VSL Sklep II Cp 904/2019

Jedro

Ne glede na to, da je tožeča stranka grajala napake že 8. 4. 2014, tožbo pa vložila šele 10. 12. 2015, je ugovor poteka prekluzivnega roka za uveljavljanje odprave skritih napak neutemeljen, ker se je toženka na poziv tožeče stranke (dopis z dne 8. 4. 2014) za odpravo napak odzvala in ne le v dopisu z dne 12. 12. 2014 upravnika obvestila, da bo pričela s sanacijo napak na strehi objekta (vključno s tistimi, ki se nanašajo na nagubanost folije na vogalih, lokalna mesta zastajanja vode ter luknje v foliji), pač pa tudi začela z nekaterimi deli za odpravo teh napak. S tem je tožnike zavedla, da bo napake sama sanirala, kar pomeni, da bi bila v tem primeru tožba nepotrebna (tretji odstavek 663. člena OZ).

Upravnik je za vložitev tožbe na odpravo napak na skupnih delih stavbe legitimiran na podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, sodba se v izpodbijanem delu (v II. in IV. točki izreka) razveljavi in v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v tej zadevi s sklepom zavrglo tožbo posameznih etažnih lastnikov, navedenih v I. točki izreka. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna na objektu ..., ID znak: 000, v skladu s pravili gradbene stroke in v skladu z veljavnimi gradbenimi standardi, na strehi objekta sanirati napake zaradi nagubanosti folije v vogalih, kjer je potrebno folijo ponovno izravnati, napake povezane z lokalnim zastajanjem vode, ki jo je potrebno preprečiti, da voda na strehi ne bi zastajala ter napake – luknje v foliji – strešni kritini, kjer je potrebno folijo zamenjati (II. točka izreka). Kar so tožniki zahtevali več in drugače je zavrnilo (III. točka izreka) ter odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške tega pravdnega postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki, tožena stranka zoper odločitev o odpravi napak in stroških postopka, tožeča stranka pa izpodbija odločitev o stroških postopka.

3. Tožena stranka se v pritožbi sklicuje na obstoj vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Opozarja na pomanjkljivo obrazložitev sodbe v delu, ki se nanaša na aktivno legitimacijo preostalih etažnih lastnikov, katerih zahtevek je sodišče obravnavalo, kljub zavrženju tožbe v delu, ki se nanaša na večino tožnikov. Glede ugovora zastaranja je stališče sodišča napačno. Nesporno je tožeča stranka napake na strehi grajala že 8. 4. 2014, tožbo pa je vložila šele 10. 12. 2015, kar je prepozno upoštevaje enoletni zakonski rok iz drugega odstavka 663. člena OZ. Sodišče je pri odločanju spregledalo s strani tožene stranke večkrat izpostavljeno dejstvo, da je tožeča stranka v letu 2015 preprečevala dostop na ravno streho vsem nepooblaščenim osebam, vključno toženi stranki in izbranemu izvajalcu, zato dokončanje določenih predhodno dogovorjenih sanacijskih del sploh ni bilo možno. Ker je bila tožeča stranka tista, ki je zavirala odpravo napak, o kakršnemkoli zavajanju s strani tožene stranke posledično ni možno govoriti. Sodišče je navedbe tožene stranke o razlogih za neizvedbo del v obrazložitvi sodbe sicer povzelo, nato pa se do njih z vidika ugovora zastaranja sploh ni opredelilo, temveč je odločitev oprlo na napačno interpretacijo vsebine korespondence med pravdnima strankama. V delu, ko je toženi stranki naložena odprava nekaterih napak na objektu, je odločitev nejasna z vidika njihovega obsega, lokacije in vrednosti sanacijskih del. Tožeča stranka ni uspela izkazati niti obstoja vsake od zatrjevanih stvarnih napak, niti odgovornosti tožene stranke zanje. Neutemeljeno je ugodilo zahtevku na odpravo napake v nagubanosti folije v vogalih, kjer je potrebno folijo ponovno izravnati. Upoštevaje ugotovitve sodišča, da so bile gube nedvomno vidne že ob samem prevzemu objekta oziroma strehe, je evidentno, da je tožeča stranka omenjeno napako grajala prepozno, in sicer skoraj devet let po tem, ko se je z njo morala oziroma mogla seznaniti. Nadalje iz v sodbi izpostavljenih dejstev izhaja, da gre navedeno napako pripisati večim dejavnikom, zlasti slabemu vzdrževanju s strani tožeče stranke. Enako nerazumna je odločitev sodišča glede odprave napake, povezane z lokalnim zastajanjem vode na strehi. Sodba povzema stališče izvedenca, da gre v tem primeru lahko bodisi za napako v solidnosti gradnje bodisi za napako, nastalo zaradi hoje po foliji. Ob navedenem pa sodišče ugotavlja, da gre za napako, ki nima škodnega vpliva. Ob tem je sodišče poudarilo še, da je določene točkovne mehanske poškodbe na foliji možno pripisati hoji po strehi in nepazljivosti pri vzdrževalnih delih. Iz navedenega jasno izhaja, da napake, katerih odpravo je sodišče naložilo toženi stranki, v večini primerov sploh niso napake v smislu določil OZ in ZVKSES, temveč gre za običajne pojave, ki jih je pri določeni starosti strehe tudi možno pričakovati in jih kot takih skoraj ni možno preprečiti oziroma odpraviti. V takšnih primerih gre za prelaganje odgovornosti upravnika za posledice napačnega in pomanjkljivega vzdrževanja na prodajalca, kar predstavlja sistemski problem na področju dela upravnikov v večstanovanjskih stavbah. Glede glavnih lastnosti strehe, to je vodotesnosti njenega sestava, pa iz izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke jasno izhaja, da streha in kritina dobro opravljata svojo funkcijo, pri čemer streha ne pušča, temveč ustrezno tesni, na strehi pa tudi sicer ni nobenih težav oziroma napak, vsaj ne takšnih, da bi jih bilo na dolgi rok možno preprečiti oziroma takšnih, ki bi povzročale škodo. Tožena stranka je določena stanja skušala preprečiti oziroma omiliti z nasutjem prodca po strehi, vse z namenom podaljšanja njene življenjske dobe, a je tožeča stranka navedenemu ves čas izrecno nasprotovala in toženi stranki na vse možne načine preprečevala izvedbo del. Odločitev sodišča je nelogična oziroma nerazumna, saj na eni strani ugotavlja možnost zaznave napak več let pred vložitvijo tožbe, neodpravljivost določenih napak in pripisljivost slednjih neustreznemu vzdrževanju oziroma hoji po strehi, nato pa toženi stranki nalaga odpravo teh napak oziroma v določenih primerih zgolj pričakovanih pojavov na strehi. Izrek sodbe je nejasen, pomanjkljiv in neizvršljiv, saj iz njega ni možno razbrati, za katere napake točno gre in v kakšnem obsegu je tožena stranka dolžna izvesti sanacijo objekta. Evidentno je, da sta bila med pravdnima strankama tekom postopka sporna način in obseg odprave napak, sodišče pa spora v tej smeri sploh ni presojalo. Obveznost tožene stranke v sodbi ni konkretizirana in sodbe posledično ni možno izvršiti. Tožena stranka nasprotuje tudi odločitvi v stroškovnem delu, ker ocenjuje, da je tožeča stranka dejansko uspela zgolj z minimalnim delom zahtevka, zato bi sodišče pri odmeri stroškov to nedvomno moralo upoštevati.

4. Tožeča stranka v pritožbi zoper stroškovno odločitev navaja, da je s svojim zahtevkom praktično v celoti uspela, zato bi ji moralo sodišče glede na dejansko vsebino izreka priznati dejanske stroške postopka.

5. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe tožeče stranke.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Tožeča stranka kot upravnik objekta in štirje etažni lastniki¹ vlagajo zoper toženo stranko, ki je investitor oziroma prodajalec, jamčevalni zahtevek na odpravo napak na objektu ... Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku tožnikov za odpravo sledečih napak na strehi objekta kot skupnih delih stavbe: 1. nagubanost folije v vogalih, 2. lokalno zastajanje vode na strehi in 3. luknje v foliji – strešni kritini. Tožeča stranka zahteva sanacijo v skladu s pravili gradbene stroke in v skladu z veljavnimi gradbenimi standardi in sicer tako, da je zaradi nagubanosti folijo potrebno ponovno izravnati, nadalje preprečiti, da voda na strehi ne bi zastajala ter, kjer je potrebno, folijo zamenjati v primeru luknje v foliji – strešni kritini. Tožeča stranka trdi, da je napake v solidnosti gradnje pravočasno uveljavljala in da se je tožena stranka sprva odločila, da jih bo sama sanirala, a dane zaveze kasneje ni izpolnila. Toženka je poleg ugovora o prepoznem grajanju napak in uveljavljanju zahtevka kot bistveno ugovarjala še, da je že pričela s sanacijskimi deli na strehi objekta, vendar nekaterih del, ki se nanašajo na folijo, ni mogla izvesti zaradi najrazličnejših dejavnikov, pri čemer izpostavlja ravnanje tožnikov, ki so ustavili dela (zamenjali ključavnico na vratih stopnišča in tako preprečili vse nadaljnje aktivnosti izvajalca), kot tudi nesoglasja glede načina izvedbe del.

8. Glede na takšen okvir spora je materialnopravna podlaga v določbah Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)² v povezavi z določbami Obligacijskega zakonika (OZ)³. ZVKSES v določbah 23. do 29. člena ureja med ostalim odgovornost prodajalca stanovanj in enostanovanjskih stavb za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe (23. člen ZVKSES v povezavi s 662. členom OZ). Ta določba ureja tudi začetek teka jamčevalnih rokov za skrite napake na skupnih delih stavbe z več posameznimi deli. ZVKSES nadalje v 29. členu nalaga upravniku dolžnost, da za račun kupcev oziroma etažnih lastikov obvesti prodajalca o napakah in mu daje tudi upravičenje za uveljavljanje zahtevkov na podlagi odgovornosti za stvarne napake.

9. Tožniki zahtevajo odpravo napak na skupnih delih zgradbe (na strehi) in se pri tem sklicujejo na skrite napake v solidnosti gradbe. Jamčevalni rok v primeru takšnih napak znaša 10 let od prevzema nepremičnine (drugi odstavek v povezavi s tretjim odstavkom 23. člena ZVKSES). Rok za postavitev zahtevka zoper prodajalca na odpravo napak znaša eno leto od dneva, ko je o napaki obveščen prodajalec, razen če se napaka nanaša na dejstva, ki so bila prodajalcu znana oziroma mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku oziroma drugemu pridobitelju, ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika oziroma drugega pridobitelja, da pravic ni pravočasno uveljavil (drugi in tretji odstavek 663. člena OZ).

10. Tožena stranka se v pritožbi sklicuje na potek prekluzivnih rokov za uveljavljanje odprave skritih napak, ker je tožeča stranka grajala napake že 8. 4. 2014, tožbo pa vložila šele 10. 12. 2015. Ta ugovor je prvostopenjsko sodišče utemeljeno zavrnilo, sklicujoč se na določilo tretjega odstavka 663. člena OZ ter odločitev o tem pravilno obrazložilo. Toženka se je namreč na poziv tožeče stranke (dopis z dne 8. 4. 2014) za odpravo napak odzvala in ne le v dopisu z dne 12. 12. 2014 upravnika obvestila, da bo pričela s sanacijo napak na strehi objekta (vključno s tistimi, ki se nanašajo na nagubanost folije na vogalih, lokalna mesta zastajanja vode ter luknje v foliji), pač pa tudi začela z nekaterimi deli za odpravo teh napak. S tem je tožnike zavedla, da bo napake sama sanirala, kar pomeni, da bi bila v tem primeru tožba nepotrebna. Zavrniti je treba tudi ugovor o nesklepčnosti tožbe oziroma neopredeljenosti tožbenega zahtevka glede obsega, lokacije in vrednosti sanacijskih del. Tudi po oceni pritožbenega sodišča je tožeča stranka napake v zahtevku dovolj opredelila, tako glede njihovega obsega, kot tudi lokacije. Zmotno je stališče pritožbe, da bi moral že tožbeni zahtevek vsebovati opis načina odprave stvarnih napak, ker sicer iz sodbe ni možno razbrati, za katere napake točno gre oziroma v kakšnem obsegu je tožena stranka dolžna izvesti sanacijo objekta. Izbira načina odprave napak je načeloma v domeni tistega, ki jih je dolžan odpraviti⁴.

11. Neutemeljen je tudi ugovor tožene stranke o pomanjkanju aktivne legitimacije tožnikov. Prvi tožnik je upravnik, ki je za vložitev tožbe na odpravo napak na skupnih delih stavbe legitimiran na podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih⁵. Takšno tožbo lahko vloži (poleg upravnika) vsak etažni lastnik še sam, le nekateri izmed njih ali pa vsi skupaj, saj svoja upravičenja izvajajo iz zakonsko določenega stvarnopravnega položaja etažnih lastnikov⁶. V obravnavani zadevi je prvostopenjsko sodišče zavrglo tožbo večine etažnih lastnikov, ker pooblaščenec tožeče stranke v danem roku ni predložil pooblastil za njihovo zastopanje, zato nastopajo na strani tožeče stranke le tisti etažni lastniki, za katere so v spisu predložena pooblastila.

12. Pač pa je utemeljena pritožba tožene stranke v delu, ko očita prvostopenjskemu sodišču, da je prezrlo njeno večkrat izpostavljeno trditev, da je tožeča stranka sama v letu 2015 preprečevala dostop na streho vsem nepooblaščenim osebam, vključno njej in izbranemu izvajalcu del, ter da zaradi tega dokončanje določenih že dogovorjenih sanacijskih del sploh ni bilo možno. Da so tožniki v določenem trenutku izvajalcu preprečili nadaljevanje del na strehi, med strankama očitno ni sporno. Sporno pa je, zakaj je do tega prišlo, ali so razlogi tožnikov za prepoved del opravičljivi ali ne ter obseg prepovedi, saj sta pravdni stranki o tem obe obširno utemeljevali vsaka svoje stališče. V kolikor je tožena stranka takrat res želela nadaljevati s sanacijskimi deli (četudi je bil način sanacije strokovno sporen), bi ravnanje tožnikov (menjava ključavnice in prepoved del) lahko pomenilo odločilno dejstvo. Pritožba ima prav, da sodba o tem nima jasnih razlogov in se ne opredeli do nasprotujočih si navedb pravdnih strank, pač pa le ponovi trditev tožnikov, da naj bi jih toženka zgolj zavajala in jim obljubljala izvedbo sanacijskih del. A tudi v primeru, če bi se ta trditev na podlagi skrbne dokazne ocene zbranega dokaznega gradiva izkazala za resnično in toženka po dogovorjenem izvajalcu res ni imela več namena izvajati del na celi strehi, je utemeljen nadaljnji pritožbeni očitek sodbi, da obrazložitev nima razlogov o tem, ali gre pri sanacijskih delih, ki so v pritožbenem postopku še sporna, za odpravo tistih skritih napak, ki imajo značilnosti napak v solidnosti gradbe in je zanje odgovoren prodajalec. Prvostopenjsko sodišče je v 15. do 17. točki obrazložitve, poleg materialnopravnih določb ZVKSES in OZ, povzelo zgolj še ugotovitve v tej zadevi postavljenega izvedenca gradbene stroke, ki pa v določenih delih, kot pritožba tožene stranke pravilno izpostavlja, nakazujejo na spornost odločitve (da so bile gube na foliji ter neravnine na strehi vidne že ob prevzemu objekta in o možnih drugih vzrokih zanje, da gre pri zastajanju meteorne vode na lokalnih mestih za manjšo napako, ki nima škodnega vpliva, da so določene mehanske poškodbe na foliji nastale zaradi hoje po strehi in nepazljivosti pri vzdrževalnih delih). Prvostopenjsko sodišče je sicer izvedlo obširen dokazni postopek, a dokazov ni ocenilo in se do vseh navedb pravdnih strank, ki so za odločitev pravno relevantne in niso nedopustne, ni opredelilo. Tožena stranka zato utemeljeno očita sodišču prve stopnje izrecno uveljavljano kršitev pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodbe ni mogoče vsebinsko preizkusiti, hkrati pa je utemeljen v pritožbi opisno uveljavljan očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena v zvezi z 8. členom ZPP, saj graja tudi neskrbno in nevestno presojo dokazov oziroma odsotnost dokazne ocene, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe.

13. Zaradi opisanih postopkovnih kršitev je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi tožene (in posledično glede odločitve o stroških postopka tudi pritožbi tožeče) stranke in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter jo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). V ponovljenem postopku naj prvostopenjsko sodišče na podlagi doslej izvedenih dokazov izdela skrbno in vsestransko dokazno oceno ter odločitev jasno in popolno obrazloži tako, da jo bo mogoče vsebinsko preizkusiti. Iz obrazložitve sodbe niti ne izhaja ugotovitev, ali je sodišče izvedenskemu mnenju sledilo ali ne ter v katerem delu. Predvsem pa ne vsebuje jasne in nedvoumne obrazložitve, zakaj je sodišče v izpodbijanem delu ugodilo zahtevku na sanacijo napak na strehi.

14. Glede na naravo opisanih procesnih kršitev je po oceni pritožbenega sodišča bistveno bolj racionalna razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje, saj pritožbeno sodišče teh kršitev ne more odpraviti drugače, kot da izvede pritožbeno obravnavo in zaradi spoštovanja načela neposrednosti samo izvede ponovno že izvedene dokaze (zaslišanje strank in prič ter izvedenca), kar bi bilo časovno bolj zamudno od sprejete odločitve. S ponovno obravnavno zadeve na prvi stopnji zato po presoji pritožbenega sodišča ne bo pretirano poseženo v pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja tudi zato, ker lahko, glede na ugotovljeno kršitev, prvostopenjsko sodišče zgolj napiše novo sodbo brez ponovnega razpisa naroka.

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

PRAVNI POUK:

Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit.

Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

-------------------------------
¹ Odločitev o zavrženju tožbe kot nepopolne glede ostalih etažnih lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov iz I. točke obravnavane odločbe je pravnomočna.
² Ur. l. RS, št. 18/2004.
³ Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami.
⁴ Primerjaj Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, komentar dr. Nine Plavšak na strani 168 in 868 ter VSRS II Ips 229/2016, VSL I Cp 3402/2015, VSL I Cpg 1057/2012, VSL II Cp 71/2015.
⁵ Podobno je tožena stranka ugovarjala tudi v bistveno podobni zadevi med pravdnima strankama, ki jo je to sodišče obravnavalo v zadevi II Cp 71/2015; primerjaj še VSRS II Ips 303/2012.
⁶ Primerjaj VSL II Cp 2485/2014.

Datum zadnje spremembe:

27.02.2020

Podobni dokumenti:

• VSL Sodba in sklep II Cp 2098/2018
• VSL Sodba II Cp 1789/2021
• VSL sodba Cpg 592/93