VSL Sodba I Cp 987/2018

Jedro

ZPSPP v 12. členu določa, da se najemna pogodba za poslovno stavbo oziroma za poslovni prostor sklene v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za kasnejše spremembe ali dopolnitve pogodbe. Zatrjevani ustni dogovor se nanaša na bistveno sestavino najemne pogodbe (trenutek začetka obveznosti plačevanja najemnine), zato ga ni mogoče uvrstiti pod tretji odstavek 51. člena oziroma pod drugi odstavek 56. člena OZ (ustni dogovor o stranskih točkah). Hkrati pa zanj ni mogoče uporabiti četrtega odstavka 51. člena oziroma tretjega odstavka 56. člena OZ. Z njim se sicer zmanjšujejo obveznosti tožene stranke kot najemnika, vendar se hkrati povečujejo obveznosti tožeče stranke kot najemodajalca, ki za oddajo prostora v najem dobi odmeno za krajše obdobje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Kratek oris zadeve

1. Tožnik je lastnik nepremičnin parc. št. 95/1, 95/2 in 94/3 k. o. ..., na katerih je stal nedokončan hlev. S tožencem je 26. 5. 1999 sklenil pogodbo o najemu poslovnih prostorov, s katero je bila dogovorjena najemnina 900 DEM. Toženec se je zavezal nedokončani hlev preurediti (in ga je preuredil) v poslovni prostor - avtoelektrično delavnico in trgovino. Pravdni stranki sta se dogovorili, da se vsa vložena sredstva upoštevajo v odplačilo najemnine za poslovne prostore.

2. Z obravnavano tožbo tožnik zahteva ugotovitev, da so toženčeva vlaganja v višini 75.007,71 EUR v obdobju od 1. 7. 2000 do 31. 1. 2014, obračunana z višino najemnine 900 DEM, dosegla znesek vseh toženčevih vlaganj¹; podredno pa izročitev dokumentiranega izračuna vlaganj.

Odločitev sodišča prve stopnje

3. Sodišče prve stopnje je oba tožbena zahtevka zavrnilo. Primarnega, ker je ugotovilo, da je toženec v ureditev poslovnega prostora vložil 100.362,18 EUR, kar ob višini najemnine 460,17 EUR, pokrije plačilo najemnin do začetka leta 2019; podrednega pa zato, ker je ugotovilo, da je toženec izročil vso dokumentacijo, ki jo je imel.

Tožniku je naložilo, da mora tožencu povrniti 2.149,52 EUR pravdnih stroškov.

4. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga spremembo sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku. Pritožbenih razlogov višje sodišče ne bo povzemalo, ampak bodo predstavljeni v nadaljevanju obrazložitve ob hkratnem odgovoru nanje.

5. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Opozarja na pritožbene novote. V zvezi z upoštevanjem DDV pojasnjuje, da ga ni poračunaval kot vstopni DDV z davkom, ki ga je bil dolžan plačevati državi.

6. Pritožba ni utemeljena.

7. Pritožnik navaja, da se pritožuje iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. V pogledu bistvenih kršitev določb pravdnega postopka uveljavlja kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), a neutemeljeno. Izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne bi dalo preizkusiti; vsebuje razloge o vseh (v luči uporabljene materialnopravne podlage) odločilnih dejstvih, četudi se sodišče prve stopnje ni opredelilo prav do vsake trditve in predloženega dokaza pravdnih strank. Razlogi so jasni, zadostni in si med seboj ne nasprotujejo. To, da sodba ne vsebuje razlogov prav o vseh trditvah in ugovorih (tudi pravno nerelevantnih, prepoznih, nejasnih, posplošenih in na prvi pogled neutemeljenih) tožeče stranke, ne predstavlja očitane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče tudi ni našlo kakšne od ostalih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti.

8. V čem naj bi sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, pritožnik ne pojasni, razen ob očitku zmotne uporabe določb Obligacijskega zakonika (OZ) o razlagi pogodb v zvezi z razlago predmeta najema. Izkaže torej se, da je naloga pritožbenega sodišča (poleg uradnega preizkusa izpodbijane sodbe) predvsem preizkus pravilnosti v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja.

O tem, kakšen obseg vlaganj je treba poračunati z najemnino oziroma o nadstrešku

9. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je toženec vložil sredstva v preureditev nedokončanega hleva in tudi v nadstrešek (kot ga poimenuje pritožnik), prizidek oziroma nadkrito delavnico (kot ga v izpodbijani sodbi tudi poimenuje sodišče prve stopnje). Da je vse to predmet pogodbe o najemu poslovnih prostorov, pa izhaja že iz 1. člena pogodbe (rokopisni odstavek).² Dokazna ocena sodišča prve stopnje, ki izpostavlja, da je bil nadstrešek načrtovan že v dokumentaciji projektne družbe K., d. o. o., iz januarja 1999; v kasneje sklenjeni pogodbi o najemu poslovnih prostorov s 26. 5. 1999 (priloga A 3 v spisu) pa je zapisano: Vsa vložena sredstva najemodajalca se upoštevajo v odplačilo najemnine..., kar torej vsekakor vključuje tudi vložek v nadstrešek, ustreza kriterijem 8. člena ZPP in je logično sprejemljiva ter življenjsko prepričljiva. Izpoved priče B. R., na katero opozarja pritožnik, je sodišče ustrezno dokazno ocenilo. Izpoved priče, ki je v prvi fazi napisala osnutek pogodbe, kasneje in ob podpisovanju pogodbe pa pri dogovorih ni sodelovala, nima pomena, kakršnega ji pripisuje pritožnik. Tožnik v pritožbi vztraja, da v najemni pogodbi ni bilo dogovorjeno, da se tudi v ta del objekta vložena sredstva poračunajo z najemnino in to utemeljuje z besedilom aneksa z 19. 6. 2000 (priloga A 4 v spisu), ki naj bi ga sodišče prve stopnje razumelo narobe. A besedilo aneksa prav v ničemer ne kaže na to, da bi bil kak del najemnikove investicije izvzet iz dogovora o upoštevanju vseh vloženih sredstev, vsebovanega v 4. členu pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Pogodba in aneks sta v tem pogledu jasna in sodišče prve stopnje ju je materialno pravno pravilno uporabilo tako, kot se glasita (1. odstavek 82. člena Obligacijskega zakonika; OZ). Določilo 4. člena pogodbe o najemu poslovnih prostorov je med pravdnima strankama resda sporno, a tožnik tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ni uspel dokazati, da bi bil skupni namen pogodbenikov ob sklepanju pogodbe drugačen - torej takšen, da se vložek v nadstrešek ne poračuna z najemnino ali pa da se poračuna kako drugače.³

O višini vlaganj

10. Pritožbeno sodišče tudi nima prav nobenih pomislekov v pravilnost ugotovitev sodišča prve stopnje o višini toženčevih vlaganj, ki temeljijo na skrbno, popolno, jasno in preverljivo izdelanem izvedenskem mnenju izvedenke za gradbeništvo I. G. Izvedenka je primerjala stanje v dokumentaciji s stanjem v naravi⁴; ni torej nevarnosti, da bi upoštevala kaj, kar ne predstavlja vložka v tožnikovo nepremičnino. Pojasnila je, da je za večino investicij razpolagala z računi, za tiste, za katere ni, pa je glede na ugotovljeno stanje v naravi jasno, da so morale biti izvršene. Kako je ugotovila višino vlaganj, je izvedenka tudi skrbno in izčrpno pojasnila.

11. Že zgoraj je bilo pojasnjeno, da sta se pravdni stranki dogovorili, da se vsa vložena sredstva najemodajalca upoštevajo v odplačilo najemnine. Pritožbeno sodišče sprejema stališče sodišča prve stopnje, da tak dogovor zajema poleg neposrednih vlaganj v nepremičnino tudi investitorske stroške. Brez slednjih oddane nepremičnine ne bi bilo mogoče preurediti v poslovni prostor⁵ (do tega se je, kolikor gre za strokovno vprašanje, opredelila izvedenka). Odgovorila je tudi že na v pritožbi ponovno izražen pomislek, da za nekatere investitorske stroške ni dokazil o plačilu. Če brez teh stroškov ni bilo mogoče preurediti nedokončanega hleva v poslovni prostor (kakšen je, si je izvedenka ogledala), je na dlani, da so stroški tožencu nastali. Tu ne gre za domnevo, kot zmotno meni pritožnik, gre za strokovno pojasnilo izvedenke, ki ga je sodišče prve stopnje utemeljeno sprejelo.

12. Pritožbeni očitek, da je izvedenka zgolj seštevala zneske zatrjevanih vlaganj po različnih listinah, je povsem neutemeljen; ko bo pritožnik skrbno pregledal izvedensko mnenje, bo to lahko ugotovil tudi sam. Pritožbena graja izvedenkine metode dela pritožbenega odgovora niti ne terja - kakšen je vložek toženca, je obrazložilo sodišče prve stopnje na 10. do 14. strani izpodbijane sodbe. Teh ugotovitev pa pritožnik konkretizirano sploh ne izpodbija. Navržene, posplošene in nekonkretizirane pritožbene trditve, da ni mogoče ugotoviti vrednosti vlaganj brez upoštevanja osnovnih principov gradbenega poslovanja in da je izvedenka upoštevala dela, ki niso bila izvedena, odgovora pritožbenega sodišča ne terjajo in ga tudi ne morejo dobiti. Pritožbeno sodišče ne more vedeti, na kateri del ugotovitev sodišča prve stopnje se zadnji očitek nanaša. Sklicevanje na izven pravde pridobljeno izvedensko mnenje Ž. K., univ. dipl. grad. inž., ki je od mnenja sodne izvedenke drugačno najbolj zato, ker je izvedenec sledil trditvam tožnika o vsebini dogovorov⁶ (torej gre za od dokazne ocene sodišča prve stopnje, ki ji pritožbeno sodišče pritrjuje, drugačno izhodišče), ne more biti uspešno.

13. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na zapis (domnevno toženca) v zapisniku tehničnega pregleda s 3. 5. 2000 o investicijski vsoti novogradnje. To, kar je moralo ugotoviti sodišče prve stopnje je, koliko znašajo „vsa vložena sredstva najemojemalca“, ne kakšna je „investicijska vsota“.⁷ Ne gre torej za dokaz o odločilnem dejstvu.

14. Tudi pritožbene trditve o tem, da so vlaganja le tolikšna, kot jih izkazujejo končna situacija V., d. o. o., so neutemeljene. Tudi če bi šlo za dogovor „na ključ“ (sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi tega ni ugotovilo⁸), je treba pritožniku pojasniti, da je šlo le za izvajalca gradbenih⁹ (in ne tudi drugih) del - sodišče prve stopnje je tako na primer izpostavilo vgradnjo kovinskih izdelkov¹⁰ in drugo. Ugotovitev o vložkih toženca na 10. do 14. strani obrazložitve izpodbijane sodbe, pa, kot je bilo že izpostavljeno, pritožnik konkretizirano sploh ne izpodbija.

15. Vprašanje, ali je toženec plačani DDV odbil od svojega izstopnega DDV, za odločitev o tožbenem zahtevku ni relevantno. Kot je bilo že večkrat povzeto, sta se pravdni stranki dogovorili, da se vsa vložena sredstva najemodajalca upoštevajo v odplačilo najemnine. Izraz vložena sredstva je jasen in katera so vložena sredstva je sodišče prve stopnje ugotovilo s pomočjo izvedenke za gradbeništvo. To, kakšno je bilo davčno poslovanje toženca kot samostojnega podjetnika (pogodbe o najemu poslovnih prostorov sicer ni sklenil samostojni podjetnik), na višino vloženih sredstev nima vpliva.

16. Utemeljene pa so pritožbene navedbe o trenutku, ko so se vlaganja začela poračunavati z najemnino. V tem delu je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta se pravdni stranki ustno dogovorili, da se najemnina obračunava od 1. 1. 2001 dalje, kar sta skladno izpovedali obe pravdni stranki, tožnik pa, da se je kasneje premislil. A iz povsem jasne določbe 14. člena pogodbe o najemu poslovnih prostorov izhaja, da pogodba začne veljati, ko se bo poslovni prostor začel uporabljati, to pa je bilo (neprerekano) 1. 7. 2000. Pri razlagi ustnega dogovora o začetku veljavnosti pogodbe je treba upoštevati tudi določbe ZPSPP ter OZ. ZPSPP v 12. členu določa, da se najemna pogodba za poslovno stavbo oziroma za poslovni prostor sklene v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za kasnejše spremembe ali dopolnitve pogodbe. Zatrjevani ustni dogovor se nanaša na bistveno sestavino najemne pogodbe (trenutek začetka obveznosti plačevanja najemnine), zato ga ni mogoče uvrstiti pod 3. odstavek 51. člena oziroma pod 2. odstavek 56. člena OZ (ustni dogovor o stranskih točkah). Hkrati pa zanj ni mogoče uporabiti 4. odstavka 51. člena oziroma 3. odstavka 56. člena OZ. Z njim se sicer zmanjšujejo obveznosti tožene stranke kot najemnika, vendar se hkrati povečujejo obveznosti tožeče stranke kot najemodajalca, ki za oddajo prostora v najem dobi odmeno za krajše obdobje.

17. Po prepričanju pritožbenega sodišča torej toženec dolguje najemnino od 1. 7. 2000 dalje oziroma se od tedaj dalje najemnina poračunava z vložkom toženca v tožnikovo nepremičnino. A ta zaključek na pravilnost izpodbijane sodbe ne vpliva. Znesek najemnin tudi ob obračunu od 1. 7. 2000 dalje v času izdaje izpodbijane sodbe (tožnik pa je tožbeni zahtevek zamejil celo z zgodnejšim datumom - 31. 1. 2014) ni dosegel vloženih 100.362,18 EUR. Do tega je prišlo šele v juliju 2018.

18. Pritožba torej ni utemeljena. Ker tudi niso podani razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo v skladu s 353. členom ZPP zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo. Na ostale pritožbene navedbe višje sodišče ne odgovarja, ker za odločitev niso bistvenega pomena.

19. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, sam krije stroške pritožbenega postopka. Enako velja za toženca, saj stroškov odgovora na pritožbo ni mogoče uvrstiti med potrebne v smislu 1. odstavka 155. člena ZPP.

-------------------------------
¹ Pritožbeno sodišče na tem mestu pripominja, da gre za zahtevek za ugotovitev dejstev z nedopustno vsebino. Tožbeni zahtevek bi moral biti oblikovan tako, da bi tožnik zahteval ugotovitev obstoja ali neobstoja pravnega razmerja, poleg tega pa pojasniti interes za tak zahtevek. A sodišče prve stopnje je tak nedopusten zahtevek meritorno obravnavalo, takšna kršitev pa je relativna kršitev določb pravdnega postopka, na katero pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti ne pazi.
² Obrazložitev sodišča 1. stopnje v 5. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.
³ Pritožbeno sodišče tožniku še pojasnjuje, da mora v skladu z določbo 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemodajalec, če se stranki nista drugače dogovorili (tožnik in toženec sta se), izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, ima najemnik (med drugim) pravico, da sam uredi poslovni prostor (15. člen ZPSPP). Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, če je najemodajalcu sporočil, da je popravilo potrebno in mu dal za to primeren rok (17. člen ZPSPP). Dogovor, da kak del stroškov, potrebnih za izdelavo poslovnih prostorov (za tak namen je bila sklenjena najemna pogodba) iz obstoječega nedokončanega hleva, krije najemnik, bi torej moral biti v pogodbi jasno in izrecno zapisan (prim. VSL I Cp 2868/2017).
⁴ Obrazložitev sodišča prve stopnje o metodi izvedenkinega dela je v 13. točki na 10. strani obrazložitve izpodbijane sodbe.
⁵ Prim. tudi opozorilo v opombi 3.
⁶ Torej zaradi drugačni pravnih, ne strokovnih izhodišč.
⁷ Iz zapisnika, na katerega se pritožnik sklicuje, pa je razvidna tudi vrsta pomanjkljivosti objekta na številnih področjih.
⁸ Očitno je štelo, da tožnik te trditve ni dokazal oz. je z izvedenskim mnenjem dokazano nasprotno.
⁹ Prim. obrazložitev na 10. strani izpodbijane sodbe.
¹⁰ Prim. obrazložitev na 11. strani izpodbijane sodbe.

Datum zadnje spremembe:

08.04.2019

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 1380/2012
• VSL sodba I Cp 2939/2012
• VSL sodba I Cp 2703/2010