VSL Sodba II Cp 373/2019

Jedro

Odločitev o ničnosti pogodbe, sklenjene med tožencema, temelji na stališču, da sporna parcela kot funkcionalno zemljišče ni bila v samostojnem pravnem prometu in da zato samostojno razpolaganje z njo ni bilo dopustno, pogodba s takim predmetom pa je ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja nična. Sodišče je ugotovilo, da je toženka pridobila nepremičnino v stečaju, vendar pa je to dejstvo štelo kot nepomembno za presojo o ničnosti pogodbe.

Po petem odstavku 342. člena ZFPPIPP, niti udeleženec niti tretja oseba ne moreta niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim je bila prenesena lastninska ali druga premoženjska pravica na kupca, ali kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe. Vrhovno sodišče je tudi že izreklo, da so zaradi posebne ureditve prodaje nepremičnine v stečajnem postopku in posebnega varstva originarnih pridobiteljev lastninske pravice na nepremičninah, na katerih je vknjižen insolventni dolžnik, izključeni ugovori, da kupec ob nakupu ni bil dobroveren oziroma da je opustil svojo poizvedovalno dolžnost.

Postopek prodaje stečajnega dolžnika kot pravne osebe je enak kot postopek prodaje posamezne stvari iz stečajne mase. V obeh primerih stečajni upravitelj in kupec skleneta kupoprodajno pogodbo, ki jo odobri stečajno sodišče, podlago za vknjižbo lastninske pravice glede nepremičnine pa predstavlja sklep stečajnega sodišča o izročitvi (drugi odstavek 342. člena v zvezi s četrtim odstavkom 343. člena ZFPPIPP). Toženkina pridobitev lastninske pravice je bila originarna, se pravi, da je nastala na novo – neodvisno od tega, ali je stečajni dolžnik bil lastnik in neodvisno od njegove volje. S sklepom o izročitvi sporne nepremičnine je postala lastnica, poseg v to pravico pa po zakonu ni dopusten.

Razlog, na katerem temelji stališče sodišča prve stopnje o ničnosti pogodbe, ni podan.

Ničnost pogodbe pa je podana tudi v primeru njenega nasprotovanja ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (39. člen in prvi odstavek 86. člena OZ). Pogodba, ki je sklenjena z (glavnim) namenom izigrati tretje in jih prikrajšati v njihovih premoženjskih pravicah, nasprotuje moralnim načelom. Taka kavza pogodbe je zato na podlagi drugega odstavka 39. člena OZ nedopustna. Enako velja, če enega od sopogodbenikov vodi enakovrstni odločilni nagib, drugi pogodbenik pa je to vedel ali bi bil moral vedeti (drugi odstavek 40. člena OZ).

Obe pogodbeni stranki sta ob sklenitvi pogodbe vedeli, da sporna nepremičnina predstavlja zemljišče ob treh večstanovanjskih stavbah. Glede na to, da sta vedeli, da je bilo zemljišče v preteklosti last družbene pravne osebe in da se znotraj zemljišča nahajajo tri večstanovanjske stavbe, sta morali vedeti tudi, da vsaj del sporne parcele pripada k stavbam. Pravni promet glede stavb (in stanovanj v njih) se je namreč od 50-ih let prejšnjega stoletja naprej odvijal tako, da se je skupaj s stavbami prenašalo tudi zemljišče, potrebno za njihovo redno rabo.9 Kljub dejstvu, da jo je kupila v stečajnem postopku, je toženka morala vedeti, da bo z nadaljnjo prodajo sporne nepremičnine otežila položaj lastnikov večstanovanjskih stavb. Toženec pa je kljub temu, da je bil seznanjen s tem, da je toženka kupila sporno parcelo v stečajnem postopku, vedel, da bo z nakupom sporne parcele prikrajšal tožnike v možnosti, da se s toženko kot prvo pridobiteljico dogovorijo o ureditvi spornega lastninskega razmerja.

Izrek

I. Pritožbe se zavrnejo in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom

(1) dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka),

(2) ugotovilo, da je prodajna pogodba, ki sta jo 12. 9. 2012 sklenila toženca, nična (II. točka izreka),

(3) ugodilo zahtevku, da se pri nepremičnini 0000 589/1 izbriše lastninska pravica v korist toženca, da se ugotovi njena neveljavnost in da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, tj. vknjižba lastninske pravice na toženko, in zavrnilo ta del zahtevka zoper toženko (III. točka izreka),

(4) zavrnilo zahtevke zoper toženca za izbris vknjižbe zoper toženca in ponovno vknjižbo lastninske pravice v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb 0000-494, 0000-496 in 0000-498 in zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov navedenih stavb (IV. točka izreka)

(5) tožencema naložilo plačilo stroškov postopka tožnikov, sorazmerno uspehu v pravdi (V. točka izreka).

2. Tožniki v pritožbi zoper III., IV. In V. točko navedene sodbe uveljavljajo vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku pod 2, podredno pa pod 2a in tožencema naložilo povrnitev vseh stroškov postopka tožnikov.

Navedena zahtevka sta utemeljena, ker je bila izdana pravnomočna odločba, da parcela 589/1 k.o. 0000 predstavlja funkcionalno zemljišče k stavbam na naslovu R. 3, 5 in 7, ker je bilo pravnomočno ugodeno predlogu za vknjižbo v zvezi z navedeno parcelo, o sklepu pa je bil obveščen tudi I. – v stečaju. Ugotovitvi v sodbi, da je sodišče vezano na pravnomočen zemljiškoknjižni sklep in da do vknjižbe ni prišlo, si nasprotujeta. Zmotno je tudi stališče v sodbi, da je tožbeni zahtevek iz 2. točke neizvršljiv.

Zmotno je stališče v sodbi, da ni podlage za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Stališče sodne prakse je drugačno (odločba VSL II Cp 278/2013).

3. Toženec v pritožbi zoper ugodilni del sodbe uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani del sodbe spremeni tako, da tožbene zahtevke zavrne.

Prodaja oziroma nakup v stečajnem postopku predstavlja originaren način pridobitve lastninske pravice. Vknjižba na kupca je le deklaratorna (sodbi VS RS II Ips 131/2006 in II Ips 123/2010). Prejšnje obremenitve s tem prenehajo. Poleg tega imajo vse tri stavbe vsaka svoje pripadajoče zemljišče kot samostojne stavbne parcele. Določbe Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) tega ne spreminjajo. Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1), ki je nadomestil ZVEtL, je celo posebej uredil položaj, ko je tretji originarno pridobil lastninsko pravico na zemljišču, ki bi lahko predstavljala pripadajoče zemljišče.

Ker sta bila primarni in prvi podredni zahtevek zoper njega zavrnjena, ni pravilna ugotovitev v sodbi, da so tožniki v razmerju do njega v celoti uspeli.

4. Toženka v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Ker niso jasni razlogi o tem, ali in katera stvarna ali obligacijska pravica je bila tožnikom z izpodbijano vknjižbo kršena, je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Obstoj kršitve stvarne ali obligacijske pravice je povezan z obstojem aktivne legitimacije tožnikov. Če je nimajo, nimajo niti pravnega interesa za vmesni ugotovitveni zahtevek.

Izrek sodbe v II. točki nasprotuje razlogom sodbe. Izrek se nanaša na celotno parcelo 589/1 k.o. X, v obrazložitvi pa je navedeno, da je le glede njenega dela podana prepoved prometa.

Ker tožniki izpodbijajo le vknjižbo toženca glede parcele 589/1, nimajo pravne koristi za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe glede parcel 590/1 in 589/10. Kljub morebitni ničnosti dela pogodbe lahko v tem delu pogodba ostane veljavna.

5. Toženec v odgovoru na pritožbo tožnikov predlaga njeno zavrnitev.

6. Toženka v odgovoru na pritožbo tožnikov predlaga zavrnitev njihovega predloga za spremembo sodbe, strinja pa se s predlogom za njeno razveljavitev.

7. Pritožbe niso utemeljene.

8. Kljub temu, da je sodišče prve stopnje zavrnilo tako primarni zahtevek kot oba podredna zahtevka (kolikor se nanašata nanjo), toženka izpodbija sodbo v celoti. Ker ima pravni interes le za izpodbijanje tistega dela, v katerem je bilo zahtevku ugodeno v razmerju do nje, se je pritožbeno sodišče omejilo na obravnavanje navedb, podanih v zvezi z ugoditvijo zahtevku za ugotovitev ničnosti sporne pogodbe.

9. Neutemeljen je toženkin očitek o neobrazloženosti stališča, da tožniki niso aktivno legitimirani za vložitev izbrisne tožbe in posledično tudi ne izkazujejo pravnega interesa za ugotovitev ničnosti pogodbe. V 28. in v 29. točki obrazložitve je navedeno, da ima izbrisno upravičenje tudi oseba, ki bo z zahtevano vzpostavitvijo prejšnjega stanja pridobila možnost, da se vknjiži kot lastnica. V 42. točki obrazložitve in naslednjih pa je ugotovljeno, da je bila predmet kupoprodajnih pogodb, sklenjenih med tožniki in toženko, tudi sporna parcela 589/1 k.o. X, da gre za funkcionalno zemljišče k stavbam v etažni lastnini tožnikov in da je zemljiškoknjižno sodišče že ugodilo predlogu tožnikov za vknjižbo navedene parcele kot splošnega skupnega dela stavb v etažni lastnini tožnikov.

10. Neutemeljen je tudi toženkin očitek o pomanjkanju razlogov za ničnost pogodbe glede parcel 590/1 in 589/10 obe k.o. X. Drži, da so bile predmet kupoprodajne pogodbe, sklenjene med tožencema 12. 9. 2012, poleg parcele 589/1 (v velikosti 2460 m²) tudi parceli 590/1 (v velikosti 81 m²) in 589/10 (v velikosti 132 m²) in da je v sodbi le glede prve parcele ugotovljeno, da gre za pripadajoče zemljišče k stavbam v etažni lastnini tožnikov. Glede na to, da so bile vse tri parcele vključene v eno pogodbo (in je bila zanje določena enotna kupnina), bi morala dejstva, potrebna za omejitev ničnosti na del pogodbe, zatrjevati toženka. Da bi zatrjevala dejstva, pomembna za presojo z vidika 88. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki ureja delno ničnost pogodbe,¹ toženka v pritožbi ni navedla.² Sodišče se zato o morebitni delni ničnosti pogodbe ni bilo dolžno izreči.

11. Utemeljen pa je toženčev pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno ovrednotilo ugotovitev, da je toženka kot njegova pravna prednica sporno nepremičnino kupila v stečajnem postopku.

12. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno,

- da so tožniki lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah 494, 496 in 498 (na naslovih R. 3, 5 in 7, A.) s po štirimi stanovanji, ki ležijo na parcelah 589/7, 589/8 in 589/9 vse k.o. X,

- da so jih kupili kot nekdanji imetniki stanovanjske pravice od družbe I. - v stečaju med 1991 in 1993,

- da so z družbo I. - v stečaju, (10. 3. 1998) sklenili anekse h kupoprodajnim pogodbam glede stanovanj, v katerih je navedeno, da je parcela 589/1 k.o. X funkcionalno zemljišče k stanovanjskim stavbam na naslovih R. 3, 5 in 7, A., da je bila predmet kupoprodajnih pogodb in da je bil pomotoma izpuščen solastninski delež, in v katerih je prodajalec podal zemljiškoknjižno dovolilo v korist posameznih kupcev stanovanj za vknjižbo pripadajočega solastninskega deleža na navedeni parceli,

- da je bilo z odločbo Upravne enote A. z dne 16. 6. 2000 ugotovljeno, da sporna parcela predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbam na naslovih R. 3, 5 in 7 v A.,

- da so tožniki sporno parcelo imeli ves čas v neposredni posesti in na njej izvrševali lastninska upravičenja (uporabljali so jo za hojo, parkiranje, igranje, jo vzdrževali in se obnašali kot lastniki),

- da jim toženec do vložitve tožbe ni oporekal izvrševanja lastninske pravice,

- da tožniki oziroma vsakokratni etažni lastniki še niso bili vknjiženi kot (so)lastniki sporne parcele, je bil pa o tem, da so solastniki, izdan pravnomočen zemljiškoknjižni sklep,

- da navedeni sklep zaradi pomote sodišča ni bil izveden v zemljiški knjigi,

- da je toženka (prej P. d.o.o.) univerzalna pravna naslednica družbe I., p.o. - v stečaju, ki je kupila premoženje navedene družbe kot poslovno celoto (premoženje ji je bilo prodano s sklepom stečajnega sodišča z dne 18. 8. 2009 in pravnomočnim 4. 9. 2009) na podlagi sklepa stečajnega sodišča o vstopu kupca v pravni položaj stečajnega dolžnika z dne 9. 10. 2009,

- da je sporna parcela navedena v aneksu št. 1 k pogodbi o prodaji poslovne celote I., da odobritev prodaje nepremičnin s strani stečajnega sodišča ni bila predložena, a se je toženka na podlagi aneksa vknjižila v zemljiški knjigi,

- da se je na podlagi pogodbe, sklenjene med tožencema, z učinkom od 5. 10. 2012 kot lastnik vknjižil toženec.

13. Odločitev o ničnosti pogodbe, sklenjene med tožencema, temelji na stališču, da sporna parcela kot funkcionalno zemljišče ni bila v samostojnem pravnem prometu in da zato samostojno razpolaganje z njo ni bilo dopustno, pogodba s takim predmetom pa je ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja nična.³ Sodišče je ugotovilo, da je toženka pridobila nepremičnino v stečaju, vendar pa je to dejstvo štelo kot nepomembno za presojo o ničnosti pogodbe.

14. Po petem odstavku 342. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP),⁴ niti udeleženec niti tretja oseba ne moreta niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim je bila prenesena lastninska ali druga premoženjska pravica na kupca, ali kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe. Vrhovno sodišče je tudi že izreklo, da so zaradi posebne ureditve prodaje nepremičnine v stečajnem postopku in posebnega varstva originarnih pridobiteljev lastninske pravice na nepremičninah, na katerih je vknjižen insolventni dolžnik, izključeni ugovori, da kupec ob nakupu ni bil dobroveren oziroma da je opustil svojo poizvedovalno dolžnost.⁵

15. Dejstvo, da toženka velja za univerzalno pravno naslednico stečajnega dolžnika, navedenega ne spreminja. Postopek prodaje stečajnega dolžnika kot pravne osebe je enak kot postopek prodaje posamezne stvari iz stečajne mase. V obeh primerih stečajni upravitelj in kupec skleneta kupoprodajno pogodbo, ki jo odobri stečajno sodišče, podlago za vknjižbo lastninske pravice glede nepremičnine pa predstavlja sklep stečajnega sodišča o izročitvi (drugi odstavek 342. člena v zvezi s četrtim odstavkom 343. člena ZFPPIPP). Toženkina pridobitev lastninske pravice je bila originarna, se pravi, da je nastala na novo – neodvisno od tega, ali je stečajni dolžnik bil lastnik in neodvisno od njegove volje. S sklepom o izročitvi sporne nepremičnine je postala lastnica, poseg v to pravico pa po zakonu ni dopusten.

16. Morebitna pridobiteljeva nedobrovernost ne vpliva na učinkovitost prenosa lastninske pravice.⁶ Ker je toženka postala lastnica sporne nepremičnine, predmet obravnavane pogodbe, sklenjene med tožencema, ni bila več stvar v lasti tretjega, ampak stvar v lasti prodajalca. Razlog, na katerem temelji stališče sodišča prve stopnje o ničnosti pogodbe, tako ni podan.

17. Ničnost pogodbe pa je podana tudi v primeru njenega nasprotovanja ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (39. člen in prvi odstavek 86. člena OZ). Pogodba, ki je sklenjena z (glavnim) namenom izigrati tretje in jih prikrajšati v njihovih premoženjskih pravicah, nasprotuje moralnim načelom. Taka kavza pogodbe je zato na podlagi drugega odstavka 39. člena OZ nedopustna. Enako velja, če enega od sopogodbenikov vodi enakovrstni odločilni nagib, drugi pogodbenik pa je to vedel ali bi bil moral vedeti (drugi odstavek 40. člena OZ).⁷

18. Tožniki so zatrjevali, da sta se oba toženca zavedala, da sporna parcela ni last prodajalca, in sicer toženec zato, ker je kot sosed poznal posestno stanje in je bil udeležen na mejni obravnavi, na katero so bili vabljeni EL kot lastniki oziroma upravljavci sporne parcele, toženka pa zato, ker sta bila zemljiškoknjižni sklep in odločba o funkcionalnem zemljišču vročena njenemu predniku – stečajnemu dolžniku, sama pa je imela dostop do te dokumentacije, ker je dobila dovoljenje stečajnega upravitelja, da pogleda v arhivirane listine. Toženec se je branil, da se je zanesel na zemljiškoknjižno stanje in da je prodajalec z nakupom v stečaju dobil lastninsko pravico originarno. Toženka se je branila, da je dostop do dokumentacije pridobila šele po sklenitvi prodajne pogodbe, sklenjene v stečaju, in da se je zanesla na tri listine: izpisek iz zemljiške knjige, seznam dolžnikovega premoženja, ki je bilo priloga k prodajni pogodbi, in lastninski list GURS z dne 16. 9. 2009.

19. Ker se zaradi zmotnega materialnopravnega stališča sodišče prve stopnje do teh navedb in dokazov, izvedenih v zvezi z njimi, ni opredelilo, je pritožbeno sodišče izvedlo pritožbeno obravnavo (prva alineja tretjega odstavka 347. člena ZPP).

20. Na obravnavi je ponovilo dokaze z zaslišanjem tožnikov F. F., S. S. in D. D., toženca in toženkinega zakonitega zastopnika P. P. ter z branjem odgovora družbe T. d.o.o. z dne 28. 5. 2018, zapisnika mejne obravnave (C8), zemljiškoknjižnega izpiska (B1), notarskega zapisa s seznamom dolžnikovega premoženja (B4) in lastninskega lista GURS z dne 16. 9. 2009 (B9). Ker sta se tožnik in toženec strinjala z branjem zapisnikov o zaslišanju navedenih oseb, toženke, ki je predlagala ponovitev zaslišanj, pa na obravnavo ni bilo, je pritožbeno sodišče prebralo izpovedbe, podane pred sodiščem prve stopnje.

21. Sporna parcela v naravi predstavlja zemljišče okrog treh večstanovanjskih stavb. Kot so povedali tožniki, so v bližini stavb postavljeni leseni objekti, namenjeni garažam in drvarnicam, sicer pa so na njej urejeni vrtički, travnik, prostor za parkiranje in dovozna pot z glavne ceste, in jo uporabljajo lastniki stanovanjskih stavb. Toženec, ki mu je kot lastniku sosednjih nepremičnin stanje v naravi poznano, ni oporekal verodostojnosti teh izpovedb, tako da ni razlogov, da jim sodišče ne bi verjelo. Hkrati soseščina zemljišč utemeljuje tudi sklep, da je toženec vedel, da je predmet pogodbe zemljišče, ki ga uporabljajo tožniki kot lastniki stavb, okrog katerih se zemljišče nahaja. Da imajo tožniki upravičenja glede sporne parcele, pa je moral sklepati tudi iz vabila na mejno obravnavo v postopku za ureditev meje. V nasprotnem primeru namreč tožniki nanjo ne bi bili vabljeni. Poleg tega je toženec sam povedal, da je bil povod za sklenitev sporne pogodbe dejstvo, da v mejnem postopku ni mogel računati na soglasje sosedov, tj. tožnikov.

22. Okoliščine sklepanja sporne pogodbe, o katerih je izpovedal toženec, utemeljujejo tudi sklep, da je vedel, da je vsaj del sporne parcele pred prodajo v stečajnem postopku pripadal k večstanovanjskim stavbam v lasti tožnikov. Povedal je, da je po nakupu sosednjih parcel 587 in 588 prišel v spor s stanovalci večstanovanjskih stavb, katerih lastniki so tožniki, ker so ga zaradi gradnje brunarice preblizu meje prijavili na inšpekcijo. Najprej je poskušal urediti mejo tako, da ne bi potreboval soglasja mejašev. Po ugotovitvi, da to ni (več) mogoče in ker je vedel, da njihovega soglasja (tj. soglasja tožnikov) ne bi dobil, je ob iskanju lastnika prišel do tajnice stečajnega upravitelja I.⁸, ona pa ga je napotila k odvetniku B., ki je urejal posle stečajnega dolžnika. Odvetnik je vzpostavil stik s toženko, ki mu je ponudila prodajo sporne parcele in dveh manjših. Po posvetu z odvetnikom, ki mu je povedal, da bo z nakupom pridobil zase funkcionalno zemljišče, stanovalcem pa bo moral omogočiti dostop ali jim na njihovo željo del zemljišča prodati, in potem, ko je še enkrat preveril zemljiškoknjižno stanje in pridobil informacijo o tem, koliko prostora mora pustiti stanovalcem za dostop, se je odločil za nakup. Povedal je še, da pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe stanovalcev ni "mogel odterati s sporne parcele, ker niso bile moje, pač pa so vsi vse kupovali od I., pa tudi me takrat ni zanimalo, čigava je sporna parcela" in "vedel pa sem, da bom moral stanovalcem omogočiti dostop do blokov". Ponudil jim je odkup dela sporne parcele, tako da bi njemu ostalo 150 m², ki jih potrebuje za uporabo svojih sosednjih nepremičnin.

23. Ker je vedel, da za ureditev meje med sporno parcelo ter parcelama 587 in 588 v svoji lasti potrebuje soglasje tožnikov, je neprepričljivo toženčevo zatrjevanje, da ni vedel, čigava je sporna parcela (oziroma čigava je bila pred prodajo v stečaju), in da glede na to, da je tako navedeni parceli kot sporno parcelo kupil od I., ni pomislil, da bo sporna parcela imela drugačno usodo kot ostali dve. Posplošena izpovedba, da stanovalci iz drugih večstanovanjskih stavb v R. še danes kupujejo zemljišča, prav tako ne utemeljuje nasprotnega sklepa. Izpovedba je preveč splošna, da bi bilo mogoče ugotoviti, da sta položaja primerljiva.

24. Vsaj dvom o tem, ali je bil stečajni dolžnik lastnik sporne parcele, je moral biti podan tudi pri toženki. Navedla je, da se je glede lastninskega stanja pridobljenih nepremičnin zanesla na zemljiškoknjižne podatke, na seznam dolžnikovega premoženja kot prilogi aneksa k prodajni pogodbi in na podatke GURS o dejanski rabi. Niti zemljiška knjiga niti podatki o nepremičninah v seznamu dolžnikovega premoženja ne vključujeta podatkov o vrsti nepremičnine, v zadnji listini, na katero se sklicuje toženka, pa je navedeno, da sporna parcela predstavlja pozidano zemljišče, povezano s sedmimi stavbami. Ob dejstvu, da stečajni dolžnik ni bil lastnik stavb in da se je lastninska pravica na stavbi dotlej vedno prenašala le skupaj z zemljiščem, potrebnim za redno rabo stavb, je toženka morala vsaj podvomiti o tem, ali je bil stečajni dolžnik lastnik sporne parcele. Drugačnega zaključka ne narekuje niti upoštevanje izpovedbe toženkinega zakonitega zastopnika, da iz listin, ki so si jih ogledali ob sklepanju sporne pogodbe, ni bilo razvidno, da bi pravico uporabe imel kdo drug. Povedal jo, da so si ogledali geodetske izrise na spletnih portalih in potrdilo o namenski rabi zemljišč. Ker ni bilo predloženo v dokaznem postopku, se o vsebini potrdila pritožbeno sodišče ne more izreči, geodetski izris pa pokaže umestitev sporne parcele neposredno ob treh večstanovanjskih stavbah. Dvoma o tem, ali je bilo zemljišče okrog stavb pred nakupom v stečajnem postopku v lasti stečajnega dolžnika ali ne, ta dokument ni mogel ovreči.

25. Obe pogodbeni stranki sta torej ob sklenitvi pogodbe vedeli, da sporna nepremičnina predstavlja zemljišče ob treh večstanovanjskih stavbah. Glede na to, da sta vedeli, da je bilo zemljišče v preteklosti last družbene pravne osebe in da se znotraj zemljišča nahajajo tri večstanovanjske stavbe, sta morali vedeti tudi, da vsaj del sporne parcele pripada k stavbam. Pravni promet glede stavb (in stanovanj v njih) se je namreč od 50-ih let prejšnjega stoletja naprej odvijal tako, da se je skupaj s stavbami prenašalo tudi zemljišče, potrebno za njihovo redno rabo.⁹ Kljub dejstvu, da jo je kupila v stečajnem postopku, je toženka morala vedeti, da bo z nadaljnjo prodajo sporne nepremičnine otežila položaj lastnikov večstanovanjskih stavb. Toženec pa je kljub temu, da je bil seznanjen s tem, da je toženka kupila sporno parcelo v stečajnem postopku, vedel, da bo z nakupom sporne parcele prikrajšal tožnike v možnosti, da se s toženko kot prvo pridobiteljico dogovorijo o ureditvi spornega lastninskega razmerja. Iz njegove izpovedbe je sklepati, da je sporno pogodbo sklenil zato, da bi pridobil nekaj zemljišča, ki ga je potreboval za nemoteno uporabo svojih sosednjih nepremičnin, po toženkini ponudbi za prodajo celotne nepremičnine pa je šel v nakup zaradi priložnosti za dodaten zaslužek s prodajo dela kupljene nepremičnine tožnikom. Ni zanemarljivo, da je izpovedal le o potrebi po 150 m² zemljišča, tj. manj kot desetini kupljenega.

26. Navedeno dokazuje, da sta oba toženca ob sklenitvi pogodbe vedela, da je predmet pogodbe nepremičnina, ki vsaj deloma pripada k stavbam v lasti tožnikov in da se bo z njeno sklenitvijo položaj tožnikov pri uveljavljanju njihovih lastninskih upravičenj še poslabšal (v primerjavi s stanjem po prodaji parcele v stečajnem postopku). Utemeljen je zato sklep o njeni ničnosti.

27. Ugotovitev o ničnosti pogodbe, sklenjene med toženkama, daje podlago za sklep o utemeljenosti (drugega podrednega) zahtevka za izbris vknjižbe, izvedene na njeni podlagi (1. točka drugega odstavka 243. člena Zakona o zemljiški knjigi – v nadaljevanju ZZK-1). Ker izbris navedene vknjižbe posega le v toženčev položaj, ne pa tudi v toženkinega, je pravilna tudi zavrnitev drugega podrednega zahtevka v razmerju do toženke.

28. Neutemeljeni pa so pritožbeni očitki tožnikov o zmotni zavrnitvi primarnega zahtevka za vknjižbo lastninske pravice v korist etažnih lastnikov in prvega podrednega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v korist tožnikov.

29. Zemljiškoknjižno sodišče je že izdalo sklep o vknjižbi lastninske pravice glede sporne nepremičnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb 494, 496 in 498 (na naslovih R. 3, 5 in 7), vendar pa v sodbi ni ugotovljeno, da je neveljavna tudi vknjižba lastninske pravice v korist toženke. Kot je bilo obrazloženo že zgoraj, vknjižbi lastninske pravice na podlagi sklepa stečajnega senata ni mogoče nuditi pravnega varstva le v primeru, ko je pridobitev lastninske pravice posledica zlorabe postopka.¹⁰ Ker tožniki niso zatrjevali okoliščin v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe med stečajnim dolžnikom in toženko, o morebitni zlorabi stečajnega postopka ni mogoče odločiti. Posledično tudi ni podlage za izbris vknjižbe lastninske pravice v toženkino korist. Nepomembno za odločitev je zato, ali je stališče v izpodbijani sodbi o neizvršljivosti postavljenega zahtevka pravilno ali ne.

30. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek o utemeljenosti zahtevka zoper toženca za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pravilno je stališče v sodbi, da bi bil zahtevek utemeljen, če bi bodisi obstajal zavezovalni pravni posel med tožniki in tožencem, bodisi bi šlo za okoliščine iz četrtega ali petega odstavka 243. člena ZZK-1. Obstoj zavezovalnega posla ni bil ugotovljen (niti ga tožniki ne zatrjujejo), uporaba navedenih določb ZZK-1 pa bi bila mogoča ob predpostavki, da bi tožniki dosegli izbris vknjižbe v toženkino korist. Že zgoraj je bilo ugotovljeno, da to ni bil predmet tega postopka.¹¹

31. Neutemeljen je nazadnje toženčev očitek v zvezi z odločitvijo o stroških postopka. Odločitev, da je toženec dolžan tožnikom povrniti polovico stroškov, potrebnih za pravdo, sam pa ni upravičen do povrnitve svojih, temelji na pravilni uporabi drugega odstavka 154. člena ZPP.¹² Tožniki resda niso uspeli s primarnim in prvim podrednim zahtevkom, vendar pa so z vsemi zahtevki (v razmerju do toženca) zasledovali isti cilj in ga z ugoditvijo drugemu podrednemu zahtevku tudi dosegli, stroški pa so bili odmerjeni od enotne vrednosti celote zahtevkov, tako da z obravnavanjem zavrnjenih zahtevkov niso nastali posebni stroški.

32. Po navedenem in po preizkusu izpodbijane sodbe in sklepa z vidika kršitev materialnega in procesnega prava, katerih obstoj je pritožbeno sodišče dolžno preveriti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbe zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

33. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in s prvim odstavkom 155. člena ZPP. Pritožniki niso upravičeni do povrnitve stroškov, nastalih z vložitvijo pritožbe in z zastopanjem na pritožbeni obravnavi, ker s pritožbo niso uspeli. Do povrnitve stroškov, nastalih z vložitvijo odgovora na pritožbo, pa toženec ni upravičen, ker ne gre za potreben strošek pritožbenega postopka. Bistveni del odgovora je namreč namenjen ponovitvi stališč o veljavnosti pogodbe, ki jih je podal že v pritožbi.

------------------------

¹ Relevantni prvi odstavek navedene določbe se glasi: Zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena.

² To tudi ne izhaja iz podatkov spisa.

³ Sodišče se je oprlo na utrjeno stališče v sodni praksi Vrhovnega sodišča. Navedlo je odločbo VS RS II Ips 364/2009 z dne 27. 5. 2013, enako stališče pa izhaja tudi iz odločb VS RS II Ips 292/2009 z dne 9. 11. 2009, III Ips 60/2014 z dne 7. 3. 2017 in II Ips 132/2017 z dne 28. 9. 2017.

⁴ Uradni list RS, št. 126/2007 in naslednji, ki je pričel veljati 1. 10. 2008.

⁵ Tako sodba VS RS II Ips 279/2014 z dne 14. 7. 2016.

⁶ O pomenu nedobrovernosti pridobitelja pri nakupu v izvršilnem postopku, ki je primerljiv z nakupom v stečajnem postopku, se Vrhovno sodišče še ni izreklo (prim. sklep VS RS II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015), iz sklepa III Ips 22/2012 z dne 28. 1. 2014, izdanega v zvezi z nakupom v stečaju, pa je sklepati, da ZFPPIPP ne daje prostora za omejitev varstva kupčevega položaja v primerih, ko ni bil v dobri veri glede obstoja lastninske pravice stečajnega dolžnika, ampak so iz varstva izključeni le primeri zlorabe procesnih pravic.

⁷ Prim. npr. sodbe VS RS II Ips 96/2018 z dne 19. 7. 2018 in tam navedene druge odločbe Vrhovnega sodišča.

⁸ Gre za I. p.o. - v stečaju.

⁹ Pojma funkcionalno zemljišče, ki se uporablja v tej pravdi, in pripadajoče zemljišče, ki ga uporablja veljavna zakonodaja, sta sinonima pojmu "zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe".

¹⁰ Glej sklepa VS RS III Ips 22/2012 z dne 28. 1. 2014 in II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015.

¹¹ Odločitev v sodbi VSL II Cp 278/2013, na katero se sklicuje pritožba, je bilo zavzeto v situaciji, ki je omogočala uporabo navedenih določb ZZK-1.

¹² Določba se glasi: Če stranka deloma zmaga v pravdi, lahko sodišče glede na doseženi uspeh odloči, da krije vsaka stranka svoje stroške, ali pa bo upoštevanju vseh okoliščin primera naloži eni stranki, naj povrne drugi strani ustrezen del stroškov.

Datum zadnje spremembe:

25.02.2020

Podobni dokumenti:

• VSRS Sklep II DoR 645/2019
• VSRS Sodba II Ips 81/2020
• VSL sklep I Cpg 962/2011