VSL Sodba I Cp 539/2018

Jedro

Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik uveljavljal plačilo zneska v višini 33.139,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje do plačila (I. točka izreka). Tožbenemu zahtevku toženca (tožnika po nasprotni tožbi) pa je ugodilo in odpovedalo najemno pogodbo za stanovanje z dne 23. 9. 1996. Tožnika je zavezalo k izpraznitvi nepremičnine ID znak .../248-0-0, parc. št. 248/0, k. o. ... ter mu naložilo, da jo v roku 90 dni izroči tožencu v posest (II. točka izreka). V preostalem delu je toženčev tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (III. točka izreka) in tožniku naložil povračilo 2.037,44 EUR toženčevih pravdnih stroškov, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Tožnik izpodbija odločitev v I. in IV. točki izreka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Poudarja, da je bila najemna pogodba sklenjena za celotno nepremičnino, ne le za eno stanovanje v hiši. Zato je treba za presojo razmerij med strankami uporabiti določila Obligacijskega zakonika in ne Stanovanjskega zakona. Vsebina najemne pogodbe ni v skladu z njegovo pravo voljo ob sklepanju, kar izhaja iz njegove izpovedbe. Uporabljal je celotno nepremičnino in zanjo tudi plačeval najemnino. Da je predmet najemne pogodbe celotna nepremičnina, izhaja tudi iz nasprotnega tožbenega zahtevka. Če sodišče šteje, da najemna pogodba ni bila nikoli spremenjena, potem je upravičen do vračila preplačane najemnine in je odločitev o zavrnitvi njegovega zahtevka iz tega naslova materialnopravno zmotna. Čeprav najemna pogodba določa, da se najemnina spreminja z rastjo cen na drobno, njeno povišanje s 4.000,00 SIT na 220,00 EUR ne more predstavljati rasti cen na drobno. Pritožnik priznava, da pred izvedbo vlaganj v nepremičnino ni pridobil pisnega soglasja lastnice. Oporeka pa zaključku prvega sodišča, da z lastnico ni sklenil veljavnega ustnega dogovora, na podlagi katerega bi lahko zahteval povračilo vlaganj. Opozarja na določbo 61. člena Stanovanjskega zakona, ki daje najemniku ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj, ki jih je opravil s soglasjem lastnika. Določba ne govori o potrebi po pisnem soglasju. Sodišče ničesar od navedenega ni ugotavljalo in je štelo, da je že pomanjkanje pisnega soglasja samo po sebi zadosten razlog za zavrnitev zahtevka. Ali je bilo v konkretnem primeru dano ustno soglasje lastnice, je stvar dokaznega postopka in dokazne ocene sodišča. Življenjsko je neverjetno, da bi bila zatrjevana dela opravljena brez lastničinega ustnega soglasja, še posebej ob dejstvu, da je najemno razmerje še za časa življenja lastnice trajalo 16 let. Oporeka zakonitost odločitvi v zvezi z zahtevkom na izselitev, vendar pa poudarja, da za izpodbijanje druge točke izreka sodbe nima več pravnega interesa, ker se je iz stanovanja že izselil. Če bi bila dela izvedena brez soglasja lastnice, bi mu ta najemno pogodbo že zdavnaj odpovedala. Pritožnik podaja svojo dokazno oceno zaslišanih prič I. V., K. Č. in svoje žene. Pojasnjuje, da so bila nekatera vlaganja opravljena še pred nastopom veljavnosti SZ-1 – menjava oken, izdelava cementnega tlaka, kopalnice, izvedba dimnika in popravilo kanalizacijskega jaška – ko še niso veljale določbe o stanovanjski inšpekciji. Po uveljavitvi SZ-1 pa se ni poslužil takšnega zahtevka, ker je prava neuka stranka. Za to tudi ni imel nobenega razloga, saj so bila vsa dela izvedena v soglasju z lastnico. Sodišče se ni opredelilo do vrste njegovih vlaganj, saj gre pri nekaterih nedvomno za nujna vzdrževalna dela, pri drugih pa za posodobitve, ki so omogočale normalno uporabo stanovanja. V zvezi z odsotnostjo podaje zahteve, da sodišče nadomesti soglasje s sodno odločbo, poudarja, da mu lastnica soglasja za izvedbo del ni odrekla. Sodišče bi se moralo kritično opredeliti do potrebnosti in smotrnosti sprememb, ki jih je izvajal, tudi do časovnega elementa najemnega razmerja. Izvajal je le tista dela, ki so bila potrebna za normalno uporabo stanovanja. Izpostavlja, da sta bila z lastnico prava neuki stranki in sta se o vsem, razen o sklenitvi najemne pogodbe, dogovarjala ustno. Med njima je obstajal dogovor, da se bodo opravljena vlaganja vračunala ob nakupu podstrešnega dela hiše. On je svoj dogovor izpolnil, tožnica pa je prej umrla, zato je postavil predmetni zahtevek na povračilo vlaganj. Sodišču očita napačno uporabo pravil o razporeditvi dokaznega bremena in v zvezi s tem izpostavlja svojo dokazno stisko. Oporeka oceni (ne)verodostojnosti izpovedbe svoje žene, ki je v postopku nastopala kot priča.

Pritožnik predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, oziroma da pritožbeno sodišče odločitev sámo spremeni. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo pritrjuje naziranjem, argumentaciji in zaključkom prvega sodišča. Predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo temeljna vprašanja tega pravdnega postopka in nanje podalo prepričljive odgovore. Ukvarjalo se je z vprašanjem, ali je imel tožnik kot najemnik za izvedena dela soglasje najemodajalke ter je zato upravičen do povračila stroškov, ki jih je imel z vlaganji. Sporno je bilo tudi vprašanje višine najemnine ter obstoja razlogov za odpoved najemne pogodbe.

6. Sodišče je svojo odločitev sprejelo na podlagi naslednjega dejstvenega substrata:

– tožnik za opravljena vlaganja v nepremičnino ni imel pisnega niti ustnega soglasja;

– najemnina, ki je na koncu znašala 220,00 EUR, predstavlja znesek, ki sta ga pravdni stranki sproti (dogovorno) usklajevali.

7. Tožnik ni uspel z zatrjevanji, da je bila sklenjena najemna pogodba za celotno nepremičnino, zaradi česar bi bilo treba pri presoji razmerij med strankami uporabiti določila Obligacijskega zakonika, ne pa določil Stanovanjskega zakona. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje razlogovanju prvega sodišča iz 10. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Najemna pogodba za stanovanja (priloga A2) izkazuje, da je bilo najemno razmerje sklenjeno le za stanovanje, ne pa za celotno hišo. Poleg tega so določeno obdobje v hiši poleg tožnika bivali tudi drugih najemniki. Čeprav je tožnik po odhodu najemnikov pričel uporabljati tudi preostale prostore v hiši in mu lastnica uporabe cele hiše ni branila, to še ne pomeni, da je bilo sklenjeno najemno razmerje za celoten objekt, saj pogodbeni stranki spremembe najema nista pisno uredili, kot to določa najemna pogodba v 24. členu. Temu v celoti pritrjuje ugotovitev prvega sodišča, da je v tej hiši določen čas živela tudi najemodajalka. To izkazuje, da tožniku ni oddala v najem celotne nepremičnine, zato so vsa pritožbena razlogovanja v tej smeri neutemeljena; v obravnavani zadevi pa je treba pri presoji razmerij med pravdnima strankama uporabiti določbe Stanovanjskega zakona oz. SZ-1.

8. Sodišče prve stopnje pravilno ni sledilo tožnikovemu zahtevku za povračilo t. i. preplačanih najemnin. Iz 9. člena najemne pogodbe izhaja, da je bila dogovorjena najemnina v višini 4.000,00 SIT, ki pa ni bila fiksna in se je spreminjala z rastjo cen na drobno. Že tožnikova izpovedba, ki jo je smiselno potrdila tudi njegova žena, izkazuje, da je bila najemnina v višini 220,00 EUR - takšen znesek je ob koncu najemnega razmerja plačeval tožnik - dogovorjena med njim in najemodajalko. Ker tožnik celo sam priznava, da je bila najemnina v višini 220,00 EUR dogovorjena z lastnico, je pravilna odločitev prvega sodišča, ki je zavrnilo njegov tožbeni zahtevek iz naslova preplačanih najemnin. Upoštevaje dikcijo 9. člena najemne pogodbe najemnina za stanovanje ni določena fiksno, ampak se lahko spreminja. Te možnosti sta se tožnik in najemodajalka poslužila ter višino najemnine dogovorno usklajevala. To pomeni, da tožnik nima nikakršne podlage za uveljavljanje povračila t. i. preplačanih zneskov najemnine, saj je plačeval najemnino v višini, ki je bila dogovorjena z lastnico. Da je višjo najemnino plačeval zato, ker je napačno preračunal tolarje v evre, pa je tudi po oceni pritožbenega sodišča povsem neverjetno.

9. Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo razloge za svojo ugotovitev, da tožnik ni imel ustnega soglasja najemodajalke za izvedena vlaganja. Izhajalo je iz pravilnega materialnopravnega izhodišča določb 96. in 98. člena SZ-1, da tožnik zaradi odsotnosti pisnega soglasja do povrnitve stroškov vlaganj ni upravičen. Takšno je tudi utrjeno stališče sodne prakse, na katero se izpodbijana sodba sklicuje. Vendar pa se je prvo sodišče v nadaljevanju ukvarjalo tudi z vprašanjem obstoja ustnega dogovora, ki bi morebiti lahko utemeljeval tožnikov zahtevek za povrnitev stroškov vlaganj. Zato je zmotno pritožbeno naziranje, da je za prvo sodišče že odsotnost pisnega soglasja zadosten razlog za zavrnitev zahtevka.

10. V zvezi z obstojem ustnega dogovora je prvo sodišče opravilo celovito dokazno oceno, ki je pritožba ne uspe izpodbiti. Tožnik je zatrjeval, da je vsa vlaganja opravil v soglasju z lastnico, slednja pa mu je obljubila prodajo zgornjega dela hiše, ko se bo preselila v spodnji del. Tudi pritožbeno sodišče pritrjuje razlogovanju prvega sodišča o nenavadnosti oz. nedorečenosti takšnega dogovora. Glede na obsežna vlaganja, ki jih tožnik zatrjuje, je nenavadno, da lastnica s tem dogovorom nikogar ni seznanila. Prvo sodišče pri tem utemeljeno izpostavlja lastničino oporoko, s katero je vse svoje premoženje zapustila tožencu, medtem ko tožnika v njej ni omenila. Tudi izpovedbi prič K. Č. in I. V. vnašata dvom v resničnost tožnikovih zatrjevanj o sklenjenem ustnem dogovoru. Okoliščine v zvezi z ureditvijo centralne napeljave, ki jo je financiral tožnik, lastnica stanovanja pa mu zato ni zaračunala najemnine - tak dogovor je potrdila priča I. V. - kažejo na to, da je želela lastnica stroške takoj poravnati. To pa utemeljeno napotuje prvo sodišče k sklepanju, da bi enako storila tudi z morebitnimi drugimi dogovorjenimi popravili. Tudi okoliščine v zvezi z napeljavo telefonskega priključka, ko je pogodbo namesto lastnice podpisala kar tožnikova žena, kažejo na samovoljna ravnanja tožnika. Močan argument predstavlja tudi dejstvo, da izpovedbi prič I. V. in K. Č. ne izkazujeta dobrega in zaupnega odnosa med lastnico stanovanja in tožnikom, kot ga je slednji želel prikazati. Poleg tega se je lastnica zanimala za prekinitev najemne pogodbe, kar je potrdila priča I. V. Navedeno tudi po oceni pritožbenega sodišča kaže, da odnosi vendarle niso bili takšni, kot jih zatrjuje tožnik. Pritožba poskuša zmanjšati težo izpovedb prič I. V. in K. Č., vendar neuspešno. Celoten dokazni sklop izkazuje, da tožnik ni imel ustnega soglasja za vlaganja, katerih povračilo uveljavlja. Tudi očitki v zvezi z napačno uporabo pravil o razporeditvi dokaznega bremena niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je ocenilo vse izvedene dokaze in na podlagi celotnega dokaznega sklopa sprejelo odločitev o (ne)utemeljenosti zahtevka. Ustrezno je ovrednotilo izpovedbo tožnikove žene, pri čemer je utemeljeno upoštevalo, da je slednja nedvomno zainteresirana za izid pravde. Njeno izpovedbo je postavilo ob bok izpovedbama drugih dveh prič in izpovedbi toženca, ki pa ponujajo drugačen pogled na zadevo. Tožnik bi v skladu z materialnimi predpisi moral skleniti pisni dogovor. Ker pa tega ni storil, je njegova dokazna stiska nedvomno večja. To pa mora pripisati svoji neskrbnosti. Nikakor pa ni bila verodostojnost izpovedbe J. Š. manjša izključno iz razloga, ker je tožnikova žena.

11. Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.

12. Glede na pojasnjeno pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), zato je pritožbo na podlagi določbe 353. člena ZPP zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

13. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato nosi svoje stroške postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona). Odgovor na pritožbo ni v bistvenem pripomogel k odločitvi sodišča druge stopnje, zato toženec nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Datum zadnje spremembe:

05.12.2018

Podobni dokumenti:

• VSM sodba I Cp 1823/2009
• VSK sodba Cp 1189/2010
• VSL sodba I Cp 598/2012