spravila v zmoto ter jima ni razkrila, da se dejansko in pravno stanje nepremičnin bistveno razlikuje od stanja, kot ga je oglaševala. Iz izpovedi nepremičninskega posrednika (C. C.) izhaja, da je tudi sam štel, da je celotna površina objektov namenjena za stanovanjske potrebe. Vztrajata pri tem, da sta bila pri nakupu s strani toženke zavedena. Zato se sodišče ne bi smelo ukvarjati z njenim pobotnim ugovorom. Protipravno je torej ravnala toženka, ne pa ona dva. Sodišče je brez konkretnega dokaza zaključilo, da je toženka notarju gotovo plačala honorar. Toženka ne more z gotovostjo niti z verjetnostjo trditi, da predmetnih nepremičnin ne bi mogla prodati za isto ceno, glede na to, da po razvezi pogodbe s tožnikoma nista niti več poskušala prodajati nepremičnin preko oglaševanja oziroma z objavo. Pritožujeta se tudi zoper stroškovno odločitev. V primeru razveljavitve izpodbijane sodbe predlagata, da se zadeva dodeli v delo drugemu sodniku, saj nista prepričana v nepristranskost in neodvisnost sodnice, ki je zadevo obravnavala.

4. Toženka v pritožbi predlaga pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugotovi utemeljenost v pobot uveljavljene terjatve v višini terjatve tožnikov, ki jo uveljavljata s tožbenim zahtevkom, da terjatvi pobota in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je dokazni postopek potrdil, da tožnika njun nepremičninski posrednik ni seznanil z relevantno dokumentacijo in dejstvi, ki iz nje izhajajo, čeprav jo je od nepremičninske posrednice toženke pravočasno prejel. Tožnika bi morala povrnitev škode, ki jima je nastala zaradi očitno neskrbnega ravnanja njunega nepremičninskega posrednika, uveljavljati od njega oziroma iz zavarovanja njegove odgovornosti. Odločitev prvostopenjskega sodišča po temelju tožbenega zahtevka je pravilna. Nepravilna pa je odločitev o njegovi višini. Nasprotuje zaključku, da naj bi bil znesek 40.000,00 EUR oziroma presežek nad 15.000,00 EUR, ki ga je ugovarjala v pobot kot škodo, škoda zaradi nedefiniranega poslabšanja premoženjskega položaja, kot je to zaključilo sodišče prve stopnje. Toženka je v več vlogah utemeljila, kaj konkretno predstavlja poslabšanje njenega premoženjskega položaja v tej višini. V pritožbi ponavlja te navedbe. Če bi tožnika izpolnila svoje obveznosti na podlagi sklenjene prodajne pogodbe, bi toženka prejela kupnino v višini 270.000,00 EUR, ki bi si jo v skladu z dogovorom o skupnem dokončanju objektov, ki ga je sklenila s soinvestitorjem D. D., razdelila po enakih delih tako, da bi vsak prejel 135.000,00 EUR. Tako pa ji je po sklenjeni sodni poravnavi z D. D. in na podlagi z njim sklenjene kupoprodajne pogodbe pripadla kupnina v znesku 95.000,00 EUR, v preostanku pa mu je morala plačati posojilo. V primeru sklenitve prodajne pogodbe s tožnikoma, mu tega posojila ne bi bila dolžna plačati in bi si z njim zgolj razdelila kupnino. Gre torej za konkretno definirano prikrajšanje, ki je izkazano tudi z listinami. Opozarja, da v primeru razvezane prodajne pogodbe pozitivni pogodbeni interes v skladu s sodno prakso lahko obsega razliko med dogovorjeno kupnino in kupnino, ki jo je pogodbi zvesta stranka dosegla pri prodaji drugemu kupcu po razvezi pogodbe. V skladu s sodno prakso mora kriva pogodbena stranka v premoženjskem smislu zagotoviti tak položaj poštene sopogodbenice, v kakršnem bi se ta nahajala, če pogodba ne bi bila razdrta. Prvostopenjsko sodišče bi ji moralo priznati tudi škodo iz naslova obresti po hipotekarnem kreditu v višini 3.271,76 EUR. V razlogih izpodbijane sodbe je navedlo, da toženka ne more uspešno uveljavljati, da bi prejela poleg 15.000,00 EUR iz naslova kupnine več, tudi še 3.271,76 EUR. Meni, da je sodišče napačno razumelo njene navedbe v zvezi s to postavko pobotnega ugovora. Te škode namreč ni uveljavljala na podlagi manj prejete kupnine, temveč na podlagi kasneje prejete kupnine. Gre za hipotekarne obresti, ki jih je morala plačati zato, ker kredita ni poplačala prej, to je tedaj, ko bi morala tožnika izpolniti svojo obveznost plačila preostanka kupnine in jih ne bi bila dolžna plačati, če bi se to zgodilo. Gre za obresti, ki jih je tožena stranka plačala v obdobju od 1. 3. 2017 do julija 2018, ko je lahko poplačala hipotekarni kredit na podlagi kupnine, ki jo je prejela od D. D. (20. 7. 2018). V dokaz višine navedenega zneska je predložila številne listine in predlagala zaslišanje priče E. E., zaposlene pri Banki d. d., ki je pripravila amortizacijski načrt in izračunala plačane obresti. Glede na to, da je prvostopno sodišče višino te terjatve ugotovilo že na podlagi listin, vendar je neutemeljeno ni priznalo, izvedba dokaza z zaslišanjem navedene prič res ni bila potrebna. V nasprotnem primeru pa bi šlo za kršitev načela kontradiktornosti. Prvostopenjsko sodišče pa toženki tudi neutemeljeno ni priznalo v pobot ugovarjanih terjatev iz naslova obresti od plačanega davka na promet z nepremičninami (642,47 EUR) in davka na kapitalski dobiček (133,57 EUR). Navedena v pobot ugovarjana zneska prestavljata škodo v višini zakonskih zamudnih obresti za obdobje od dneva plačila davka do dneva njegove vrnitve, saj v tem obdobju ni moglo razpolagati s svojim premoženjem v višini davka.

5. Toženka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe.

6. Pritožba tožnikov je delno utemeljena, pritožba toženke pa je utemeljena.

7. Obravnavani spor izvira iz pogodbenega razmerja med pravdnima strankama, v katerem je toženka tožnikoma prodala nepremičnine parc. št. 978/3, 978/4, 937/11, 937/15 in 937/16, vse k. o. X. S prodajno pogodbo, ki sta jo pravdni stranki 20. 2. 2017 sklenili v obliki notarskega zapisa, se je toženka obvezala tožnikoma izročiti v last omenjene nepremičnine, tožnika pa sta se ji zavezala plačati kupnino, in sicer 27.000,00 EUR v treh dneh od podpisa notarskega zapisa, razliko v višini 243.000,00 EUR pa najkasneje v tridesetih dneh od potrditve notarskega zapisa po notarju. Tožnika sta izpolnila prvi del svoje pogodbene obveznosti oziroma plačala toženki 27.000,00 EUR, drugega pa ne, iz razloga, ker naj bi bila, kot sta navedla, pri sklepanju pogodbe zavedena oziroma v zmoti. S tožbo sta uveljavljala povračilni zahtevek (vrnitev zneska plačane kupnine 27.000,00 EUR), ne da bi prej oziroma hkrati uveljavljala tudi zahtevek za razveljavitev izpodbijane pogodbe.¹ Toženka je tekom prvostopenjskega postopka zatrjevala, da je prišlo do razveze pogodbe po smem zakonu, ker tožnika svoje pogodbene obveznosti nista izpolnila in ker je bila izpolnitev obveznosti v dogovorjenem roku bistvena sestavina pogodbe (1. odstavek 104. člena Obligacijskega zakonika, OZ). Takšen način prenehanja pogodbe je v pritožbenem postopku med strankama nesporen² in mu pritrjuje tudi pritožbeno sodišče.³

8. Prenehanje pogodbe ne pomeni tudi prenehanja pravnega razmerja med nekdanjima pogodbenima strankama. V primeru, če je bilo na podlagi razvezane pogodbe že kaj izpolnjeno, nastopi reparacijska obveznost. Stranka, ki je popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, ima pravico do vrnitve tistega, kar je dala (drugi odstavek 111. člena OZ). Za razliko od odškodninske obveznosti je nastanek te reparacijske obveznosti objektivna posledica razveze pogodbe in je nepomembno, iz čigave sfere izvira razlog za prenehanje pogodbe.

9. Ker je v obravnavanem primeru odpadla pravna podlaga za že izvršeno izpolnitev tožnikov, je nastala obveznost toženke za vrnitev zneska 27.000,00 EUR, kar med pravdnima strankama ni bilo sporno. Tožnika sta vrnitev navedenega zneska zahtevala s tožbo, ki sta jo vložila 22. 12. 2017, in sicer skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 3. 2017 dalje, ko naj bi z dopisom pozvala toženko na vrnitev zneska. Prvostopenjsko sodišče je tožnikoma prisodilo zakonske zamudne obresti od 23. 3. 2018, ker je napačno štelo, da naj bi (šele) takrat (z vložitvijo odgovora na tožbo) prišlo do razveze pogodbe.

10. Tisti, ki je prejel izpolnitev iz razvezane pogodbe, jo mora vrniti, hkrati s koristmi, ki jih je imel s prejetim (4. odstavek 111. člena OZ). Konkretizacija te določbe glede denarnih sredstev je v 5. odstavku 111. člena OZ, po katerem mora stranka, ki je prejela denar, vrniti ta denar z obrestmi. Gre za obresti, ki so primerno nadomestilo za doseženo korist, opredeljeno kot možnost uporabe tujega kapitala, ne pa za zakonske zamudne obresti, ki pomenijo civilno kazen za zamudo z izpolnitvijo denarne obveznosti.⁴ Začetek teka zakonskih zamudnih obresti kot civilne kazni za zamudo z izpolnitvijo, ne pa kot odmene za uporabo tujega denarja, se veže na trenutek, ko je prejemnik denarnega zneska postal nepošten (193. člen OZ). Pošteni pridobitelj pa dolguje zamudne obresti šele od vložitve zahtevka za vračilo. Glede na navedeno tožnika utemeljeno uveljavljata zamudne obresti od dneva vložitve tožbe dalje oziroma od 22.12.2017. Pred navedenim dnem jima zamudne obresti ne pripadajo. Pripadale bi jima (le) obresti, določene v 5. odstavku 111. člena OZ, ki so primerno nadomestilo za doseženo korist. OZ ne določa, katera obrestna mera se pri tem upošteva. Na tožeči stranki je bilo zato breme trditvene in dokazne ponudbe za ugotovitev višine obresti. Tožnika navedenega bremena tekom postopka pred sodiščem prve stopnje nista izpolnila, ampak sta vseskozi vztrajala pri zahtevku za plačilo zakonskih zamudnih obresti tudi za čas pred nastopom zamude⁵, zato je pravilna odločitev sodišča prve stopnje o neobstoju terjatve iz naslova zakonskih zamudnih obresti za čas od 7. 3. 2017 do dne vložitve tožbe. Terjatev tožnikov do toženke iz reparacijskega razmerja nastalega po razvezi pogodbe tako predstavlja znesek 27.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 12. 2017.

11. Posledica razveze pogodbe pa je tudi odškodninska obveznost tiste pogodbene stranke, iz katere sfere izvira razlog prenehanja pogodbe ob predpostavki, da so izpolnjeni vsi pogoji odškodninske obveznosti. Izhodišče pravil o odgovornosti za pravilno izpolnitev pogodbene obveznosti je zahteva, da se položaj pogodbi zveste stranke zaradi kršitve izpolnitvene obveznosti druge pogodbene stranke ne sme poslabšati. Pravni red mora zato zagotoviti, da se stranki, ki je s kršitvijo pogodbe prikrajšana, povrne, kar je utemeljeno pričakovala na podlagi pogodbe. Glede na to, da škoda izvira iz pogodbenega razmerja med strankama, gre za poslovno odškodninsko obveznost, ne pa za neposlovno, kot v izpodbijani sodbi ugotavlja prvostopenjsko sodišče. Podlaga za nastanek poslovne odškodninske odgovornosti je določena v 239. členu OZ. Upnik je upravičen zahtevati povrnitev škode ob izpolnjenosti naslednjih pogojev: da dolžnik svoje obveznosti ni izpolnil, ali jo je izpolnil z zamudo, da je upnik zaradi tega utrpel škodo in da obstaja vzročna zveza med dolžnikovo kršitvijo in nastalo škodo.

12. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da sta tožnika z neizpolnitvijo pogodbene obveznosti kršila pogodbeni dogovor. Velja domneva, da vzrok za kršitev pogodbe izvira iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti. Ta lahko domnevo ovrže, če dokaže bodisi, da vzrok za nepravilno izpolnitev izvira iz sfere druge pogodbene stranke, bodisi da je vzrok dogodek oziroma ravnanje tretjega, ki je zunaj sfere obeh pogodbenih strank.⁶ Tožnika sta zatrjevala, da pogodbe nista izpolnila, ker sta bila zavedena, da sta sklenila kupoprodajno pogodbo v prepričanju, da kupujeta tri stanovanjske objekte, ne pa enega in dva gospodarska. Po trditvah tožbe sta za navedeno okoliščino izvedela šele po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Hkrati sta zatrjevala, da sta bila ob sklenitvi pogodbe v zmoti. Sodišče prve stopnje je zaključilo:

- da tožnikoma ne verjame, da sta bila zavedena, ker naj bi verjela besedilu oglasa,

- da se običajno skrbni kupec ne more zanašati na podatke in opise v prodajnem oglasu,

- da je iz dokumentacije, ki je bila posredovana nepremičninskemu posredniku tožnikov, jasno razvidno, da gre za stanovanjsko hišo z gospodarskima poslopjema, zgrajeno do tretje podaljšane gradbene faze oziroma, da predmetne nepremičnine v naravi predstavljajo stanovanjsko hišo z dvema gospodarskima poslopjema,

- da je imel nepremičninski posrednik tožnikov navedene listine v rokah dovolj časa pred sklenitvijo pogodbe,

- da se toženke ne tiče, če je nastal problem v komunikaciji med tožnikoma in nepremičninskim posrednikom,

- da tožnika nista izkazala, da je toženka vedela, da tožnika kupujeta celotno površino kot stanovanjsko in da naj bi jima to zagotavljala,

- da tožnika nista prepričala sodišča niti v to, da pogodbe nista izpolnila zaradi premajhne stanovanjske površine, saj o tem nista govorila niti s svojim nepremičninskim posrednikom, česar glede na namen takšne trditve ni pričakovati.

13. Iz takšnega zaključka prvostopenjskega sodišča izhaja, da tožnika ne le da nista izkazala prvega zatrjevanega razloga za neizpolnitev, torej da sta bila zavedena s strani toženke (primerjaj 49. člen OZ), niti da sta bila v bistveni zmoti (1. odstavek 46. člena OZ), pa tudi ne, da sta bila v kakršnikoli oziroma neopravičljivi zmoti (2. odstavek 46. člena OZ). Zaključi celo, da pogodbe namerno nista izpolnila (tč. 43 izpodbijane sodbe).⁷ Ne glede na navedeno, pa je mogoče tožnikoma očitati najmanj, da pri sklepanju pogodbe nista ravnala s skrbnostjo povprečnega človeka. Pravilne so namreč dejanske ugotovitve, ki jih tožnika s pritožbenimi očitki ne moreta izpodbiti, da njunega zatrjevanega pričakovanja, vezanega na nakup treh stanovanjskih objektov nista nikomur izrecno izrazila, ne toženki niti njeni nepremičninski posrednici, pa tudi ne svojemu nepremičninskemu posredniku, več mesecev pred sklenitvijo pogodbe pa sta, oziroma njun nepremičninski posrednik, razpolagala z dokumentacijo (gradbenim dovoljenjem in cenitvenim poročilom), iz katere je namembnost nepremičnin jasno razvidna.⁸

14. Pravilna je tudi sodna presoja pomena oglasa o prodaji obravnavanih nepremičnin in načrtov notranje opreme. Povprečno oziroma običajno skrben človek, ki mu je posredovana vsa potrebna dokumentacija o nepremičnini, iz katere jasno izhaja njena namembnost, se ne more zanašati na navedbe oglasa, katerega namen je zbuditi pozornost potencialnih kupcev. Enako velja tudi za idejni predlog opreme objektov. Končno pa tožnika tudi nikoli nista zahtevala razveljavitev pogodbe zaradi napak volje. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, tožnika pač nista izpolnila svoje pogodbene obveznosti plačila preostanka kupnine, ko je ta zapadla v plačilo. S tem sta kršila pogodbo, toženka pa je pridobila odstopno upravičenje, ki pogojuje razvezo pogodbe oziroma je do te prišlo po samem zakonu (ker je bila pravočasna izpolnitev bistvena sestavina pogodbe), kar je, kot je bilo navedeno, v pritožbenem postopku med strankama nesporno.⁹

15. Pravilen je torej zaključek prvostopenjskega sodišča, da sta tožnika, ki dogovorjenega dne nista izpolnila pogodbene obveznosti, kršila pogodbo. Njuna neizpolnitev pogodbe ima znake protipravnega stanja, saj zanjo nista izkazala upravičenih razlogov oziroma da je vzrok za neizpolnitev zunaj njune pravne sfere. Toženka, kot pogodbi zvesta stranka, ima zato pravico do povrnitve škode, ki je posledica neizpolnitve tožnikov oziroma škode, ki sta ji jo tožnika povzročila z navedeno kršitvijo pogodbe.

16. Toženka je v pobot uveljavljala svojo odškodninsko terjatev v višini 40.000,00 EUR, podrejeno 15.000,00 EUR iz naslova odškodnine zaradi nižje dosežene kupnine in poslabšanja njenega premoženjskega položaja zaradi prodaje nepremičnine drugemu kupcu, 6.588,00 EUR iz naslova stroškov provizije, ki jo je plačala svoji nepremičninski posrednici, 400 EUR iz naslova stroškov notarja, 3271,76 EUR iz naslova obresti po kreditni pogodbi z Banko, d.d., ki so se natekle zaradi kasnejšega poplačila kredita in bi bil poplačan s kupnino po razvezani pogodbi, ter obračunane zakonske zamudne obresti od plačila davka na promet nepremičnin v znesku 642,67 EUR, ki ga je 21.4.2017 plačala na podlagi med strankama razvezane pogodbe in dobila vrnjenega 16.10.2018, ker v tem obdobju ni mogla uporabljati denarja in iz enakega razloga zakonske zamudne obresti od 30.4.2018 plačanega zneska davka na kapitalski dobiček v obračunanem znesku 133,57 EUR.

17. Izhodišče glede obsega odškodninske odgovornosti za kršitev pogodbe je načelo popolne odškodnine. Z denarno odškodnino naj bo oškodovanec postavljen v premoženjski položaj, v kakršnem bi bil, če kršitve ne bi bilo, tj. če bi bila pogodba pravilno izpolnjena. Načelo popolne povrnitve škode želi upniku z denarno odškodnino nadomestiti korist od pogodbe, ki je ni dobil od dolžnika. Gre za izpolnitveni interes oziroma za pozitivni pogodbeni interes.¹⁰ Navedeno načelo pa ima v OZ omejitev. Po 1. odstavku 243. člena OZ ima upnik oziroma pogodbi zvesta stranka pravico do povrnitve navadne škode in izgubljenega dobička, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana. Dolžnik odgovarja za celotno škodo le, če je nastanek takšne škode lahko vnaprej predvidel oziroma bi ga moral predvideti. Smisel navedene omejitve odgovornosti je v tem, da naj pogodbeni stranki ne odgovarjata za več škode, kot sta jo ob sklenitvi pogodbe lahko razumno predvideli. Okoliščine, ki bi bile kršitelju pogodbe lahko znane, so okoliščine v zvezi s kavzo pogodbe oziroma tisti interesi pogodbi zveste stranke, ki so tipični za določeno vrsto pogodb. Trditveno in dokazno breme, da mu tipični interesi pogodbi zveste stranke niso bili poznani in da zato škode ni mogel predvideti, je na kršitelju pogodbe.¹¹ Za posebne, atipične interese oziroma okoliščine domneva, da jih je kršitelj poznal, ne more veljati. Ni mu mogoče očitati, da bi zanje moral vedeti, ampak mora zanje dejansko vedeti. Če kršitelj pogodbe zanje ni vedel, škoda ni predvidljiva in je treba oškodovančev tožbeni zahtevek zavrniti.

18. Sodišče prve stopnje je glede toženkine odškodninske terjatve v višini 40.000,00 EUR, ki jo je uveljavljala v pobot terjatvi tožnikov, navedlo zgolj, da gre za škodo „zaradi nekega nedefiniranega poslabšanja premoženjskega položaja“ in da zato ne gre za pravno priznano škodo. S takšnim pavšalnim zaključkom je sledilo tožnikoma, ki sta v prvostopenjskem postopku prerekala toženkino odškodninsko terjatev zgolj s pavšalno navedbo, da „škoda, ki naj bi toženki nastala zaradi prodaje nepremičnine za nižjo ceno, ni pravno priznana škoda.“ Pritrditi je treba pritožbenim očitkom toženke, da je v več vlogah utemeljevala in izkazovala z dokaznimi listinami, kaj konkretno predstavlja poslabšanje njenega premoženjskega položaja v tej višini. Toženka je že v prvi pripravljalni vlogi navedla, da ji je nastala škoda v obliki pozitivnega pogodbenega interesa v znesku 40.000,00 EUR. Navedla je, da je z D. D. 13. 9. 2005 sklenila dogovor o skupnem končanju objektov, s katerim se je zavezal financirati nadaljnjo izgradnjo objektov in okolice, vložena sredstva pa bi se štela kot kredit toženki. Če v desetih letih kredita ne bi mogla vrniti, bi se nepremičnine prodale, vsakemu udeležencu dogovora pa bi pripadla polovica kupnine. Če bi prodala nepremičnino tožnikoma za 270.000,00 EUR, bi zato vsak od njiju prejel po 135.000,00 EUR. Dne 9. 1. 2018 (po razvezi pogodbe med pravdnima strankama oziroma toženkinem odstopu od pogodbe) je toženka s D. D. sklenila sodno poravnavo, da bo objavila ponudbo za nakup obravnavanih nepremičnin za 255.000,00 EUR in da jo bo D. D. sprejel. Za navedeni znesek sta potem sklenila prodajno pogodbo. S sodno poravnavo, v katero je toženka, kot je navajala, morala privoliti,¹² sta se dogovorila, da toženki pripade 95.000,00 EUR, s preostankom pa se poplača posojilo D. D. Toženka je tako namesto 135.000,00 EUR kupnine prejela 95.000,00 EUR oziroma 40.000,00 EUR manj. Teh dejanskih navedb toženke, tožnika nista zanikala.¹³

19. Uveljavljani znesek odškodnine v višini 40.000 EUR predstavlja zmanjšanje premoženja oziroma izgubljeno korist, ki je bila po trditvah toženke izgubljena zaradi kršitve pogodbe tožnikov. Izhaja iz dejanskih (atipičnih) okoliščin, ki bi morale biti tožnikoma znane, da bi lahko iz njih izhajajočo se škodo šteli za predvidljivo. Trditveno in dokazno breme za dejstvo, da za posebne okoliščine ni vedel, pa je na kršitelju pogodbe.¹⁴ Tožnika kot kršitelja pogodbe tega trditvenega in dokaznega bremena nista izpolnila, saj v prvostopenjskem postopku nepredvidljivosti te škode nista niti zatrjevala, zato sta odgovorna tudi za to škodo.

20. Poleg tega pa ima upnik po drugem odstavku 243. člena OZ v primeru prevare ali namerne neizpolnitve ter neizpolnitve iz hude malomarnosti¹⁵ pravico zahtevati od dolžnika povrnitev celotne škode, ki je nastala zaradi kršitve pogodbe, ne glede na dolžnikovo vedenje o posebnih okoliščinah, zaradi katerih je škoda nastala. Kot je bilo navedeno, je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da tožnika namerno nista izpolnila pogodbe. Iz ugotovitev tega sodišča pa izhaja, da okoliščine, ki so pripeljale tožečo stranko do neizpolnitve, kažejo, da je najmanj, kar jima je mogoče očitati, da nista ravnala s skrbnostjo povprečnega (vsakega) človeka. Nastanek škode je običajna (najpogostejša) posledica neizpolnitve pogodbe. Če je tako, je mogoče tožnikoma očitati povzročitev škode iz hude malomarnosti.¹⁶ Tudi v skladu z navedeno določbo 243. člena OZ sta odgovorna za navedeno toženkino škodo oziroma za izgubo te koristi (40.000,00 EUR).

21. Provizija nepremičninskemu posredniku v znesku 6.588,00 EUR in plačilo notarju za sestavo notarskega zapisa v znesku 398 EUR predstavljata strošek, ki ga je imela toženka s sklenitvijo pogodbe. Kot strošek bi ji ostal tudi ob pravilni izpolnitvi pogodbe. Od navedene koristi od pogodbe, ki sta jo kršila tožnika, in ki ustreza vsebini pozitivnega pogodbenega interesa toženke, je treba navedena zneska odšteti. To ne bi bilo potrebno le, če bi imela toženka tudi za sklenitev nove prodajne pogodbe navedena stroška, ki pa ju toženka ni niti zatrjevala.¹⁷ Tudi po odštetju navedenih zneskov ugotovljena terjatev toženke (33.012,00 EUR) presega terjatev tožnikov, ki skupaj z obračunanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi na dan izdaje sodbe sodišča prve stopnje znaša 28.964,71 EUR. Če je tako, za to pravdo ni bilo potrebe po ugotavljanju terjatve toženke iz naslova obresti po hipotekarnemu kreditu, ki ga je morala toženka zaradi neizpolnitve pogodbe tožnikov poplačati kasneje in ki po nespornem obračunu znašajo 3.271,76 EUR, niti terjatve iz naslova zamudnih obresti za plačana davka.

22. Po pobotu ugotovljene terjatve tožeče stranke in terjatve toženke, ki to terjatev presega, se izkaže, da bi moralo prvostopenjsko sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava zavrniti tožbeni zahtevek. Na podlagi pete alineje 358. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) je bilo zato treba izpodbijano sodbo spremeniti tako, kot to izhaja iz izreka te odločbe.

23. Sprememba odločitve o glavni stvari je pogojevala tudi spremembo stroškovne odločitve. Toženka je v pravdi uspela, zato ji je toženka dolžna povrniti pravdne stroške (1. odstavek 154. člena ZPP), ki jih je prvostopenjsko sodišče odmerilo v skupnem znesku 3.070,10 EUR.

24. Toženka je s pritožbo uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti tudi strošek pritožbe v znesku 941,25 EUR (strošek sestave pritožbe 525 EUR, materialni stroški 15,75 EUR, 22% DDV 115,50 EUR in strošek sodne takse 285,00 EUR), in strošek odgovora na pritožbo v znesku 656,25 EUR (strošek sestave odgovora 525 EUR, materialni stroški 15,75 EUR in 22% DDV 115,50 EUR).

-------------------------------
¹ Primerjaj določbe 2. odstavka 46. člena, 1. odstavka 49. člena in 1. odstavka 95. člena Obligacijskega zakonika, OZ.
² V primeru neizpolnitve pogodbe ima pogodbi zvesta stranka pravico zahtevati izpolnitev pogodbe ali pa od pogodbe odstopiti. Če je rok za izpolnitev obveznosti bistvena sestavina pogodbe, velja domneva, da je pogodbi zvesta stranka z nastopom zamude uresničila odstopno pravico, zato OZ v 1. odstavku 104. člena določa, da se v tem primeru šteje (domneva), da je pogodba razvezana (N. Plavšak et al., Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, str. 198).
³ Glej nadaljevanje obrazložitve (tč. 14 obrazložitve te odločbe).
⁴ Primerjaj odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 3540/2011.
⁵ Pri tem vztrajata tudi v pritožbi.
⁶ Primerjaj, 240. člen OZ, tudi Nina Plavšak et al., Obligacijsko pravo, splošni del, str. 754.
⁷ Sodišče prve stopnje podlago za tak zaključek najde tudi v okoliščini, da tožnika nista bila pripravljena sodelovati v projektu spremembe namembnosti in okoliščini možnosti lastne uporabe vseh objektov za stanovanjski namen (tč. 37. do 39. izpodbijane sodbe).
⁸ Ali so do neizpolnitve pogodbe pripeljale okoliščine, ki izvirajo izključno od tožnikov ali morda iz pomanjkljive komunikacije z nepremičninskim posrednikom ali njegove opustitve, bi lahko bilo predmet razpravljanja v odškodninski pravdi med njima, v tej pravdi (glede pobotnega ugovora) pa je edino pomembno, katera stranka je bila prodajni pogodbi zvesta stranka.
⁹ Primerjaj opombo št. 2.
¹⁰ D. Možina, Odškodninska odgovornost za kršitev pogodbe, Podjetje in delo, 2/2016, str. 268.
¹¹ Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 178/2014.
¹² Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je toženka neuspešno, več let, prodajala obravnavane nepremičnine.
¹³ Primerjaj drugi odstavek 214. člena ZPP.
¹⁴ Odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 178/2014, tč. 14.3.6.
¹⁵ Ali je ravnanje kršitelja pogodbe namerno ali hudo malomarno, je stvar pravne presoje.
¹⁶ Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 316/2016, obrazložitev v tč. 22/3.
¹⁷ Kot je bilo navedeno, je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe z novim kupcem na podlagi sodne poravnave.

Datum zadnje spremembe:

28.02.2020

Podobni dokumenti:

• Sodba II Ips 1273/2008
• VDSS sklep Pdp 398/2011
• VSL sodba II Cp 2901/2014