VSL Sodba in sklep II Cp 2098/2018

Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je določilo 465. člena OZ, ki ureja primere, ko je prodajalec vedel za napako, specialno, zato kupca zahtevka ne bi izgubila niti v primeru zamude roka za notifikacijo ali grajanje napak, res pa v sodni praksi in teoriji še ni izoblikovanega enotnega stališča o časovni zamejenosti uveljavljanja napake. Priporočilo o dveletnem roku, ki ga v pritožbah ponujata pritožnika, bi lahko bilo sprejemljivo le glede roka za notifikacijo napak, nedvomno pa je tak rok prekratek glede grajanja napak, saj se sicer položaj kupcev v primeru dobrovernih ali nedobrovernih prodajalcev sploh ne bi razlikoval. Pravilnejša se zdi razlaga, da se v takem primeru prekluzivni rok ne uporabi in torej, če sodišče ugotovi, da je kršitelj za napako vedel ali bi moral vedeti, to nima pravnih posledic in ne vpliva na začetek teka roka za sodno uveljavitev strankinih pravic, ki jih ta uveljavlja v splošnem zastaralnem roku.

Izrek

I. Pritožbe se zavrnejo in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

II. Toženki sta dolžni v roku 15 dni tožnikoma povrniti 639,28 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženkama naložilo, da sta dolžni tožnikoma solidarno plačati znesek 5.864,00 EUR, druga toženka pa še dodatno 1.000,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo glede obveznosti prve toženke od 5. 1. 2013 dalje, za obveznost druge toženke pa od 18. 11. 2012 dalje do plačila. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo. Z ločenim sklepom je sodišče odločilo o pravdnih stroških ter toženkama naložilo, da sta dolžni solidarno tožnikoma poravnati 1.504,65 EUR pravdnih stroškov, druga toženka pa še dodatnih 265,53 EUR.

2. Zoper sodbo in sklep vlagata ločeni pritožbi obe toženki.

3. Prva toženka v pritožbi zoper sodbo uvodoma opozarja na materialnopravno zmotno stališče glede sklepčnosti tožbe ter zatrjuje, da je sodišče pomanjkanje trditev in dokaznih predlogov tožnikov nadomestilo z izvedbo poizvedovalnih dokazov z zaslišanjem tožnika in postavitvijo izvedenca arhitekturne stroke. Pri tem je ugotavljalo dejstva, ki jih tožnika nista zatrjevala ali pa sta jih zatrjevala drugače, in s tem zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zmotna je ugotovitev, da naj bi Stanovanjski sklad RS kot prodajalec stanovanja vedel za napačno obračunano kupnino, saj je tožnikoma prodal stanovanje z upoštevanjem površin, kot jih je kupil od investitorja. Napačen je tudi zaključek, da je skica geodetskega podjetja A., d.o.o., skladna s strani tožnikov predloženim načrtom B., d.o.o., iz junija 2007. Načrt četrte etaže drugega nadstropja, kjer se nahaja stanovanje tožnikov, je skladen s komercialno skico, kar pa ne pomeni, da bi sklad moral vedeti za zatrjevano napačen obračun kupnine. Na to tudi ne vpliva postopek v podobnem primeru glede uveljavljanja očitne stvarne napake, kjer je bil namesto lože izveden balkon. Tožnika sta dobila, kar sta s prodajno pogodbo kupila, torej bivalni prostor in ne lože. Sodišče je materialnopravno zmotno razlagalo določilo 165. člena OZ glede veljavnosti prekluzivnega roka, pri čemer pritožnica opozarja na znanstveni članek dr. Damjana Možine "Pravice kupca na podlagi stvarne napake pri prodajni pogodbi." Ob prevzemu stanovanja tožnika nista pokazala osnovne skrbnosti, ki bi jo bilo od kupcev utemeljeno pričakovati. Zatrjevano napako bi lahko ugotovila že pozimi leta 2007 oziroma do konca poletja 2008, pri čemer so bili vsi dokumenti še pri prvem s prodajno pogodbo dogovorjenem upravniku. Prvostopno sodišče zmotno enači ugotovitev tožnikov o pravni možnosti uveljavitve njunih zahtevkov z ugotovitvijo njune stvarne napake na stanovanju. V nasprotju s podano trditveno podlago tožbe in izvedenimi dokazi je zaključek, da bi tožnika uspela tudi s tožbo iz naslova odškodninske odgovornosti in neupravičene obogatitve. Tožnika nista izkazala vzročne zveze med nedopustnim ravnanjem druge toženke in nastankom škode, sodba pa nima razlogov o izgubi možnosti za sodno uveljavljanje njunega zahtevka. Prvostopno sodišče je namreč ugotovilo, da se za tožnika zaradi prodajalčeve vednosti o napaki pri izračunu kupnine prekluzivni rok ne upošteva in da sta tožnikovo napako ugotovila šele v marcu 2012, zato se je njuna tožba šele takrat rodila in zastara v nadaljnjem roku petih let. Tožbeni zahtevek tožnikov iz naslova jamčevanja prodajalca za skrite napake kupljene nepremičnine bi zato lahko zastaral šele v letu 2017 in jima prikrajšanje za neuveljavljanje preveč plačanega zneska kupnine do 1. 10. 2012 ni nastalo.

4. Druga toženka v pritožbi opozarja, da bi sodišče moralo za odločitev uporabiti določila Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) kot specialni predpis. Po 23. členu omenjenega zakona bi tožnika morala obvestiti prodajalca glede napake v roku dveh mesecev od dneva, ko sta napako ugotovila, hkrati ta člen tudi ne določa pogoja glede vedenja prodajalca za napako. Ugotovitev, da je prodajalec za napako vedel, ne izhaja iz predloženih listin niti tega ni potrdil dokazni postopek. Sklad je bil kupec in ne investitor, nepremičnina pa je bila kupljena z uporabnim dovoljenjem. Sklad je zato lahko verjel, da je gradnja ustrezna gradbenemu dovoljenju ter se v takem primeru šteje, da prodajalec ne odgovarja za napako. Napačno je stališče, da je rok za uveljavljanje pravic iz naslova stvarne napake neutemeljen, če je prodajalec za napako vedel. Nasprotno izhaja iz članka dr. Damjana Možine "Pravica kupcev na podlagi stvarne napake pri prodajni pogodbi." Po mnenju omenjenega avtorja bi bil primeren dveletni jamčevalni rok. Tožnika sta očitno štela, da je dveletni rok potekel, saj sta vložila tožbo na plačilo odškodnine in ne na uveljavljanje jamčevalnega zahtevka. Prvostopno sodišče je napačno odločilo, da je sodba v zadevi Okrajnega sodišča v Ljubljani IV P 2487/2009 dokaz, da bi tožnika z zahtevkom zoper Stanovanjski sklad uspela. Ko sta se tožnika zglasila pri drugi toženki, je postopek že zastaral.

5. Obe toženki sta vložili pritožbo zoper sklep o stroških ter opozorili, da bi sodišče moralo to odločitev sprejeti v sodbi. Ob dualizmu odločitev prvostopnega sodišča lahko pride do situacije, da bi sklep o pravdnih stroških postal pravnomočen in posledično izvršljiv, sodba o glavni stvari pa zaradi vloženih pritožb še ne. Sodišče je z nezakonitim odločanjem povzročilo, da je potrebno vložiti posebno pritožbo zoper stroškovno odločitev, s čimer je povzročilo nepotrebne pritožbene stroške.

6. Na pritožbi toženk o glavni stvari sta odgovorila tožnika in prerekala podane pritožbene navedbe.

7. Pritožbe niso utemeljene.

O ozadju zadeve

8. Tožnika s tožbo od prve toženke kot zavarovalnice, pri kateri je imela zavarovano odgovornost druga toženka, in od druge toženke kot odvetnice zahtevata povračilo škode, nastale z opustitvijo poklicne dolžnosti zaradi nevložitve tožbe proti Stanovanjskemu skladu RS. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku delno ugodilo (v zavrnilnem delu je sodba postala pravnomočna), ker je ocenilo, da bi tožnika, če bi druga toženka pravočasno vložila ustrezno tožbo, uspela z jamčevalnim zahtevkom na znižanje kupnine zaradi napačno obračunane kvadrature kupljenih površin (po vrednosti bivalnega prostora tudi za ložo).

O sklepčnosti tožbe

9. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da tožba ne vsebuje zadostnih in ustreznih trditev v zvezi z zadevo, glede katere sta tožnika pooblastila drugo toženko. Tožnika sta namreč podala ustrezne trditve o neprofesionalnem ravnanju njune odvetnice, prav tako sta navedla, kakšno škodo sta v tej zvezi utrpela in na katerih pravnih podlagah bi lahko v pravdi uspela. Podala sta torej zadosten sklop trditev, ki je utemeljeval vtoževano pravno posledico. Podrobnejša konkretizacija trditev je v nadaljevanju odvisna od obrambnega ugovora tožencev in se njihova pravilnost preverja v dokaznem postopku in ne v okviru same sklepčnosti. Ne držijo tudi pritožbeni očitki, da je sodišče pomanjkanje trditev in dokaznih predlogov nadomestilo z izvedbo poizvedovalnih dokazov z zaslišanjem tožnika in izvedencem arhitekturne stroke. V pritožbi izpostavljeno neskladnost komercialne skice z gradbenim dovoljenjem in načrti geodetskega podjetja A., d.o.o., sta v bistvenem tožnika zatrjevala že v 1. točki tožbe, vednost Stanovanjskega sklada RS o tem dejstvu pa sta opisala v prvi pripravljalni vlogi. Ugotovitve sodišča o nejasnosti določil pogodbe oziroma delovanju Stanovanjskega sklada RS v javnem interesu predstavljajo dokazne zaključke oziroma splošno znana dejstva in ne, kot zatrjuje pritožba, prekoračitve trditvene podlage. Pritožbeni očitek absolutno bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi kršitve razpravnega načela, kontradiktornosti in pravice do izjave zato ni utemeljen.

O predmetu nakupa in seznanjenosti Stanovanjskega sklada RS z neskladnostjo komercialne skice in izvedbe stanovanja z gradbenimi načrti

10. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca gradbene stroke preverilo dejansko izvedbo stanovanja ter skladnost z gradbenimi načrti in ugotovilo, da držijo navedbe tožnikov o izvedbi stanovanja v nasprotju s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ukinjene so bile steklene stene z vrati v betonskih stenah med bivalnimi prostori in ložami, dejansko pa je prostor ostal gradbeno izveden kot loža brez dodatne toplotne izolacije in nameščenih radiatorjev ter je bil po predelavi tožnikoma prodan kot enoten bivalni prostor, čemur je bila prilagojena komercialna skica. V njej lože niso več označene, čeprav jih končni arhitekturni načrt vsebuje, prav tako je zapis loža naveden tudi na projektu izvedenih del, kjer je že prikazana njihova drugačna izvedba. Izvedenec je potrdil, da lože ne morejo biti bivalni prostori, če niso zagotovljeni enakovredni pogoji za bivanje kot v prostorih stanovanja, čemur pritožbeno sodišče pritrjuje. Vztrajanje prve toženke pri tem, da sta tožnika prejela prav tisto, kar sta želela kupiti, zato ni na mestu.

11. Pritožbeno sodišče sledi obširnim razlogom sodišča prve stopnje, da je Stanovanjski sklad RS vedel oziroma bi kot osrednja nacionalna inštitucija, ki se ukvarja z izgradnjo in prodajo stanovanj, moral vedeti, da sporni prostori kvalitativno ne ustrezajo bivalnim prostorom, saj so pri izgradnji upoštevali gradbene standarde za ložo. Zgolj sklicevanje pritožnikov, da je Stanovanjski sklad končnim kupcem kupnino obračunaval po enakem principu, kot je stanovanje kupil od investitorja, za kar razen izjave Sklada ustreznih dokazov (na primer kopij odkupnih pogodb od investitorja) nista predložila, in da ima zgradba uporabno dovoljenje, na pravilnost dokaznih zaključkov sodišča ne more vplivati. To je namreč ustrezno ovrednotilo časovno komponentno poteka prodaje, kasneje spremenjene načrte, upoštevalo, da je bila posebej izdelana komercialna skica, na kateri so bili ti prostori v celoti prikazani kot bivalni in je bil naziv loža izpuščen, upoštevalo pa je tudi, da je Stanovanjski sklad že takoj po nakupu reševal probleme z neskladnostjo načrtov pri očitnih napakah, kar bi nedvomno moralo vzbuditi dvom v ustreznost obračuna kvadrature posameznega stanovanja. Tožnika sta bila s predložitvijo komercialne skice zavedena, da kupujeta 86 m² skupne bivalne stanovanjske površine, ki sta jo plačala po 960,00 EUR po m², dejansko pa je bilo kar 28,60 m² te površine izvedeno pomanjkljivo, le v gradbenem standardu lože, ki bi morala biti obračunana po 720,00 EUR na m².

O možnosti pravočasne vložitve tožbe z jamčevalnim zahtevkom

12. Po določilu 23. člena ZVKSES odgovarja prodajalec za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob njenem prevzemu, če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine oziroma, če gre za napake v solidnosti gradbe, če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine. Sodna praksa pojem solidnost zgradbe razlaga širše od zgolj konstrukcijskih napak, gre namreč za napake na vseh tistih vitalnih delih zgradbe, ki bi morali opravljati svojo funkcijo, da je prostor primeren za bivanje.¹ V obravnavani zadevi iz mnenja sodnega izvedenca izhaja, da je bivalni prostor stanovanja tožnikov izdelan tako, da je notranja mavčna stena uporabljena kot zunanja fasadna stena brez dodatne toplotne izolacije, zaradi česar nastajajo velike toplotne izgube, na obeh stenah se pojavlja plesen, neustrezno sta izolirana tudi strop in tla, prostori pa so v tem delu neprimerni za bivanje. Takšne pomanjkljivosti bi lahko šteli tudi za napake v solidnosti zgradbe, saj kar četrtina stanovanja, ki je bila prodana kot bivalni prostor, tem standardom ne ustreza. Ob tem pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje, da sta tožnika napako ugotovila šele v letu 2012 in nato obiskala njuno odvetnico ter jo pooblastila, naj ukrepa. Očitki glede njune neskrbnosti, ob dejstvu, da tožnika nista strokovnjaka s področja gradbeništva in nimata znanj, da bi takoj lahko identificirala napako, ob zavajajoči dokumentaciji, so neutemeljeni. Druga toženka bi torej lahko pravočasno, v roku iz 24. člena ZVKSES, obvestila prodajalca o nastali napaki in kupcema omogočila uspešno uveljavitev jamčevalnega zahtevka, ob sprejetju teze, da gre za napako v solidnosti gradbe, celo ne glede na slabo vero prodajalca.

13. Pritožbeno sodišče sicer soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je določilo 465. člena OZ, ki ureja primere, ko je prodajalec vedel za napako, specialno, zato kupca zahtevka ne bi izgubila niti v primeru zamude roka za notifikacijo ali grajanje napak, res pa v sodni praksi in teoriji še ni izoblikovanega enotnega stališča o časovni zamejenosti uveljavljanja napake. Priporočilo o dveletnem roku, ki ga v pritožbah ponujata pritožnika, bi lahko bilo sprejemljivo le glede roka za notifikacijo napak, nedvomno pa je tak rok prekratek glede grajanja napak, saj se sicer položaj kupcev v primeru dobrovernih ali nedobrovernih prodajalcev sploh ne bi razlikoval. Pravilnejša se zdi razlaga, da se v takem primeru prekluzivni rok ne uporabi in torej, če sodišče ugotovi, da je kršitelj za napako vedel ali bi moral vedeti, to nima pravnih posledic in ne vpliva na začetek teka roka za sodno uveljavitev strankinih pravic, ki jih ta uveljavlja v splošnem zastaralnem roku.²

Sklepno

14. V obravnavanem sporu zadošča, da tožnika z nadpolovično verjetnostjo izkažeta, da bi v primeru, da bi njuna odvetnica vložila ustrezno tožbo zoper prodajalca, s tožbenim zahtevkom uspela. To jima je tudi po oceni pritožbenega sodišča uspelo. Obramba toženke je bila usmerjena v izkazovanje neuspeha tožnikov v pravdi z jamčevalnimi zahtevki, češ da sploh nista oškodovana oziroma da je v času njune pooblastitve druge toženke rok za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov že iztekel. Tega dokazni postopek ni potrdil. Pritožbeno sodišče ne more upoštevati v pritožbenem postopku prvič podanih trditev prve toženke, da tožnikoma škoda zaradi nevložitve tožbe še ni nastala. Nezapadlost terjatve namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bila zatrjevana.

15. Po povedanem v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako tudi ne tisti, na katere pritožbeno sodišče pazi v okviru uradnega preizkusa, zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP. Ob tem se je opredelilo samo do tistih pritožbenih navedb, ki so bile odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

O pritožbi zoper sklep

16. Pritožbi sicer utemeljeno opozarjata, da bi sodba morala vsebovati tudi odločitev o stroških postopka. Sodišče je zato sodbo in sklep obravnavalo enotno. Pritožnika, ki sta z ločenima pritožbama izpodbijala tudi stroškovno odločitev, razlogov glede njene vsebinske nepravilnosti nista navedla. Glede na to, da je sodišče potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, hkrati pa v izpodbijanem sklepu ni zaznalo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je zavrnilo tudi pritožbi tožencev zoper sklep na podlagi 2. točke 365. člena ZPP.

17. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Toženki, ki sta s pritožbama propadli, sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikoma pa sta dolžni povrniti njune stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo. Te je sodišče odmerilo po priglasitvi v skladu z Odvetniško tarifo ter znašajo 639,28 EUR. Toženki sta jih dolžni plačati v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

------------------------------------------------------

¹ Primerjaj odločbe VSL I Cpg 923/2017, I Cpg 765/2017, VSM I Cp 306/2015.

² Primerjaj Prekluzivni rok za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov pri prodajni in podjemni pogodbi, mag. Aleš Velkavrh, objavljeno v Odvetnik, 2016, št. 78.

Datum zadnje spremembe:

04.04.2019

Podobni dokumenti:

• VSL Sklep II Cp 904/2019
• Sodba II Ips 59/97
• VSL sodba II Cp 3164/2015