VSL Sodba in sklep II Cp 796/2019

Jedro

Tudi če bi bil dokazan obstoj aneksa oziroma dogovora o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin z vlaganji, tožnika na njegovi podlagi ne bi mogla pridobiti solastninske pravice. Dogovor o priznanju solastninskega deleža je po funkciji v sistemu vlagateljeve oziroma graditeljeve lastninske pravice in v tem podoben pogodbi o prodaji in drugim pogodbam o odsvojitvi. Obravnavana nepremičnina je postala lastnina preoblikovane občine oziroma toženke na podlagi 5. člena ZLNDL. Za vsako nepremičnino v družbeni lastnini je do tedaj, ko je bila olastninjena, veljal pravni režim družbene lastnine in z njim povezane omejitve glede razpolaganja. V navedenem obdobju je promet z nepremičninami urejal ZPN, ki je določal, da mora biti pogodba, s katero se prenese pravica uporabe oziroma lastninska pravica na nepremičnini, pismena (prvi odstavek 5. člena ZPN). Določal je še, da je pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prejšnjim odstavkom, nična (drugi odstavek 5. člena ZPN). Namen pismene oblike kot konstitutivnega elementa je bil v tem, da se je omogočila družbena kontrola prometa nepremičnin. Pri tem za dosego tega namena zadostuje, da je v pismeni pogodbeni listini vsebovan sporazum strank o bistvenih elementih nakupa t.j. o predmetu in ceni. Teh bistvenih sestavin pa zatrjevani aneks ne vsebuje. Aneks, s katerim naj bi KS tožnikoma priznala solastninski delež, že zato ne bi bil veljaven. Ker je v primeru prometa z nepremičninami oblika predpisana zaradi družbenega interesa, ki mu kljub izpolnitvi ni bilo zadoščeno, pogodbe tudi ne bi bilo mogoče šteti za konvalidirano. Tudi ob izpolnjenem pogoju pismenosti bi bil takšen pogodbeni dogovor ničen, saj bi predstavljal obid tedaj veljavnih kogentnih zakonskih določb (ZPN), ki predpisujejo obvezen postopek prodaje stavb in posameznih delov stavb, če jih družbeno pravna oseba prodaja občanu, društvu ali civilno pravni osebi.

Ugotovljeni obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama izkazuje, da ni bil izpolnjen pogoj dobrovernosti oziroma pogoj, da tožnika nista vedela in niti nista mogla vedeti, da nista lastnika stvari. Če sta bila najemnika nepremičnin, jih nista mogla pridobiti na originaren način ne s priposestvovanjem ne z gradnjo na tujem svetu. Če sta tožnika uporabljala nepremičnino vedoč, da pripada toženki oziroma njeni pravni prednici, je njuna dobra vera izključena, saj ne ZTLR (28. člen) ne SPZ (43. člen) nedobrovernega priposestvovanja ne priznavata.

Trditev tožnikov, da sta vlagala v nepremičnino v dobri veri oziroma misleč, da bosta na njej pridobila solastninsko pravico, je nesklepčna, saj tak način ne vodi v pridobitev lastninske pravice. Izjalovitev pričakovanja pridobitve lastninske pravice z vlaganji bi lahko vodila le do obligacijskega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba in dopolnilni sklep potrdita.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožeča stranka solastnica nepremičnin z ID znakom 0000-259/0-1 in 0000-26/5-0 v solastninskem deležu 70/100, tožeča stranka A. A. pa solastnik istih nepremičnin v deležu 5/100. Zavrnilo je tudi prvi podredni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna prvi tožnici izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri obeh navedenih nepremičninah v zemljiški knjigi vknjižil njen solastninski delež do 70/100 in zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje, da se bo pri navedenih nepremičninah vknjižil solastninski delež drugega tožnika do 5/100. Prav tako je zavrnilo drugi podredni tožbeni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna plačati prvi tožnici 240.800,00 EUR, drugemu tožniku pa 17.200,00 EUR obema z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Z dopolnilnim sklepom je sodišče naložilo tožeči stranki (v nadaljevanju tožnikoma), da nerazdelno povrne toženima strankama (pravilno toženi stranki) pravdne stroške v znesku 15.623,44 EUR.

3. Tožnika sta proti sodbi vložila pravočasno in obširno pritožbo, s katero uveljavljata pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlagata, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Sodišču prve stopnje očitata, da je upoštevalo zapisnike Upravnega odbora Turističnega društva B., ki jih je tožena stranka predložila šele z zadnjo vlogo oziroma prepozno. Tožena stranka je v svoji vlogi sama navedla, da je vlogo tožnikov pokazala članom TD. Ker so bili ti seznanjeni z vlogo tožnikov, njihovo pričanje ni bilo spontano in objektivno. Zapisniki tudi niso bili ožigosani, nepodpisani s strani pristojnih oseb, zato niso verodostojni. Materialnopravno napačno je stališče izpodbijane sodbe, da prva tožnica ni vstopila v najemno razmerje s pravnim prednikom toženke, ker bi morala biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Na podlagi teorije realizacije (73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR), je pogodba konvalidirala. Tožnika ponavljata svoje dejanske trditve, ki naj bi po njunem mnenju kazale na to, da je bil sporni aneks k najemni pogodbi res sklenjen 28. 3. 1992 in da je najemodajalec soglašal, da zaradi izjemnega obsega investicije in poslovne povezave tožnikov v najemno razmerju vstopi tudi C., d. o. o., 8. člen najemne pogodbe pa se spremeni tako, da se prizna investicija oziroma vlaganja v obnovo funkcionalnega objekta in graditev novega objekta kot kapitalski vložek. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje, ko je zaključilo, da je dal drugi tožnik nepremičnino prvi tožnici le v podnajem. Tožnika v zvezi s pravno poslovno pridobitvijo lastninske pravice opozarjata na stališče sodišča, ko to navaja, da iz dopisa Krajevne skupnosti B. (v nadaljevanju KS) z dne 25. 3. 1992 in aneksa z dne 28. 3. 1992 ne izhaja, da bi se vlaganja priznala prvi tožnici, ampak se omenja le drugega tožnika. Če je tako, je odločitev napačna, saj je sodišče v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek, torej tudi glede drugega tožnika. Očitek sodišča, da tožnika nista dokazala, da bi D. D. (predsednik KS) za sklenitev takega aneksa imel pooblastilo, ni v ničemer obrazložen. Napačna je ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da se v letu 1991 niso ugotovile potrebe po večjih vlaganjih, ki bi narekovale sklenitev aneksa. Prvostopenjsko sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje glede tega, da ni bilo potrebe po večjih delih in da naj bi bila vsa dela obnove opravljena po letu 2002. Zaslišane priče so namreč povedale, da se je glavni objekt obnavljal in glavnina del v okolici izvršila v letu 2002. Napačen je zato zaključek, da naj bi bile investicije opravljene po letu 2002, čeprav vsi dokazi kažejo, da so bile obnove najprej v letu 1991, nato pa v letu 2002. Napačen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da iz izpovedb prič ne izhaja, da je bil aneks sklenjen. Tudi pogajanja s Turističnim društvom B. glede sklenitve nove pogodbe ne dokazujejo, da aneks ni bil sklenjen. Original aneksa je E. E. dal D. D. – predsedniku Krajevne skupnosti skupaj z vso ostalo dokumentacijo glede F., da je šel D. D. na občino G., da bi se naredila tripartitna pogodba, po kateri bi občina prispevala k financiranju investicije. Pri presoji obstoja aneksa sodišče ni upoštevalo ključnega dokaza, in sicer zapisnika Komisije Občine H. z dne 20. 3. 2013, s katerim je potrdila, da je fotokopije listin prejetih od druge tožnice primerjala z originali in potrdila, da gre za fotokopijo originalov. Sodišče je neobstoj aneksa nekritično in nepoglobljeno ugotavljalo s pričami, ki so zapisniško ugotovile obstoj originala aneksa. Pri tem še ugotavlja, da so omenjene priče občinski svetniki in imajo interes za izid postopka. V nadaljevanju povzemata izpovedi prič in menita, da se na podlagi teh ne more z gotovostjo narediti zaključka, da aneksa ni bilo. Tožena stranka z zapisnikom o prevzemu arhivske dokumentacije oziroma popisom dokumentacije o prevzemu arhiva ni dokazala, katera dokumentacija je bila sploh prevzeta oziroma, da med to ni bilo aneksa. Toženka ne z zapisnikom o prevzemu arhiva ne s popisom dokumentacije ob prevzemu ni dokazala, da aneksa ni bilo. Na podlagi izpovedbe drugih prič ni možen enoznačen zaključek, da aneks ni bil sklenjen. V nadaljevanju analizirata izpovedi posameznih prič. Napačne so tudi navedbe iz izpodbijane sodbe, da naj bi se aneks začel zatrjevati šele po letu 2012. Če aneks v dopisih KS ni bil izrecno omenjen, še ne pomeni, da ga ni bilo. Izpostavljen ni bil, ker se investicije še niso izvedle in se ga zato ni štelo za bistvenega, ali pa je bil namerno ali nenamerno spregledan. Pisna komunikacija med KS in drugim tožnikom ne dokazuje, da aneksa ni bilo. Tožnika sta tudi v sodnih postopkih II P 780/2006 in II P 803/2004 smiselno zatrjevalo obstoj aneksa. Tudi sklenitev pogodbe 7. 2. 2016 z drugo parcelo z Občino H. še ne pomeni, da aneksa ni bilo. Opozarjata, da je komisija priznala vlaganja in jih tudi ocenila z izvedencem. Nerelevantno je zato, kdo je imel pristojnost odločati o priznanju vlaganj. Pomembno je, kakšne so bile ugotovitve občinske komisije, ki je bila ustanovljena prav v ta namen. Okoliščina, da je toženka namesto priznanja vlaganj vložila nalog za odpoved najema, kaže, da je ravnala v nasprotju z ugotovitvami lastne komisije. Sodišče se v zvezi z ugotovitvijo, da po letu 1991 niso bila opravljena nobena dela, ne vpraša, kdo je potem objekte prenovil, izdelal sobe v mansardi, pergolo in vse ostalo, česar pred tem ni bilo. Soglasje za obnovo in rušenje izhaja že iz najemne pogodbe z dne 4. 12. 1990 in priloge (dopolnitve prošnje). Napačni so zaključki sodišča, da ni bilo soglasja, ker lastnik ni priskrbel gradbenega dovoljenja. To ni bilo potrebno, ker so se obnove izvedle v obstoječih gabaritih, prav tako ne za rušenje, saj se je pomožni objekt sam podrl. S strani nobenega najemodajalca dela niso bila preklicana ali prepovedana. Sodišče se tudi ni opredelilo do navedb in izračuna tožnikov, da obnova ni bila kompenzirana z najemnino. Vsa izvedena vlaganja še zdaleč ne bi bila poračunana z najemnino v obdobju trajanja najema. Tožnika sta nepremičnino izročila 22. 11. 2018 takoj po tem, ko sta dala sodnemu izvedencu I. I. izdelati posnetek sedanjega stanja. Z navedbo sodišča na naroku 15. 11. 2018, da bo odločalo le o temelju, ne pa o izplačilu vlaganj, sta bila zavedena, sicer bi predlagala, da se narok zaključi po pridobitvi mnenja izvedenca. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo zahtevke na podlagi poslovodstva brez naročila. Nihče od vrste lastnikov tekom vseh teh let ni protestiral proti vlaganjem. Če je sodišče ugotovilo, da za obnove in vlaganja ni bilo podlage oziroma soglasja v pogodbi, bi moralo z izvedencem ugotavljati, katera dela so bila nujna in koristna. Tožnika sta zatrjevala, da so bila vsa dela nujna. Če ne bi bile izvršene obnove s strani tožnikov, bi F. kot turistično gostinski objekt propadel. Z vlaganji tožnikov je prišlo do obogatitve toženke. V cenilnem poročilu J., d. o. o., ki ga je izdelal sodni izvedenec dr. K. K., je ocenjena vrednost objektov pred vlaganji 67.910,00 EUR. Že upoštevajoč to cenitev in vrednost nepremičnin po podatkih GURS, ki znaša 193.781,00 EUR, vlaganja skoraj trikratno presegajo prvotno vrednost nepremičnin. Nepošteno in v nasprotju s temeljnimi obligacijskimi načeli bi bilo, da tožnika ne bi bila upravičena do ustrezne odmene, tudi če bi se upoštevalo nižjo najemnino.

4. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo tožnikov in predlagala njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

5. Tožena stranka je v pravočasni pritožbi zoper dopolnilni sklep predlagala pritožbenemu sodišču, da ga spremeni tako, da tožeči stranki naloži povrnitev stroškov postopka v znesku 18.104,15 EUR. Ob pravilnem izhodišču za odmero stroškov, ki znaša 2.000,00 EUR in ob upoštevanju sodne odmere, ki izhaja iz stroškovnika, znaša skupen znesek stroškov 18.104,15 EUR. Opozarja tudi na napačno uporabo dvojine v izreku, saj je toženka le ena, zato sta tožeči stranki (pravilno tožnika) dolžni povrniti toženi stranki nastale pravdne stroške.

6. Tožnika sta v odgovoru na pritožbo toženke pritožbenemu sodišču predlagala razveljavitev izpodbijanega sklepa. Navedla sta, da odločitev sodišča ni obrazložena, poleg tega pa tožena stranka uveljavlja stroške podvojeno za vsak tožbeni zahtevek posebej, tako za vloge kot tudi za obravnave. Za takšno obračunavanje po odvetniški tarifi ni podlage.

7. Pritožbi nista utemeljeni.

8. Tožnika uveljavljata bistveno kršitev določb postopka oziroma 286. člena ZPP, ker je sodišče pri presoji upoštevalo listine, glede njihove predložitve pa naj bi bila toženka že prekludirana. Iz podatkov spisa izhaja, da sta tožnika na prvem naroku za glavno obravnavo vložila obširno pripravljalno vlogo in da je sodišče toženki odredilo rok 30-tih dni, v katerem lahko odgovori na navedbe iz omenjene vloge. Toženka je to storila v odrejenem roku in svoji pripravljalni vlogi, s katero je odgovorila na obširne dejanske trditve tožnikov, priložila zapisnika Upravnega odbora Turističnega društva B., ki jih je sodišče na naslednjem naroku za glavno obravnavo povzelo v dokazni sklep. Tožnika sta oporekala zgolj verodostojnost predloženih listin, nista pa uveljavljala kršitve določb postopka zaradi njihove prepozne predložitve (286.b člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). To sta storila šele s pritožbo, kar je prepozno. Ne glede na navedeno pa ravnanje prvostopenjskega ne bi predstavljalo bistvene kršitve določb postopka. Kot bo razvidno iz nadaljevanja obrazložitve, (ne)upoštevanje navedenih zapisnikov ne vpliva na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe.

9. Obravnavani spor je glede tožbenega zahtevka in prvega podrednega tožbenega zahtevka lastninski spor. Tožnika kot primarno pravno podlago za pridobitev lastninske pravice navajata pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla, čeprav tožbeni zahtevek za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla uveljavljata kot prvi podredni zahtevek. Hkrati uveljavljata pridobitev solastninske pravice na obravnavanih nepremičninah po samem zakonu, na originaren način, in sicer s priposestvovanjem oziroma gradnjo na tujem svetu (primarni tožbeni zahtevek). Sodišče prve stopnje je oba zahtevka zavrnilo potem, ko je ugotovilo, da tožnika nista mogla biti v dobri veri, da sta lastnika nepremičnin (24. in 28. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR, ki je veljal v času zatrjevane pridobitve lastninske pravice) niti da sta izkazala sklenitev pravnega posla o prenosu solastninske pravice nanju, na podlagi katerega bi lahko zahtevala od toženke vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 20. člena in 33. člen ZTLR).

10. Dejansko izhodišče te pravde je nesporna ugotovitev, da sta drugi tožnik in toženka oziroma njena pravna prednica KS 4. 12. 1990 sklenila najemno pogodbo za obravnavani nepremičnini, ki v naravi predstavljata gostinsko turistični objekt B. s parkiriščem in travnikom. Z najemno pogodbo je drugi tožnik vzel v najem obe nepremičnini za opravljanje gostinske dejavnosti za pogodbeno določeno najemnino (300 DEM oziroma 150,00 EUR), za dobo 20-tih let (do 4. 12. 2010). Poleg plačila najemnine je bila določena dodatna najemnikova obveznost, in sicer da izvrši vse adaptacije in popravila na objektih, ki jih je navedel v listini „Dopolnitev prošnje za najem prostorov v B.“ z dne 12. 11. 1990¹, ki je sestavni del pogodbe. V pogodbi je tudi določeno, da se v primeru neizpolnitve obveznosti pogodba prekine brez predhodne odpovedi. V najemni pogodbi je bilo še izrecno določeno, da ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega deleža vlaganj v poslovni prostor samo v primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja brez najemnikove krivde in v primeru, če je najemodajalec soglašal z vlaganji (8. člen najemne pogodbe).

11. Med pravdnima strankama pa je sporno, ali je bilo v takšno pogodbeno razmerje poseženo s spremembo pogodbe, in sicer tako, da naj bi na strani najemnika v pogodbeno razmerje vstopila tudi prva tožnica in tako, da naj bi pogodbeni stranki sprejeli dogovor, da bosta najemnika z vlaganji v nepremičnini pridobila so(lastninsko) pravico.

12. Spremembo pogodbe sta tožnika dokazovala z listino naslovljeno „Aneks k najemni pogodbi“ z dne 28. 3. 1992. Dogovor o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin (pridobitev solastninskega deleža na nepremičnini) pa naj bi izkazovalo pogodbeno določilo, ki se glasi: "Najemniku se investicija za obnovo funkcionalnega objekta in investicija za graditev novega objekta prizna vlaganje kot kapitalski vložek." Tožnika sta zatrjevala, da se takšno pogodbeno določilo lahko nanaša zgolj na pridobitev solastninskega deleža predmeta najema.² Pomenskosti navedenega zapisa oziroma, da naj bi po vsebini predstavljal dogovor o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin, prvostopenjsko sodišče niti ni presojalo, saj je na podlagi dolgotrajnega in izčrpnega dokaznega postopka zaključilo, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da naj bi bil tak pogodbeni dogovor med pravdnimi strankami res sklenjen.

13. Bistvena vsebina pritožbenih navedb se nanaša na kritiko dokazne ocene prvostopenjskega sodišča, iz katere izhaja omenjeni dejanski zaključek. Velja načelo proste dokazne ocene. Ta izključuje zakonska pravila o izboru, preizkušanju in dokazni moči posameznih dokazov. Izraža jo 8. člen ZPP, po katerem sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka odloči, katera dejstva šteje za dokazana.

14. Tožnika sta sklenitev dogovora o pridobitvi solastninske pravice primarno dokazovala s fotokopijo listine z odločitvijo Sveta KS z dne 25. 3. 1992, da se drugemu tožniku (ne pa tudi prvi tožnici) vlaganja priznajo kot kapitalski vložek, fotokopijo listine z dne 28. 3. 1992, ki vsebuje navedeni aneks, zaslišanjem zakonitega zastopnika prve tožnice in zapisnikom o prevzemu fotokopij dokumentov drugega tožnika z dne 20. 3. 2013. Toženka je zanikala obstoj takšnega dogovora in oporekala pristnosti obeh fotokopij, ki sta bili po njenih trditvah sestavljeni šele po letu 2012 in po smrti podpisnika aneksa s strani najemodajalca D. D. Na pogodbeni strani najemnika je bil od sklenitve pogodbe v letu 1990 le drugi toženec, ki je prvi tožnici zaupal opravljanje gostinske dejavnosti na nepremičnini. Prva tožnica je bila torej v pravnem razmerju zgolj z drugim tožnikom, ne pa tudi z najemodajalcem, s katerim nikoli ni sklenila najemne pogodbe za nepremičnino 0000-259/0-1.

15. Sodišče prve stopnje je ocenilo vse posamezne dokaze in jih med seboj primerjalo. Ugotovilo je niz okoliščin, ki izkazujejo, da sporni dogovor oziroma aneks ni bil sklenjen. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da niti ena od zaslišanih prič članov Sveta KS, ni potrdila, da bi se na sejah KS kadarkoli pogovarjali o tem, da bi v najemno razmerje vstopila tudi prva tožnica, niti da bi se ji priznala kakršnakoli solastnina zaradi vlaganj. Prav tako priče niso potrdile, da naj bi ob prevzemu fotokopij dokumentov v letu 2013 obstajal tudi original aneksa. Tudi iz številnih dopisov, ki so si jih izmenjali tožnika ter toženka in njena pravna prednica, izhaja, da se kot najemnik navaja zgolj drugi tožnik. Tako je KS že 10. 5. 1994 zaradi neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti skušala odpovedati najemno pogodbo, pa je odpoved naslovila le na drugega tožnika, ne pa tudi na prvo tožnico. Zgolj na drugega tožnika so bili naslovljeni tudi opomini za neplačilo najemnine. Ko je drugi tožnik v letu 1999 dal predlog, da je potrebno nepremičnino popolnoma adaptirati, je bila prva toženka pripravljena sprejeti stroške rušenja, če se ji sredstva upošteva kot kapitalski vložek. Če bi bil aneks sklenjen, tak predlog ne bi bil potreben. Da navedeni aneks ni bil sklenjen, izkazuje tudi postopanje prve tožnice v dveh pravdah, in sicer v pravdni zadevi P 780/2006-II in P 803/2004-II. V slednji je bil zoper prvo toženko vložen tožbeni zahtevek na izpraznitev nepremičnine 0000-259/0-1, v nobeni od obeh pravd pa se prva tožnica ni sklicevala na omenjeni aneks, čeprav bi lahko bil odločilen dokaz njej v prid. To po mnenju prvostopenjskega sodišča izkazuje, da je bila listina, ki sta jo tožnika sodišču predložila zgolj v fotokopiji, sestavljena šele po letu 2012 in po smrti podpisnika aneksa s strani najemodajalca. Presoja vseh zatrjevanih dejstev in izvedenih dokazov izkazuje pravilnost argumentacije in zaključka sodišča prve stopnje, da tožeča stranka obstoja aneksa oziroma dogovora o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin³ z vlaganji, ni dokazala.

16. Tudi če bi bil dokazan obstoj navedenega aneksa, pa tožnika na njegovi podlagi ne bi mogla pridobiti solastninske pravice. Dogovor o priznanju solastninskega deleža je po funkciji v sistemu vlagateljeve oziroma graditeljeve lastninske pravice in v tem podoben pogodbi o prodaji in drugim pogodbam o odsvojitvi.⁴ Lastnik prizna solastninski delež vlagatelju oziroma graditelju, ker mu je dolžan reparacijo, če sta se zanjo dogovorila v naravi in ne v denarju. Kot to izhaja iz izpodbijane sodbe, se je toženka kot lastnica nepremičnine vpisala v zemljiško knjigo na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani P 780/2006-I z dne 18. 6. 2009. Toženka je lastnica navedene nepremičnine zato, ker je pravna naslednica Krajevne skupnosti B., s katero naj bi tožnika sklenila dogovor o pridobitvi solastninske pravice. Toženka je premoženje navedene KS pridobila na podlagi Zakona o ustanovitvi občin ter določitvi njihovih območij (Ur. l. RS št. 60/94 s spremembami – ZUODNO), ki je določal, da premoženje krajevnih skupnosti prevzame občina. Šlo je za premoženje v družbeni lastnini, kamor je sodila tudi obravnavana nepremičnina, na kateri je imela KS pravico uporabe. Družbeno lastninski režim na nepremičninah je veljal vse do uveljavitve predpisov o preoblikovanju družbene lastnine. Dne 25. 7. 1997 je začel veljati Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. l. RS št. 44/97 in nadaljnji, ZLNDL), ki je uredil lastninjenje stavb in zemljišč v družbeni lastnini. Obravnavana nepremičnina je tako na podlagi 5. člena ZLNDL postala lastnina preoblikovane občine oziroma toženke (prvi odstavek 5. člena ZLNDL). Za vsako nepremičnino v družbeni lastnini je do tedaj, ko je bila olastninjena, veljal pravni režim družbene lastnine in z njim povezane omejitve glede razpolaganja. V času, ko naj bi bil sklenjen omenjeni aneks k najemni pogodbi, ki naj bi izkazoval dogovor o priznanju solastninskega deleža na nepremičnini, je veljal Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR). Ta je določal, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, če tako določa zakon (prvi odstavek 67. člena ZOR) in da pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (prvi odstavek 70. člena ZOR). V navedenem obdobju je promet z nepremičninami urejal Zakon o prometu z nepremičninami (ZPN, Ur. l. SRS št. 19/76 in 42/86). Ta je določal, da mora biti pogodba, s katero se prenese pravica uporabe oziroma lastninska pravica na nepremičnini, pismena (prvi odstavek 5. člena ZPN). Določal je še, da je pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prejšnjim odstavkom, nična (drugi odstavek 5. člena ZPN). Namen pismene oblike kot konstitutivnega elementa po 5. členu Zakona o nepremičninah je bil v tem, da se je omogočila družbena kontrola prometa nepremičnin.⁵ Pri tem za dosego tega namena zadostuje, da je v pismeni pogodbeni listini vsebovan sporazum strank o bistvenih elementih nakupa t.j. o predmetu in ceni.⁶ Teh bistvenih sestavin pa zatrjevani aneks ne vsebuje. Aneks, s katerim naj bi KS tožnikoma priznala solastninski delež, že zato ne bi bil veljaven. Ker je v primeru prometa z nepremičninami oblika predpisana zaradi družbenega interesa, ki mu kljub izpolnitvi ni bilo zadoščeno, pogodbe tudi ne bi bilo mogoče šteti za konvalidirano.⁷

17. Tudi če bi bil pogoj pismenosti izpolnjen, bi bil pogodbeni dogovor v aneksu, ki ga zatrjujeta tožnika, ničen. Krajevna skupnost je imela pravico razpolaganja z družbenimi sredstvi v mejah pooblastil, ki jih je določal zakon.⁸ Odsvojitev stavbe ali posameznih delov stavbe, na katerih je lahko lastninska pravica, občanom, društvom in drugim civilnopravnim osebam, je bila možna samo na javni dražbi (prvi odstavek 8. člena ZPN), razen če gre za izjeme po drugem in tretjem odstavku 8. člena, in prijavljena Javnemu pravobranilcu. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s temi določbami, je nična (četrti odstavek 8. člena ZPN)⁹. Tudi če bi bil dogovor, ki ga zatrjujeta tožnika sklenjen, bi bil neveljaven, saj bi predstavljal obid navedenih kogentnih določb, ki predpisujejo obvezen postopek prodaje stavb in posameznih delov stavb, če jih družbeno pravna oseba prodaja občanu, društvu ali civilno pravni osebi.¹⁰

18. Glede na navedeno tožnika nista dokazala, da bi pridobila solastninsko pravico na obravnavanih nepremičninah na podlagi pravnega posla. Nista dokazala, da bi bil sklenjen aneks. Nasprotno je prvostopenjsko sodišče ugotovilo niz okoliščin, ki izkazujejo, da aneks ni bil sklenjen. Tudi če bi bil sklenjen, pa takšno razpolaganje ne bi bilo veljavno. Med pravdnima strankama je torej obstajalo zgolj najemno razmerje, in sicer glede nepremičnine 0000-259/0-1 (zgradba, dvorišče in travnik) med toženko kot najemodajalko in drugim tožnikom kot najemnikom, za katerega je na tej nepremičnini izvajala gostinsko dejavnost prva tožnica in glede nepremičnine 0000-26/5-0 (travnik in parkirišče pred poslovnim prostorom gostinskim objektom) med toženko kot najemodajalko in prvo tožnico kot najemnico. V prvi najemni pogodbi je določena obveznost najemnika, da izvrši adaptacije in popravila na objektih, kot se jih je zavezal v dopolnitvi pogodbe in pravica do povrnitve neamortiziranih del sredstev vloženih v poslovni prostor, vendar le v primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja. Najemna pogodba je bila sklenjena za dobo 20 let, ki se je iztekla 4. 12. 2010, toženka pa je vložila nalog za izpraznitev poslovnih prostorov šele v letu 2014. Pogodbeno določena doba za najem se je torej iztekla. Tudi z najemno pogodbo med toženko in prvotožnico za nepremičnino 0000-26/5-0 sta se pogodbeni stranki dogovorili, da v primeru vgraditve materiala v nepremičnino najemodajalec postane njegov lastnik brez vsake plačilne obveznosti. Najemna pogodba je bila sklenjena za čas do 31. 12. 2010 z možnostjo podaljšanja, toženka pa je vložila nalog za odpoved tudi te najemne pogodbe in izpraznitev nepremičnine v letu 2014.

19. Ugotovljeni obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama izkazuje, da ni bil izpolnjen pogoj dobrovernosti oziroma pogoj, da tožnika nista vedela in niti nista mogla vedeti, da nista lastnika stvari. Če sta bila najemnika nepremičnin, jih nista mogla pridobiti na originaren način ne s priposestvovanjem ne z gradnjo na tujem svetu. Če sta tožnika uporabljala nepremičnino vedoč, da pripada toženki oziroma njeni pravni prednici, je njuna dobra vera izključena, saj ne ZTLR (28. člen) ne SPZ (43. člen) nedobrovernega priposestvovanja ne priznavata.

20. Trditev tožnikov, da sta vlagala v nepremičnino v dobri veri oziroma misleč, da bosta na njej pridobila solastninsko pravico, je nesklepčna, saj tak način ne vodi v pridobitev lastninske pravice. Izjalovitev pričakovanja pridobitve lastninske pravice z vlaganji bi lahko vodil le do obligacijskega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je okoliščina, da sta bili obe nepremičnini družbena lastnina, takrat izključevala pridobitev lastninske pravice na podlagi določb ZTLR o priposestvovanju in tistih določb, ki urejajo gradnjo na tujem zemljišču. Koncept družbene lastnine, pri kateri ni lastnika, je izključeval navedena pridobitna načina. Tako sklop investicij, ki se je zgodil v letu 1991, ni mogel voditi k pridobitvi lastninske pravice. Drugi sklop investicij, ki je bil, kot je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, izvršen po letu 2002, po takrat uveljavljeni zakonodaji (SPZ) ni več mogel pogojevati spremembe lastninske pripadnosti nepremičnine, saj gradnja na tujem zemljišču ni več veljaven pridobiten način. Tudi, če so bila dela izvršena pred letom 2003, pa ni bil izpolnjen pogoj za pridobitev lastninske pravice z gradnjo,¹¹ glede na okoliščino, da sta imela tožnika nepremičnino v posesti na podlagi najemne pogodbe med toženko oziroma njenim pravnim prednikom in drugim tožnikom.

21. Glede na navedeno je pravilna odločitev prvostopenjskega sodišča tako o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka na ugotovitev solastninske pravice tožnikov kot tudi prvega podrednega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

22. Sodišče prve stopnje je za zavrnitev obligacijskega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve oziroma povečane vrednosti nepremičnine zaradi vlaganj tožeče stranke (48. člen SPZ) navedlo več pravnih podlag. Prva je v dogovoru pravdnih strank z najemno pogodbo z dne 4. 12. 1990, s katero se je najemnik zavezal opraviti določena vlaganja in s katero sta se pogodbeni stranki dogovorili, da ima najemnik upravičenja do povrnitve vlaganj le pri predčasni prekinitvi pogodbe iz razlogov na strani najemodajalca. Ker tožnika nista dokazala, da je prišlo do spremembe navedene najemne pogodbe, tožnika nista upravičena do povrnitve vlaganj že zaradi navedenega pogodbenega dogovora. Kot nadaljnji razlog, zaradi česar tožnika nista upravičena do navedenega obogatitvenega zahtevka, je sodišče prve stopnje navedlo dejstvo, da tožnika nista dokazala, da bi za vlaganja imela soglasje najemodajalca. Končno pa je prvostopenjsko sodišče še navedlo, da tožnika do navedenega zahtevka ne bi bila upravičena tudi zato, ker vtoževana terjatev sploh še ni zapadla, saj nepremičnino še vedno uporabljata. Stališče sodne prakse namreč je, da je obogatitveni zahtevek, ki je postavljen pred prehodom koristi od prikrajšanca na koriščenca, preuranjen. Temeljna predpostavka vsakega obogatitvenega zahtevka je namreč prehod koristi, do katere pa v primerih, kakršen je tudi konkretni, pride šele z izgubo posesti nepremičnine prikrajšanca in pričetkom uporabe nepremičnine s strani okoriščenca¹². Med pravdnima strankama ni sporno, da sta v času zadnje glavne obravnave tožnika nepremičnino še vedno uporabljala, iz njune pritožbe pa sledi, da sta jo izročila toženki šele 22. 11. 2018.

23. Tožnika v pritožbi tudi neutemeljeno temeljita svoj obligacijski zahtevek na podlagi poslovodstva brez naročila. Usoda vlaganj je bila določena z najemno pogodbo, katere spremembe tožnika nista dokazala, zato določila Obligacijskega zakonika, ki se nanašajo na poslovodstvo brez naročila, ne pridejo v poštev.

24. Končno so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki, da je v nasprotju s temeljnimi obligacijskimi načeli (načelo vestnosti in poštenja, enake vrednosti dajatev), če tožnika ne bi bila upravičena do ustrezne odmene. Vlaganj v nepremičnino namreč nista vršila iz strahu pred propadom turistično gostinskega objekta in zaradi turističnega razvoja kraja, ampak zato, ker se je tako drugi tožnik zavezal s sklenitvijo najemne pogodbe za čas 20-tih let in zato, da sta lahko tožnika opravljala gostinsko dejavnost in to, kot se je izkazalo, 28 let ob minimalni najemnini (150,00 EUR).

25. Glede na navedeno je pravilna tudi odločitev prvostopenjskega sodišča o zavrnitvi drugega podrednega (obligacijskega) zahtevka.

26. Toženka s pritožbo zoper stroškovno odločitev (dopolnilni sklep z dne 8. 1. 2019) neutemeljeno uveljavlja višji znesek stroškov. Iz njene stroškovne zahteve izhaja, da je vsako odvetniško storitev vrednotila trikrat, in sicer enkrat za primarni tožbeni zahtevek, drugič za prvi podredni tožbeni zahtevek in tretjič za drugi podredni tožbeni zahtevek. Iz stroškovnika v spisu izhaja, da je enako postopalo tudi sodišče prve stopnje. Za takšno vrednotenje opravljenih storitev pa v Odvetniški tarifi ni podlage. Pritožba toženke je zato neutemeljena. Tožnika zoper dopolnilni sklep pritožbe nista vložila, njunega predloga, ki sta ga podala v odgovoru na pritožbo tožene stranke (odgovor z dne 5.2.2019), da naj pritožbeno sodišče dopolnilni sklep v celoti razveljavi, pa ni mogoče upoštevati (kot pritožbo), saj je vložen po poteku pritožbenega roka.

27. Pri zapisu sodišča o obveznosti povrnitve stroškov toženima strankama, čeprav je toženka le ena oziroma uporabi dvojine, gre za očitno pisno pomoto, ki jo lahko prvostopenjsko sodišče kadar koli popravi v skladu z določbo 328. člena ZPP.

28. Pritožbi pravdnih strank sta neutemeljeni, zato ju je bilo treba zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo in sklep sodišča prve stopnje (353. člen in 2. točka 365. člena ZPP).

29. Nobena od pravdnih strank s pritožbo ni uspela, zato sta dolžni sami kriti vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP).

-------------------------------
¹ V navedeni listini se je drugi tožnik obvezal, da bo v letu 1991 na objektu diskoteka izvedel naslednja gradbena dela: menjavo strešne konstrukcije in kritine, menjavo lesenega stropa z betonskim, razširitev kuhinje, ureditev sanitarij, povečanje kvadrature uporabnih prostorov in funkcionalnejšo razporeditev prostorov, ureditev podstrešnih prostorov za bivanje ter ureditev parkirnih prostorov, v letu 1992 in 1993 pa adaptacijo starega objekta oziroma rušitev, če adaptacija ne bo možna, postavitev novega objekta, ki bo v skladu z okoljem, ureditev objekta pretežno za prenočitve, ureditev kopališčnega bazena in drugih rekreacijskih objektov glede na prostorske zmožnosti.
² Izrecno sta navedla, da v aneksu ni navedeno nobeno izplačilo v denarju.
³ Tožnika sta zatrjevala pridobitev lastninske pravice na navedeni način tako na nepremičnini 0000-259/0-1 kot tudi na nepremičnini 0000-26/5-0. Za slednjo je prva tožnica s toženko 7.2.2006, torej po zatrjevani sklenitvi aneksa, sklenila najemno pogodbo, s katero sta se pogodbeni stranki dogovorili, da v primeru vgraditve materiala v nepremičnino najemodajalec postane njegov lastnik brez vsake plačilne obveznosti. Glede te nepremičnine je že iz tega razloga podana neutemeljenost vseh tožbenih zehtevkov.
⁴ Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 284.
⁵ Cigoj J., Komentar obligacijskih razmerij, I. knjiga, str. 286.
⁶ Prav tam str. 286.
⁷ Prav tam str. 293.
⁸ Primerjaj 245. člen Zakona o združenem delu.
⁹ Primerjaj sodba VS RS II Ips 612/92, sodba II Ips 376/93.
¹⁰ Tudi po sedaj veljavnih predpisih (Zakon o stvarnem premoženju države in lokalnih skupnosti) se postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem praviloma izvede z javno dražbo.
¹¹ Sodna praksa je izgradnjo gradbenega objekta vezala tudi na izpolnitev pravnega standarda nove stvari. Tako za pridobitev lastninske pravice niso zadoščala niti obsežna prenovitvena dela.
¹² Prim. odločbo VS RS II Ips 189/2018.

Datum zadnje spremembe:

19.02.2020

Podobni dokumenti:

• VSL sklep I Cp 3747/2011
• VSRS sodba II Ips 205/2013
• VSL Sodba II Cp 257/2019